动态盈利能力指标及其计算

动态获利能力指数和计算一、金融的净现值财务净现值(FNPV)是项目具有产业的基准收益率或设定的目标收益率IC(历史记录：IC具有产业的基准收益率、企业设定的目标收益率等两个意义)，在项目计算期间，将每个年度的净现金流转换为投资活动开始时的现值是房地产开发项目财务评价中的重要经济指标。计算期间的选择规则见表6-3。房地产投资项目计算期限选择规则表6-3项目类型定义计算期间(开发和运营期间)开发投资销售项目开发期间和销售期间的总和。开发期包括准备期(前期)和建设期，这是从购买土地许可到接受项目完成的期间。销售期间是从正式销售(包括售前)到销售完成之间的期间。销售销售当时的开发期间与销售期间有些重叠。出租或自营职业为了开发期间和营业期间的总和。营业时间是预计租赁运营或个体经营的时间。以租赁或自营开始日的土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命中较短的年限为准。为了计算的便利性和视觉分析准确度要求，10-20年。住宅投资经营准备期和经营期之和。营业准备期用于开业准备活动的时间从取得房地产所有权(使用权)开始正式结束租赁营业或自营活动。营业准备期间的长度与房地产购买的初期改造状态等有关。基准收益率(或目标收益率)是在净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是产生投资行为所需的最小投资收益率，称为最小要求收益率(MARR)。决定基准收益率(或目标收益率)大小的因素主要是资金成本和项目风险。(MARR相当于临界点分析中(不是保修点)的保守率)分析：资金成本越高，MARR越大，项目风险越高，MARR也越大。解释：“财务净现值”公式是“财务内部回报率”和“动态投资回收期”公式的原型。如果FNPV大于或等于0，则项目的获利能力满足或超过基准收益率(或目标收益率)要求，因此可以在财务上允许。如果FNPV小于0，则不允许项目。一个房地产开发项目的净现值大于零表明该项目的收益率高于零。A.社会平均收益率B.通货膨胀率C.国家经济增长率D.项目基准收益率答案：d示例6-1已知投资项目的净现金流如下表所示：如果投资者的目标收益率是10%，那么就寻找投资项目的净财务现值。单位：万韩元年份0l2345现金流入300300300300300现金流出1000净现金流量-1000300300300300300二、财务内部收益率财务内部收益率(FIRR)是在项目在整个计算期间内每一年的净现金流量现值累计等于0的情况下的折扣率，它是评估项目获利能力(主要是担保性)的基本指标。计算公式为财务内部收益率的经济意义是项目寿命期间项目内未收回投资的年度净收益率。同时，这意味着在项目寿命结束时，所有投资都可以完全收回。(FIRR等于保修点分析的报酬率)财务内部收益率可用插值法求。首先，如果根据目标收益率或基准收益率求出项目的净财务现值，则折扣率越高，净现值将分别计算接近于零的正值和负值，并使用内部插值公式计算得出。解释：通过将项目的净财务现值计算为目标收益率或基准收益率，可以不再计算FIRR。这是因为该项目的盈利能力小于基准收益率或目标收益率要求，因此在财务上不能得到承认。财务内部收益率计算如下：表达式中i1和I2的差异不能超过l%2% 2%。否则，折扣i1、I2和净现值之间无法接近线性关系，从而导致生成的内部收益率失真(图6-2)。财务内部收益率推导式：从相似三角形“对应角度，对应边比例”关系中获得。也就是说，财务内部收益率公式可用于向上变形。以房地产开发项目20%的折扣率计算的项目净现值为16万元，是该项目的财务内部收益率。A.低于20%B.满足目标收益率要求C.超过20%D.不符合目标收益要求答案：c据悉投资项目折扣率为11%，2005年的提问中，净现值为1700万元，折扣率为12%，净现值为-870万元。投资项目的内部收益率为()。A.11.12%B.11.36%C.11.661%D.12.95%答案：c分析：=11% 1700(12%-11%)/(1700 870)=11.66%。内部收益率显示了可以通过项目投资支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资将遭受损失。因此，收回的内部收益率是获得贷款的最高利率。如果将产生的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率IC进行比较，则认为如果FIRR大于或等于IC，则项目在财务上是可接受的。如果FIRR小于IC，则不允许输入。解释：将财务内部收益率视为可以作为项目投资支付的最大贷款利率的整体投资预期投资收益率=贷款利率，此时计算期间，各收益是支付给银行的本金，本收益折扣是贷款金额，即每年净现金流的现值为零，房地产项目投资者就等于是在为银行工作，每次都很忙。贷款利率财务内部收益率、事业亏损、投资者也要赔偿。如果投资项目的现金流具有内部回报率，则净现值函数NPV(i)如图6-3所示。如图6-3所示，如果I值小于FIRR，则对于所有I值，NPV都是正值。如果I值大于FIRR，则对于所有I值，NPV为负值。值得注意的是，需要对解决FIRR的理论方程进行n种解法，同时也提出了对项目内部收益率唯一性的讨论。研究表明，对于常规项目FIRR(净现金流量的符号在项目寿命期间仅更改一次)，有唯一的实际解决方案。对于计算非一般项目(净现金流的符号在项目寿命中多次变更)的FIRR的方程式，可能有多个实际解决方案。由于项的FIRR是唯一的，因此，如果计算FIRR的方程有多个实际解决方案，则必须根据FIRR的经济含义测试计算出的实际解决方案，以确定是否可以计算为FIRR。对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，投资的财务内部收益率必须大于银行贷款利率。（）答案：:以下关于内部收益率的表达中，正确的是2005，2007考试问题()。A.内部收益率总是大于目标收益率B.内部收益率是在项目使用寿命结束时准确收回所有投资的收益率C.同一项目的整体投资内部回报率必须高于资本内部回报率D.内部收益率是投资者可以得到的最高贷款利率E.内部收益率越高，投资风险越小答案：BD分析：收益率(折扣率或收益率)与风险呈正相关，风险越大，收益率越高，财务内部收益率也是收益率。同一项目的整体投资内部收益率通常低于资本内部收益率。例6-2一名投资者以租赁经营方式购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼，该投资者在购买该写字楼的过程中，追加支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%手续费、律师费用的0.5%，以及其他费用的0.3%。其中，房地产价格的30%购买投资和各种税费均由投资者资本金(资本金)支付，相当于房地产价格的70%来自15年，固定利率为7.5%，年等额偿还的商业担保贷款。在办公大楼的租赁事业期间，月租金水平始终保持在160元/平方米，假定前三年的租金分别为65%、75%、85%，从第四年开始租赁率达到95%，以后的租赁事业期间也保持不变。租赁期间的运营费是租金总收入的28%。如果购买投资发生在一年年初，则年度营业收入、运营成本和抵押本金偿还支出将在年末发生，全部租赁营业时间为48年，投资者全部投资和资本金的目标收益率分别为10%和14%。计算该投资项目的整体投资和资本的财务净现值和财务内部收益率，判断该项目的可行性。(历史记录：住房投资项目的租赁情况)解决方案(1)写字楼总购买价格：27000平方米l0000元/平方米=27000万元(2)办公室采购期间的税：27000万元(4% 0.5% 0.5% 0.3%)=1431万元(3)投资者投资的资本金：27000万元30% 1431万元=9531万元(4)抵押金额：27000万元70%=18900万元(5)抵押年的利息偿还：A=pi/1-(1 I)-n=18900万韩元7.5%/1-(1.5%)-15=2141.13万韩元(6)项目投资现金流量表：年份01234-1516-48可租面积()2700027000270002700027000租佃率是65%75%85%95%95%月租水平(元/元)160160160160160营业收入(总租赁收入，万元)3369.63888.04406.44924.84924.8运营费(1万韩元)-943.5-1088.6-1233.8-1378.9-1378.9营业利润(净营业收入，万元)2426.12799.43172.63545.93545.9全部投资(万韩元)-28411.0资本投资(万元)-9531.0抵押本金偿还(万元)-2141.1-2141.1-2141.1-2141.1投资净现金流总额(万元)-28411.02426.12799.43172.63545.93545.9资本净现金流(万元)-9531.0285.0658.21031.51404.73545.9本钱(一万韩元)723.6777.9836.2723.6 (1 7.5%) t-10.0解释：1.第一年年末的营业收入3369.6=1602700265%，其他年度的营业收入等。表中的运营成本行必须是负值，并带有负号。3.抵押贷款偿还额也可以看作是整体投资年净利的一部分，与资本金年净利一起构成整体投资年净利。资本净现金流(税前现金流)=全部投资净现金流-抵押本金偿还金额。(7)整体投资财务内部收益率和财务净现值1)找到FNPV。因为Ic=10%(10)讨论：在计算资本收益指标时，不计算抵押本金返还引起的投资者权益(本金偿还)，这与资本内部收益指标和整体投资情况没有太大差异，表明这里计算的收益只反映现金收益，而不是整体收益。考虑到偿还本展收益金，资本金的净现值为7307.7万韩元，财务内部收益率增加到21.94%。解释：银行贷款资金可以看作是投资者的资本，只要求利息收益，每个期间(通常是每年)必须偿还银行本金，还可以有收益，有折扣，增加资本金融的净现值，考虑投资收益偿还后，投资者的风险防范能力相应提高，资本财务内部收益率也增加。考虑本金的收益，以一年末的收益为例，资本金的净现值=285 723.6=1008.6(万元)，以此类推。问：在示例6-2中，兑换收益是什么？增加投资者的权益是概念吗？答：兑换收益是抵押贷款兑换中返还的收益。这个收益和投资者权益的增值是概念。兑换计算公式：本金偿还=每个期间的本金偿还金额-目前利息=年度本金年度偿还金额-本金年度利率=a-pi第一年的偿还收益R1=a-pi下一年的偿还收益R2=a-(p-R1) I=a-pi r1i=R1 (1 I)第三年的归还利润R3=a-(p-R1-R2)I=R1 r1i r2i=R1(1 I)R1(1 I)I=R1(1 I)2.邮报第n年退款收益rn=R1 (1 I) n-1在此范例中，一年结束时的归还收益=2141.1-189007.5%=723.6，两年结束时的归还收益=723.6 (1 7.5%)=777.9，三年结束时的归还收益=723.6 (1 7.5%)例6-3某公司为了租赁经营购买了一套写字楼，该项目所需的投资和营业期间的年净利润如下表所示。如果目前房地产市场上写字楼房地产的投资回报率为18%，请计算这个投资项目的净现值和财务内部收益率，判断这个投资项目的可行性。公司问，在10年经营期间，如果年均物价上涨率为5%，投资于该项目的资本实际收益率是多少(历史记录：住宅投资项目的租赁情况)单位：万韩元年份012345678910买楼投资24450净租金收入4500470050005100490051005300490048004300净转售收入16000解决方案(1)计算项目实际现金流(不考虑通货膨胀)的财务净现值和财务内部收益率(或表面收益率)(历史记录：其中表面收益率是名义收益率)，计算流程如下表所示：单位：万韩元年份净现金流量Ic=18%I=19%净现值累计净现值净现值累计净现值0-24550-24550.00-24550.00-24550.00-24550.00l45003813