酒店可行性研究报告

.中联饭店可行性研究报告丹寨县中联房地产开发投资管理有限责任公司编制单位：深圳市国际印象建筑设计有限公司2012年1月目录简介第一部分项目总论1.1项目背景1.2可行性研究结论第二部分市场分析2.1项目投资环境与市场研究2.2市场宏观背景2.3区域市场分析第三部分项目分析与评价3.1地块分析3.2项目SWOT分析3.3项目评价3.4市场定位和项目评估3.5项目定位3.6方案评价意见第四部分销售及经营收入测量4.1估计各类房地产销售收入4.2资金来源和运作分析第五部分财务与敏感性分析5.1盈利能力分析5.2项目不确定性分析5.3社会效益和影响分析第六部分可行性研究的结论和建议6.1可行性研究结论6.2解决项目主要问题的方法和建议6.3项目风险和预防建议前言XX公司受丹寨县中联房地产投资管理有限责任公司委托，研究了丹寨县中联酒店项目的可行性。我公司人员通过详细的市场调查、市场预测、投资报价以及宏观投资环境、行业概况、区域市场需求、竞争状况等内容的分析，完成了本项目的研究与分析，现将研究结果报告如下第一部分项目总论“中联酒店”是丹寨县中联房地产投资管理有限责任公司投资经营的民俗旅游酒店项目，主要功能是四星商务酒店和高级娱乐休闲服务中心。 中联大酒店按照国际四星级酒店标准严格运营管理，酒店按照传统服务流程，与现代技术的计算机化管理功能全面结合实施管理。1.1项目背景随着丹寨金钟开发区的快速发展，市政基础设施越来越完善，居住、生意都非常方便，而且城市功能的完善，居住环境的改善，县域辐射，拉动全县的力量不断增强。目前，随着城市化进程的扩大，县城的发展在人们消费、娱乐开支增加的情况下，随着本县旅游经济的发展。 全县面向工业强县、旅游富县之路。 其策略是金钟开发区快速发展带动全县经济发展的核心诉求。 民俗特色旅游使全县人民在旅游业发展，不断发展全县个人经济，为全县经济建设寻求新路线。1.1.1项目名称中联饭店1.1.2开发公司丹寨县中联房地产投资管理有限责任公司1.1.3负责可行性研究的机构XX公司1.1.4研究工作的依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参考数房地产评估规范 1999国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准黔东南苗族侗族自治州住宅区公用设施专用基金管理规定黔东南苗族侗族自治州主要经济指标其他国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。1.1.5项目的建筑规模和内容中联大酒店为四星级高级商务酒店，总建筑面积32310.17，其中地面面积(酒店):28775.34，地下面积(地下车库):3534.83，占地面积： 4499.66，容积率：6.40。1.2可行性研究结论经过对全国和丹寨经济形势的研究分析和2011-2012年产业导向的理解，我公司经过详细的市场调查，认为：项目的启动是必要的、可行的、合理的在目前各种利益因素下，近年来丹寨县民俗旅游和会议接待的酒店市场十分乐观建立高端基准酒店，适合项目地经济的总体发展和规划2015-2016年将该项目推向市场的时机是可行的考虑到目前贵公司房地产开发经验、实力和资金储备、企业发展需求等因素，项目正式运营条件基本成熟第二部分市场分析2.1项目投资环境与市场研究2.1.1项目投资环境分析近年来，丹寨县委、县政府抓住国家实施西部大开发战略与总督工作接触的机遇和优势，发展全县各族人民经济，艰苦奋斗，扎实工作，加快全县经济和社会各项事业的发展。 围绕建设小康社会的目标，坚持可持续发展道路，坚持抓工业思路，以农业产业化为突破口，依靠农业综合开发，采用“市场牵引、龙头地带基地、基地连农户”模式，初步形成肉牛、茶叶、优质米、中药材、脱水蔬菜等五大特色支柱产业，农业经济增长较好与此同时，根据不均衡发展战略，认真抓住“54321”工程到“5个5”工程的实施，从2005年到2010年，基础母牛饲养栏从5万头到5万头优质肉牛，优质大米种植从4万头到5万头，水田养鱼从3万头到5万头，茶叶种植从2万头到5万头烟草种植大力发展从1万亩到中药材种植5万亩的旅游业和第三产业，将资源优势转化为经济优势，加强保护和科学管理，加大合理开发利用交通为重点的基础设施建设力度，构建丹寨“纵横二循环四连线”交通的主要框架， 通过北上南下出口通道，搞好大流通，加快建设大发展小城镇的步伐，完善城镇和市政设施，改善环境条件，发挥辐射推进功能，促进周边地区经济中心的形成。 同时丹寨当前房地产市场的繁荣和丹寨的良好投资环境为酒店行业培育了稳定的优质消费客户群，丹寨工业和商业的未来繁荣也为酒店经营提供了强有力的保证。2.1.2市场研究在地理位置上，项目用地位于金钟开发区金钟快速干线道路与龙泉街道的交叉点，地区优势明显，有可能形成丹寨县城市名片。论房地产的发展趋势，现在的丹寨1 .宏观环境良好，市场供求旺盛。从丹寨县近年来GDP和城镇居民可支配收入、固定资产投资等数据来看，各项数据增长平稳，为房地产业发展奠定了基础。 随着县政府固定资产投资的增加，资源房地产业也有了快速发展的机会。 目前，各项目的销售价格最高接近3000元的关口，但出货量也开始逐渐扩大。 随着县政府城市化运动的开展，市民的居住需求不断解放，城市框架扩大，房地产开发的成长还在持续很长时间。2、总体开发水平不高，缺乏象征性大楼。现在丹寨县城的开发者是几乎不知名的地方和当地的开发者。 开发理念、开发等级、市场营销方法水平都很低，领导性的开发者和大楼不足。3、竞争结构尚处于初步阶段，产品同质化现象严重。目前丹寨县房地产市场竞争结构尚处于初步竞争阶段，市场大多以区域和产品竞争为主，对产品增值的追求还很少。 市场上大量存在同质化产品，差异化供应不足。4、城市重心向北移动，微小的开发将成为未来的热点。随着县城城市框架的扩大，受城市结构的影响，城市规模相对较小，可开发的土地资源有限，城市房地产项目占地面积总体较小。目前，城市房地产市场呈现供给跟不上需求的状况，其实主要是市场供给量跟不上市场需求，其中最重要的原因也应受到工程进度的影响，在这样的小城市房地产市场上，很多开发人员的营销理念和运营能力和资金力不足。 如能在工程进度上加快速度，尽快获得合法的预售许可证，将产品投入市场，可以夺取市场份额，提高销售额，资金快速回收和开发人员信誉有利，同时证明开发人员实力，为开发人员树立良好的市场形象另一方面，郡消费者的消费意识比较滞后，消费需求需要有效的刺激。 市场潜力大，注重市场细分，致力于提高项目增值，有助于利润最大化。与几年前相比，丹寨当地的高端消费者不断增加，丹寨的消费水平和需求发生了微妙的变化，对该项目具有非常重要的指导意义。2.2市场宏观背景2.2.1丹寨旅游经济分析丹寨县位于贵州省东南部，长江、珠江源清水江、都柳江水系上游分水岭，国土面积940平方公里，总人口17.2万，居住苗、吨、水、布衣、彝等少数民族，苗族人口占总人口的78.78%。 国家级贫困县和国家生态建设重点县，辖3镇4乡的国营农场。厦蓉高速公路、正在建设中的贵广快速铁路和凯里至羊甲高速公路，321国道都是跨境、贵阳、遵义、铜仁地区出海的重要通道和黔东南的重要交通中心。 县城距全国优秀旅游城市凯利70公里，距城市50公里，距省都贵阳市110公里。丹寨属亚热带季风性湿润气候，这里气候宜人，冬无寒，夏无热，夏平均温度21.0 25.0，冬平均温度2.00 7.0，年平均温度12.6 - 14.3，是理想的旅游度假、避暑、休闲名胜。丹寨生态资源丰富，有猫鼻岭省森林公园、龙泉山横河省风景区。 境内的群山层层嶙峋，溪谷深邃，颜色溶洞群星罗棋布被称为山的世界、树的海、洞的王国。 县境森林繁茂，植被完全保存，森林复盖率为60.3%，其中，猫鼻岭省森林公园、山羊界林区、牛角山自然保护区等仍保存着广大的原始森林。 有1500多种多样的动植物，素有“种基因库”之称。丹寨是全国唯一一个完全保留祭祀蚩尤的“祭尤祭”的地方。 蚧特与炎、黄二帝同称中华三大始祖，是苗族的祖先。 丹寨是历史上数条苗族移动路线上的居留地，有很多名为“特别”的地名。丹寨有7个国家级非物质文化遗产，苗族蜡染、古法制纸、苗族锦鸡舞、贾、苗族苗年、苗族服装、苗族芒筒芦笙祭祀音乐舞蹈。 另外，苗族古瓢琴舞、鼓鼓节、苗族历、苗族百鸟衣等被列为贵州省的非物质文化遗产。丹寨民族文化分布于全县7个乡镇，很多乡镇特色村寨的民族文化是贵州乃至中国民族民间文化中的精品。 2007年，经文化部门申报，省文化厅命名为“扬武乡蜡染艺术之乡”、“排调镇麻鸟锦鸡文化之乡”、“龙泉镇排牙芒筒芦笙艺术之乡”、“龙泉镇卡拉鸟笼艺术之乡”、“南皋乡石桥古法制纸之乡”。丹寨“锦鸡舞”、“芒筒芦笙祭祀乐舞”连续获得第一届、第二届“多彩贵州”舞蹈大会原始生态系金黔奖，是华夏舞蹈艺术的奇异之处。丹寨国内苗族支系众多，仅苗族服装就有8种。 苗、水、吨、汉各族和睦相处，共同创造了丹寨丰富多彩的民族文化。 锦鸡舞、蜡染、芦笙、鸟笼、花带、硒米、古法制纸闻名国内外。 丹寨至今仍保留着古朴、浓厚、独特的民族风情，形成了都柳江民族文化和生态风光精品观光线最美的风景，是民族风情观光的优先目的地。2.2.2丹寨酒店名单及经营情况分析序列号酒店名称经营地址打电话1丹寨迎宾馆丹寨县龙泉町龙泉街139858365982丹寨县鸿运酒楼丹寨县龙泉町振兴西寨县瑞丰饭店丹寨县龙泉町振兴西寨县顺兴饭店丹寨县龙泉町振兴西寨县杜鹃酒店丹寨县龙泉町振兴西路130170167156丹寨县巴蜀商务酒店丹寨县龙泉町振兴西路131185530517丹寨县有明商务酒店丹寨县龙泉町振兴西寨县鸿洋商务酒店丹寨县龙泉町振兴西路135955628789丹寨县腾龙饭店丹寨县龙泉镇龙泉大道上段0855-369551310丹寨县温暖饭店丹寨县龙泉镇龙泉大道下段0855-361844811丹寨县金都假日酒店丹寨县龙泉镇龙泉大道上段0855-369558812丹寨县凯悦酒店丹寨县龙泉镇龙泉大道上段1518568569713丹寨县金辉商务酒店丹寨县龙泉町富民路1518562888814丹寨县泉山饭店丹寨县龙泉町民族风情路5号0855-361679915丹寨县福贵园酒店丹寨县龙泉町环城路(岩峡井)1518569951616丹寨县亮凤饭店丹寨县龙泉镇建设北路1363809267217丹寨县怡馨酒店丹寨县龙泉镇建设北路1528528380818丹寨县钦霞饭店丹寨县龙泉镇建设北路1598551460119丹寨县天绿饭店丹寨县龙泉町富民路0855-361830720丹寨县桂花村饭店丹寨县龙泉町城北路198号1398528506621丹寨县方纯酒店丹寨县龙泉镇兴泉路1398528756722丹寨县交通饭店丹寨县龙泉町振兴内只有鸿运比较大型的综合型接待酒店，22家酒店只剩下座位号码，除此之外都是手机。 也就是说，规范性酒店不到一半。 与此同时，全县餐饮、会议接待、高级文化消费市场还有很大的空白，高级餐馆行业也有很大的发展空间和机遇。2.3区域市场分析2.3.1项目所在区域市场分析对此项目，我们对客户进行了调查分析，得出了客户的需求如下结论。1、项目周边房地产开发提高了地区形象，客户对本项目感兴趣，倾向于喜欢更舒适的环境，大部分以家居为主。 这个地区内的居住环境不断提高。2 .消费者对产品和配套的要求很高。 客户对生活等相关要求高，周边尚未成熟的，本项目需要通过建立自己的关系来实现方便的生活。3、本项目辐射强。 特别是酒店和商业街等文化娱乐消费的投资价值，对外来投资者有很大的魅力。2.3.2中联酒店市场分析区域内暂时没有酒店。 县内只有鸿运酒店拥有星星酒店的正式资格，其他酒店没有星星和三星酒店的标准但没有取得正式资