长春西客站地区规划 德国ASP

,Chapter1ECONOMICREPORT,经济专项报告,Chapter1ECONOMICREPORT,什么是一个成功的高铁站前商务区？,成功的高铁站前商务区是一个能够准确把握国际趋势及区域发展，竞合关系，结合发挥自身优势，最高效、高质地利用高铁带来的各种能量，成为区域内发展增长极的城市综合功能区。,Chapter1ECONOMICREPORT,高铁站点的产业研究,高速铁路为了适应社会和经济发展的需要，适应货主和旅客安全、准确、快速、方便、舒适的要求，高速客运专线应运而生，再加之现代管理和优质服务，使铁路增添了新的活力，在陆上运输中发挥着骨干作用。同时颠覆了客流服务水平较低，火车站区域是城市管理混乱区域，对高层次的商业商务缺乏吸引力的传统概念。综合研究日本新干线、德国ICE、法国TGV等高速客运专线，我们可以看出高速客运专线由于其本身的特点和服务对象的特点，除了起到加强城市、区域联系的交通作用之外，还起到了带动地方经济发展，缩小城乡差别；促进产业结构调整，加速产业布局变化；改变人们生活方式，促进了城市间交流；突破固有经济发展瓶颈等经济作用。,Chapter1ECONOMICREPORT,哈大铁路哈大铁路客运专线属于高速客运专线，建成后将与现有的哈大铁路实行“客货分线”运输，即原有的哈大线主要用于货运，这样不仅可以有效缓解铁路运输紧张状况，缩短东北地区与关内沿线城市之间的时空距离，保证煤炭、石油、粮食、木材等重点物资运输，提升铁路运输服务质量，而且在发展国际联运和促进东北地区外向型经济发展方面也将发挥重要作用。,高铁站点的产业研究,Chapter1ECONOMICREPORT,日本新干线发展背景1964年，在人口稠密的大阪和东京的地区修建了第一条新干线.如今日本已经建设成5条主要的新干线，并已形成高速铁路网。,效益（1）日本高速铁路提升了日本准确可靠的国家形象（2）运送大量人流，每年输送3.143亿人次（3）促进东京、名古屋、大阪三大都市圈形成，并带动区域中心城市的形成（4）给日本的区域、城市、站区带来了城市化水平快速提高和人口、就业的快速增长(5)沿线土地价值的提升，同时带来信息部门、旅馆业、餐饮业、零售和批发业的发展尤其是社区超常规的快速发展开发成功的城市有：东京幕张新都市、大阪、福冈,成功经验（1）主要的影响是信息交换产业（商务服务、金融业、房地产）（2）更多的高等教育机会（大学）（3）新干线车站的可达性（4）快速通道和新干线的连接,高铁站点的产业研究-高铁案例,Chapter1ECONOMICREPORT,法国发展背景20世纪60年代，为解决法国巴黎里昂既有铁路线的客货运量已经饱和问题，于1983年修建完TGV东南线。到目前共有高速铁路线约2000公里。法国TGV创造了515.3km/h的世界记录。效益（1）为人们创造了新的动态观念，距离将不再以公里计算，而是以时间计算。（2）TGV已成为法国铁路运输业的主要经济支柱（3）TGV东南线巴黎到里昂总商务旅行增加了50，其中服务业的商务旅行翻倍增长。观光旅游业大幅度增加。开发最为成功的城市为里昂。,成功经验（1）技术不断创新（2）高铁新线客运专用，且新线与既有铁路网兼容（3）高铁站点选择位置与城市的发展需求相适应（4）高铁站与机场、主城区的便捷联系,高铁站点的产业研究-高铁案例,Chapter1ECONOMICREPORT,德国发展背景为了减缓城市之间的旅客拥挤的高速公路和机场的压力，于1971年建修第一条汉诺威维尔茨堡高铁。到目前共五条线路，总长度达900km左右。效益（1）形成南北经济大通廊（2）高铁车站多数设置在城市中心区。车站给地区带来了发展的机会。发展了办公、旅馆、零售，更进一步发展的信息服务等行业。高铁站地区开发典型城市德国卡塞尔市廉港站。,柏林,汉诺威,卡塞尔,法兰克福,汉堡,斯图加特,成功经验（1）重视环境保护（2）带动城市中心区得到再开发（3）拉动现有产业升级（4）将传统的交通运输枢纽转变为城市综合服务区,高铁站点的产业研究-高铁案例,Chapter1ECONOMICREPORT,城市核心,以国外高速铁路为例，高速客运专线的建设将给沿线土地带来大幅的升值。而这种土地升值经济作用的集中体现则是客运专线站点区域，长春铁路西客站作为哈大铁路客运专线长春站，其所在的区域周边土地价值也会迅速提升，成为资本富集的重地，并成为长春市承载高速客运专线带来的经济动能的首要载体。也就是说，一个新的城市功能核心将在此出现。,高铁站点的产业研究,Chapter1ECONOMICREPORT,高铁站点的产业研究-站点案例,东京幕张新都市开发规模：开发总面积为522Ha，预期就业人口15万人，居住人口2.6万人定位：国际化的城市中心功能与舒适的居住环境、“职”与“住”功能高度融合的21世纪多功能型城市功能：以幕张国际会展中心为核心的展示、会议、中枢商务、研究开发、文化教育、休闲娱乐、功能以及以“滨城住宅”为主体的居住功能。,高铁站,商务办公,会展中心,复合商业,高档居住,停车酒店,开放空间,开放空间,Chapter1ECONOMICREPORT,1）交通网络高速铁路车站能创造除高频率活动区域（70分钟抵达伦敦，40分钟抵迪斯尼乐园）。2）三角聚集区域公共和商业都市生活模式的聚集地。3）勒柯布西耶路主要的交通通道，将是一个多彩多姿的空间。4）公园使得区域更有价值，环境更好。5)具体功能Functionindetails里尔欧洲火车站火车站商业中心里尔会演中心里尔欧洲大厦城市公园、勒柯布西耶高架桥（2）实施效果Effects一期建成之后，各公司纷纷进驻“欧洲里尔”。至2001年，“欧洲里尔”共提供了6500个就业岗位，商业中心平均每年吸引了1400万的游客，会演中心则每年接待了100万以上的来访者。,里尔高铁站地区,目标是将里尔建设成为欧洲中心城市之一。,（1）OMA都市计划OMAcityplanning迪阿法瑞国际中心InternationalcentreDAffaires,高铁站点的产业研究-站点案例,Chapter1ECONOMICREPORT,高铁站点的产业研究-站点案例,典型案例卡塞尔市威廉港（Kassel-Wilhelmshohe）高铁站,（1）背景（Background）卡塞尔位于德国最长的高铁上，属于汉诺威-符兹堡部分。这个部分形成了德国高铁系统里南北向的轴线。高铁使得通达德国主要城市更加便捷。1小时到汉诺威，1.5小时到法兰克福，2小时10分钟到汉堡，2小时45分钟到斯图加特。（2）规划（Planning）1）建立复合型的服务设施，主要服务城市间的乘客，同时服务区域和当地乘客；2）可以控制投机和土地变化，尤其是面对办公、旅馆和零售商业的高需求；3）使得区域交通联系中心转变为区域服务中心；4）使得大学升级带来科学和产业研究中心；5）带来城市再开发和强化了市中心。,(3)车站地区发展(Development)1）车站建设带来了零售业、服务业、旅馆、居住的发展，同时聚集了生产性服务业和少量制造业；2）通过高铁车站的创新设计，塑造地区标志性；3）办公室的租金因高铁车站增加了20，办公主要聚集了电子、交易、财政、企业管理等公司；4）辅助的餐饮，如咖啡厅、饭店、零售业都获得了快速发展；5）便捷的交通换乘，有四条轻轨线连通。停车换乘控制在5分钟步行内，并且拥有便捷的人行路线。,Chapter1ECONOMICREPORT,高铁站点的产业研究,案例综述,案例综述：高铁站站区面积大多为3-5平方公里，由车站用地和事业发展用地构成，事业发展用地具有鲜明的现代服务业特征，包括旅馆、会展、餐饮、休闲娱乐、零售、金融、通讯服务、运输服务、旅游服务、商务办公用地等。,Chapter1ECONOMICREPORT,高铁站点的产业研究,服务人群,高铁相对于传统的路上交通最大特色就是带来高层次的人群聚集。国外成功的高铁站区都围绕高铁带来的高层次人群，满足了高层次人群的需求，从而带动区域的快速发展。,国外高铁经验表明高铁最吸引人群为商务人士和旅行人群。据美国加州高铁交通比较研究，可以发现在短距离出行人群中，选择高铁的主要有商务人群和通勤人群。,Chapter1ECONOMICREPORT,高铁站点的产业研究,服务人群,商务活动人群具体包括企业、公司领导和中高层管理人员；党政机关、社团、事业单位领导干部及国家的工作人员；文化、演绎、体育界明星，部分自营、自由职业者；中、高级技术人员。旅行人群选择高铁旅行以商务人群为主体。另外包括白领和特殊需求者。通勤人群高铁使得中、短距离城市之间形成通勤交通，带来工作和生活往返于大城市和中小城市的之间。,需求分析,Chapter1ECONOMICREPORT,高铁站点的产业研究,高铁站点的发展需求,（1）功能：高铁站区形成复合型服务中心，并强调功能的共生性。围绕高铁站区发展了商务办公、商业、酒店、会展、会议、创意研发、文化教育和高级公寓等满足高层次人群需求的功能聚集区。（2）布局：打破传统车站单一功能和高密度发展模式。高铁站区更加强调开放空间重要性，形成高品味的商务环境。（3）交通：高铁拉近了城市间的距离。高铁站站区注重交通的无缝对接和人的可达性。形成便捷、高效的综合交通体系。（4）形象：既注重了高铁沿线城市风貌，也强调站区城市形象体现。创造了独具特色的地区标识性。同时衍生出高铁文化。,高铁站区发展必须跳出传统的车站功能和布局，应转变成为一个交通便捷、功能复合、形象鲜明、充满生机的区域服务中心。,Chapter1ECONOMICREPORT,城市体系的产业研究,功能体系,依据长春市总体规划（2005-2020），长春市未来将形成老城市中心及南部新城市中心两大公共服务中心，绿园、二道、宽城和净月四个区级公共服务中心。由于长春市西部缺乏集中公共服务设施的现状和西客站开发所带的发展契机，未来的西客站区域将成为长春市西部城市中心。,Chapter1ECONOMICREPORT,城市体系的产业研究,产业布局,老城市中心：以商品零售业为特色的市级商业服务业中心，娱乐业南部新城：区域性金融中心，生产性服务业中心，商业中心，文化活动中心，包括商务办公、文化博览、信息交流、金融贸易等功能。区级公共服务中心汽车贸易中心旅游会展中心商贸批发中心,Chapter1ECONOMICREPORT,西客站区域产业定位,产业布局,依据以上两点分析，西客站区域的产业定位首先属于现代服务业范畴，然后要考虑与其他城市公共中心的功能联系及错位发展。尤其是南部新城的开发同样具有鲜明的现代服务业特点，西客站区域的功能要与之紧密联系并避免功能的重复建设。结合西客站自身的特点，我们将其产业定位为以西客站服务对象为主要服务人群，生产性服务业与消费性服务业并重的城市综合功能区，主要包括七大功能、六大片区。,Chapter1ECONOMICREPORT,西客站区域产业定位,七大功能,生产性服务业着重吸引公司总部、营销中心、研发机构、设计中心入驻，并融入第三方服务，成为长春高科技信息技术企业的技术研发设计中心和商务营销中心。同时吸引长春高科技信息产品技术企业和第三方服务公司在此建立总部，建立生产和第三方服务的交流中心。核心商务区的生产性服务主要包括以下内容：专业市场1、高科技信息产品为主的联系和交易功能2、高科技信息产品为主的整合营销3、高科技信息技术为主的企业引入4、高科技信息产业为主的联动高品质办公1、资本服务类办公，如：信托、保险、典当、评估、投资、融资等2、信息服务类办公，如：电子商务、战略咨询、信息咨询、品牌代理等3、高科技信息产业公司的总部经济4、高科技信息产业商务人士工作平台创意研发1、高科技信息产业的产品创意设计中心2、高科技信息产业的科学研发技术中心2、高科技信息产品的产业链顶端功能3、高科技信息产业发展基础支撑功能区,消费型服务业引入酒店、中枢商业、休闲娱乐、酒店式公寓等消费型服务功能，满足核心商务区高端人流的消遣、休憩等消费需求，同时为核心的生产性服务业提供必要的基础支撑，共同带动核心商务区的良性、高效、循环发展。核心商务区的消费型服务业主要包括以下内容：酒店1、以舒适的服务和适宜的环境来吸引高端人流的集聚2、促进生态旅游的发展3、为高科技信息产业商务人士提供高品质的商务旅行居住地4、引进国际酒店的巨头，提高当地旅游业水平中枢商业1、打造长春新型高科技信息商业中心，以大型购物中心为主体2、吸引本地和高铁客流消费购物，推高科技信息经济发展3、引入百货、餐饮、娱乐品牌企业，提高本地消费型服务业水平休闲娱乐1、打造长春新型高科技信息休闲娱乐中心2、吸引本地和高铁客流消遣、娱乐、休闲，推动周边经济发展3、引入休闲娱乐品牌企业，提高本地休闲生活档次及水平酒店式公寓1、以舒适的服务和适宜的环境来吸引高科技信息产业白领人士的入驻2、为高科技信息产业商务人士提供高品质的商务旅行居住地3、引入酒店式公寓品牌企业，提高服务水平及管理档次,Chapter1ECONOMICREPORT,西客站区域产业定位,六大片区,交通服务、旅游集散中心：为交通枢纽配套的公共服务设施，旅游服务业，为旅游人士服务的酒店、酒店式公寓、餐饮、娱乐等站前综合商务区：为现代企业服务的商务办公，购物中心、休闲、餐饮、会议、酒店式公寓等商务办公区：商务办公、休闲、餐饮、会议、酒店式公寓等创意研发中心及信息产品市场：高科技产品及信息产品设计、研发及与其配套的休闲、娱乐、餐饮、酒店式公寓，信息产品区域批发、零售中心，展示、交流文化休闲中心：特色休闲、餐饮、酒吧居住社区：生态居住、居住服务,高铁长春站前商务区产业集群效应图,Chapter1ECONOMICREPORT,西客站区域产业定位,公共服务设施的容量计算,西客站区域公共服务设施的服务人口大致可分为三类：区域居住人口、客运流动人口及就业消费人口。区域居住人口按15分钟车程，即半径2公里计算，约12.5万人；客运流动人口按2020年西客站旅客发运量的50%计算，约5万人；就业消费人口按区域居住人口等量计算，即约12.5万人。根据规划通行的划分方法，将公共服务设施用地将分为行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研用地、社会福利设施用地七类。地块内暂无医疗卫生设施和教育科研设施的计划，而社会福利设施占地较小，故在本容量计算中以前四类用地为主。行政办公用地依据长春市总体规划，行政办公用地至2020年人均将达到0.8平方米。根据绿园分区规划，区内行政办公用地将以景阳广场为核心分片布置。西客站区域内行政办公设施主要服务于区域居住人口。行政办公用地=0.8（平方米/人）X12.5（万人）=10(公顷)商业金融用地依据长春市总体规划，商业金融用地至2020年人均将达到3.5平方米。西客站区域内商业金融设施主要服务于区域居住人口、客运流动人口及就业消费人口。商业金融用地=3.5（平方米/人）X12.5（万人）+5（万人）+12.5（万人）=105(公顷),Chapter1ECONOMICREPORT,西客站区域产业定位,公共服务设施的容量计算,文化娱乐用地依据长春市总体规划，文化娱乐用地至2020年人均将达到0.7平方米。西客站区域内文化娱乐设施主要服务于区域居住人口、客运流动人口及就业消费人口。文化娱乐用地=0.7（平方米/人）X12.5（万人）+5（万人）+12.5（万人）=21(公顷)体育用地依据长春市总体规划，体育用地至2020年人均将达到0.6平方米。西客站区域内体育设施主要服务于区域居住人口及就业消费人口。体育用地=0.6（平方米/人）X12.5（万人）+12.5（万人）=15(公顷)容量综述以上四项合计，西客站区域公共服务设施总用地约需151公顷，按照弹性规划原则，实际公共服务设施用地应在按服务人口计算的公共服务设施容量的基础上适当增加。,Chapter1ECONOMICREPORT,公共服务设施分区布局,功能圈层概念,根据各功能要素与核心区关系密切程度进行分类，最靠近核心的功能是与核心关系最为密切的部分，受核心的辐射最强；其他圈层根据功能密切程度逐渐向外围分布，由此形成整个围绕核心的圈层式的功能分布。,对于长春西客站而言，我们根据圈层概念，将整个区域分为两大层面的圈层：小圈层：服务功能站前商务核心区，与高铁联系最为紧密，受辐射最强。大圈层：支撑功能高铁外围支撑区，高铁区外围，受核心区内功能的辐射。,Chapter1ECONOMICREPORT,公共服务设施分区布局,功能圈层概念,高铁核心圈层高铁外延圈层外围产业圈层,Chapter1ECONOMICREPORT,公共服务设施分区布局,商务核心区及高铁外围支撑区功能定位,小圈层：服务功能站前商务核心区根据土地租金最大化的原则，引入功能圈层的概念，通过模拟分析可以得出站前商务核心区主要功能导向如下：外围圈层设置酒店式公寓，创意研发，休闲娱乐等功能与开放空间的融合。中部圈层布置高品质办公、中枢商业，酒店等服务功能；核心圈层形成会展与开放空间相融合的布局；,Chapter1ECONOMICREPORT,公共服务设施分区布局,商务核心区及高铁外围支撑区功能定位,大圈层：支撑功能高铁外围支撑区根据土地租金最大化的原则，同时结合功能圈层的概念，通过模拟分析可以得出各圈层的主要功能导向如下：大圈层是支撑核心区发展的重要基础，根据圈层概念，将外围支撑区分为三大层面：高铁核心区外延配套区外围产业区,Chapter1ECONOMICREPORT,公共服务设施分区布局,人流聚集方式,Chapter1ECONOMICREPORT,位于客运西站站前路南侧地段，规划占地面积约22公顷，规划建筑面积约60万平方米。产业定位主要以旅游集散和为交通枢纽服务，同时为旅游、商务人士提供商务型酒店和部分餐饮、娱乐。,A区,产业分区布局,西客站区域产业定位,Chapter1ECONOMICREPORT,本次规划的核心区域，规划用地面积约44.6公顷，规划建筑面积约109万平方米。产业构成以商务办公、商务会展为主，兼有商业购物、行政会议、文化娱乐、餐饮等复合功能区，是整个区域的经济核心，成为现代中小企业商务办公区。,B区,产业分区布局,西客站区域产业定位,Chapter1ECONOMICREPORT,位于B区两侧，规划占地面积约24.4公顷，规划建筑面积约61万平方米。产业以专业产品市场、酒店式公寓为主，有精品购物、品牌折扣、信息产品区域批发地、零售市场、交流展示等。,C区,产业分区布局,西客站区域产业定位,Chapter1ECONOMICREPORT,沿景阳大道两侧布置，规划占地面积约28公顷，规划建筑面积约71.5万平方米。结合快速轨道站点建设，将成为该区域重要的商务办公地点，产业包括商务办公、高档酒店、休闲购物和居住。,D区,产业分区布局,西客站区域产业定位,Chapter1ECONOMICREPORT,E区,位于西站公园南侧，规划占地面积约9.2公顷，规划建筑面积约8.5万平方米。产业以休闲、娱乐、餐饮为主，并服务于南部居住区。,产业分区布局,西客站区域产业定位,Chapter1ECONOMICREPORT,F区,东西两片居住区，规划占地面积约304公顷，规划建筑面积约246万平方米。居住服务用地包括餐饮酒吧、特色休闲、购物和娱乐。,产业分区布局,西客站区域产业定位,Chapter1ECONOMICREPORT,策略一政府规划引导AOD（Antipation-orienteddevelopment）政府率先通过规划而使开发商对新城产生兴趣，从而预先开发并逐步扩展的模式。,策略二公共交通引导TOD（Trainsit-orienteddevelopment）以公共交通建设引导带动新城的整体开发，结合合理的步行距离，形成依托公共交通体系带动的中心辐射开发模式。,策略,开发引导,Chapter1ECONOMICREPORT,策略三大型公共设施引导SOD（Servers-orienteddevelopment）通过大型公共设施建设作为增长点，带动新城整体的开发建设,策略四生态人文景观环境引导EOD（Ecology-orienteddevelopment）充分保护与合理利用自然景观、人文景观，建设休闲主题公园，丰富地区文化内涵，为新城建设增添亮点。,开发引导,策略,Chapter1ECONOMICREPORT,城市营销,2）城市营销战略城市营销战略是指城市根据其现有或潜在的需求及竞争现实，甄别、发掘和创造城市的价值与利益，通过设计提供比竞争城市更能满足城市顾客特定需求的城市产品或服务，来提升城市竞争力。,1）城市营销的意义：通过城市营销可以提升城市的品牌形象和软硬竞争实力，增强投资者的投资兴趣和信心，并可以招来更多的消费者，提高消费者和投资者的满意度，形成良性循环。,开发引导,Chapter1ECONOMICREPORT,3)城市营销的应对思路,营造初始条件：城市具备“商品”的角色，然后”商品“品牌化营销作业工具：将品牌城市放在所处的竞争圈考察，进行城市定位营销系统的打造：由城市定位所引申出来的一系列理念系统、创作设计系统、宣传物料系统、公关活动系统、城市开发建设系统、操作执行系统,开发引导,城市营销,Chapter1ECONOMICREPORT,1）资金筹措基地的建设是一项庞大的工程，资金及相关软硬件投入量较大。因此，应搞活机制，引进先进的融资概念，如国际上目前通常所采用的BOT方法等，以确保建设的资金。同时，各部门应在建设过程中给予全方位支持、配合，政府在财政计划内应安排足够的建设的前期准备工