咸宁旅游业对旅游房地产业的影响分析

咸宁旅游业对旅游房地产业的影响分析【摘要】全国旅游业一片红火的同时，旅游概念的房地产项目也随之热了起来，旅游房地产的投资也不断加大，两者为地方财政收入和GDP作出了不小的贡献，并对当地的经济发展起到了推动作用，本文着重分析咸宁旅游业发展对咸宁房地产的影响。【关键词】咸宁市；旅游业；房地产业；影响2012年在全国旅游业出现井喷的大环境下，旅游房地产的投资热潮也在不断升温。统计数据显示，2012年一季度，全国进入旅游房地产的资金高达2600亿元，而1-4月全国房地产总投资为15835亿元，旅游房地产占近1/5。预计全年旅游房地产投资额将超万亿元。咸宁市旅游业也保持着强劲的活力。2012年，咸宁市GDP增速已连续几年保持在20%以上；与此同时，咸宁跻身全国首批旅游标准化示范城市，同年旅游接待人数已达2100万人次以上，总收入达107亿，已连续5年保持增长幅度在30%以上。政府通过开发旅游业，不仅能够实现财政收入和GDP的提升，同时还有利于解决就业问题。旅游项目逐步成熟后，还会产生持续的税收收入，带动当地消费，可谓一举多得。伴随着旅游业的发展，旅游概念的房地产项目也随之热了起来。一、旅游业的持续发展促进了房地产建设发展旅游业近几年在全国范围内极大的拉动了GDP的增长，全国各地有旅游资源的城市纷纷推出精品旅游品牌，以三亚、大连、青岛等国内知名旅游城市为例，当地房价可追赶国内一线城市的房价。特别是在“国际旅游岛”的概念下，三亚的房价更是一路飙升。作为三线城市的咸宁，2012年旅游收入占全市GDP总值比重的14%，这一数值近年来逐步增大，而且连续5年增速超过全市GDP增速。从2006年起，旅游综合收益逐年递增约50%，旅游产业排名从全省第13位升至第5位。由于持续对温泉等旅游资源的开发，全市规模以上的旅游景点有40多个，咸宁市温泉旅游产业的发展得到国家有关部委的关注，今年咸宁也跻身于全国首批旅游标准化示范城市之一。与此同时，咸宁房地产投资中相当一部分也转向旅游房地产概念。在咸宁旅游行业发展中，从早期的“单日游”发展到“三日游”，从单一的泡温泉衍生出线路景点游，这要求旅游的配套设施完善。而旅游增加产值根据国际通用标准是1：1.2（即消费1元钱，配套消费1.2元），“单日游”和“三日游”的区别将是增加产值4.4元。以2012年接待国内外游客2100万人次，旅游收入为107亿元，可得每人次均消费509元。以509元计算，如果在旅游地留宿2夜将增加产值1018元，收入将增加214亿元。如何能留住游客，便成了一个问题，如果没有完善的休闲环境，游客不想留在旅游地，也就无法产生旅游的增加值。这就需要建设更多的旅游配套项目，由此应运而生了旅游房地产相关的项目。咸宁市2013年政府工作报告中确定了温泉谷二期建设、百盟欢乐大世界等一批旅游休闲概念的房地产项目建设。而在不断配套的房地产项目中，也直接提高了咸宁住房的品质和档次，在咸宁市旅游区域和几条商业街附近的房价与非旅游区域地段的房价形成了明显的差别。越靠近相应区域，房价相对越高，且新房销售速度越快，旅游业的快速发展直接的影响到了房价的提升。二、旅游业从业人员的增加，加大了对房地产的需求在旅游业的快速发展中，为促进当地人员就业也迎来了新的契机。除温泉旅游景点之外，大量人员也可以从事其附属产业的岗位中去，根据相关测算标准，旅游行业的就业带动比为1：3.5，景区接待量的不断增加，必然会促进直接服务人员的增加，而其配套的相关行业人员也将逐步增加。据2011统计，全市旅行社近41家，全市景点中工农业示范点10余家、A级景区近20家、星级农庄31家；旅游星级酒店42家。全市旅行社、旅游饭店、旅游运输公司等直接从业人员在20000人以上，推算出相关从业人员可达70000人，接近全市常住人口的4%。旅游旺季，咸宁市区酒店一房难求，市区内的星级酒店入住率达99%以上；景区周边的摊点，有增无减；餐厅食客云集，包间难求；KTV、酒吧等场所亦是爆满；马路上也经常出现了交通拥堵现象。旅游业的良性发展，必然促进地方就业率的不断提升。良好的就业环境，也必然会吸引更多的外来人口前来咸宁就业，人口的增加会进一步加大对咸宁当地房地产的需求量。三、旅游业促进税收增加，税收增加反哺旅游开发基于前面两点，直接的效应是促进了地方税收的增加。以2012年旅游收入107亿计算，服务业税率平均为5%，应上缴利税额达5.35亿元，约占全市财政收入的10%。我国税收本质是“取之与民，用之与民”，在取得相应的利税同时，将税收资金与财政资金投入到建设当中去。为了更好使用旅游资源及其它，全市近年来持续加大市政投入：如将城区内主要干道刷黑，将路灯和沿河景观灯带进行统一调配布置，对淦河两岸进行了一期、二期综合治理，连续4届举办国际温泉旅游节，开发、修建了一批大型景观、景点等。不断完善交通、亮化、广告宣传等工作，使税收资金投入开发建设中，为旅游经济发展铺平道路，而旅游经济的发展也反哺地方经济建设，由此进入良性循环轨道。在不断完善城市的基础设施建设中，市容市貌得到了良好的改善，城镇化进程不断加快，投资环境得到了显著提高，一大批旅游房地产概念项目也纷纷动工上马，形成新一轮的旅游开发热潮。四、几点问题的思考在取得成绩的同时，也应注意到一些问题：1、旅游投资热将增加企业资金压力旅游项目的初期投入时，地方政府往往给予相应的政策扶持，随着旅游资源及配套资源的不断完善、成熟，政策扶持力度将会适当减弱，转而多往财政收入等方面考虑。而由于前期开发的旅游资源已经进入到了稳定阶段，其周边的地区会形成依托旅游资源的原居民区和店铺，如果需要进一步开发投资，有可能会涉及到拆迁补偿问题，这将进一步推高投资成本。如果投资后，旅游客源无明显增加，投资回收周期也将向后推延，这将加大投资企业的资金压力。2、外来从业人员归属感不强旅游城市的活力在于有充沛的服务从业人员，能在衣、食、住、行等方面体现出宾至如归的温暖和舒适。近年来旅游人数在不断增加，相应从业人员也在不断增多，但相应的从业人员特别是外来从业人员归属感没有明显增强。由于旅游行业的特殊性，从业人员的高流动性已成为行业发展的一个重要特征。因其流动性高，很多从业人员缺乏对企业和行业的认同，没有归属感，职业道德也就无法得以提升，从而影响到了旅游业的品质稳定。进一步会影响到旅游业的口碑和质量，对城市的旅游环境和行业评价也会产生一定的影响。3、配套设施还不够完善从目前的市政配套建设来看，基础建设已经达到了比较完善的程度，虽然还有进一步的提升空间，但最主要的还是在旅游综合体的建设上没有形成一定的规模。作为旅游开发的进阶阶段应以旅游综合体的整体开发为主，这里涵盖度假酒店集群、休闲房地产社区、综合休闲项目建设等。只有通过滚动式的开发、不断完善旅游综合体建设，提高旅游业的内涵发展和可持续性发展能力，以旅游业促进住宅和商业地产的升值，从而进入到不断良性循环的过程中。综上所述，旅游业的发展会促进旅游房地产业的继续开发，进而推动地方经济发展，但是由于旅游房地产业开发依赖于旅游业的整体品质和质量，使旅游房地产业保持较高的投入为旅游业树立品牌和质量，并挽留人才；否则，旅游房地产的投入资金不能及时回收周转，会加大旅游房地产业的资金压力，进而影响到旅游业的升华发展。参考文献1李东绪.海南旅游业与海南房地产共生性成长J.中国房地信息，2008（10）.2苏晶.旅游地产：画饼充饥？N.经济观察报，2012-08-13.3张喆.三线城市房地产市场价格泡沫与调控政策研究J.吉首大学，2012-06-01.420