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文档简介

2020/5/27,名城世家房地产估价,指导教师:付光辉答辩人:专业:工程管理,2020/5/27,房地产估价,房地产估价是指专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。,2020/5/27,研究背景,2012年南京房地产市场正在经历着种种考验，但作为二线城市，目前南京的房地产市场以刚性及改善性需求为主，投资投机行为较少；随着政策的细化，市场的观望气氛一步步浓厚，四月份不少不少楼盘低于预期价格开盘加推，五月份很多开发商也开始以优惠和打折等多种促销活动吸引客户。南京的整体房价在年初虽有一定的回落，但从四月份开始成交量在放大，部分楼盘价格小幅反弹，目前南京的房地产市场正经受着各方面因素的考验。,2020/5/27,项目简介,金浦名城世家位于雨花台区凤台南路东南侧，地铁安德门站与小行站之间小行里道路的北侧，小行里198号片区。规划用地面积约为9.57万平方米，实际出让建设用地面积约为6.21万平方米，总建筑面积9.08万平方米，其中地上建筑面积约为5.96万平方米，地下建筑面积约3.12万平方米，容积率2.0，绿化率35.37%。,2020/5/27,估价程序,1.获取估价业务2.明确估价基本事项3.拟订估价作业方案4.搜集资料5.实地查勘6.应用方法测算7.确定结果8.撰写估价报告9.审核、出具报告10.报告资料归档,2020/5/27,估价原则,1.独立、客观、公正原则2.合法原则3.最高最佳使用原则4.替代原则5.估价时点原则,2020/5/27,估价方法,估价方法：市场比较法市场比较法是将估价对象与同一供需圈内近期发生交易的类似房地产进行比较，修正得到房地产价值的一种方法。交易情况修正后的正常价格=可比实例价格交易情况修正系数交易情况修正=正常情况/可比实例情况指数=100/x以正常情况为基准，交易价格较正常价格为低，则可比实例指数小于100，反之则大于100。区域因素修正系数待估对象区域因素条件指数可比实例区域因素条件指数,2020/5/27,估计方法,估价方法：收益法收益法是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此来求取价对象价值的方法。适用对象：有收益或有潜在收益的房地产。运用公式：,2020/5/27,备注,央行决定自2012年6月8日起降息。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。由于本次估价时点为2012年6月1日，故文中收益法沿用未下调的利率。,2020/5/27,致谢,大学四年的学习生活即将结束。在此我要感谢所有曾经教导过我的老师和关心过我的同学，他们在我成长过程中给予了我很大的帮助。本文能够顺利完成，要特别感谢我的导师付光
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