110716-华明工业园.ppt

华明工业园项目策划报告,2,目录,宏观市场分析,地块发展分析,项目初步方案,财务测算分析,3,目录,宏观市场分析,地块发展分析,项目初步方案,财务测算分析,华明镇,华明镇总面积156k，总人口5.3万人华明镇规划六大功能模板：市区换房宅基地、东丽软件园、经济功能区、商务区、物流综合服务区、村级工业区华明新家园总体新建商品房区域需5年的开发周期，规划人口5万人，目前经济适用房项目在建设中，首创项目在推广中。,商业广场所在的华明镇,宏观区域现状,政府重点建设京津塘高速、津汕高速、及津汉公路交叉处立交桥工程，完善空港物流加工区交通,津汉公路空港段新东城交通枢纽中心,距天津机场1公里距天津市区7公里天津地铁2号线延伸至项目,区域交通现状,区域发展前景,空港物流加工区、东丽湖渡假商业居住区、华明镇将合力发展成为天津东部国际化大型综合新城区。,本区域将发展成为：天津东部现代化的国际新城区,华明工业园区是经天津市人民政府批准的天津市示范工业园区，东临全国示范小城镇华明新市镇居住区，西靠外环调整线，南依津汉公路，北至金丽北道，总规划面积20平方公里，已开发面积10平方公里。按照构建高端化、高质化、高新化产业结构的要求，重点发展轨道交通、航空配套、电力电气、总部经济四大产业，已引进45个项目，总投资160亿元。,华明工业园概况,本案,鹏润,JUSCO,本案,津汉公路空港段将发展成为天津东城新的会展中心、商业中心、商务中心及酒店区,区域内居住、商业、商务、机场、会展、旅游等产生的常住、工作、流动人口将给带来大量消费需求。,项目周边商业发展环境,项目周边商业发展环境,万菘居住区现有30万人,东丽湖现有2万人未来规划10万人,空港物流未来规划40万人,矽谷港湾,皇冠国际广场,远洋新干线,首创溪缇郡,东丽湖万科城,朗钜天域,华明新家园15万人,矽谷港湾总占地65万平方米，总建筑面积43万，商业建筑面积26万，别墅建筑面积17万，容积率为0.6。,占地面积:214787.40平方米总建筑面积:450000平方米商务公建部分8万平方米，住宅部分37万平方米,酒店10层；写字楼11层；公寓11层,东丽湖万科城总建筑面积可达到137万平方米。,朗钜天域占地面积:236600平方米总建筑面积:100850平米,天津首个近郊生态型商务园区,占地约27万平方米，总建筑面积约33万平方米，别墅、商铺为主,天津滨海国际机场,华明街道,东丽湖,本案,现有消费需求,潜在消费需求,项目5公里范围内现有主要消费人群40万人,核心商圈目前总人口5万人，未来8年规划常住居民将达到2030万人,1km,3km,5km,消费人群分析,11,市场研究结论,内部因素,外部因素,优势,劣势,机会,威胁,S,W,O,T,地块位于华明工业园内，交通便利，通达性高项目一期已进行EOD总部办公产品的开发，在品牌认知度和客户资源上都有一定的积累，为后期商业开发奠定了基础,地块周边目前人口发展有限，距离华明新家园居住区尚有距离，人流吸引难度大华明住区居民的消费能力和消费习惯一定程度限制了未来商业的打造方向和档次,项目所在空港区域是天津重要产业基地，工业发展高地，拥有良好政策导向目前空港区域商业市场开发尚处于市场起步阶段，具有多种商业形态的市场机会,华明住区主要商业地块规划都位于华明新家园内，项目未来发展难度较大项目紧邻空港，空港内已有商业业态成为重要竞品,限制因素,有利因素,12,目录,宏观市场分析,地块发展分析,项目初步方案,财务测算分析,自用型项目,厂房型项目,总部型项目,住宅型项目,日月湾总部,华明工业园总规图,本案,14,本案现状分析,奔驰,A1,海特,B,D1,F6,F4,F2,F1,F3,F5,F7,E2,E1,A2,C,D3,D2,B1,A3,4s店,研发中心,酒店,EOD,分析：基于目前产品开发情况与投资收益情况分析，未来地块开发应创造性把握地块核心价值，提升产品开发档次建议：弱化工业地块发展局限，强化商业功能提升打造,15,项目发展方向研究,结论：经过市场竞争情况进行初步筛选，再结合地块本身条件进行筛选后，主题商业的开发可能性更强,规避竞争,市场机会,规避竞争,规避竞争,商业生地常规开发方向,项目商业打造逻辑,鉴于市场分析表象，合理安排主题商业操作方向,项目发展机会分析,1.目的性消费2.利用现有“汽车”主题进行深度挖掘开发3.科学规划业态,案例：上海国际汽车城,4.汽车品牌展示、博览、会展、汽车教育培训,5.汽车科普、汽车休闲、汽车体育、汽车旅游等,1.汽车贸易、零配件贸易、二手车贸易、电子商务等,2.汽车金融、信息、租赁、维修、培训、俱乐部和一站式服务等,3.国内外整车和零部件的研究开发和创新成果产业化,功能布局,上海国际汽车城位于安亭地区，占地68平方公里，包括核心区、整车和零部件配套制造区、国际赛车场、教育园区和安亭新镇区等五大区域。,19,案例：上海国际汽车城,上海国际汽车城是按照汽车产业商流、物流、信息流的国际性集散地的目标，以及国际著名汽车厂商抢滩中国和亚洲市场的重要桥头堡进行定位的。在未来的2-3年内，力争使当今世界汽车行业的三大主流（美国的通用、福特，欧洲的大众、奔驰和日本的丰田、本田）在华营销总部落户上海国际汽车城。,上海国际汽车城在5年内力争使经此集散的整车和零部件不少于其进入中国市场总量的15%-25%，在WTO关税及配额保护取消后，集散比重争取超过30%-40%,上海国际汽车城将依托嘉定汽车生产功能，加快发展汽车展示与销售功能，打中华牌、万国牌，建设具有辐射与集聚功能，以及生产、展示、销售、服务与文化旅游功能于一体的现代化、综合性、国际性汽车城。,上海国际汽车城，将引进各国汽车科技的最新成果，导入汽车营销的最新理念，按照WTO贸易规则和国际汽车营销惯例，建设具有鲜明的开放性、区域性特征的国际汽车及零配件集散中心。,上海国际汽车城将与汽车贸易相关的工商、税务、银行、保险、车管等部门吸引进汽车城，为国内外厂商和汽车消费者提供一门式服务，树立上海国际汽车城高效、便利的国际形象。,20,案例：上海国际汽车城,上海国际赛车场,汽车博览公园,上海国际汽车博物馆,汽车展示贸易街,签定了自2004年至2010年连续7年承办F1赛事的承办权，除F1赛事外，赛车场还举办了必比登世界环保车辆挑战赛、摩托车GP大赛、全国汽车场地锦标赛、V8房车比赛等有较大影响力的比赛,占地近1150亩，以汽车文化为主题，公园内设有汽车世界、汽车博物馆、会展中心以及和汽车文化相关的娱乐项目，是国际一流、国内首创的汽车文化主题公园。,该项目以介绍世界汽车百年发展历史、展现汽车构造和设计技术、展示经典名车、普及汽车知识等内容为主要功能，项目总投资4亿元，占地面积约11700平方米，建筑面积28130平方米。2006年9月建成开馆。,包括汽车墙、汽车纪念品岛、汽车餐厅、房车旅馆等，紧贴街两