深圳万科九州万科广场购物中心工作总结2014

,01项目概况,1.1规划指标,商业：103784m2写字楼：47984m2商务公寓：109819m2计容面积：261587m2地下室面积：109703m2容积率：6.0建筑密度：60%用地面积：42895m2总建筑面积：371290m2,1.2重大节点,规划/方案启动：2010.03扩初施工图启动：2010.10招商启动：2010.8（超市、影院、冰场、宴会厅）基坑开挖：2010年10月8日一套图纸：2011年12月31日正负零：大面2012.10裙楼封顶：大面2012.12验收：2013年11月开业：2013年12月21日,确定超市、冰场、宴会厅、影院落位再无更改；确定冰场、宴会厅、影院结构体系,北立面幕墙变更结构砸改，延误工期至少3个月,消防报建图纸颠覆，增加疏散楼梯,设计超前、稳定，招商超前、高效奠定了成功的基础,方案报建和重大方案变更影响甚大,1.3成本概况,机电安装1776元/m2,基础工程597元/m2,装饰工程1467元/m2,开发管理费553元/m2,02设计标准,2.1建筑结构设计标准,商业车位配比区间75-110,首层净高3.8-4.2标准层3.3-3.7影响因素：结构、设备管线、装修吊顶,影厅一般要求10-12.5IMAX影厅15-18,柱网大：商业展示空间小：梁高、净高、停车效率,钢筋含量区间60-85,2.2外立面设计标准,影响外立面成本的两个重要因素,建筑造型外立面系数、施工成本建筑表皮幕墙形式/材质，外立面单方,建筑形体为方盒子，外立面系数0.29南立面为住宅内街，外立面单方低,九州万科广场的先天优势,2.2外立面设计标准,2.2外立面设计标准,玻璃采光顶：8Low-E+12A+(6+1.52pvb+6)钢化夹胶中空Low-E彩釉玻璃天窗系统玻璃天窗综合单价2681元/m23.0mm厚单层铝板综合单价635元/m2遮阳卷帘814元/m2以上各项合计玻璃采光顶综合单价3794元/m2，1500m2,2.2外立面设计标准,外立面泛光照明：光源类型：金卤灯投光灯、LED点光源、LED线条洗墙灯光源密度(照度、成像清晰度)与幕墙节点的安装配合可售单方49元/m2，泛光照明面积单方400元/m2,点光源密度加密20%反复拆装以满足效果和幕墙节点增加25万,泛光照明变更,2.3公共部位装修设计标准,原方案效果图,2.3公共部位装修设计标准,实际完成图,2.3公共部位装修设计标准,商业入口：玻璃地弹门租户玻璃橱窗：非交付标准,灯具未选择好，造成很大损失部分项成本偏低未必是好事,2.3公共部位装修设计标准,影响公共部位装修成本的三个重要因素,中庭、走道空间尺度，面积占比施工工艺、做法装修材料档次,2.3公共部位装修设计标准,合同变动率51.2%装修漏项：商管办公室、VIP接待室、防火门饰面、户外橱窗施工工艺与效果把握不准公装与租户铺位交接面,公共部位装修变更,2.3公共部位装修设计标准,租户商铺内的柱子，本不用装修，但施工单位按设计图提前采购了材料，造成浪费,公共区,租户店内,界限及收口的不锈钢条漏项,公共区,租户店内,对外橱窗内部装修无人问津,2.3公共部位装修设计标准,东西两侧入口主题装饰墙由于遮挡商铺店面取消。,拦河侧面肌理漆难以施工，改为普通涂料,创意空间浮蛋咖啡吧,2.3公共部位装修设计标准,把我们折腾半死，成就了设计院一篇论文,2.4机电安装设计标准,按系统,按合同,2.4机电安装设计标准变配电工程,2#住宅发电机房（兼办公楼）,2#住宅变配电所,办公变配电所,1#商业变配电所,商业高压进线房,5#商业变配电所（空调专用）,2#商业变配电所,1#商业发电机房,1#住宅业发电机房,3#商业变配电所,2#商业发电机房,1#住宅变配电所,4#商业变配电所,地下一层,1栋,2栋,3栋,4栋,商管公司,供电局,万科物业,万科物业,用电量指标：110150VA/m2,2.4机电安装设计标准变配电工程,万科广场变配电主要设备品牌,2.4机电安装设计标准空调系统,裙楼屋面冷却塔,裙楼屋面办公室外机,避难层室外机,塔楼顶室外机,空调设计室内温度：24空调总负荷：200w/m2,空调末端设备增加5070元/m2,2.4机电安装设计标准电梯工程,电梯品牌为日立有无价格优势？扶梯配比原则：顾客任意点步行至最近扶梯的距离2550米,2.4机电安装设计标准智能化工程,智能化工程深化过程易导致变更增减：闭路监控综合布线BA系统,2.4机电安装设计标准智能化工程,2.5设计费标准,方案设计凯里森施工图设计CCDI室内施工图姜峰幕墙施工图晶宫景观设计DesignWorkshop,03持有商业成本管理思考,3.1始终关注回报的设计与成本,建筑形体、动线、业态、中庭走道、疏散、机电设备系统,局部结构根据业态调整(转换)、商铺交付标准、减少能耗、广告发布系统,外立面、装修亮点、信息查询、活动空间,3.1始终关注回报的设计与成本,成本投入确保功能空间、提升盈利空间，严控创意空间,结构是否转换商铺好用建筑层高、理货疏散形式车位配比、停车效率用电、空调设计参数机电系统选型设备品牌档次商铺交付标准、公装界面,3.2不大量增加成本条件下尽量满足“商用”需求,招商,营运,工程物业,主力店的现场条件、出铺率、业态比例、小铺、交付条件,能耗管理、中庭活动空间、LED屏、广告位、车位,租金,租金、营运支出,维保、人力支出,维保设备采购、机电硬件参数、垃圾处理等,3.2不大量增加成本条件下尽量满足“商用”需求,商业开办费500万,租赁区装修费800万,梳理交付给商管公司的物资范围,梳理特殊租户的提升交付标准,3.3以冷静的心态面对“招商”变更,变商业的永恒主题,可接受的变更,提出的时间够早铺位划分增加/变更交付条件设备改造提升,不可接受的变更,导致结构大幅砸改影响竣工验收、消防验收,招商、设计、成本信息交圈是关键,为适应招商需求，商铺隔墙统一先不砌筑，商铺落位后分批砌筑商铺的改造确定了再干，保留信息交接的依据；因招商不确定而重复改造的，费用由租户承担联合采购提前准备零星设备、材料供货单位，满足紧急的机电变更需求,3.4验收是成本的重要控制节点,竣工验收,外墙落架室内落架,消防验收,防火卷帘落下及修复租户临时围挡租户材料送检租户设计图纸报验,为验收而提前落架，未完工工程验收后重复搭拆脚手架,租户该出的费用一着急就会演变成我们出,3.5现场管理的差异对成本的影响,项目部,商管,施工单位,租户,争议问题,垃圾是谁的？谁清？公共设施是谁破坏的？租户进场前的工作面要求公装现场封闭,合理利用零星单位提高效率,额外增加要找到出处,04万科广场故事会,4.1项目憾事1北立面幕墙变更,主管设计师替换公司对立面效果不满意，减少玻璃增加铝板,幕墙变更原因,北立面结构配合幕墙效果改变外围曲线北立面结构进行砸改和加板，无效成本240万变更工程工期增加3个月，后续幕墙赶工费264万,幕墙变更的影响,该变更对商用无效益增加,4.1项目憾事2室内灯光改造,灯具的选型和品牌要有品质保证，否则后续更换费钱费工灯光效果和收口节点必须由专业的顾问公司严格把关，否则后续整改费钱费工室内灯光对于商业项目很重要，但往往容易被忽视,室内灯光的教训,灯带外露丑陋，需要加亚克力盖子遮盖,扶梯底部点射灯更换LED4万三层中庭灯具更换软膜报废拆除78万重新搭设脚手架施工24万冰场上空不合格LED灯带26万,4.1项目憾事3更换幕墙顾问,搞清楚顾问的职责和提供的服务先尊重境外顾问公司的服务习惯，根据我们的需求有选择的聘请顾问境外顾问公司非常具有契约精神，合同条款拟订应当严谨并有言在先,更换幕墙顾问的教训,幕墙招标，迈进的图纸深度达标没？,啊，原来没说啊！,YES境外顾问公司出的图纸就是这样的。,NO连预埋件图都没有，施工单位怎么报价。,不要吵！都要遵守契约精神！且看顾问合同是怎么约定的！,4.2无效成本案例ZARA的空调末端风管,强势的ZARA要求商铺交付条件增加空调末端设备及管道,任劳任怨的项目部立即逼迫机电总包采购风机盘管、风柜，在曲折中及时完成了施工,各种催：设备到货、工人到位,强势的ZARA考察现场时，发现已安装的空调末端系统后，跟招商说，不符合他们要求，要求招商拆掉，由他们自行采购施工。,任劳任怨的项目部立即逼迫机电总包拆除，各处寻找地方安置拆除物资,产生无效成本20万，被成本批判招商的谈判和信息的传递对于工程何等重要,4.2无效成本案例隔墙到不到顶,小处别纽结，大处不放松！,一位商管同事给成本提议：局部商铺的隔墙砌筑可以不到顶，只砌到吊顶高度。,一段时间后，商管物业同事告知成本，商铺隔墙必须全部到顶，理由：防盗、行规。,成本盘算：5.56米的高度可以减少30%，不少钱呐！遂与设计、工程协商，均无异议。,成本咨询多位业内人士后，决定同意；在折腾了很多其他节约二次施工的方式后，放弃，维持砌筑。,施工单位因二次砌筑零星、高度高，约谈价格大幅提升。,我不专业，你专业吗？,4.3成本管控建议,招商是龙头！招商关注功能和使用效率，对于效果类甚少要求，与成本可以统一战线。,幕墙