看地案例-深业公明信宏城.pptx

,本体分析,04,项目地块,本体分析，项目的SWOT,a).项目基本指标,b).项目的四至,c).项目周边配套,e).项目SWOT分析,d).项目交通配套,基本指标,项目为城市更新项目，拟可建用地总面积约6.04万，容积率拟为4.5；两块可建住宅的地块受90/70限制；有商业、学校、幼儿园、社区公园配套,旧改地块：,具体指标：,项目位于公明商贸住宅新中心的南侧，西侧钟表产业基地对项目有一定影响；南临公明南环，东面距松白路不远，交通方便，但有噪音、灰尘等不利影响,本案,公明街道新中心发展目标：充分发挥地铁6号线的带动作用，通过茅洲河的更新改造，逐步完善松白路及两侧的城市更新改造项目，以宏发公明商业中心、创维旧改项目为区域标杆项目，建成集居住、商贸及高新产业园为一体的城市综合功能片区,未来规划的地块西面以钟表产业基地等产业园为主，北面、东面（临松白路）以商业、住宅和政府公共配套为主为主；南面规划图则未公示，但与本案相邻的秋硕片区预期将有商业、住宅物业,宏发公明,创维旧改,钟表产业基地,钟表产业基地,基本指标,项目四至,项目现状：未开始拆迁；周边存在较多的村民房及旧厂房，西面钟表产业基地已有生产及办公物业，并有保障房施工；南临秋硕旧改地块,1,1,2,3,4,5,6,7,8,2,4,3,6,7,5,8,区域配套,本项目社区配套成熟，所有教育、商业、娱乐、餐饮、医疗等配套设施较齐备；但缺乏高端设施,南星时装,公明综合市场,公明天虹,友谊书城,宝明城大酒店,光明新区人民医院,聚泉湾精品酒店,百誉影城、冠博电脑城,现状：项目栋、南、西面分别是下石家路、公明南环大道和长春路，可迅速通达公明各地；东南角下石家公交站是723、m248始发站,交通,公路现状：地块南侧的公明南环大道（根玉路-松白路）路幅宽度60m，双向6车道，沿此可顺利到达公明主干道松白路。沿地块东南侧的下石家路可顺利进入地块；地块西南侧的长春路已经拉通,公交站点：地块东南角的下石家公交站是723（下石家-李松萌）、m248（下石家-南头检察站总站）始发站；785（李松萌-蒋石）也经停下石家附近的黄江路口,阻碍：地块西侧、北侧以及东侧被信宏城、下石家村屋以及五金厂占据,本案,本案,公园用地,学校用地,南环大道,长春路,芳园路,兴南路,兴园路,园发路,下石公园路,下石家路,振发路,兴通路,城市次干道,城市主干道,城市支路,现状：项目栋、南、西面分别是下石家路、公明南环大道和长春路，可迅速通达公明各地；东南角下石家公交站是723、m248始发站,交通,公路现状：地块南侧的公明南环大道（根玉路-松白路）路幅宽度60m，双向6车道，沿此可顺利到达公明主干道松白路。沿地块东南侧的下石家路可顺利进入地块；地块西南侧的长春路已经拉通,公明南环大道,下石家路（下石公园路）,下石家路,公交站点：地块东南角的下石家公交站是723（下石家-李松萌）、m248（下石家-南头检察站总站）始发站；785（李松萌-蒋石）也经停下石家附近的黄江路口,长春路,阻碍：地块西侧、北侧以及东侧被信宏城、下石家村屋以及五金厂占据,地块分析,商业价值分析：两条城市主干道长春路、南环大道，昭示性相对较好，商业价值相对较高；其次是兴南路和芳园路；兴园路相对商业价值最低,1类区域：临城市主干道，昭示性好，商业价值最高,2类区域：有一定的商业人流，商业价值较好,3类区域：商业价值相对较低,小型集中商业优先考虑在1类区域，尤其是两条主干道交界位置，其余街铺考虑顺序为1类2类3类,南环大道,长春路,芳园路,兴南路,兴园路,地块分析,住宅价值分析：本项目内部规划交通网络较为完备，总体而言居住价值较好；临近公园的部分居住价值最高，临主干道南环大道、长春路的部分受噪音、灰尘影响最大，居住价值最低,1类区域：南向公园景观，远离城市主干道，居住价值最高,2类区域：南向中心园林景观，远离城市主干道，居住价值较高,3类区域：私密性较好，环境相对安静，可观公园景观,4类区域：私密性好，环境安静，但地块较小，不能保证较大的楼间距，会有一定的对视问题存在,5类区域：受城市主干道的噪音和灰尘影响，居住价值相对较低,住宅排布考虑顺序为1类2类3类4类5类,规划公园,南环大道,长春路,项目地块分析总结:,城市规划、路网建设和轨道发展，为区域发展带来机遇，未来区域持续向上；因此，本项目开发要利用区域交通规划发展的利好，同时注意规避噪音、灰尘的不利影响,城市更新项目，拟可建用地面积约6万，容积率4.5，相对较高；可建商住物业的地块被市政道路分割为两块，分别受90/70限制，开发大户型产品、产品分地块升级换代有很大难度,从地块现状来看，南面、东南角的道路通畅，从这两个方向进入性较好；西侧在修路，北部、特别是西南角还有大量待拆赔物业，会阻碍开发进度；应大力推进长春路、兴南路、下石公园路等规划路网的尽早开通，促进提升项目商业物业的进入性及商业价值,项目所在的片区配套成熟，但缺乏高端设施；项目距未来推出的宏发公明大型综合体项目不远，可借助其区域核心地位、高端设施带来的标杆效应，走差异化道路，引进较高端的休闲娱乐设施及多样化的美食街，不建议引进百货,项目地段及交通条件较好，且西临钟表产业基地，可结合地块区位特点及深业集团的主业优势，开发与产业相关的展、销、检一条龙服务平台,作为城市更新项目，根据区位特点及地块分析，项目适合开发有特色的商业物业，如中高端休闲娱乐设施及美