物业发展建议写作心得分享

物业发展建议写作心得,物业发展建议写作心得,建议是“蓝图”。我们是先于设计方案的效果图，告诉他他的“孩子”会成为什么样的人？什么样的人才能受到欢迎？成为“万人迷”的N个条件开发商是“非专业人士”，所以我们建议的语言要形象、要易懂、要有描绘性。,1、物业发展建议用来作什么？,开发商,开发商需要什么？,1、物业发展建议用来作什么？,建议是“任务书的雏形”。具有市场意识的设计师不大会去跟你争论别人“孩子”将来如何受欢迎的问题，但他会关注这个孩子的“气质”、“身高体重”以及孩子家长的“经济能力”然后他在这个划定的圈子里去给孩子做“造型”，实现他对于基地、空间和建筑的理解和理想。所以划定圈子是我们的事，圈子既不能太大，也不能太小，太大太小设计师都会不舒服每个设计师都梦想有一份重点明确、内容具体、不会变来变去的设计任务书。所以我们要最重要的是告诉他们这个项目的意向和指标，以及在这个基础上帮他支招。设计师是“过专业人士”，所以我们写建议，语言不怕不专业，就怕要求提得不专业；层次也很重要，哪些是硬指标，哪些可以商量，哪些尽情发挥，尽量明确,开发商,设计师需要什么？,设计师,1、物业发展建议用来作什么？,建议是我们的市场观点的在产品上的表达。在“房子”的建筑属性和市场属性两者间建立联系，或者说将市场规律“转译”成建筑编码，这个“落地”的工作，只能我们去做。从这个角度，我们的建议与定位是一脉相承的关系，它对定位要重申、要具象、要演绎；独立存在的物业发展建议就失去了意义。建议是从定位转化成设计任务书的“中间形态”。,开发商,我们需要什么？,设计师,我们,2、物业发展建议写些什么？,物业发展建议三要素Actor1“意向”Actor2“指标”Actor3“点子”或“要点”,描述出整个项目或其中某类产品的特性、特质或特征表达方式：1、直接给出同类可参考的案例2、通过一组案例的片断实现对某一概念的整合3、通过对一组相关行为、场景或道具的集中引用，引发对于某一概念准确的联想,通常包含两方面的指标：一是项目的技术经济指标。基于项目的技术实现性和经济目标，确定了开发的强度；基于项目的定位，确定了物业结构：产品构成与比例表达方式：测算图表一是市场参照指标。基于案例总结，对一些产品特征定量化。譬如“面积必须大于XXX，才叫”，“当前市场至少做到了XX”这些是我们需要告诉给开发商和设计师的表达方式：案例与图表,“要点”是案例归纳而出的，是实现某一物业目标的必选动作“点子”是具有创造性的，不一定是唯一解，但能对解决问题有启发作用譬如：做一个夸张、个性化的会所也许是提升某一类项目价值的“要点”；把它做成一个架空会所或水上会所就会成为一个”点子”,3、怎么才是有价值的物业发展建议？,Actor1“意向”Actor2“指标”Actor3“点子”或“要点”,“意向”表达得准确、精彩、动人,相应的，我们对于建议中任何一个方面的要素进行挖掘，都有可能提升一份报告的价值感,“技经指标”给得合理、实现性强“市场指标”案例丰富、总结精当,“点子”提得有新意、有操作性“要点”总结得清晰、指导性强,准,实,靓,狠,下沉式庭院室外空间,水印长滩2N户型,纳帕溪谷SA户型16m2,下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米。结合本项目产品定位，下沉式庭院面积在20-30平方米间，即可实现庭院效果；设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系增加土方工程量日常使用成本略高，需要配备水泵,玄关和吹拔,小独栋别墅客户最为关注独栋别墅的居住感受。对于一直居住在城市公寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。,顺驰林溪a户型入口玄关9平米,别墅特质空间的处理,客厅挑空,小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度，,别墅特质空间的处理,地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室,地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议二层,地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室,地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议二层,户型精致化的基本原则、核心理念与关键动作,将居住合理性和舒适度综合考虑，在户型尺寸和布局上体现“精度”,基本原则,优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局压缩无感知尺度：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度赠送实用面积：赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际购买空间良好结合，便于居住使用，增强业主购买性价比，并增添空间情趣,户型设计核心理念,张弛适度的精准设计带来的合理节省,关键动作,社区空间营造的物业开发要点建议,1、对于少居室户型，削减非必要功能间，如主卫生间、独立餐厅等2、将各功能空间环绕布置，高效率使用交通面积3、适当增加进深，合理安排非居住空间,优化户型结构,压缩无感知尺度,赠送实用面积,各功能空间压缩，减去大而无价值面积：,绿城桂花城,金地梅陇镇,同功能两房户型比较：金地梅陇镇77.06平米V.S.绿城桂花城114平米,客厅：25.617.6主卧：18.915.9次卧：11.99.7,删减一个卫生间，优化空间结构,案例户型与长沙市场主流户型比较,同功能三房户型比较：金地梅陇镇114.32平米V.S.绿城桂花城140平米,1,1,2,2,3,3,金地梅陇镇,绿城桂花城,进深：开间=1.4：1,进深：开间=0.8：1,金地梅龙镇的户型更有效的利用了建筑的进深：1、各功能空间更有效的集中，节省了交通面积；2、可以将公共卫生间等次要的功能间沿进深布置，不必要占用南、北面价值较高的面宽3、家庭人口少，可将餐厅与客厅结合布置，节省北向空间,案例户型与长沙市场主流户型比较,社区空间营造的物业开发要点建议,1、适度减小客厅和主卧的尺寸，并结合赠送面积，保持合理且舒适的实用面积2、适度减小卫生间及厨房的尺寸,优化户型结构,压缩无感知尺度,赠送实用面积,同面积房型比较：金地梅陇镇114.32平米三房V.S.绿城桂花城114平米两房,绿城桂花城,金地梅陇镇,压缩了空间，但赠送了面积，并未减损使用价值,压缩出了一个功能区，可设置为儿童房、书房等,多出一个居住空间,案例户型与长沙市场主流户型比较,社区空间营造的物业开发要点建议,1、赠送空中庭院，计算一般面积，优化户型内部采光，并引入室内景观2、赠送凸窗或倒凸窗，与居住空间紧密结合，形成真正能使用的空间3、通过奇偶数楼层相错，赠送露台，扩大与室外环境的交流空间4、引入入户花园，改善户内环境5、赠送多余的结构面积，体现实惠,优化户型结构,压缩无感知尺度,赠送实用面积,同面积房型比较：金地梅陇镇139.38平米四房V.S.绿城桂花城140平米三房,飘窗,飘窗,露台,绿城桂花城,金地梅陇镇,飘窗,超大空中庭院,飘窗、露台、空中庭院等多种赠送，实际面积增加近40平米,阳台,阳台,阳台,案例户型与长沙市场主流户型比较,整体规划设计建议要点,2、融合：弱化公园与社区的边界区隔，在植栽、设施、道路的细节处理上手法统一，形成空间的自然过渡,3、设置社区开放空间系统，将公园景观延伸到社区内部，并以此为骨架组织社区各级景观,核心理念：体现社区与公园的互动，对公园的生态资源开放、融合与延伸,1、开放：公园不设封闭边界，游线与社区路网留有对接口，保证动线与视线的畅通,关键措施,CPD活力中环合“二”为“一”，辐射全盘,“活力中环”整合与放大中央公园资源1、形成社区主要的开放空间系统，并与公园资源整合为一体，真正实现CPD花园社区理想。2、通过环状开放空间，大社区内的各个组团联系更为紧密，住户都可以自由而便捷享受到中央公园的资源。,城市的、活力的、多元的,组团的、内向的、景观的,入口意象,道路意象,景观意象,“活力中环”串联社区亮点，形成价值核心区“活力中环”以内形成本项目资源价值最高的区域，拟布局联排TH为主力产品的低密度组团，最大限度兑现价值空间。,I级,I级,II级,II级,泉岛会所,中央设施区,酒店广场,CPD活力中环形成核心价值区,大型园林,晴滟园,蓉浦园,澹泊园,沧浪园,香泮园,清漪园,休闲,沁芳园,CPD广场,景观,商业,游憩,“活力中环”强化开放性与参与感；景观之中复合多种功能；依据整体规划和开发推进，将开放空间划分为若干主题园，自成一体又相互联系，各组团的住户都可以便捷的通过活力中环享受到公园般的居住品质。在景观中结合适量社区商业、精品商业和一些配套设施，加强交往和休闲价值。,CPD活力中环社区的“花园起居厅”,4、按照什么逻辑写物业发展建议？,从“建筑”角度切入项目，有着自身的系统结构,整体规划,住宅设计,外部形象：立面,内部空间：户型,景观设计,园林、绿地、广场、道路、设施,其他建筑单体设计,商业、会所、幼儿园,产品布局、空间组织、道路组织、景观组织,我们通常按六个子系统归纳对于项目物业的建议,整体规划,产品形象,户型设计,园林景观,配套设施,DIS系统,4、按照什么逻辑写物业发展建议？,但同时我们经常发现我们的市场观点是遵循另一条不同的线索两者的交叉让物业建议的本质是一个网络,4、按照什么逻辑写物业发展建议？,按照什么顺序和方法去组织PPT并不重要，重要的是思路要清晰物业发展建议不是设计任务书，要体现对“定位”的呼应、延伸和支持功能；在此基础上，找到一种尽可能清晰和简洁的表达逻辑就好,“定位”主导型结构大连东特物业发展建议“策略”主导型结构淮南泉山湖物业发展建议“体系”主导型结构大连亿达棚户区物业发展建议长沙融科项目物业发展建议“问题”主导型结构龙湖项目物业发展建议,知富源区后花园,项目整体定位,大连品质中产的,绝版人文山居,绝版,物业发展建议以项目定位为中心,人文,山居,要体现项目形象的高尚感和市场领先性，要有突出的形象标签或亮点,要呼应目标客户的知性背景，体现其对社区匀质度和人文内涵的倾向,要将山地的资源价值用足，充分体现“居于山”与众不同的产品特质,项目物业发展重点和策略,立面造型,1、借助山地形成优美而独特的整体意象,1、重点打造环境中的景观重点，如入口、社区广场等,形象标签,人文元素,山居特色,户型设计,社区环境,配套设施,1、有一些城市级特色配套，可以规模不大，但要能代表项目形象,2、立面符合品质中产知富人群的审美需求，简洁、大气、不炫富、有设计感,3、体现自由、轻盈、通透、与自然良好沟通的立面意象,1、少量高端产品提供最佳资源和极致化设计，突出收藏价值,2、社区环境中出现一些人文符号，如设计独特而有品位的雕塑、小品等，重视细节品质,2、各类各档的产品都应在开发指标的基础上做出一些特色亮点，具体方法就是“情景化”,3、除重点区域外，社区环境体现自然野趣的主题,城市聚焦山南发韧CPD示范,新城市榜样公园里的家,thefocusofHuainanCity，thestartofShannanNewZone,thedemonstrationoftheCentralParkDistrict,Livinginthepark,anewvoguelife,CPD社区物业发展方向,CPD社区,公园的,生态价值,景观价值,对生态自然意象的强化,对公园自然地貌特征保留,社区景观对自然主题的体现,增加环境中“绿”的绝对值或感受值,生态节能环保体系的应用,社区“景观化”,住宅“情景化”,对公园景观的借势和延伸,建筑产品融入社区景观,创新的情趣空间的引入,尽量大的扩展景观面,对健康概念的延伸,运动设施和漫步道路系统,能够让城市生活更加健康与舒适,能够享受城市稀缺的绿地、山林与水面，在公园中生活,中央的,城市活力,高尚价值,多元丰富的社区形象,便利的生活条件,开放的空间意象,身份感认同,生活舒适度显著提升,体现活力的社区氛围,多种物业组合,社区配套的齐备与高档次，如贵族学校,边界处理解决开放与私密问题,鼓励参与互动的景观园林设计,便利地享受城市级商业或设施,大型开放空间系统的引入,交往、休闲设施的增加,改良或创新产品设计,生活方式的引导示范,特色配套：大型会所、风情商业街,高品质外立面设计、高尚会所、尺度放大资源倾斜的主题园林、私家景观路,CPD社区物业发展方向（续）,CPD社区,社区环境中城市元素的使用,能够体现城市生活的开放、便利与多元,能够体现城市精英的身份感以及对生活品质的追求,启动区开发三大策略,极致化的放大和突出公园资源优势,产品品质明显提升,大盘开发实力和前景的充分展示,A,B,C,启动区物业发展KPI体系,整体规划,户型设计,景观设计,社区配套,DIS系统,打造“活力中环”,实惠型产品户型建议,创新型产品户型建议,标杆型产品户型建议,活力中环园林景观设计建议,核心价值区园林景观设计建议,社区组团园林景观设计建议,第一阶段：风情商业街开发建议,第二阶段：重点中学开发建议,其他社区配套建议,建立社区领域感,公园资源,产品提升,大盘形象,产品形象,建筑风格的选择,品质感提升,启动区物业发展建议总结如何体现项目的公园资源优势？如何体现项目的产品领先优势？如何体现项目的大盘实力优势？,1、如何体现项目的公园资源优势？规划方面：通过一条活力中环将社区与公园连接在一起，公园也成为社区景观的一部分；景观方面：社区绿化景观突出，无论从“质”和“量”两方面都超越市场，社区就是公园；产品形象方面：建筑形象设计也要“景观化”，使建筑也成为公园景观的一部分；户型方面：户型加入情景元素，创新的户型设计，使家成为观看风景的好地方；,2、如何体现项目的产品领先优势？产品形象方面：根据淮南客户及市场情况，产品形象要重点表现品质的提升；户型方面：通过标杆产品和创新型产品的打造，超越市场水平，提升项目竞争力；,3、如何体现项目的大盘实力优势？项目配套方面：通过风情商业街、高档会所售楼处及重点中学建设，做到启动区先行展示，迎合市场需求，提升项目档次；DIS系统：社区DIS系统的设计，界定社区的领域感，展现大盘气势；,项目定位,亿达国际青年社区活力沟通精品建立国际青年社区标准体系（InternationalYouthCommunitySystem),亿达作为大连本地开发商中的领袖角色，在客户心目中已经建立起坚定的品牌形象。虽然棚户区只是亿达在软件园住宅地产开发中的一个小规模项目，但仍然背负着巩固和提升亿达企业品牌的责任。国际青年社区的形象不但符合目标客户的深层情感需求，也契合了亿达的品牌形象。,国际青年社区KPI体系,居住空间,不论居室面积大小，厅、卧、厨、卫等功能配套齐全，且布局完善，充分保障起居、私密部分。,社区DIS系统,建筑外立面、社区形象、园林意向等社区DIS系统要处处体现社区主题标志，并传达年轻的概念。,社区业主组织,社区业主自发形成的业余爱好组织：篮球联盟、电影好友等，促进业主之间的交流。,社区配套,给忙于工作的年轻业主生活带来极大便利的社区配套：自助餐厅、自助洗衣房、24小时便利店等。,社区物业服务,钟点工服务、商务中心、保安保洁以务业助理的形象出现，充分便利年轻人的生活。,前提条件,地段：项目位于城市或区域的核心地段，有一定城市感。,硬件设施,公共空间,社区内部设置足够的公共活动空间，方便业主活动和交流。,软件配套,KPI,可为因素,产品视角的客户需求解读在渴望拥有独立生活空间的同时，潜意识里寻找校园文化与精神的回归,功能需求：品质与实用、紧迫,情感需求：骨子里的校园情节,客户描述,婚房，首次置业；结束群居和租住生活，拥有自己的“家”；积蓄不多，房子不大但要实用；经常加班，生活要便利；离不开网络的生活方式；对时尚和潮流敏感，追求品质，要实惠；,飘了几年，对“家”的渴望日益强烈；最快乐的时光都在大学里度过、最铁的朋友是在大学里结交；紧张的工作之余需要放松心情；为运动而疯狂；,产品启示,户型以二居为主；户型基本功能完善，面积尽量紧凑；有针对的生活配套；居住氛围的营造；产品体现一定的品质感和实惠感；,纯粹的年轻社区；生活感；交流与共享；运动；,软件园准婚白领的专属活力地盘,3、社区DIS系统,打造大连首个国际青年社区,4、社区配套,2、公共空间,1、居住空间,6、社区物业服务,5、社区业主组织,市场定位,融科新城市精品主义社区风尚张弛有度精品建立新城市精品主义社区标准体系,“精品主义社区”客户价值体系,精品社区,精彩的,精致的,客户价值感知,品牌物管公司、星级服务及会所、高档完善配套设施,“精品主义社区”物业KPI体系,整体规划,精品社区,精彩的,精致的,有面子,得实惠,舍繁缛,建筑形象,户型设计,园林景观,物业配套,户型设计,园林景观,物业配套,先进的、特色主题规划理念,设计感强、形式丰富的园林景观,紧凑实用、功能完整、居住舒适、个性化突出、多种赠送,删减不实用功能空间,非关键角落以设计感强的人工景观为主，少做需养护自然景观,以客户日常行为习惯匹配物业服务及配套设施,社区形象标志,有气势、城市感强、身份标签,社区的“形象眼”，聚焦视线,全新生活体验,富有冲击力的视觉形象,控制有度的总价,物业发展建议体系,本项目物业发展建议,精品社区物业价值体系,立体的生活空间百分百园林景观强烈的项目符号,紧凑实用户型多种增值亮点,物业发力点,立体化的生活体验+100%的园林享受+一击倾城的炫目会所=？,新城市精品主义社区的“精彩”一面,新城市精品主义社区的“精致”一面,更集约的空间布局+更精炼的空间尺寸+更实用的附送面积=？,5、怎么写好物业发展建议？,培养对产品的敏感度注意对素材的积累多样化的表达方式,关注好盘、靓盘，关注客户与产品的对位关系多亲身体验多分析户型,建议更多的时候是“看图说话”。“图到用时方恨少”，所以平时对于那些“意向”明确、生动的图片要多注意搜集整理,有时候我们也需要在一定程度上扮演“设计者”的角色，为了表达我们的想法，需要更多的表现手段参与进来,立体化的社区空间漂浮在公园之上的社区、花园中的家,规划示意图,空中廊道和架空层示意图,北区采用点塔的簇团式布局，16栋26层点塔，底层架空5.4M，用足80米限高，实现建面约25万平米南区以18层弧板形成整体感的社区形象，实现建面约5.6万平米以架空会所为南北区联系枢纽，在功能上和空间上实现两区的整合,北区建筑架空5.4米，将阳光和绿化引入架空层，南区围合出大片集中绿地，南北区空间、园林一气呵成，整体社区实现超高的绿化率社区对城市开放，为城市贡献了公园，从城市引入了活力,位置视觉走廊的焦点，社区景观的点睛之笔,A,B,A视点：自长沙大道入口处远眺会所,会所不单是作为业主休闲娱乐的功能场所，它也是将南北两区联系在一起的桥梁,湖水映衬下，会所的标志感更加突出,天津阳光100社区会所,B视点：自白沙湾路新雨路交口看到的街景示意,再造园区地形，形成自南相北的坡地地形，产品空间梯度与面积梯度同时得以解决,同庆街,二龙闸路,豪宅别墅B,豪宅别墅A,顶级豪宅,坡地别墅示意图,“人车分流系统”,北,南,人车分流系统解决由占地面积有限带来的交通组织问题，同时也成为园区内的景观亮点,慧谷根园的人车分流：人行系统由胡同、风景桥、组团绿地组成。人行系统高出车行道1.2米，总长约2000米，8座掩映在绿树红墙和原生柳林带中的小桥构成了“车行林荫道、人走风景桥”的园林景观，颇具江南水乡风味。,在顶级豪宅与豪宅别墅A之间采用人车分流系统，地下一层8米宽道路为车行路，地面水平标高的人行路可进行创新设计，采用回廊式设计营造曲径通幽之感,整体规划意向,1、北区人行入口2、社区商业3、物业/会所4、北区车行入口5、景观漫步道6、北区车行入口7、北区人行入口8、过街人行天桥9、南区入口（人、车行）10、社区会所11、幼儿园,整体规划分析