第四章 收益还原法

第四章收益还原法,第一节收益法的基本原理第二节收益法的估价步骤第三节收益法的特例第四节收益法应用举例,2,第一节收益法的基本原理,一、收益法的概念收益法运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。采用收益法估价求得的价格，可称为“收益价格”。二、理论依据预期原理,3,土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特征不仅现在能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得将此项纯收益以适当的还原率折算为现在价值的总额该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值。,4,三、特点和适用范围1、收益法具有严格的理论基础；2、收益法是以收益为出发点评估不动产的价格；3、收益法评估的准确度，取决于不动产纯收益和收益率确定的准确度。适用范围适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价，对于政府机关、学校、公园等公用、公益房地产的估价大多不适用。,5,(一)最一般的情形设a为待估房地产未来各年纯收益，r为未来各年还原利率，V为待估房地产的收益价格。假设前提：1、房地产未来纯收益每年不同；2、房地产还原利率每年不同；3、房地产未来可收益年限为n年。,四、基本公式,6,(二)最简单的情形V=a/r假设前提：1、a每年不变；2、r每年不变且大于0；3、年期无限。(三)有限年期且其他因素不变的情形(1)资本化率大于0的情况（有限年期修正系数）假设前提：1、a每年不变；2、r每年不变且大于0；3、年期有限。(2)资本化率等于0的情况V=an假设前提：1、a每年不变；2、r=0；3、年期为n年。,7,1、直接用于计算价格,有限年且其他因素不变的公式用途：,8,2、不同年限的价格换算例：已知某宗收益性地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，还原率为10%，试求该宗地产30年收益权利的价格。,9,V30V40K30K4025001-1/（1+10%)30/1-1/（1+10%)402410.16(元/平方米),10,3、比较不同年限的价格高低例：有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2000元，乙房地产的收益年限为30年，单价l800元。假设还原率均为6，试比较该两宗房地产价格的高低。,11,解要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的价格。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格：甲房地产V=V50/K50=2000/1-1/（1+6%)50=2114.81元/平方米乙房地产V=V30/K30=1800/1-1/（1+6%)30=2179.47元/平方米表面上:乙低于甲实际上:乙高于甲,12,4、用于市场比较法中土地使用权年限的修正例：某宗出让50年土地使用权的工业用地，所处地段的基准地价为：1200元m2，在评估基准地价时设定的土地使用年限为无限年，现行土地报酬率为10。假设除了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。,13,解本题通过基准地价求取该宗工业用地的价格，实际上就是将土地使用年限为无限年的基准地价转换为50年的基准地价。V50VK50=12001-1/（1+10%)501189.78（元/平方米）,14,（四）净收益在前若干年有变化的公式,1.无限年的公式,2.有限年的公式,15,（五）预知未来若干年后不动产价格的公式,第t年末的价值,16,（六）净收益按等差级数递增的公式,1.无限年的公式,b表示净收益逐年递增的数额，如净收益第一年为a，则第二年为a+b，第三年为a+2b，第n年为a+（n-1）b。此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资本化率r0；（3）收益年限n为无限年。,17,2.有限年的公式,此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资本化率r0；（3）n为有限年。,18,（七）净收益按等差级数递减的公式,1.无限年的公式,2.有限年的公式,19,（八）净收益按一定比率递增的公式,1.无限年的公式,g表示净收益逐年递增的比率，如净收益第一年为a，则第二年为a（1+g），第三年为a（1+g）2，第n年为a（1+g）n-1。,此公式的假设前提是：（1）净收益按等比级数递增；（2）资本化率r大于净收益逐年递增的比率g；（3）收益年限n为无限年。,20,2.有限年的公式,此公式的假设前提是：（1）净收益按等比级数递增；（2）资本化率r不等于净收益逐年递增的比率g（当相等时，（3）收益年限n为有限年。,21,（九）净收益按一定比率递减的公式,1.无限年的公式,2.有限年的公式,22,一、收集整理资料二、确定总收益实际收益在现状下实际取得的收益；客观收益排除了实际收益中属于特殊、偶然的因素后所能得到的一般正常收益。潜在毛收入假定不动产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。有效毛收入由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。,第二节收益法的估价步骤,23,估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的以外，都应当采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。,24,三、确定总费用总费用维持不动产正常生产、经营或使用，取得总收益而必须支付的费用及归属于其他资本经营的收益。从估价角度看，费用与会计上的成本费用不同。它不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，包含其他资本或经营的收益，如商业、工业、农业等经营者的正常利润。,25,四、求取纯收益,(一)纯收益的计算公式纯收益=潜在总收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效总收入-运营费用,26,(二)固定流量纯收益的求取1、调查求取估价对象前若干年(如3年或5年)的纯收益，然后将其简单算术平均数作为未来年平均纯收益a；2、调查预测估价对象未来若干年(如3年或5年)的纯收益，然后将其简单算术平均数作为a;3、调查预测估价对象未来若干年的纯收益，然后采用未来收益年金化求出a.,27,(三)不同收益类型房地产纯收益的求取1、出租型房地产纯收益的求取纯收益=租赁收入-(维修费+管理费+保险费+税金+租赁代理费)2、直接经营型房地产纯收益的求取A.商业经营型房地产：纯收益=商品销售收入-(商品销售成本+经营费用+销售税金及附加+管理费用+财务费用+商业利润)B.工业生产型房地产：纯收益=产品销售收入-(生产成本+销售费用+销售税金及附加+管理费用+财务费用+厂商利润),28,C.农地：纯收益=农地年平均产值-(种苗费+肥料费+人工费+畜工费+机工费+农药费+材料费+水利费+农舍费+农具费+税费+投资利息)3、自用或尚未使用房地产纯收益的求取以同一地区或类似地区中的类似房地产的纯收益，进行各该区域因素及个别因素的比较，并进行适当修正，然后确定该房地产的纯收益。,29,注意1：有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。由于某些估价对象附带租约，当该估价对象的产权发生转移时，依照有关法规规定应保持这些租约继续有效。由于买者在购买该房地产后，不能将原租约约定的租金及时调整为市场租金，其净收益水平会受到原租约存续的影响，因此估价人员在对该类房地产进行估价时，应注意考虑这些因素的影响。,30,注意2：收益法的一种变通形式是“成本节约资本化法”，当一种权益或资产并不产生收入，却可以帮助所有者避免原本可能发生的成本时，可采用这种方法评估其价值。其实质是，某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和。承租人权益评估是这种方法的一种典型。承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差额经折现后的现值之和。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有价值，反之，如果租约租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。,31,五、确定资本化率,(一)资本化率的实质一种投资的收益率,收益率,投资风险,收益率与投资风险的关系图,32,(二)资本化率的种类1、土地资本化率r2、建筑物资本化率rB3、综合资本化率rO如果已知土地和建筑物价格分别占房地产价格的比率为x和y，则ro=rLx+rBy,33,(三)资本化率的确定方法1、市场提取法2、安全利率加风险调整值法3、投资收益率排序插入法4、投资复合收益率法,34,六、求取收益价格,收益还原法操作流程图：,35,一、土地残余法1、适用条件：(1)收益性房地产(2)土地与建筑物合并产生收益(3)单独求取土地价格2、公式公式应用前提：土地未来收益无限年。3、操作流程,第三节收益法的特例,36,土地残余法流程图,建筑物及其土地总收益,建筑物及其土地总费用,建筑物及其土地纯收益,建筑物纯收益,建筑物价格,建筑物资本化率,土地纯收益,土地价格,土地资本化率,37,二、建筑物残余法1、适用条件：(1)收益性房地产(2)土地与建筑物合并产生收益(3)单独求取建筑物价格2、公式公式应用前提：建筑物收益无限年3、操作流程,38,建筑物残余法流程图,建筑物及其土地总收益,建筑物及其土地总费用,建筑物及其土地纯收益,土地纯收益,土地价格,土地资本化率,建筑物纯收益,建筑物价格,建筑物资本化率,39,第四节收益法应用举例,例1：某商店的土地使用权年限为40年，从1997年5月31日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米，一层于1998年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2,且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2,，运营费用率为25%。该类房地产的资本化率为9%。试估算该商场2001年5月31日带租约出售时的正常价格。,40,解：1、该商店一层价格的估算：租约期内年纯收益=200180(1-25%)=2.7(万元)租约期外年纯收益=200200(1-25%)=3(万元)2、商店二层价格的估算：年纯收益=200120(1-25%)=1.8(万元)该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=31.31+19.1=50.41(万元),41,例2：有一房地产，其中土地总面积150平方米，地上建筑物为一砖混结构的平房住宅，建筑物价格为600元/平方米，建筑总面积80平方米。该宗房地产如以月租金1600元出租，年经常费用4080元。假设建筑物资本化率为10%，土地资本化率为