商业广场工程前期介入

商业广场工程前期介入工作要点探讨,商业广场工程前期介入工作要点探讨,设计阶段的图纸复核施工阶段的现场跟进设备运行的综合调试代管阶段的人员培训接管阶段的问题整改,为确保项目的工程施工质量并按期开业，把握好工程前期介入的工作要点是工程管理重要前提条件之一。,设计阶段的图纸复核,商业广场工程前期介入工作要点探讨,设计阶段的图纸复核,图纸复核的出发点：满足日后的使用功能及维护保养的要求。参照的相关标准：万达集团机电设计标准万达集团商业综合体建造标准万达集团商业管理用房建造标准；国家建筑行业的有关规定及标准。,设计阶段的图纸复核建筑类,外广场用于地砖冲刷和绿化灌溉的取水点管道，要考虑管道内的存水泄放，避免冬季冻裂管网。（屋面有绿化设计的，也要考虑灌溉管网的冬季防冻）,外广场预留的活动电源箱体，安装位置要考虑广场的整体美观、适用、安全。同时还要考虑防水的处理工艺。,活动电源位于方砖地下，存在安全隐患。,房市金碟,设计阶段的图纸复核建筑类,步行街商铺采用通长钢化玻璃设计时，注意商铺隔断墙体与钢化玻璃交接处的缝隙施工工艺，在满足消防要求的同时，要考虑钢化玻璃立面的美观。,是否已设计足够的各功能性用房，且面积、空调、给排水、设备冬季保温等是否满足日后的使用要求。,变电所或低压配电室不应有给排水、空调供回水等水路管道穿过。,房市金碟,变电所有空调供回水管道及排污管管线。,房市金碟,地面无铺装且无坡度，易造成积水。,房市金碟,垃圾房面积不足、无排水地沟、无空调。,房市金碟,消防湿报间没有排水地沟。,房市金碟,设计阶段的图纸复核建筑类,北方寒冷地区，地下停车场出入口至少要加装两道堆积门用以隔绝室外冷空气的侵入，同时车场入口收费亭的位置和开启堆积门感应点的位置设置要合理。,房市金碟,设计阶段的图纸复核建筑类,停车场坡道要有截水沟设计，至少要有两道，最好上、中、下三道截水沟，南方地区更需注意。排水沟的砌筑，应采用混凝土砌筑。,停车场出入口只有一道截水沟,房市金碟,设计阶段的图纸复核建筑类,通往地下停车场的扶梯通道，要考虑对空气隔档的设计，避免夏季空调冷负荷的散失和冬季冷空气侵入经营区域。,房市金碟,设计阶段的图纸复核强电类,商铺的配电箱应安装在柱体或非商铺之间的间隔墙上，插座及弱电等线路均从棚上下引至墙面，避免商铺合并、拆分时线路调整的困难。,原设计图,调整后设计图,房市金碟,设计阶段的图纸复核强电类,商场内的导视系统应采取独立回路供电设计，避免因挂在正常照明或应急照明回路上,导致营业期间导示牌开闭状态不统一，影响品质。,两种导示牌不能同时亮，影响品质。,设计阶段的图纸复核强电类,除一层扶梯底下预留多种经营地插外，应取消步行街通道上的地插，改为墙插。,影响地面的美观，存在安全隐患（防水、绊人）,房市金碟,设计阶段的图纸复核强电类,充分考虑一层和顶层的照明照度，特别是穹顶上方，适当增加，提高照度。,一层、大小中庭及穹顶处的照度要重视，适当增加。,设计阶段的图纸复核弱电系统,预留ATM机所需的电源及数据接口。,对停车场收费系统和门禁系统力求同一品牌产品，通讯协议和数据库统一，采用一台服务器即可完成数据存储。,闭路监控系统预留2-3个回路，便于日后摄像点位的增加；充分考虑硬盘录像的硬盘容量和存贮的格式，保证数据存储30天的时间和图像的连续；力争主要部位（如地下停车场行车道、步行街各出入口、室内钢化玻璃门及室外建筑周边）无布控死角。,房市金碟,设计阶段的图纸复核弱电系统,门禁系统采用联网模式发卡及授权模式(在管理主机完成)，管理主机具备全部开启门禁的功能。,做好地下各收费岗亭、各设备值班室的语音和必要数据线路的设计。,背景音乐的音源设备应置于服务台处，便于日常播放。若可能建议增设具备节目编辑、语音录制及定时播放功能设备。,房市金碟,设计阶段的图纸复核暖通系统,各主力店与商管管辖的制冷机房设备需分别独立设计，避免能源费用分摊的困难。,北方寒冷地区的一层各出入门口及地下停车场的出入口应安装水热风幕，阻隔冷空气的进入。,组合式空调柜机的供回水管道过滤器两侧应设置阀门及压力表，供回水管道上应有温度计及泄水阀门。,屋面的空调机房及消防稳压间应考虑冬季取暖设施，避免设备及管道冻伤。湿式垃圾房需配置分体空调。,房市金碟,设计阶段的图纸复核暖通系统,应对商铺及步行街公共区域的冷热负荷指标进行复核，满足机电设计标准的要求，火锅类商铺的冷负荷适当增加。,北方寒冷地区的一层地面可考虑地热辐射采暖技术，保证步行街夜间的持续供暖。,屋面的冷却水塔、膨胀水箱、供水管道在最低点应设置泄水阀门，防止冬季冻裂。冷却水塔的底部应有1.5M的高度空间，便于冷却塔底部泄水阀门的调整等日常操作。,房市金碟,冷却水塔底部较低，不便于日常使用及维护。,房市金碟,垃圾房应采用地沟排水并设有滤渣池，不建议采用地漏。,空调末端机房、消防泵房、消防湿报间、消防稳压泵房等有水设备间应设置排水地沟或地漏。,设计阶段的图纸复核给排水系统,餐饮后厨排污管道和生活排污管道要分开，避免混用导致油垢堵塞生活排水管道。,餐饮商铺的厨房排污管道应设置二级隔油池。地下室采用集中隔油池和集水池设施的，在底部应设置排污阀门。若集水池与卫生间相连，应考虑加装隔物网，防止污水泵吸水口的堵塞。,房市金碟,积水池与卫生间管道连接，但无隔污网。,房市金碟,设计阶段的图纸复核消防系统,消防末端试水点的位置应考虑便于日后的消防检测、测试及喷淋泡爆碎时的应对，避免放置在无排水管道的位置及经营区域内。,房市金碟,设计阶段的图纸复核电梯系统,扶梯底部的灯光效果要考虑日后的维护及面层保洁的便利。,扶梯底部采用云石母片，不便维修和清洁。,设计阶段的图纸复核商铺部分,审核装修材料的消防防火等级，满足消防要求。,餐饮商铺的厨房间隔墙体需砌筑至棚顶；不能设传菜口；厨房与就餐区需采用防火门；排油烟罩有挡火板；厨房顶棚预留检修口，具备油烟净化器及管道的清洗条件（与当地消防局对接，掌握地方具体政策）。,复核商铺装修设计图纸的水电气的容量，满足商铺交付的条件。,设计阶段的图纸复核商铺部分,关注厨房及卫生间的防水工艺，尤其是地沟与排水管道的接缝处。,审核商铺门头牌匾及立面的效果，满足步行街整体美观的要求。,商业广场工程前期介入工作要点探讨,施工阶段的现场跟进,施工阶段的现场跟进-土建部分,为保证正常经营和财产安全，避免投诉、索赔、拒交租金和物管费的现象发生，防水施工的工艺要重点跟进，并做好闭水试验及结果的记录。重点关注的部位有：地下室外侧墙、伸缩缝、空调机房、公共卫生间、屋面柔性防水工艺（女儿墙返沿和鹰嘴处）、屋面虹吸雨排处、商铺厨房防水（地漏及排水管四周）等。,伸缩缝的施工不彻底。,防水材料未作保护层施工。,女儿墙返沿处开裂，且没有鹰嘴挡水施工。,房市金碟,施工阶段的现场跟进-土建部分,外管网的各种管线，要结合实际施工情况进行核对。对外管网（污水井、消火栓、水表井等）在地面回填前，要统计数量，绘制综合管网图，避免盲目或交叉施工，导致各种井坑的掩埋。砌筑时，每个井的垫砖必须要砌筑。,房市金碟,施工阶段的现场跟进-土建部分,商铺餐饮后厨区域的隔断墙必须砌筑到顶，确保满足消防要求。关注厨房区域的棚面施工是否满足棚内设施设备（油烟净化器及管道）清洗及维护条件。,房市金碟,施工阶段的现场跟进-电气部分,跟进大功率设备的供电线路接线，如配电柜、电机、空调机组等，避免由于大电流使接线柱发热导致设备或线路的损坏。空调机组、循环水泵、扶梯等变频控制功能完善及运行正常。开业庆典双回路电源控制柜的定做和调试（项目公司购置）。,施工阶段的现场跟进-弱电部分,语音系统的综合布线要有干线子系统，避免公司内、外部电话、网络等无法通过布线拓铺到广场各楼层及地下室各设备用房（变电所、消防控制中心、物管用房、一层服台），造成后期管理上的不便。跟进消防、楼控系统控制模块的安装位置、型号、数量、控制回路等，绘制线路图，为日后的维护打下坚实的基础。门禁系统控制软件能够一次性开启所有的门，确保在突发事件下的紧急处置。,施工阶段的现场跟进-暖通部分,商铺自行安装的分体空调（若准许）的冷凝水管接入生活排水管道的保温处理。冷却水塔、补水水箱的浮球阀是否调整正确，避免用水的浪费。室内空调吊机的供回水管道及冷凝水排放管道的保温处理。,房市金碟,施工阶段的现场跟进-通排风部分,通往室外的各种管道无倒坡现象且密闭状态良好，避免雨水顺管道倒灌入室内。防火、防烟调节阀按设计安装，避免遗漏和调节阀位于无法维护的位置。屋面各种风机的出风方向正确、无异常声响；防排烟风机低速和高速切换及运转正常；油烟净化器的高压模块正常工作、排油烟风机皮带工作正常。,排油烟管道密封不严。,防火阀位于墙体内。,施工阶段的现场跟进-消防部分,记录喷淋每一个回路蝶阀和末端泄水口的位置，避免出现喷淋泡爆裂溢水时不能及时关闭阀门的情况发生。跟进消防水炮的安装与调试，确保水炮功能的实现（日常检测比较困难）。跟进商铺装修时防火卷帘周边的施工，严禁拆改和阻隔。,施工阶段的现场跟进-电梯部分,a、关注垂直梯的运行是否平稳、无异常声音，重点检测安全部件的动作是否准确。b、关注扶梯的梯阶是否晃动、刮碰两边的侧板。c、跟进电梯调试的配重试验，确保电梯满载的正常运行。e、跟进变频扶梯一次运行周期的梯阶数量，确保顾客运送到位。,房市金碟,施工阶段的现场跟进-小结,各系统设备的调试跟进是重点，应做好调试记录，尤其调试期间对各种故障的排除方法，为日后的安全运行打好基础。在各系统跟进期间，要随时做好各项设备的台帐记录（按照商管总部统一模板）。跟进各功能性物业用房的施工，确保按照建造标准配备足够的设备。图纸审核的要点同样是跟进工作的重点事项。,商业广场工程前期介入工作要点探讨,设备运行的综合调试,设备运行的综合调试-变电运行,变电所在正式送电之前：1、检查各种柜体及仪表的外观是否完好；2、检查地沟及墙体是否残留孔洞；3、检查地沟是否有存水和杂物；4、检查母线、各接线端子螺丝是否紧固；,5、变压器及柜体等是否可靠接地；6、检查补偿柜内的电容外观是否完好；7、检查模拟显示屏线路与实际线路是否符合；8、检查安全操作工具及警示标识是否齐全。,设备运行的综合调试-变电运行,变电所在正式送电之后：1、检查各种仪表的数据显示是否正确。2、检查母线及各接线端子是否发热，是否有异常声音。3、检查无功补偿电容柜自动投切是否正常。4、检查低压抽屉柜的脱扣器电流整定值是否正确。5、检查变压器的冷却风扇是否工作且投切自如。6、地面的绝缘地胶铺装是否平整且便于地沟的检查；挡鼠板是否已经安装；7、消防灭火器是否配置齐全。,设备运行的综合调试-变电运行,当站内某一母线出现由于该母线连接的设备事故引起失压时，需迅速将连接在该母线的所有断路器切断。变电所各回路的初次送电必须由施工单位完成（包括因施工需要回路临时停电的再送电）。依据现场实际情况，编制变电所倒闸操作、绝缘测试、高压验电等项的操作规程，规范上墙；标注低压侧各回路负荷的性质，保证消防电源等设备稳定供电。,设备运行的综合调试-通排风系统,对各种通排风设备的控制箱体进行编号；对各配电箱的控制回路接线螺丝进行紧固；调整热保护继电器的电流值；控制回路的控制功能可靠（消防排烟风机的高速与低速）。检查风机的叶轮旋转方向，保证出风正确，风机工作无异常声音，如：无叶轮扫镗现象。检查消防排烟风机是否具备消防联动功能。检查排风管道上的防火阀开闭位置及动作情况。,房市金碟,设备运行的综合调试-给排水系统,对给水系统的外管网及内网各回路计量水表进行登记，并记录表底数，属租户使用的，需签字确认。对内管网的闸阀或法兰进行检查，对跑、冒、滴、漏现象及时处理。对止回阀、浮球阀、液位控制器进行检查，保证动作可靠。检查生活水泵房电机、控制柜无异常气味，控制柜的电压表、电流表、供水压力表指示正常。生活水泵房配置的空调、紫外线消毒灯等设备是否工作正常。,给水系统,开业前，完成生活水箱及管道的清洗和卫生防疫，取得卫生许可证。,设备运行的综合调试-给排水系统,对室外的污水井、雨水井、排水地沟及隔油池等进行检查，对施工时的残留杂物进行清掏。对地下各污水井的排污泵进行检查，调整浮漂位置，确保高低液位动作可靠。检查屋面的虹吸雨排是否堵塞，及时清理。对步行街的卫生间的设备设施进行检查，保证开业后的使用。,排水系统,开业前，需取得排污许可证。,设备运行的综合调试-空调系统,空调机组的外观检查，是否有漏油、漏气的现象；开机和停机的逻辑控制回路动作正确，各传感器工作正常，保证设备运行的逻辑保护，避免设备的损坏；设备开启后的各项运行参数在范围之内，使设备运行在最佳状态：（冷水机组的名义工况下）a、冷冻水的回水温度12，供水温度7，温差5供回水压降调整为49KPa（0.5kg/cm）b、冷却水的回水温度32，供水温度37，温差5供回水压降调整为68KPa（0.7kg/cm）,制冷机组,设备运行的综合调试-空调系统,c、几种制冷剂工作状态时的压力（kPa）d、循环水泵的变频功能运行平稳，无异常声音，工作电流不超过电机的额定电流。e、冷冻水膨胀水箱在设备停机后，无溢水现象。f、一对一开启冷冻水和冷却水阀门，关闭不运行设备回水阀门。,制冷机组,设备运行的综合调试-空调系统,a、冷却水塔的风扇工作正常，无异常声音，叶轮旋转方向正常。b、一台机组开启一台冷却水塔，保证冷却水塔的回水温度。c、设备运行及停机后，冷却水无溢出流失。,冷却水塔,房市金碟,设备运行的综合调试-空调系统,a、电机工作正常，叶轮无异常声响；皮带无打滑和脱槽现象；b、过滤器、表冷器无堵塞现象；c、冷凝水集中收集排放，管道无倒坡现象，保温彻底。d、管道末端自动排气阀排气正常；e、楼控的电动阀动作正常；f、风机盘管的三档调温开关动作正常。,末端设备,房市金碟,设备运行的综合调试-空调系统,设备安装完成后，在第一次通水时，要对管道进行反复冲洗，并对过滤器进行拆洗，直至达到要求。设备在正式运行前，要对水质进行处理，达到空调运行的水质要求。,房市金碟,设备运行的综合调试-弱电系统,由于弱电项目的施工相对较为滞后，开业时停车场道闸及收费系统、门禁系统、楼控系统等可能不会施工结束；但闭路监控系统、消防报警系统、客流计数系统、语音与网络通讯、背景音乐系统、商铺售电系统、集团专网及办公网络必须达到正常使用功能。,房市金碟,设备运行的综合调试-弱电系统,闭路监控系统：显示屏图像清晰，无模糊、雪花及帧频抖动；各摄像点位名称标注准确；硬盘录像存储无连续丢帧并且数据能够保存30天；手动控制键盘能够控制球机全方位动作且图像切换自如。消防报警系统：报警控制柜报警点的录入数量与实际施工相符；且报警点位置描述准确。（务必取得报警点位的地址码表）报警控制柜无误报及报警点隔离现象；消防广播功能正常；强切背景音乐功能正常。报警控制柜强起功能具备（消火栓泵、喷淋泵、防火卷帘、消防排烟风机等能够直接强起）；,房市金碟,设备运行的综合调试-弱电系统,其他：1、客流计数系统的人流计数的准确率核对，即误差情况核对。2、商铺的语言及网络能够正常开通，有线电视应具备开通条件；3、商铺的售电系统开通使用，IC卡表受电功能无异常；4、背景音乐系统播放正常；遥控话筒语音传送及分区广播正常；5、LED大屏幕视频及音源播放正常，大屏幕显示无死点；6、CRT报警区域显示、智能疏散地标灯动作正常、准确；7、确保集团专网和办公网络的开通。开业时，需保证庆典主会场背景大屏幕和室外LED大屏幕的视频联动。,房市金碟,设备运行的综合调试-消防系统,a、消防水池、稳压水箱蓄水前，对建筑垃圾彻底清理，浮球阀动作可靠。b、检查消火栓泵、喷淋泵运行正常，无异常声音；c、消防水炮的捕捉火点动作正常、出水正常。d、消防稳压罐的压力值设定正常；稳压泵工作正常；喷淋管道、消火栓管道的静态水压正常。e、喷淋末端放水试验时，湿式报警阀动作正常、警铃动作正常、水流指示器动作正常。f、防火卷帘上下动作自如，消控室远端控制功能正常。g、开业前拆除温感、烟感等探头的防尘保护罩。,设备运行的综合调试-消防系统,开业前消防系统需进行各项功能的测试，并完成联动功能测试。开业前需与当地消防局联合举办一次大型的消防演练。（商业广场租户需参加的）开业前需取得消防验收合格证书，方可开业。,商业广场工程前期介入工作要点探讨,代管阶段的人员培训,代管阶段的人员培训,1.人员培训的目的：为熟悉掌握各种设备设施的操作程序及方法，确保设施设备的正常、安全运行，提高员工的各项工作技能，及时有效处理各种突发事件，在代管之前和期间，应加强对员工进行各种技能培训。,2、培训的重点内容：a.各系统设备的操作流程培训和应急突发事件的处置培训。如：空调机组、消防报警设备、客流计数设备、LED显示屏等。b.设备的操作流程及维护保养程序。c.各种突发事件处置程序：溢水、停电、消防等预案的培训及演练。,代管阶段的人员培训,3.代管期间的注意事项：a、变电所各回路的初次送电必须由施工单位完成（包括因施工需要回路停电的再送电）。b、各设备室（间）进入外来人员需做好登记。c、工程各班组开始进入值班状态，实行倒班制度。d、随时记录设备运行期间的各种参数，关注运行状态。掌握设备最佳运行方法。e、收集整理现场跟进阶段的各种工程质量问题，及时上报项目公司并制定整改时间计划，落实责任人，跟踪整改情况。,商业广场工程前期介入工作要点探讨,接管阶段的问题整改,工程遗留问题的处理,1、属施工单位施工质量问题：在工程保修期间，如施工单位不履行合同义务的，由新项目商管公司发函给施工单位，同时抄报当地项目公司出面协调，