房地产基础知识培训之基本常识

房地产基础知识,培训目的:了解房地产中介的基础业务知识了解相关房地产法律法规基础知识，普及与房地产中介业务的基本概念。培训对象:新入职初级经纪人,在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）：,房地产:指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房产:指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。地产:指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。,土地、土地所有权、建筑物、权益：,土地:地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权:国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让。建筑物:人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。权益:产权、使用权、转让权、抵押权等等。,土地（国有土地、集体土地所有权）获得土地使用权方式a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）b.协议转让取得（旧城改造）c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）,国有土地使用权出让年限：住宅用地：70年工业用地：50年科教、文体、卫生用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年综合或其他用地：50年,商品房五证、两书、一表：,国有土地使用证建设工程规划许可证建设用地规划许可证建筑工程施工许可证商品房销售(预售)许可证住宅质量保证书住宅使用说明书工程竣工备案审查登记表,房产分类：,居住住宅：平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇：写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）工业：厂房、仓库其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱等)综合：两种或两种以上用途,建筑面积计算：,占地面积：建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积。容积率：指总建筑面积与总占地面积的比率。使用率：使用面积与建筑面积的比率。绿化率：指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率。,房屋面积的分类：,建筑面积：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。套内面积：卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和。实用面积：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。,建筑物的分类（按建筑材料分）：1、砖木结构2、砖混结构3、钢筋混凝土结构4、钢结构,建筑物的分类（按建筑高度分）:1、低层：3层及3层以下（10米）2、多层：3层以上，7层以下（7+1层，24米）3、小高层：7层以上，16层以下（54米）4、高层：16层以上，24层以下（100米）5、超高层：24层以上（100米）,房地产的交易：1、房地产的转让2、房地产的抵押3、房地产的租赁（1）房地产租赁的概念（2）房产出租的性质,影响房屋价格的因素：房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）房屋的市场价格定位房屋的供需状况物业管理公司的口碑房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少政府因素、土地价格的变动其它因素,如何选择理想的居住住宅:,1.地段：2.环境因素3.房屋层数4.朝向5.房屋的功能分区6.面积空间7.质量与细节8.楼梯及电梯9.采光与通风10.景观11.物业12.配套设施,商用物业:,1.位置2.房间朝向、净深、净高、采光、柱距等3.硬件水平:（电梯、空调、通讯设备等）4.物业管理5.配套设施:（商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票代理等）6.其它,房地产相关的法律、法规:1、中华人