2019上半年房地产经纪人《交易制度》考点：城市房屋拆迁

2019年上半年，房地产经纪人交易制度考试中心：城市房屋拆迁(一)补偿对象为了保障被拆迁房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆迁房屋所有人即被拆迁人进行补偿。(2)补偿方法房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。货币补偿是指拆迁人以货币结算的方式向被拆迁房屋的所有人补偿被拆迁房屋的价值。货币补偿金额由房地产市场评估价格根据被拆迁房屋的位置、用途、建筑面积等因素确定。房屋产权调换是指拆迁人以自己建造或购买的房屋进行产权调换，并根据被拆迁房屋的市场评估价格和被调换房屋的市场评估价格结算产权调换差价的行为。也就是说，拆迁或重建房屋的产权与被拆迁房屋进行交换，交换后被拆迁人失去被拆迁房屋的产权，拥有被拆迁房屋的产权。但拆除非公益性房屋附属物，不进行产权调换的，由拆迁人给予货币补偿。例：城市规划区国有土地上非公益房屋附属物拆迁补偿办法为()。(2005年房地产经纪系统测试)A.产权交换B.货币补偿C.产权交易与货币补偿相结合D.产权交换，无差价回答：b分析：拆除非公益性房屋附属物，不进行产权调换的，由拆迁人给予货币补偿。(三)补偿标准拆迁条例规定的拆迁货币补偿的基本原则是等值补偿。采用的方法是根据被拆迁房屋的位置、用途、建筑面积等因素，通过房地产市场评估的方法确定。经过多年的发展，我国的房地产市场评估已经形成了一个相对科学完善的体系，能够准确确定被拆迁房屋的市场价值。通过评估确定被拆迁房屋的价值，是利用市场手段，确保被拆迁人的实际损失能够得到准确合理的补偿。赔偿标准主要以“物”(房屋)为基础，能充分体现民事法律关系中等价与赔偿的基本原则。过去，在拆迁补偿中过分考虑“人”的因素，导致拆迁同一标的物。由于居住人口不同，补偿标准也不同。事实上，它要求拆迁民事行为的一方承担不应由其承担的社会责任，为政府实施社会保障，违反了民事法律关系的一般原则。拆迁条例将补偿安置与户籍分开，淡化人口因素，以房价作为补偿安置的标准，符合法律要求，易于操作。拆迁条例规定以原房屋的房地产市场评估价格来确定其价值，符合市场经济的客观要求，体现了对拆迁人财产权的法律保护。“位置”是指房屋的地理位置，主要包括其在市场或区域中的位置、与其他场所的交通便利性、与重要场所的距离(如市中心、机场、港口、车站、政府机构、学校、医院)、周围环境、景观等。位置在决定房地产价值方面起着极其重要的作用。如果地点不同，两个实物和权益状况相同的房地产项目的价值可能会有很大差异。“使用”是指房屋所有权证上注明的用途。权属证书未注明用途的，以产权档案记载的用途为准。产权档案未记载用途的，以实际用途为准。实际使用的定义是以是否依法取得规划等部门的同意以及是否取得法定程序为依据的。如果原始设计“其他因素”包括被拆迁房屋的新标准、权益、建筑结构形式、利用率、楼层、朝向等。位置用途、建筑面积、新成就水平、权益、建筑结构形式、利用率等。在评估时应考虑，楼层和朝向可采用房改系数，或统一确定系数。至于房子的内部装修，每个家庭的装修标准和装修时间是不同的。如果评估中考虑装修，评估成本可能会增加，评估时间可能会延长，不利于拆迁工作的实施。因此，装修补偿应由拆迁人与被拆迁人在签订协议时协商确定。房地产价格评估是指房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价时点房地产的客观、合理的价格或价值进行估计和判断的活动。此外，在评估中，不仅要考虑房屋本身和占用的土地，还要考虑居民拥有的庭院和附属设施。例如，四合院的价值不同于没有四合院但建筑面积相同的房屋的补偿。有停车位的酒店的价值与有相同建筑面积但没有停车位的酒店的价值是不一样的。所有这些都应该在评估中充分考虑。例：在城市房屋拆迁中，货币补偿金额由()根据被拆迁房屋的位置、用途、建筑面积等因素确定。(2004年房地产经纪人测试)A.房屋重置价格B.房屋评估价格C.房地产市场价格