2011土地增值税清算培训

1,土地增值税清算,2,相关文件：,土地增值税暂行条例中“征税范围”的基本规定土地增值税暂行条例实施细则的解释土地增值税宣传提纲中的规定、卖生地、卖熟地、卖开发的房地产、转让旧房及建筑物（国税函发【1995】第110号）未取得土地的使用权证转让土地（国税函【2007】第645号）以转让股权名义转让房地产（国税函【2000】687号）赠与方式无偿转让房地产行为、扣除项目金额中的利息支出、新房和旧房的区分、转让旧房扣除项目金额的确定、已交纳契税的扣除、评估费的扣除、扣除项目金额中的“已交纳印花税”、代收费用、外币折算（财税字【1995】第048号）无偿划转不征收土增税（京地税地2009187号）非直接销售和自用房地产的收入确定、配套公共设施、四项开发成本不实可以核定单位面积金额标准、房地产开发企业的预提费用(国税发【2006】第187号)（国税发【2009】第091号）土地增值税清算时收入确认、取得土地使用权支付的契税、未支付的质保金、逾期开发缴纳的土地闲置费、拆迁安置土地增值税计算（国税函2010220号）转让旧房不能取得评估价格但能提供购房发票的扣除项目、“城市实施规划、国家建设需要而搬迁免税”（财税【2006】第021号）（国税函2010220号）普通住宅的标准(国办发【2005】第026号)（国税发【2005】第089号）（财税【2006】第021号）（财税【2006】第141号）个人销售住房（财税字【1999】第210号）土地增值税实行查账征收（豫地税发201028号）,3,第一章土地增值税税收法规,4,第一节土地增值税概述一、什么是土地增值税土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。从1994年1月1日起在全国开征。相关链接：国务院在1993年12月13日发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例财政部于1995年1月27日颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则二、土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收,第一章土地增值税税收法规,5,三、为什么要开征土地增值税（一）为了增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度，规范房地产市场。（二）为了限制房价上涨过快，抑制炒买炒卖房地产的行为。（三）为了提高我国土地的利用效率。（四）为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。第二节纳税义务人和征收范围一、土地增值税纳税义务人包括哪些土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括自然人和个体经营者。土地增值税暂行条例二、土地增值税的征收范围是如何规定的根据条例及其实施细则的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。,第一章土地增值税税收法规,6,这是因为，根据中华人民共和国土地管理法的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。相关链接：中华人民共和国土地管理法1999年1月1日起实施三、土地增值税的征税具体情况（一）以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的（二）以继承、赠与方式转让房地产的（三）房地产的出租（四）房地产的抵押（五）房地产的交换,第一章土地增值税税收法规,7,（六）以房地产进行投资、联营（七）合作建房（八）企业兼并转让房地产（九）房地产的代建行为（十）房地产的重新评估第三节：土地增值税的税率表土地增值税四级超率累进税率表,第一章土地增值税税收法规,8,第四节应税收入和扣除项目的确定一、应税收入的确定（一）货币收入：纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、银行支票等各种信用票据及有价证券。（二）实物收入：纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产。（一般按公允价值进行做人确认）（三）其他收入：纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、土地使用权等。（四）对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。二、扣除项目的确定（一）取得国有土地使用权时的支付的金额1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。1）以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金。2）以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金。,第一章土地增值税税收法规,9,3）以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用，即指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费、契税等。3、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。相关链接：国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号（二）房地产开发成本1、土地的征用及拆迁补偿费包括：出让金、转让费、契税、耕地占用税、定位费、定界费、评估费、招拍挂等其他土地费用，附着物拆迁补偿、拆除费（场地清理费）、安置费、等。2、前期工程费包括：规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。3、建筑安装工程费包括：支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的材料费，建筑安装工程费等。4、基础设施费包括：项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信和照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。,第一章土地增值税税收法规,10,5、公共配套设施费包括：居委会、派出所、会所、停车场、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施。6、开发间接费用指为直接组织和管理开发项目所发生的费用。包括：管理人员工资、福利费、折旧、修理、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、等。（三）房地产开发费用指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的利息允许据实扣除，其余开发费用按5扣除；企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，开发费用按开发成本的10计算扣除。案例：假设A、B、C三家房地产开发公司分别开发住宅小区，取得国有土地使用权支付的金额与房地产开发成本均为5000万元。由于自有资金的充裕程度不同，采用了不同的筹资方式。A公司自有资金比较充裕，在开发过程中没有借款；B公司在开发过程中向银行借款4000万元，年利率6.48%；C公司向关联企业借款2000万元，年利率为7.5%。请分别计算三家公司的开发费用。,第一章土地增值税税收法规,A公司计算土地增值税时可以扣除的“房地产开发费用”5000*10%500（万元）B公司计算土地增值税时可以扣除的“房地产开发费用”5000*5%+4000*6.48%250+259.20509.20（万元）C公司计算土地增值税时可以扣除的“房地产开发费用”5000*10%500（万元）C公司向其他非金融企业借款利息支出超过了银行同期同类利率1.02%，但是，由于开发费用总额不超过法定比例10%，仍可以按10%计算开发费用扣除。（四）与转让房地产有关的税金：转让房地产时缴纳的营业税及附加、印花税。（五）对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。,第一章土地增值税税收法规,第五节应纳税额的计算方法一、增值额的确定土地增值税的纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。二、应纳税额的计算方法应纳税额增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数案例：某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额为100万元，请计算其应纳的土地增值税税额。第一步，先计算增值额。增值额为：400-100300（万元）第二步，再计算增值额与扣除项目金额之比。增值额与扣除项目的比率：300100300%由此可见，增值额超过扣除项目金额的200%,其适用的公式为：土地增值税税额增值额*60%-扣除项目金额*35%第三步，计算土地增值税税额。土地增值税税额为：300*60%-100*35%145（万元）,第一章土地增值税税收法规,案例：某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1800万元(假定城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。开发此住宅该房地产公司共支付地价款200万元(含相关手续费2万元)，开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为l0%。则该房地产开发公司应交纳土地增值税税额是多少。1.收入总额：1800万元；2.扣除项目金额：(1)支付地价款：200万元；(2)支付开发成本：400万元；(3)计提费用：(200+400)10%=60(万元)(4)扣除税金：18005%(1+7%+3%)=99(万元)(5)加计扣除费用：(200+400)20%=120(万元)(6)扣除费用总额：200+400+60+99+120=879(万元)3.增值额：1800-879=921(万元)4.增值比率：921879=105%5.应纳税额：应纳税额=921*50%-879*15%460.5-131.85328.65（万元）,第一章土地增值税税收法规,14,第六节土地增值税的征收管理一、土地增值税的征收管理国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知（国税函2002615号文件）二、土地增值税的纳税地点土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。三、土地增值税的纳税申报时间（一）一次性付款转让房地产的（二）以分期收款方式转让房地产的（三）项目全部竣工结算前转让房地产的（四）经常发生房地产转让行为，但难以在每次转让后申报的国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知（国税函2004938号文件）,第一章土地增值税税收法规,15,四、房地产开发企业土地增值税的清算（一）土地增值税的清算单位1、以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。2、对分期开发的项目，以分期项目为单位清算。3、开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，应分别计算增值额。普通住宅：住宅小区建筑容积率在10以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格12倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。（二）土地增值税的清算条件1、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3）直接转让土地使用权的。,第一章土地增值税税收法规,16,2、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4）省税务机关规定的其他情况。（三）视同销售和自用房地产的收入确定1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。,第一章土地增值税税收法规,3、安置房是否视同销售（讨论）根据国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函2008828号）规定：“二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（六）其他改变资产所有权属的用途。三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。”根据上述规定，企业将房屋作为取得土地的费用支付给土地提供商，已经改变了资产的权属，应视同销售缴纳企业所得税。河南新乡市地税局：对房地产企业在房地产开发过程中拆迁补偿的房屋，应当按照中华人民共和国营业税暂行条例及其实施细则的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由主管税务机关按同类住宅房屋的成本价（1成本利润率）（1营业税税率）组成的计税价格计征营业税。上述“同类住宅的成本价”是指同类住宅的房屋开发成本。,第一章土地增值税税收法规,18,（四）土地增值税清算应报送的资料1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表。2、辅助及证明材料。1）项目竣工决算报表。2）取得土地使用权所支付的地价款凭证。3）国有土地使用权出让合同。4）银行贷款利息结算通知单。5）项目工程合同结算单。6）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。3、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。4、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。（五）土地增值税清算项目的审核鉴证土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。,第一章土地增值税税收法规,19,（六）土地增值税核定征收的规定房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（七）清算后再转让房地产的处理1、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。2、单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积,第一章土地增值税税收法规,20,（八）土地增值税清算后应补缴的土地增值税国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号文件）规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。第七节土地增值税清算的管理相关链接：国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知国税发2009第91号一、土地增值税清算的定义土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。,第一章土地增值税税收法规,21,二、开发项目的前期管理（一）主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。（二）主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。（三）对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。三、土地增值税的清算条件（一）应当进行土地增值税清算的开发项目纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税的清算；1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的。2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的。3、直接转让土地使用权的。,第一章土地增值税税收法规,22,（二）要求进行土地增值税清算的开发项目对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85以上，或该比例虽未超过85，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对第3项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。（三）纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料1、土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。2、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。,第一章土地增值税税收法规,23,3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。四、土地增值税清算审核方法清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性和合理性进行审核。第八节房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题一、适用条件,第一章土地增值税税收法规,24,国家税务总局公告2010年第29号文的规定，房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，可按规定的办法进行退税。（1）企业办理注销这里的注销，是指以所得税纳税人为单位，包括做为独立纳税人管理的法人企业、不符合分支机构条件的分支机构、独立纳税的项目部等等，向其企业所得税主管机关申请注销的情形。现实征管操作中，很多房地产企业跨省市县区，甚至同一县区不同的项目，都要视同独立纳税人，独立缴纳所得税等各种税费。29号公告此条的意思是：无论何种情形，只要开发单位提出企业注销，或项目税务登记的注销，都可以适用本公告。（2）注销当年汇算清缴出现亏损意即适用的必要条件是注销当年汇算清缴出现亏损。只有注销当年，税务机关认可的汇算清缴出现亏损，才适用本公告。二、开发各年度应分摊土地增值税的计算“企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：,第一章土地增值税税收法规,25,各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额（项目年度销售收入整个项目销售收入总额）。本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。”这是根据配比原则来计算开发各年度应分摊土地增值税。这里的销售收入指的是清算时计算土地增值税对应的收入，是实际发生的销售收入。一般情况下不包括预收收入。与所得税收入有差异，所得税收入包括预收收入、营业外收入、租金收入等等。三、开发各年度退税或补税额的计算国家税务总局公告2010年第29号文采用追溯调整法重新计算开发各年度应纳税所得额，也就是项目开发各年度应分摊的土地增值税与对应年度已经税前扣除的土地增值税差额调整当年应纳税所得额。上述调整存在以下三种情况：（一）“项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；”如果注销前企业汇算清缴中发生亏损，可以将清算的土地增值税，向清算当年和以前年度，按对应的销售收入进行分摊，重新计算相关各年度的所得税，然后按税收法规规定处理所得税事项。,第一章土地增值税税收法规,26,（二）“当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。”（三）“企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。”重新分摊计算后，清算当年的土地增值税减少，可能出现利润。这里主要是指注销与土地增值税清算在同一年的情形。此外，“企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。”这里强调“项目开发各年度”，也就是退税只能在有产生土地增值税销售收入的年度才可以适用本公告。相关链接：国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告国家税务总局公告2010年第29号四、申请退税注意事项“企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目年度销售收入、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率等。”,第一章土地增值税税收法规,27,从此条款来看，企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明有各年度的适用税率，也就是说所退税款应根据新旧所得税法规定的不同税率计算应退税额。并且要求按项目进行操作，不属于与项目土地增值税相关的事项，均不适用本公告。五、不适用本法的两种情况（一）注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损。也就是说注销当年汇算清缴出现亏损，但其亏损与申请注销的纳税人对其开发项目进行清算而补缴纳土地增值税没有关系，则不适用本法。（二）尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的。也就是说由于土地增值税清算当年出现亏损，但该亏损已经被注销之年应纳税所得弥补，也不适用本法。六、对“注销当年汇算清缴出现亏损”的理解根据中华人民共和国企业所得税法第五十五条规定：企业在年度中间终止经营活动的，应当自实际经营终止之日起六十日内，向税务机关办理当期企业所得税汇算清缴。企业应当在办理注销登记前，就其清算所得向税务机关申报并依法缴纳企业所得税。,第一章土地增值税税收法规,28,因此“注销当年汇算清缴出现亏损”可以理解为：注销当年年初至实际经营终止之日的企业所得税汇算清缴出现亏损。七、本公告自2010年1月1日起施行追溯从2010年1月1日施行。是指所得税纳税人2010年以来申请注销，至今未处理完成的，可以适用本公告。已处理注销完毕的，涉税事项不能重新处理，即多缴不退，少缴不补。,第一章土地增值税税收法规,29,第一节土地增值税的清算程序,第二章土地增值税清算清算程序和计算方法,清算前的准备工作,清算项目收入总额的计算,扣除项目金额的确认和计算,土地增值税应纳税额的计算,土地增值税的审计鉴证,土地增值税的申请清算,30,第二节清算前的准备工作土地增值税的清算，包含的时间范围比较长，清算涵盖的内容比较宽，而且，对清算涉及的原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。这就要求纳税人从清算的依据，到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。大体包括：一、清算范围的界定：（一）明确清算项目及其范围。（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。（三）正确划分清算面积和非清算面积（待售面积）。（四）按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准，正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。（五）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期开发项目为单位进行清算（或以土地增值税项目登记表为依据）。（六）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。（七）明确清算项目的起止日期。,第二章土地增值税清算清算程序和计算方法,31,二、应当搜集、整理如下资料：（一）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。（二）开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。（三）银行借款合同及借款计息清单。（四）转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据，与成本和费用有关的其他证明资料。（五）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。（六）与转让房地产收入有关的其他证明资料，为编制房产销售收入统计表做准备。（七）与转让房地产有关的完税凭证，为编制分税种的缴纳税款统计表准备资料。（八）项目竣工决算报表和有关账簿。（九）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。,第二章土地增值税清算清算程序和计算方法,32,第三节清算项目销售收入的计算一、核对销售面积将商品房销售合同与销售发票核对，特别要注意合同面积和实测面积是否有差异。如果有差异，应当取得房产测绘部门出具的实测资料，对差异部分是否已经办理补款或退款手续，并取得合法凭证。二、做好账账核对、账据核对，核对销售收入将房产销售发票与“主营业务收入”明细账核对，注意商业折扣、销售折让和销售退回等是否有合法的凭证。将“主营业务收入”明细账与总账的核对。做到账账相符，账据相符。三、清理“预收账款”科目及各种应付款项，把应确认的收入全部转入“主营业务收入”四、视同销售的确认房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产处理。（把开发产品用于职工食堂、托儿所、幼儿园、职工浴池、理发室和医务室等属于职工福利，应当视同销售处理。）,第二章土地增值税清算清算程序和计算方法,33,五、复核销售退回、折扣销售与销售折让业务相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确相关链接：国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2008875号文件（一）采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。（二）销售商品以旧换新的，销售商品应当按销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。（三）企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。（四）债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而缶债务人提供的债务扣除属于现金折扣，销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。,第二章土地增值税清算清算程序和计算方法,34,（五）企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。（六）企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。六、编制“土地增值税清算项目销售收入汇总表”第四节扣除项目金额的计算一、扣除项目计算的程序（一）计算扣除项目之前，应复核“开发成本”成本项目的划分是否符合税法的规定，如果有差异，应按照税法要求加以调整。（二）检查扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确。对未取得合同有效凭证的，不得扣除；各项预提费用，除税法另有规定外，不得扣除。,第二章土地增值税清算清算程序和计算方法,35,土地增值税清算管理规程国税发200991号文件第二十二条规定：“拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同签收花名册或签收凭证是否一一对应”。（三）对“开发成本”、“开发产品”总账、明细账进行核对。（四）计算编制清算项目的“开发产品成本明细表”（五）编制清算面积的“扣除项目成本费用计算表”。二、成本项目计算要点（一）取得国有土地使用权时支付金额的复核确认1、审核原始凭证，看取得国有土地使用权支付的金额是否获取合法、有效的凭证，口径是否一致。2、如果同一土地有多个开发项目，复核取得国有土地权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。3、取得国有土地使用权所支付的金额中有没有关联方或关联项目的费用，有没有期间费用，有没有预提费用。（二）土地征用及拆迁费的复核确认1、审核支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。,第二章土地增值税清算清算程序和计算方法,36,2、拆迁费有无合法凭证。3、动迁还建的开发产品是否分作拆迁和销售两项业务进行处理。4、取得国有土地使用权后分期开发的项目，土地费用的分摊是否合理。转让国有土地使用权时土地费用按面积分摊。转让房地产时土地费用按建筑面积分摊。（三）前期工程费的复核确认1、开支范围是否属于前期工程费，有玩乱摊费用情况。2、费用支出的原始凭证是否符合规定。（四）建筑安装工程费的复核确认1、自营方式。2、出包方式。3、甲方提供材料的核算。（五）基础设施费和公共配套设施费的复核确认由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后，再计算分摊公共配套设施费。1、审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法、有效的凭证。,第二章土地增值税清算清算程序和计算方法,37,2、如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。3、复核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他项目的费用。（六）开发间接费用的复核确认1、开发间接费核算范围复核。它是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。其主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。（七）对清算项目单位面积建安造价的复核清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等四项费用的每平方米建安成本扣除额，明显高于当地主管税务机关制定的“分类房产单位面积建安造价表”中公布的每平方米工程造价金额或当地当期同类开发项目单位平均建安成本的，应当分析原因，并在清算申请中予以说明。,第二章土地增值税清算清算程序和计算方法,38,三、开发费用的计算（一）利息支出的复核确认（二）核算方法的确定四、与转让房地产有关税金的复核确认五、计算扣除项目时不得加计扣除的规定（一）对取得国有土地使用权后中，未进行任何形式的开发即转让的，计算扣除项目金额时，不得加计扣除。（二）对于取得国有土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让国有土地使用权的，是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得国有土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，计算扣除项目金额时，不得加计扣除。（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价向购买方一并收取，计算扣除项目金额时，不得加计扣除。（五）在计算加计扣除项目基数时，是否剔除了已计入开发成本的借款费用。,第二章土地增值税清算清算程序和计算方法,39,六、土地增值税的计算方法（一）基本计算方法增值额销售收入总额扣除项目金额土地增值率增值额扣除项目金额100%速算扣除额扣除项目金额速算扣除系数应缴土地增值税增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数案例：某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元（转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元），支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。请根据以上资料，计算应缴纳的土地增值