房产投资规划培训

本章内容,第一节房产投资概述,房地产的基本含义房产投资的概念房产投资的方式房产投资的优缺点,视频：80后买房记：幸福在哪里,一、房地产的基本含义,房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。,房地产,房屋建筑物,财产权利,土地,房产的类型,1、按照性质分类商品房保障性住房1、廉租住房廉租住房保障城区范围内城镇非农业常住户口低收入住房困难家庭的住房需求。2、经济适用住房经济适用住房保障城市低收入家庭的住房需求，其保障对象应逐步与廉租住房保障对象相衔接。3、公共租赁住房公共租赁住房，是指政府提供政策优惠，按照合理标准筹集和建设，限定套型面积和出租价格，面向中等偏下收入家庭出租的政策性租赁住房。4、限价普通商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。2、按照取得的时间分类期房现房3、按使用性质自住房投资房（商铺、车库）,南宁保障性住房的申请,广西经济适用住房管理办法2009年2月17日,供应对象面向城市低收入人群家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人均可支配收入90的范围内合理确定城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：1.具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年）的外来务工人员；2.家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；3.无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准；4.单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于25周岁。具体由各市县人民政府确定。住房面积控制在6080平方米购房不满5年不得上市交易，满5年，购房人上市转让经济适用住房的，需向政府交纳土地收益等相关价款，而且政府可优先回购；购房满5年后，购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。购房后未满5年，购买者家庭出现重大变故，需要转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。,南宁市2010年度城市家庭低收入及住房困难标准,一、家庭低收入标准：（一）廉租住房：家庭人均年收入低于10080元(含)。（二）经济适用住房：家庭人均年收入低于13450元(含)。二、家庭住房困难标准：（一）廉租住房：家庭人均居住建筑面积低于13平方米(含)。（二）经济适用住房：家庭人均居住建筑面积低于16平方米(含)。,二、房产投资的概念,房产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。,（一）房产投资的动机,自己居住对外出租投资获利减免税收,（二）房产投资的风险,流动性风险（变现性较差）购买力风险（通胀风险）市场风险（经济、政策风险）交易风险自然风险,三、房产投资的方式,投资者只需支付房款10，待到建成一半时，再支付10，当房屋完全建成交付使用时，再交纳余下的房款。从实质上来说，属于购买期房的投资方式。,指看准一处极具升值潜力的房产，在别人尚未意识其升值潜力之前，附加一定的条件采取以房换房的方式获取自己认为具备升值潜力的房产，待时机成熟再转售或出租以从中牟利。一般是换进门面房或即将动迁的房产。,房产投资信托,房产租赁信托,是指由专业投资公司接受广大普通投资者委托，汇集资金投资房产，公司和投资者风险共担，收益共享的投资组织,房主委托信托公司代理出租，由信托公司向出租人按月分配信托收益（即月租金）,四、房产投资的优缺点,优点可获得相对较高的收益易于获得金融机构的支持，融资能力强能抵消通货膨胀的影响，是有效的保值手段缺点流动性相对较差投资金额比较大投资回收期较长面临的风险高（政策风险、道德风险）,五、房产价格及影响因素,影响房产价格的因素1一般因素，包括社会因素、经济因素和行政因素。2地域因素，指房产所在地区、城市、区位、地段的因素。3个别因素，可分为宗地条件和建筑物类别的影响。,房产价格的构成,中国房价大致构成表,第二节房产投资规划,房产投资规划的概念为什么要进行房产投资规划房产投资规划流程购房与租房决策购房规划,一、房产规划的内容,包括居住规划和房产投资居住规划租房购房换房房贷房产投资获取房租收入通过出售赚取价差收入,二、为什么要进行房产规划,如果进行房产投资的时候不事先进行规划，可能会陷入以下困境：1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理的房产规划，导致购房计划难以实现。3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法选择最佳的贷款组合。,案例：钟镇涛炒房破产,香港艺人钟镇涛1996年香港楼市处于顶峰时，短期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁4607室等五处豪宅和其他项目。1997年亚洲金融危机，香港楼市下滑，所购各项目大幅度贬值。债权人虽没收这些房产，仍无法偿清债务。由于部分贷款利率高达24%，所余本息现已滚至2.5亿港元。每月利息支出超过100万元，令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戏，亦难以偿还所有债项，于是决定申请破产。2003年7月，法院裁定钟镇涛破产。,一般而言，房地产投资不应超过家庭年收入的6至8倍。钟镇涛家庭年收入约1000万港元，显然无法支撑1.5亿港元的房地产投资。正是企图一夜暴富的不良心态，使其失足跌入谷底。,二、个人房产规划流程,三、购房与租房决策,视频：80后置业之惑，买房or租房,购房PK租房,选择购房还是租房，与个人的财务状况、对未来房地产市场的预测以及喜好、购买途径等都息息相关，从理财的角度出发主要看房价与租金的变动情况，分别计算出两者的投资成本。房价和租金都是住房使用价值的反映，但相比之下，房价的波动幅度明显大于租金，这是因为购房行为中投机和泡沫的成分远高于租房。因此，房价更加偏重反映房产的市场行情，租金更加偏重反映房产的实际需求。租售比=每平方米使用面积月租金/每平方米建筑面积房价可以大致反映房价对使用价值的偏离程度。国际上用来衡量一个区域房产运行状况的租售比一般界定为1200至1300。如果租售比低于1300，意味着房产投资价值相对变小；如果高于1200，表明该区域的房产投资潜力相对较大。,视频：租房买房哪个划算（3：30）,购房与租房的财务计算方法年成本法,租房者的使用成本是房租，还要计算交纳押金带来的利息损失(机会成本)，所以租房的年成本的计算公式是：租房年成本=年租金(月租金12)+押金机会成本(月租金12当年存款利率)购房者的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本），所以购房的年成本的计算公式是：购房年成本=利息支出(贷款额房贷年利率)+首付款机会成本(首付款当年存款利率)我们不能简单地把以上计算结果当成租房或购房的决策依据，只能当作参考，因为它没有包含房价波动的预期因素。一般来说，预计房价看涨时，购房比较合算；反之，则租房合算。银行贷款利率也会对购房成本产生直接影响，利率下调时，购房成本降低；反之，则升高。房租则相对稳定(体现房屋的真实使用价值)，所以在利率下调时，购房比较合算；反之，租房合算。,年成本法决策实例,王先生看上一处60平方米的房产，屋主可租可售。若租房，房租每月1000元，押金预付3个月；若买房，总价25万元，可获得20万元、利率6的房屋贷款，购房首付款为房屋总价的20，即5万元。王先生租房与购房的成本分析如下(假设押金与首付款机会成本以5，1年期存款利率以3计算)：租房年成本=100012+10003512150(元)购房年成本=500003+200000613500(元)通过计算可知，租房比购房年成本低1350元，折合每月少支付112.5元，因此租房比较划算。,要考虑的因素,如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本），而租房者的使用成本是房租(1)房租是否会每年调整。(2)房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方面的问题，可能购房比租房要贵。(3)房价上涨潜力。如果房价在未来看涨，那么即使目前算起来购房年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落，则租房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。(4)利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低，购房会相对划算。近年来，控制房地产价格上涨，提高了房屋贷款利率，因此购房的居住成本也越来越高。,四、购房规划,衡量自己的负担能力按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用学会计算购房的各种税费如何选择房子投资自住房投资写字楼投资商铺投资车库,（一）按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价,可负担首付款目前年收入负担比率上限年金终值目前净资产复利终值年金终值年金金额（n=离买房年数；r=投资报酬率）复利终值本金（现值）（1r）n（n=离买房年数；r=投资报酬率）可负担房屋贷款目前年收入复利终值（n=离买房年数；r=预估收入成长率）负担比率上限年金现值（n=贷款年限；r=房屋贷款利率）可负担房屋总价可负担首付款+可负担房屋贷款可负担房屋单价可负担房屋总价需求面积,（一）按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价,例如，李先生年收人为10万元，预估收入成长率3，目前净资产2万元，储蓄首期与负担房屋贷款的上限为40，打算5年后买房，投资报酬率为10，贷款年限20年，利率以6计，可以负担买房贷款的目前房价为：首期部分：10406.11+21.611277(万元)贷款部分：101.159401147532(万元)可负担房价：首期(27.7)+贷款(53.2)809(万元),（二）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用,欲购买房屋总价房屋单价需求面积需要支付的首期部分欲购买房屋总价(1按揭贷款成数比串)需支付的贷款部分欲购买房屋总价按揭贷款成效比率每月摊还的贷款本息需要支付的贷款部分年金现值年金现值年金（n=离买房年数；r=投资报酬率）,（二）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用,如果想购买100平方米的房屋，目前市面上的一般价格是30006000元平方米，则购买100平方米房屋所需要的费用为30万60万元。假设按7成按揭，30万元的房屋需要支付首付款9万元，60万元的房屋需要支付首付款18万元。30万元的房屋需要贷款21万元，每月需要摊还的本息费用为1526元(21000011.4712)；如果是60万元，则需要贷款42万元，每月需要摊还的本息费用为3052元(42000011.4712)。因此，如果每月除了应付日常生活外还能节余3000多元时可以买6000元平方米的房子；而当每月收入节余只有1526元左右时，就只能负担3000元平方米的房子了。,购房的各种税费,购房时除了要支付购房款之外，还涉及到许多其他费用，以上的例子为了方便计算，并未考虑到装修费用以及各种相关税费。在我国，涉及购房交易的税费主要包括契税、印花税、个人所得税、营业税、房屋所有权登记费、房屋买卖手续费、公证费、律师费、中介费等，均视房屋买卖的具体情况并根据合同的约定或有关的法律规定来确定。,换房规划,阶段性换房换房的步骤先买后卖先卖后买视频：卖房的困惑,第三节个人住房消费贷款,个人住房消费贷款种类个人住房贷款的还贷方式,一、个人住房消费贷款种类,住房公积金贷款缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。贷款期限最长为30年（不得超过法定退休年龄）。住房公积金贷款利率是目前个人贷款中利率最低的品种贷款额度根据所购房屋不同适用不同的比例。个人住房商业性贷款是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款，一般为抵押贷款。个人住房组合贷款是指向缴存公积金的购房借款人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。,二、个人住房贷款的计息方法,等额本金还款法等额本息还款法组合还款法,（一）等额本金还款法,就是把全部的贷款本金平均分摊到贷款期内的每一期归还，而每一期的利息则是根据当期的贷款余额计算，所以每一期归还的贷款本金是固定的，而利息却不一样，是随着贷款本金的逐步降低而减少，总的还款金额也是逐渐减少其计算公式是：每月还款金额=贷款本金贷款期数（按月计）+（贷款本金累计已归还本金额）月利率,（二）等额本息还款法,每期的还款金额是根据贷款金额、贷款期限以及还款次数计算出的一个固定值，每期的还款额中包括了本金和利息，随着贷款本金的逐步归还，贷款利息逐渐减少，而每期的还款额中归还贷款本金的金额则逐渐增加。计算公式是：每月还款额贷款本金月利率（1月利率）还款月数（1月利率）还款月数1,贷款计算器,1.两种贷款的利息计算方式,等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。,等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。,因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。,2.两种贷款的每期还款特点,等额本金贷款还款表（部分）：每期还款额不同,等额本息贷款还款表（部分）：每期还款额相同,虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。,等额本息还款法与等额本金还款法的比较,等额本息PK等额本金,等额本息方式月还利息额始终高于本金方式从还款压力来说，等额本金的还款压力在前期比本息大，之后还款额将逐年越来越低于本息还款。从利息支出角度考虑，等额本金方式要优于等额本息方式，,等额本息PK等额本金,等额本金方式在还款初期的压力要明显高于等额本息还款方式，这就要求消费者要正确估计自己的收支情况，并考虑其对生活质量的影响，作出选择。（生活质量曲线详见右图）如果客户现在属于高薪者或收入多元化的人群，建议采用等额本金还款法，因为这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，随着时间的推移，越到最后还款越轻松。如果客户是一位工作四平稳、与世无争的人，建议选择等额本息还款方式。,10万元20年等额本金还款方式生活质量曲线,10万元20年等额本息还款方式生活质量曲线,结论,两种还款方式各有所长，客户可根据自己的具体情况选择，关键是要考虑自己的经济状况，使供款额与自己的收入趋势相匹配。如果收入稳定，又或者善于投资的家庭，若投资的回报率高于贷款利率的，可考虑选择等额还款法。如果预测家庭收入仍比较宽裕，今后可能提前还贷的，贷款方式可采用等本还款法，优点是本金不变，利息逐步递减，其间若提前还贷，由于归还本金多，利息支出相对就少。而“等额还款法”每月偿还金额相等，还款初期利息多于本金，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加。因而同样贷款期下，后者所支付的利息将高于前者，而提前还贷时，已支付的利息是不退还的，所以，这样就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。,（三）组合还款法,首先将贷款本金按比例分成若干偿还阶段，并确定每个阶段的还款期限（等本），接着在每个阶段里又按等额本息还款方式归还（等额）一般来说，组合还款法的主要形式可分为递增型、递减型和任意型三种。递增(减)型是指在整个贷款期内，贷款的归还呈逐渐增加(减少)的趋势。任意型是指在贷款期内各个阶段的还款本金及还款年限不同，使贷款归还呈不规则变化。借款人可以根据自己未来收支情况，来制定还款计划，通俗的讲就是赚多的时候多还一点，赚少的时候少还一点。,精打细算还房贷（7：36）,三、节省贷款利息的方法,加速还款额外还款存抵贷,关键在于尽可能多的提前偿还本金,（一）加速还款,缩短还贷周期，增加还贷次数双周加速还款假设贷款30年50万元，贷款年利率为6.39%。标准的月还款(等额本息)双周加速还款(等额本息）,贷款结果对比,（二）额外还款提前还贷,提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受理自发放个人贷款第二个还款月起借款人提前还款的申请。在等额本息贷款中，采用部分提前还款，是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方法，也是最有效的方法。,提前还贷计算器,提前还贷阶段：缩短贷款期限是不错的选择,通过生活质量曲线不难看出，生活质量与还款利息成本成反比，还款期内成本越高生活质量越好，反之则反。所以客户必须在这两者之间权衡同时，不同的还款方式对现金流量也会产生不同的影响，这完全看个人收入和对各项指标的偏好来决定。而且这一过程是动态的过程，需要随时进行调整。,（三）存抵贷,存抵贷是指按揭购房者只需将活期存款账户与房屋贷款关联起来，并将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，就可达到少交贷款利息的目的。优势：利率优惠，还款方便，可以减少贷款利息的支出。缺陷：银行审批较严格，较一般按揭贷款利率高，且存款额度有下限，仅适合有大量存款的借款人。适用对象：计划持有房产期限较短或有提前还贷计划，有较强融资需要，资信良好的借款人。,资料：新型房贷方式,“随薪供”推荐银行：兴业银行特色优势：约定还款前期只还利息无需归还本金，减轻贷款前期压力。“存贷双赢”推荐银行：农业银行特色优势：理财账户与借款人名下的一笔个人住房贷款相关联，根据借款人理财账户存款和贷款情况，存款账户中超过5万元的部分，银行将按一定比例视同提前还款，参照贷款利率计付理财收益。视同提前还款的部分资金仍保留在活期存款账户内，可随时提用。,资料：新型房贷方式,“个贷本息分别还款”推荐银行：农业银行特色优势：按季还息。利息和本金可以分别按照各自的周期(月、季)进行归还的一种还款方式，不需还利息的时间里里就用这部分资金去做理财。“存贷通”推荐银行：中国银行特色优势：多存多得，贷款利息省更多。中国银行个人贷款客户申请开立与其贷款相关联的理财账户，客户在正常取得存款利息收益的同时，还可通过理财方式获得相应收益。该收益可以抵补一定比例的贷款利息支出，降低贷款成本。该个人贷款理财账户起存为5万元，根据账户中的存款余额按日计息，年收益率高于同期存款收益率，需要资金时，可随时灵活调度。,第四节个人支付能力评估,目标和需求分析个人投资动机分析个人支付能力评估,一、目标和需求分析,房地产规划的第一步是确定期望的目标和需求，这要通过数据收集合分析来明确。一般而言，个人对于房地产投资的需求取决于年龄、收入水平、家庭成员数量、交通便利等因素。在确定目标和需求时，必须把握以下几个原则：首先是要分清影响目标和需求的因素的重要性。要找到符合所有期望的房地产投资项目是可遇不可求的，我们会面临对于各种因素的权衡和取舍，因此应该分析哪些因素对于自己是最重要的，按重要性程度进行排列，以便于在这些因素发生冲突的时候做出合理的选择。其次，要具有前瞻性。随着个人的成长和际遇，收入、债务以及责任都会随之发生变化，因此在确定房地产投资目标和需求时应该将这些考虑进去，以便能灵活的对待这些变化。,二、个人投资动机分析,自己居住,赚取租金,出售获利,减免税收,首要考虑的是居住质量，可以选择具有成熟的居住氛围的社区，如拥有便捷的交通，宜人的环境、配套的生活设施等。,首先要考虑的是方便出租，可以选择流动人口大的小型住宅进行投资，或者购买适宜出租给经营者的沿街铺面。,如果是为了获取差价收入，则适合投资现时房价相对便宜，但未来规划前景看好，有升值潜力的住宅或店面。,国家出台相应鼓励政策，例如规定购房支出可以用来抵扣个人所得税等，房地产投资无疑是个一举两得的投资方式。,三、个人支付能力评估,投资房产前必须正确估量个人资产，再根据需求和实际支付能力来综合考虑具体选择哪一种房产投资计划。确定个人投资房产的综合支付能力时，不仅要看个人的净资产，还要分析个人的固定收入、临时收入、未来收入、个人支出和预计的未来支出。如果个人净资产为正数，投资者首先要确定能用来投资房产的资金数额。然后，再根据自己家庭月收入的多少及预期，最终确定用于购买房产、偿还银行按揭贷款本息的数额。基本的原则仍然是量力而行，既满足个人的房产投资需求，同时又不必为自己带来沉重的债务负担。,购房能力计算器,举例,个人净资产中可用于购买房产的金额为12万元，家庭月收入8000元，月平均日常支出4000元，其他投资支出1000元，预期未来收入保持平稳，则其投资房地产的支付能力为10万元首付款，月平均可偿还银行按揭贷款本息的最大数额为8000-4000-10003000(元)。可购买总价值为60万元的房产，首付20为12万元，其余48万元可以申请银行按揭，以每月归还3000元以内为限。但如果对未来收入感到不确定性较大，就需要降低投资房产的总价值。,房产投资规划案例,李先生的理财规划,客户基本信息,家庭成员：李先生，32岁，某合资建材公司销售经理，李太太，27岁，全职太太，女儿三岁。李先生的月收入14000元，年终奖6万元左右。资产状况：李先生一直比较喜欢房产投资，2002年买了一套一居室自住，购买时房屋总价20万元，首付5万元，贷款20年，月供1100元，现在估价30万元；2004年又购买了一套一居室，用于出租，总价26万元，首付8万元，贷款20年，月供1200元，现在估价32万元，已出租，月租金收入1500元；2005年买了一套150平米的三居室，总价80万元，首付24万元，贷款20年，月供4000元，现在估价85万元，这套房即将交房，准备自住，打算用15万元装修。,房产投资规划案例,收支状况:李先生家每月的生活开销如下：日常支出6000元，孩子教育费用1500元。李先生有基本的社会保险，给女儿买了一份分红保险，年交3000元，李太太没有什么保障。理财目标：李先生打算在女儿高中毕业后送她出国留学，觉得自己的养老靠房屋租金就够了。李先生目前有银行存款40万元，国债10万元。看到近来国家对房地产出台了很多调控性的政策，李先生决定暂时不再买房子。你对此有何建议？,财务状况分析：资产结构单一,李先生的家庭资产以原值计算为176万元，若以现值计算高达197万元，这其中的升值部分体现了房产投资的增值部分。以现值统计，房产占总资产的74.6%，表明李先生家庭资产的四分之三都是房产，而其余部分为银行存款和国债这类低风险低收益的防守型资产。这样的资产结构，使李先生的家庭经济受房地产市场走势影响极大，家庭资产规模在未来会伴随房地产市场的起伏而发生波动。负债占总资产的45.2%，较合理水平稍高，偿还住房抵押贷款将是未来二十年内的一项重要财务目标。,财务状况分析：按揭支出占比高,李先生的年收入近23万元，是家庭的经济支柱，目前仅有一套住房用于出租，租金收入不足家庭年收入的10%.支出方面，按揭贷款支出高达月度收入的40.6%，高于三分之一的合理水平，生活费用（含日常支出和教育费用）每月平均7500元，占月收入的48.4%，月度结余占月度收入的11%，有些偏低。年度结余占年度收入的31.5%，处于合理水平，但受年终奖等偶然因素影响较大。,财务目标：还清房贷、筹划养老,一是尽早还清购房贷款。三处房产的贷款本金为89万元左右，分期付款方式导致按揭支出占家庭月收入的比例较高，而且受经济波动影响较大，建议在条件许可的情况下提前偿还部分贷款，以减轻经济压力。出售其中的一套住房也是一个办法，不过现在国家对二手房交易的营业税和所得税管理严格，而且两处小户型房产临近地铁四号线，升值空间较大，建议保留。二是为女儿准备出国留学费用。李先生的女儿打算高中毕业后出国留学，这是15年以后的目标，以学费每年上涨5%估计，大学四年留学学费将需要120万元左右；除现有资金外，主要通过金融资产和每年节余进行投资获得。三是为自己准备足够的养老金。以目前租金价格计算，出租两套小房子的租金收入约3000元，而以李先生家的生活水准，退休后至少需要4200元可以保持生活品质不变，假设房租和物价的上涨速度一致，那么当李先生退休后，出租两套小房子的租金收入，尚不足以使李先生夫妇生活品质不变，必须额外准备养老金。,理财建议,1优化生活费用支出管理，争取减少支出15%以李先生的工作性质来看，他的家庭支出尚在合理范围内，但是考虑到生活支出和房贷月供合计接近李先生的工资收入，而房贷支出刚性，适当控制一下生活方面的支出会使家庭财务状况的稳定性提高。如果能够把家庭生活费用支出减少15%，每个月将多出1000元的结余，即使李先生的工资收入略微减少，仍可以支付日常生活支出和房贷月供。,理财建议,2择机提前偿还部分房贷，减轻供房压力李先生的新房即将装修，预计花费15万元，这样存款将降为25万元，金融资产另有10万元国债，考虑到这两类资产的收益率都低于房屋抵押贷款利率，建议选择适当时机提前偿还部分购房贷款，从而减轻供房压力。考虑到装修后李先生家的金融资产只有35万元，不足家庭资产的五分之一，如投资渠道表现良好，可以过两年再偿还部分贷款。,理财建议,3完善风险保障，规避和转移风险李先生是家里惟一的经济来源，整个家庭有高达80余万元的贷款，如其遇到什么风险，将严重影响整个家庭的经济状况，因此建议李先生进行全面的保险规划，把人生不确定的风险转化为确定