房地产开发流程及相关知识PPT课件

1、房地产开发流程和知识，2010年4月，2、现在存在的问题，1、你做你的计划，我做我的计划，谁不知道影响自己，自己不知道影响谁。 不给别人空间，给自己留下足够的空间。 3、计划赶不上变化。 4、计划操作性差，基本上是内部原因，3、这次学习的目的是什么？ 4、本次学习的目的： 1、了解房地产相关政策法规、基础知识2、熟悉房地产开发过程3、掌握公司各部门进度如何调整、相互配合4、掌握和控制房地产开发中发生的各种前期费用5、5、1、 取得房地产相关知识、前期相关费用、4、2、取得土地流程、取得开发流程、3、5、掌握前期部门协调、报告结构、总结、掌握房地产开发的全过程、6、首先推迟大家的茶道时间。 七、开始前，先讲一个小故事。 8、唐称唐阿土，是成都的曲折(农民)。 我没出过远门。 攒了半辈子的钱，终于参加旅行团出国了。 国外一切都很新鲜，重要的是唐阿土参加的是豪华的团体，一个人住在标准的房间里。 这使他大吃一惊。 早上，听不懂中文的服务员敲门送早餐时，说：“GOODMORNINGSIR！ 大声说。 小小故事，九、唐阿土惊呆了。 你是什么意思？在自己的故乡，一个陌生人见到你说：“你叫什么名字？ ”的问题。 于是唐阿土大声说：“我是唐阿土！ “对了，连续三天，那个服务员敲门，每天大声说：“GOODMORNINGSIR！ 说着。 唐阿土也大声说：“我叫唐阿土！ 小故事，十来岁，他非常生气。 这位服务员也很笨，每天都听自己的名字，说记不住，真为难。 终于他对导游说：“GOODMORNINGSIR！ 没能听到是什么意思，导游对他说，天啊！ 什么？ 我要死了！ 真不好意思。 唐阿土说：“GOODMORNINGSIR！ ”为了能够好好应对反复练习的服务员，这句话是： 另一天早上，服务员总是敲门，门一开就“GOODMORNINGSIR！ ”大声喊道。 此时服务员凝视着眼睛，、大声恭敬地说：“我是唐阿土！ 回答。 一个小故事，11，这个故事讲的是人与人交往，意志力和意志力的竞争。 不是你影响他，而是他影响你！ 同时，只有不断学习，不断提高，才能影响你周围的人，成为最强的。 一个小故事，12，房地产经常使用的专业基础知识，13，作为专业房地产开发公司的一员，应该整理出基础浅显的房地产知识！ 即使是以下内容，你也许已经知道百分之七十。 的双曲馀弦值。 的双曲馀弦值。 的双曲馀弦值。 的双曲馀弦值。 14、一、房地产相关知识、一、房地产、房地产是什么？ 房地产：一般认为房地产是房地产和房地产的总称。 但其内涵有狭义和广义的区别。 狭义的房地产是指房屋和房屋占有的土地，只有在土地和房屋结合时才称为房地产，没有房屋的土地称为房地产，不能称为房地产。 广义的房地产包括房地产和房地产，不仅在房地产和房地产融为一体时才称为房地产，简单的土地也可称为房地产，是房地产的存在形态。 另外，房地产是我国特有的概念，在国际上一般称为房地产。 房地产是建成、经竣工验收使用的各种房屋建筑和附属设备、设施、用地、园林相关建筑区划的总称，是房地产业的组成部分。 15、中国房地产行业发展历史，16、房地产开发企业类型，17、一、房地产知识，2、房地产一、二、三级市场有什么区别？房地产一级市场：具有国家垄断性质，房地产呈纵向流通的市场模式。 主要表示国家作为土地所有者，土地使用权投入市场经营，如当前土地批发拍卖，价格和交易方式由政府根据国家总体利益决定。此外，公营住宅的销售、廉租住宅的低租分配等都是一级市场的交易表现。 是政府与经营者、使用者的交易。 房地产二级市场：具有经营性质，房地产呈现横向流通的市场模式。 房地产商品以开发价值为基础，价格是从经营向使用消费的平行转移。 表现为经营者与消费者之间的交易行为的是土地转让市场和不动产增量市场。 房地产公司开发销售的商品住宅是典型的二级市场行为，又称住宅一级市场。 房地产三级市场：具有消费性质，房地产呈横向流通的市场模式。 在调剂需求下，用户经营者平等交换以效用为价值尺度的市场价格。 是一个利用者之间的交易行为，多次交易土地再转让和房地产库存的市场。 例如，私房主出租、放弃自己私房的是三级市场行为。 18、一、房地产相关知识4、控制性详细计划、建设性(实施性)详细计划是什么？ 控制性详细规划是指根据城市整体规划和各区域的功能要求，向都市区域提供详细的土地经济技术指标，如用地面积、道路坐标、海拔、截面尺寸等，确定各功能用地的位置和市政厅的辅助规划。 建设性(实施性)详细规划：将城市整体规划和控制性详细规划细分为空间形象和景观建设，对技术经济指标进行限定。 例如建筑层数、容积率、建筑红线位置、日照、建筑体模式和建筑出入口的位置、垂直设计、道路坐标、海拔及其转换半径、坡度等。 19、泰国和老家的建设性详细，泰国和老家的项目共有54栋大楼。 其中，12层高层为36层，南侧区为17层，北侧区为19层。 16层高层为10层，南侧区为7层，北侧区为3层。 18层高楼共计8栋，南北两侧的区划各有4栋大楼。 二十、一、房地产知识六、地价是什么？它是政府根据管理需要，评估土地为正常市场条件的评估日土地使用权价格。 什么是建筑密度、建筑容积率？ 建筑密度：建筑基础占地面积(建筑基础总面积)与建筑基地总面积(建筑总占地面积)的比率(% )。 表示基地内建筑物直接占土地面积的比例。 建筑容积率：是建筑基地内所有建筑物的建筑面积之和与基地用地总面积的比例。 21，1，房地产知识，8，楼房间隔：相邻楼房外墙面的距离。 建筑间隔的控制是为了保证人们的工作、生活质量和安全，满足必要的日照、采光、通风等要求9，日照间隔：建筑物高度/建筑物相邻距离(国家标准1.2 )日照标准：冬至中午满窗日照1小时或斜窗日照2小时。 框架：钢筋混凝土浇筑承重梁柱，由预制混凝土、膨胀珍珠岩、轻石等轻质板材隔墙组成的住宅。 适用于大型工业化工程，效率高，工程质量好。 结合地板、梁、板和柱子填补墙壁。 11 .砖结构：指部分钢筋混凝土和大部分砖墙承载力的结构。 由于要求抗震，砖房一般在5层至6层以下。 12、钢混结构：此类住宅结构材料为钢筋混凝土，抗震性能好，房间开放、深度相对较大，空分自由，多用于高层住宅，但技术复杂，建筑成本高。22、1、房地产相关知识13、多层住宅、低层住宅、小高层、高层住宅是什么？ 低层13F用砖多层46F砖混合，小框架高层79F框架高层10F以上100以下框架的超高层100以上框架，23，一，房地产知识，14，房地产开发企业是否具备条件？ (一)有自己的名称和组织机构；(二)有固定经营场所；(三)有符合国务院规定的注册资本；(四)有足够专业技术人员；(五)法律、行政法规规定的其他条件。 15、资格证书为什么从事房地产开发经营16、企业资质等级如何分类详见资质管理规定、24、1、房地产相关知识18、规划中的七线七线：红线、绿线、蓝线、紫线、黑线、橙线和黄线。 其中“红线”主要以道路控制为对象，“绿线”是规划城市公共绿地、公园、单位绿地和环城绿地等，“蓝线”规定城市水面，主要包括河流、湖泊、堤坝在内的“紫外线”规定历史文化街区，“黑线”规定供应排水、电力、电信、天然气等市政网络“橙线”轨道交通管理“黄线”地下文物管理。 “红线”是道路用地和其他建设用地的分界线，红线和建筑控制线之间可能存在绿线、黄色线等。 二十五、一、房地产相关知识，十九、房地产开发商应具备的五证、二书五证: a、计划局-建设用地计划使用证b、计划局-建设工程计划许可证c、国土局-国有土地使用证(证明卖方缴纳土地转让金，具有产权保证) d、 建设委员会-建设工程许可证e、房地产局-商品房的预售许可证中土地使用证和商品房的预损失许可证表示购买的房屋属于合法交易的范畴。 房地产开发企业向用户出售商品住宅时，是否必须提供“二书”住宅质量保证书和住宅使用说明书、26、五证、“27、二书”、“28、一、房地产相关知识、20、封面面积？ 21，90/70？ 29、复式住宅不具备完整的二层空间。 一般来说，复式住宅的楼高很高(普通住宅的楼高一般是2.8米)，所以在楼高很高的地方放置三明治，配置卧室和书房等，可以用楼梯连接上下，以有限的空间增加使用面积，提高住宅的空间利用率为目的。 跳楼式住宅一个住宅占两层，一般在第一层配置起居室、厨房、餐厅、厕所、二层配置卧室、书房等。 所谓错层住宅，主要是指室内的客厅、卧室、厨房等在几个高度不同的平面上，各自的空间由几个楼梯连接起来。 房地产常用专业术语创新户型，30，过楼室内实体图，31，跳跃式室内效应图，32，按单体结构组合楼、塔、板塔和别墅按单体结构分为独立楼、串列、双肩、榻榻米、房地产常用专业术语建筑分区，33，板楼4个优点南北透明，采光通风好，均质性管理成本低，实用率高，住宅板楼两个缺陷建筑密度小，不能充分挖掘土地价值，房价相对较高的住宅型结构不宜改造。 按单体结构划分，34、塔平面图、塔四大优点节约土地资源，房价低空间结构灵活，适于改造的结构强度高，抗震度高，视野开阔。 塔的两大缺陷都不好，居住密度高，使用率不高，有灰色空间。 35、一户别墅立面图，别墅以单体结构分开，36、并排别墅又称TOWNHOUSE，有一天，一户一户独门独院，有12家车，有地下室。 与一座别墅有很大区别的是，比三楼小的一座别墅并排构成的连串或住宅，有着统一的平面设计和独立的门户。 建筑面积一般为每户250平方米左右。 37、双马尾别墅是别墅和别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅组合而成的单人住宅。 在美国被称为“Twofamilyhouse”，直接翻译成两家人的别墅。38、叠字别墅是Townhouse的叠字式延伸，是根据综合情景的洋馆公寓和联排别墅的特征而产生的，由多层复式住宅上下重叠而成，下层有花园，上层有屋顶庭园，一般是4层带屋顶的建筑物，这样的开间与联排别墅相比较、榻榻米别墅立面，39、本单元即将结束。 的双曲馀弦值。 的双曲馀弦值。 进入下一个单元。 的双曲馀弦值。 的双曲馀弦值。 40、1、房地产知识、前期成本、4、2、土地流转、开发程序流程、3、5、前期各部门协调、报告结构、总结，房地产开发全过程、41、2、房地产开发全过程土地流转，详细为土地获取流程图(附件)前期工作流程图(附件) 开发管理制度(附件)，42，2，房地产开发全过程土地方式，1，房地产获取土地的一般方式1，通过招聘2 .项目转让3，通过股权转让4 .合作建房5，通过旧城改造或城中村改造6 .通过企业改革， 43、二、获得房地产开发全过程土地方式，程序简单，问题大缺点：成本大1，交付条件及时间问题(三方一平及违约金等)2.容积率问题3 .限制性问题4 .土地前期调查问题(调查过程中发现市政管网、文物处理以招聘方式获得土地需要注意问题。 44、二、获得房地产开发全过程土地方式，优势：后期留下的问题小缺点：成本增大、程序繁杂的适用对象：转让人财产状况复杂，公司成立年限长，转让人状况无法有效评价1 .转让条件2、转让税收问题(土地增值税、 对于权利税、营业税)，项目转让方式，45，2，取得房地产开发全过程土地方式的好处：成本低，操作简单缺点：残留问题大的适用对象：单一项目公司1 .通过所有权转让获得土地应注意的事项2，股权转让税收问题(转让对象为个人或外国) 4、国有产权转让程序问题，股权转让方式获得土地需要注意的问题有： 46、2、获得房地产开发全过程土地方式；1 )经营状况：主要分析目标公司未来的盈利性；2 )财务调查主要分析目标工地的财务状况、纳税状况、债务状况； 审查投资和担保情况等3 )法务调查主要是审查工商登记情况、债权债务情况、隐形问题和其他遗留问题4 )人事调查主要是审查目标公司的劳动关系情况、工资情况、人员情况、三金退休等问题，1、通过所有权转让取得土地应注意的事项，47，2、 房地产开发全过程取得土地方式2、所有权转让税收问题(转让对象为个人或外国企业) 3、公司被吊销营业执照后能否进行所有权转让？ 4、国有产权转让程序问题1 )初步审查。 转让人就此次股份转让的金额、交易方式、交易结果等基本情况制定转让方案，并向国有产权主管部门申请审查，经同意国有产权转让后，将开展下列工作： 二)清算资产； 转让人组织进行清产核资(转让出资企业的国有产权使转让人失去控股公司地位的，由同级国有资产监督管理机构组织进行清产核资)，根据清产核资的结果编制资产负债表和资产转移清单。 三)审计评价。 委托会计师事务所进行全面审计，在资产审计和审计的基础上，委托资产评估机构进行资产评估。 (评估报告经批准或备案后，作为确定企业国有股转让价格的参考依据)，48，2，取得房地产开发全过程土地方式，4 )内部决定。转让所有权的企业召开股东会对所有权转让进行内部审议，(采用协议转让方式的，经国有资产主管部门同意，转让人和受让人应转让合同，按照企业内部的决定程序审议)，同意所有权转让的决议，形成其他股东放弃优先购买权的承诺。 涉及员工合法权益的，应当听取代理公司的意见，形成代理公司同意转让的决议。 5 )申请招牌。 选择合格的产权交易机构，申请上市交易，提交转让人和转让的企业法人营业执照复印件、转让人和