成都整体商业市场

成都作为四川的省会，也是中国24个历史名城之一，在中国西部区域经济发展中一直占据着重要的地位。随着西部大开发，成都的经济正在发生快速的变化。成都的商业主要集中在三个商圈：春西路商圈、偃师口商圈和罗马商圈。随着城市建设的发展，新的商业/商业地产不断涌现，三大老商业圈逐渐升级。与此同时，由于各地区住宅开发的快速增长，相应的区域性商业中心不断涌现。成都正在逐步形成以三个核心商圈和几个区域性商业中心为辅的商业格局。由于其独特的地理位置，成都位于西部地区的交通核心，荷塘区一直是西南地区的日常商品批发和配送中心。与此同时，现代物流业在成都国民经济中的重要性越来越明显。据政府有关部门统计，到2010年，成都物流业将实现增加值500亿元，物流成本占国内生产总值的比重将降至15%以下，现代物流业对成都经济的贡献率将达到15%以上。根据统计局的统计，目前成都市中心有25家大型百货商店，惜春路周围1000米范围内有19家。有13家大型超市，其中12家位于二环路。成都的业务主要分为四类：百货公司、购物中心、专卖店(包括超市超市、家具超市、五金电器市场、电脑产品市场等。)和底层业务支持业务。成都的业务主要分布在春西路、偃师口和罗马三个商圈。由于住宅开发量巨大，商业需求旺盛，东二环地区也将成为未来的区域性商业中心。目前，代表性的财产是SM生活广场。类似的业务包括西街和金沙光华商圈。成都主要商圈分布图，成都整体商业市场，-3-，春熙路商圈-春熙路是中国著名的商业步行街之一。同时，它也是中高档百货商店最集中的地区之一，商业业态丰富，档次齐全。从低端的街头小店到高端的西屋百货，它可以满足所有消费阶层的商业需求。偃师口是成都最著名的城市商业圈之一，以中、中档企业和大型超市为主营业务。由于与春溪路距离较近，两个区域通过青年路相连，随着整个区域商业的发展，有可能将它们连接成一个统一的商业区。罗马城市商圈商业主要由大型超市、专卖店和中高档百货商店组成，满足周边居民的日常需求，同时吸引各地区(尤其是西部地区)居民消费。西街商圈从规模和影响力来看，目前该地区还不能成为严格意义上的商圈。然而，由于新的城市广场的增加，特别是白家超市和白胜的开放，该地区聚集了大量的人。随着商业氛围的逐渐形成，该地区有望与罗马商圈接轨。东二环路-东二环路沿线目前正在开发的大型市场总量非常大。将来，这个地区的总居住人口将会很大。相应的消费需求将促进东二环区域商业中心的出现。SM生活广场的出现在一定程度上缓解了这一地区的商业需求。目前，金沙光华商务区位于东二环至东三环，是近年来形成的区域性商务区之一，业态主要由百货商店和大型超市组成，以满足周边地区常住居民的消费需求。会展商圈由于会展及其周边的辐射作用而形成的区域性商圈现有商业供应：春西路分为东、西、南、北四段，以中山广场为核心。步行街两侧分布着各种类型的专卖店和百货商店。目前，春溪路经营面积22万平方米，在建面积19万平方米，即将进入市场。经营中的代表性企业有：春熙路店、伊势丹、伊藤华阳厅、王府井购物中心等。该地区新的商业项目包括群光百货、百盛(时代广场底层业务)等。*注：以上统计主要集中在上述春溪路商圈。从南新街、中信街、北新街以西到青年路沿线，集中了大量的服装批发市场，如万资商城、九龙广场等。由于该类业务的目标客户群和商业等级与春熙路主营业务存在较大差距，暂时不在春熙路商圈的研究范围内。成都整体商业市场，-5-，各种现有商业业态代表商业项目：成都整体商业市场，-6-，现有商业运作描述：一批中高端百货商店集中在商圈，商圈是目前成都新百货最集中的区域，伊藤华阳厅和王府井商城都经营得比较好；伊势丹目前总体上仍在运营，原因是其开业时间短、内部品牌整体档次高、单一产品价格高，但其时尚定位受到年轻白领的欢迎。只有“第一城市购物中心”项目是该地区正常的购物中心业务。诺沃和I. t .现在驻扎在该地区，具有强烈的时尚气息。然而，由于整体业务规模小，业务范围小，受欢迎程度需要进一步培养。该地区的正科佳巷是一条著名的特色商业街。街道两边有许多特色商店。这是年轻人寻找商品的理想场所。近两年来，周边商业水平不断提升。然而，其商品水平和产品结构没有太大变化。它的受欢迎程度逐渐下降。街道两边两层以上的商业建筑都空着。作为中国西南地区最著名的商业步行街之一，惜春路的平均日交通量约为30万人，节假日或活动期间可达50万至60万人。春溪路因其文化属性吸引了国内外游客来成都观光购物。同时，由于大量百货商店聚集在该地区，成都也成为中高档消费者的集中消费区之一。从年龄结构来看，消费者主要是中青年中等收入消费者，具有文化性和时尚性，强调春溪路商圈的突出特征。成都整体商业市场，-7-，春熙路现有重点商业项目一览表，*注：商业地产等级分类没有精确的行业标准。我们根据以下关键因素对其进行分类：商业地产硬件设备和设施的新旧现状；主要商家的品牌度(以百货商店为主)、内部品牌质量(尤其是一楼)和品牌拥有度；商业地产内的交通便利和舒适程度(自动扶梯主要通道的数量、位置和宽度)；商业室内空间的舒适度(楼层高度、照明强度等)；公共共享空间(尤其是购物中心)的设置如下：中庭、休息座椅、绿色小品等。不同的商业品牌在不同的区域有不同的店面位置，这导致了等级水平的轻微波动。基于各种因素和商业经验，我们对不同地区的物业进行了简单的等级划分。以下商业界的商业部门标准与上述相同。成都整体商业市场中，-8-，春熙路商业构成比例最高，春熙路百货行业比例最高，在一定程度上提升了该区域的整体商业品位。目前，购物中心的比例相对较小。精品商店仍然是惜春路的一种新的商业形式。第一个城市的出现为惜春路的商业增添了时尚气息。正科家巷仍有许多小店铺，临街的店铺在营造步行街氛围中发挥着最重要的作用。成都整体商业市场，-9-，商圈利弊分析：历史悠久，是成都城市名片，国内外游客来成都必去的景点之一；商业地产类型比较齐全，百货商店、小商品、精品专卖、精品超市一应俱全，能够满足消费者各方面的消费需求。百货行业聚集，步行街区聚集太平洋、王府井、伊藤洋华堂、伊势丹等百货商店。具有强大的商业影响力。商业品位普遍较高，在建新型物业的商业部分也位于中高档线，该区域整体商业品质较高。红星路步行街规划和荔枝巷改造将进一步提升区域商业环境和商业氛围。缺点：商场相对集中。虽然产品定位和档次略有不同，但同行业之间的竞争仍然比较激烈。百盛百货和群光百货的进入，将使地区百货的竞争更加激烈。该地区大型购物中心商业的缺乏，整个地区购物业态的比重较大，娱乐休闲的比重较小，在一定程度上影响了该地区商业的健康发展。春熙路步行街各路段发展不均衡，北段最好，西段与服装批发市场区相连，导致交通混杂，商业开发相对较差，商业地产空置率较高。作为一个旅游商务区，该地区的人流素质参差不齐，对中高端商务类型的发展存在一定的阻力。一、成都整体商业市场，-10-，偃师口商圈现有商业供应：目前，偃师口商圈的范围是：以偃师口为中心，北至人民东路，南至光华街，西至人民南路，东至青石桥街和青年路；规划面积220亩，商业面积28万平方米，大小企业400多家。偃师口商圈是成都三大城市商圈之一，也是成都的传统商业区，聚集了众多的百货商店和大型超市。目前，该地区的主要商业形式仍然是百货商店。目前，区域购物中心只有摩尔时尚广场，还缺乏一站式购物场所。主要业态为百货城偃师口区；面积为5万平方米的摩尔时尚广场增加了商业元素。偃师口现有商业结构、摩尔时尚广场、仁恒广场、成都整体商业市场，-11-，现有代表性商业项目列表、未来代表性商业项目列表、成都整体商业市场，-12-，现有各类商业业态代表商业项目：成都整体商业市场，-13-，现有商业特征描述：区域内新兴商业项目位于中心广场下的新世界商城，定位于中高端。 目标客户群是成都中高收入的中年人，以及中心及周边写字楼的白领； 此外，摩尔时尚购物中心是该地区唯一的购物中心类型的企业。由于其主要租户是家乐福超市和万达电影院，零售店面面积相对较小，商业部分本身的总建筑面积也不大，这在一定程度上影响了其业态的丰富性。一般来说，没有o区域消费群体构成：偃师口是成都著名的老商业区。由于大部分商业设施陈旧，商业地产运营时间较长，它拥有一些固定的消费群体，如成都百货大楼和人民购物中心。该地区旧商业项目整体商业品位不高，目标客户主要是城市中等收入群体。然而，随着摩尔时尚广场和新世界的加入，以及人民商场的整顿，该地区高品质商业项目的比例有所增加，商业时尚程度有所提高，商品结构的比例也变得更加合理，吸引了一些中高收入群体和写字楼周边的写字楼人群去消费。该地区有两个超市，好又多和家乐福，它们已经成为周边地区的配套商业中心，丰富了消费者群体的结构。从区域发展的角度来看，该地区有大量的写字楼供应。例如，“仁恒广场”的区域商业氛围有望进一步加强。与此同时，对高质量企业的需求也将推动地区企业的供应，并提升原有物业。偃师口地区的高收入客户比例未来将会增加。区域环境和道路交通的转变将增强企业内部的凝聚力。成都整体商业市场，-14-，商圈优劣势分析：优势：成都著名的老商圈，成都三大市级商圈之一，商业规模大，业态丰富；整改后，交通环境有所改善，区域环境趋于完善。由于百货行业的集聚，商业单元的总面积相对较大，未来发展潜力很大。位于成都中央商务区规划范围内，该区域高档写字楼数量的增加将促进区域商业的整体升级。缺点：目前，区域环境仍然混乱，对中高收入客户没有吸引力。该地区高端优质业务总量不大，业务项目分布相对分散，业务集群效应仍需加强。成都整体商业市场，-15-，罗马商业圈现有商业罗马商业圈位于青羊区。老商业圈东起戴宇桥，南至省武警总队，西至师洋街，西至城门，西至青龙街，北至八宝街，西至成都剧院。根据规划，罗马商圈改造范围位于庆阳区新华西路地区，面积410亩。由青龙巷、芊芊街、宿迁街、铁甲街、西府北街和西府南街围成的“H”形区域将形成罗马的核心商业区，形成一个向四面八方延伸的商业圈。据高伟全球统计，目前罗马商圈的营业面积约为22万平方米(包括封闭的熊猫城10万平方米)，营业面积约为12万平方米：罗马现有的营业规模小于偃师口和春溪路；目前，区域百货公司有太平洋百货公司，购物中心有白金城广场，但目前白金城的投资和运营情况并不好。成都整体商业市场，-16-，各种现有商业业态代表商业项目：成都整体商业市场，-17-，现有商业运作描述：目前罗马整体商业氛围较弱，商业圈辐射范围有限；目前，只有太平洋百货公司是该地区的中高端企业。其目标客户主要来自西部地区，并且表现良好。家乐福超市经营良好，是该地区居民日常购物的核心。铂金城作为该地区的一个购物中心，目前整体投资推广和运营都不尽如人意。有一些专卖店(VERYMODA、ETAM等)。)一、二楼临街，内部商铺空置率高。Outl成都整体商业市场-18-罗马商业区现有代表性商业项目列表-19-罗马商业区优势与劣势分析-:优势：道路交通改造改变了该区域交通不便的状况；青龙街、八宝街及其周边地区有许多办公项目。罗马也位于成都规划的中央商务区。商业的发展将推动整个地区的商业繁荣。西北西街沿线的写字楼、住宅楼和企业纷纷进入市场。整个地区与西街、八宝街和青龙街相交。西街上的罗马商业圈正在逐渐形成。该区域新型商业地产比例较大，未来区域商业规划空间较大。劣势：虽然曾经是成都著名的繁华商业区，但现在商业运营的总规模相对较小，商业密度和业态丰富度无法与春溪路和偃师口相比。目前，商业圈中高品质企业的规模很小，只有太平洋百货公司是高品质的。营造商业氛围需要相对较长的时间。白金城定位为购物中心，但其特点不明显，空置率高，商业条件不好，缺乏在该地区有吸引力的大型综合购物中心。通过我们对成都商业市场的调查研究，目前，除了上述惜春路、偃师口、罗马三个传统商圈之外，成都还与受附近居民生活和购物需求驱动的区域商圈共存。这些商圈主要满足当地居民和办公购物者的消费需求，具有明显的地域特色，如：西街商圈、东二环商圈、金沙光华商圈、会展商圈等。成都整体商业市场-21-，西街商圈现有商业供给：西街商圈是新兴的区域商圈之一，新城市广场的进入加速了商圈的崛起。目前，西街的主要商业供应是新城广场、人民商场黄河店和苏宁电器商贸广场店，商业供应近14万平方米。西街的主要商业客户包括周边地区的居民和西部地区的人口。主要消费类型是日用品，而中高档百货商店的比例目前相对较小。西大街与罗马商业圈接壤，与罗马商业圈形成一个西部商业区。成都的整体商业市场，-22-，各种现有商业业态代表商业项目：成都的整体商业市场，-