上半房地产宏观市场环境回顾.ppt

2011年上半年房地产宏观市场环境回顾,企划部2011.7.,Page2,2011年房地产宏观形势,“局”,错综复杂的经济大环境,不断出台的调控政策,如今的房地产市场更像是一个:,Page3,报告体系,了解宏观政策,分析当今市场,做好三期战略部署,上半年房地产政策回顾,银川房地产市场环境,兴洲苑上半年销售情况总结,Page4,目录,入局2011年上半年房地产宏观调控政策回顾,谋局2011年上半年银川房地产市场情况总结,谋局物华兴洲苑上半年销售情况总结,第一部分,第二部分,第三部分,Page5,第一部分：入局宏观政策回顾,1、上半年全国宏观政策回顾2、银川市宏观政策回顾3、市场整体特征及下半年形势预期,Page6,第一部分：入局宏观政策回顾,1.2011年上半年全国房地产市场重大宏观政策回顾,政策频繁出台，力度逐渐加大，态势愈发严峻！,Page7,第一部分：入局宏观政策回顾,1.2011年上半年全国房地产市场重大宏观政策回顾政策解读,“国八条”具体内容,Page8,第一部分：入局宏观政策回顾,1.2011年上半年房地产重大宏观政策回顾政策解读,“新国五条”具体内容,Page9,第一部分：入局宏观政策回顾,2.2011年上半年银川市产重大宏观政策回顾,“银八条”具体内容,备注：少一条内容,Page10,第一部分：入局宏观政策回顾,3.2011年上半年房地产呈现六大特征,特征一,房价快速上涨的势头得到明显遏制今年6月70个大中城市住宅价格环比涨幅均未超过0.5%，环比下跌的城市有12个，与上月持平的城市有14个，涨幅较年初1月份回落的城市有53个。这些表明政府抑制房价过快上涨成效显著。,特征二,房地产市场依然活跃，需求依然旺盛2011年上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然呈现正增长。上半年一二线城市受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，但相比之下，全国住宅销售面积同比增长12.1%，表明房地产市场依然活跃。,特征三,房地产市场重心明显转移到二三线城市今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6%，比去年下降0.1个百分点。除了一线城市以外的其他省会城市、直辖市和计划单列市（即二线城市）销售面积占全国的比例为30.2%，比去年下降0.26个百分点。地级城市（即三线城市）销售面积占全国的比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点。可见房地产市场重心发生明显转移。,Page11,第一部分：入局宏观政策回顾,3.2011年上半年房地产市场呈现六大特征,特征四,房地产行业调控政策稳步消化目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。世联地产调查数据显示，今年2季度表示限贷和限购政策对其有较大影响的购房者比例分别为71.6%和36%，比1季度分别略微下降0.5和0.8个百分点。受影响比例无明显变化，表明限贷和限购政策对市场的影响效力持续。,特征五,房地产开发企业市场集中度明显提升数据显示，今年上半年全国前十大房企销售金额在全国占比已达13.5%，比2010年提升3.3个百分点；全国前二十大房企销售金额占比已达18%，比2010年提升3.6个百分点。在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、中海、恒大、保利等房企上半年销售金额同比增长均超过50%，明显高于全国上半年销售金额22.3%的同比增速，这直接导致大型房地产开发企业市场集中度明显提升。,特征六,货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎目前政府采取稳健的货币政策，直接作用是配合行业政策收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在促供给。资金趋紧，也直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎。,Page12,政策长期性政策以巩固和加强执行为主不排除调控力度进一步加强的可能,购房者信心有所下降；三线城市购房者信心高于二线城市，二线城市高于一线城市；多次置业和投资型高于首次置业和改善型；,价格面临较大下行压力销售面临长期攻坚战,第一部分：入局宏观政策回顾,4.2011年下半年全国房地产走势研判,1,2,3,风云变幻莫测，整体形势不容乐观！,目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展：（1）政策是长期的：目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松，价格有可能会出现报复性上涨，新国五条的出台再次传递了政策长期性的信号。（2）政策以巩固和加强执行为主：今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。（3）房价是决定政策是否加码的关键因素：如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台。,1、未来政策走势的研判,返回,今年上半年土地市场遇冷，融资规模扩大凸显出开发商对行业调整的担忧。从历史规律来看：（1）供应量达到顶峰三个月内，价格将迎来底部；（2）供销差（反映供过于求的指标）达到顶峰，价格迎来底部。无论是全国还是40个重点城市，下半年商品住宅供应将迅速放量，且今年上半年的多余供应将相应后延至三四季度，这些因素使供销差到2012年1季度达到顶峰，全面超过08年，价格面临较大的下行压力。因而预测今年四季度至明年一季度由市场供求主导房价调整的概率增加，此期间是资金充裕企业拿地和并购的好时机。开发商应根据各城市今年下半年和明年上半年的潜在供应量评估城市整体销售压力，还要根据自身项目的户型特征，找准应对策略，提前做好长期攻坚战的准备。,2、未来量价走势的研判,返回,2011年2季度世联购房者信心指数为54.7，较1季度下降0.6，表明购房者对未来半年房地产走势的乐观程度较上季度有所下降，购房者认为未来半年房价下跌的可能性增加，且在这种前提下发生实际购买行为的可能性增加。具体来讲，三线城市购房者信心高于二线城市，二线城市高于一线城市；多次置业者和投资型需求对未来的信心度高于首次置业者和改善型购房者。尽管多次置业者和投资客的置业信心很高，且对未来房价看涨，但多数受制于严厉的限购政策而不具备购买资格。从购房者对未来的信心来看，他们仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，一线城市的此种形势更为严峻。未来一年面对供应量放大的态势，竞争必将异常激烈，房企主动降价促销，将有助于改变购房者的此种矛盾心理，提振购房者对未来的信心。,3、未来购房者心理预期,返回,Page16,第二部分：谋局银川房市,1、2011年上半年银川房地产市场情况总结,2、2011年上半年银川市土地市场情况总结,Page17,第二部分：谋局银川房市,“涨”声一片,三年前的市场2009年银川房地产市场,Page18,第二部分：谋局银川房市,二年前的市场2010年银川房地产市场,新闻附件：2010年以来主要房产调控政策回顾2010.4.13：住建部要求加快保障房建设、遏制房价过快上涨；2010.4.15：贷款购买二套房，首付不得低于50%；2010.4.17：房价过高地区可暂停发放第三套房贷；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款；2010.6.4：明确个人房贷二套房认定标准“认房又认贷”；2010.9.29：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，首套商品房首付被确定提至30%；2010.10.10：杭州购房契税个税全面调整，若当下购买的不是唯一住宅，契税不计面积大小按销售总价的3%征收；2010.10.11：杭州新政细则出炉，本地及外地居民家庭只能新购一套房；2010.11.3：公积金贷款二套房首付不得低于50%，三套房停贷；2010.12.3：商品房预售资金监管出台细则，要求专款专用。,Page19,第二部分：谋局银川房市,1.2011年上半年宁夏房地产市场回顾,上半年，商品住宅完成投资73.42亿元，同比增长21.5%，占房地产开发投资的72%；办公楼投资完成2.64亿元，下降8.1%；商业营业用房完成投资15.03亿元，增长41.2%;上半年商品房施工面积2906.22万；上半年商品房销售面积为312.72万；上半年销售额实现116.96亿元，同比增长22.6%。,今年上半年，全区房地产开发企业完成投资91.09亿元，比上年同期增长26.2%，增速同比回落23.2个百分点。,Page20,第二部分：谋局银川房市,2011年上半年银川市商品房成交情况,金凤区商品房销售面积为54.47万，兴庆区为29.35万、贺兰县为22.42万、永宁县为7.01万、灵武市为6.38万和西夏区为2.52万。各县市区的销售增速依次是金凤区为94.9%、贺兰县为23.5%、永宁县为-12.7%、兴庆区为-30.5%、灵武市为-58.4%和西夏区为-88.2%。兴庆区以13.56万的现房销售位居首位。其中，金凤区以47.02万的期房销售总量位居首位。,1-5月，银川市商品房销售面积为122.15万平方米，同比下降8.2%；银川市现房销售面积为38.81万平方米，同比下降17.9%；期房销售面积为83.33万平方米，同比下降2.9%。,Page21,第二部分：谋局银川房市,2011年上半年银川房地产开发投资情况,1-5月，银川市完成房地产开发投资41.55亿元，同比增长18.3%。,金凤区住宅投资总量最大，完成住宅投资9.75亿元，占全市住宅投资总量的33.7%，位居首位，其他依次是贺兰县为7.07亿元、兴庆区为5.64亿元、西夏区为3.09亿元、永宁县为1.76亿元和灵武市为1.60亿元；住宅投资增速依次是贺兰县为112.1%、西夏区为86.1%、金凤区为-2.4%、灵武市为-9.5%、兴庆区为-18.9%和永宁县为-26.1%。,Page22,第二部分：谋局银川房市,2011年上半年银川市房地产施工情况,1-5月，银川市施工房屋面积为1627.93万平方米，同比增长56%；全市新开工商品房面积384.86万平方米，同比下降8.5%；全市竣工商品房面积为64.49万平方米。,金凤区施工房屋面积613.47万，占全市房屋施工总面积的37.7%，位居首位，其他依次是贺兰县为316.87万、兴庆区为299.55万、永宁县为199.39万、西夏区为100.03万和灵武市为98.62万；在全市新开工商品房面积中，永宁县以114.05万的施工总量和128.3%的新开工增速居县（市）区首位。在全市竣工商品房面积中，永宁县竣工商品房面积为20.96万，占全市竣工房屋面积总量的32.5%。,Page23,第二部分：谋局银川房市,2011年上半年银川市保障性住房情况,6月27日召开的银川市住房保障民生工程新闻发布会上宣布银川14488套保障性住房将于8月全部分配到户，解决近1.5万户低收入、住房困难家庭的住房难题。,Page24,第二部分：谋局银川房市,2.2011年上半年银川市土地市场情况总结,截止2011年7月10日，银川市辖区共成交推出334块土地。但目前统计到231块成交土地相关信息，成交面积达1035.95公顷（银川市成交面积：228.1公顷、贺兰县成交面积：247.36公顷、永宁县成交面积：99.1公顷、灵武成交面积：338.94公顷、划拨用地面积：122.47公顷），成交金额达40.1亿元；住宅用地土地成交面积达258.99公顷，成交金额25.24亿元。,Page25,第二部分：谋局银川房市,2011年度上半年成交土地中，工业用地占到土地放量的57%，成为土地供应的主力。,从银川市上半年出让土地从性质上看：工业用地性质地块面积占出让总地块面积的57%；住宅性质地块面积占出让总地块面积的21%；商服用地性质地块面积占出让总地块面积的6%；划拨性质地块面积占总出让面积的17%。,2.银川市上半年成交土地用地性质分析,Page26,第二部分：谋局银川房市,2.银川市上半年住宅用地土地成交区域分析,从银川市上半年住宅用地成交地块分析情况来看：银川市市内上半年成交面积为143.2公顷，占银川市住宅用地成交面积总数的55%，跃居第一；其次为政府用于建设经济适用房和保障型住房的划拨用地，占银川市住宅用地成交面积总数的14%；位居第三的是永宁。,在2011年度上半住宅用地土地成交中，银川市市内住宅用地土地成交占据首位。,Page27,第二部分：谋局银川房市,从银川市上半年住宅用地土地成交从价格上看：银川市市内住宅用地土地均价为1286.5元/；贺兰住宅用地土地均价为836.16元/；永宁住宅用地土地均价为991.88元/；灵武住宅用地土地均价为613.41元/。,从成交均价上看，银川市市内住宅用地土地成交均价暂居首位，永宁暂居其后。,2.银川市上半年住宅用地土地成交价格分析,Page28,第二部分：谋局银川房市,注：重点地块的选择以成交面积在10公顷以上为准,2.银川市上半年住宅用地成交土地重点地块,Page29,第二部分：谋局银川房市,2.2011年上半年银川市土地市场情况总结,从银川市上半年成交土地用地性质看，工业用地成为上半年土地供应的主力军，占上半年土地放量的57%；其次住宅性质地块及划拨用地所占比例也较大。从银川市上半年住宅用地土地成交区域看，银川市市内住宅用地成交地块最多，占银川市住宅用地成交面积总数的55%，跃居第一。从银川市上半年住宅用地土地成交价格看，土地成交均价从高到低依次为：银川市市内永宁贺兰灵武，灵武因其区位原因，成交价格最低。在银川市上半年土地供应中，最大的普通商品住宅用地由银川鸿曦房地产开发有限公司拿下，供应面积达40.5007公顷。,Page30,第三部分：兴洲苑上半年销售情况总结,1、2011年上半年银川房地产市场情况总结,2、2011年上半年银川市土地市场情况总结,Page31,Page32,Page33,Page34,Page35,Page36,Page37,Page38,Page39,Page40,Page41,Page42,Page43,Page44,Page45,Page46,Page47,Page48,Page49,Page50,Page51,Page52,汇报目录,2,2011年上半年银川市商品房市场概述,2011年上半年宁夏房地产市场回顾,2011年上半年银川市商品房成交情况,2011年上半年银川房地产开发投资情况,2011年上半年银川市房地产施工情况,2011年上半年银川市保障性住房情况,2011年上半年宁夏房地产市场回顾,今年上半年，全区房地产开发企业完成投资101.97亿元，比上年同期增长26.2%，增速同比回落23.2个百分点。其中，商品住宅完成投资73.42亿元，同比增长21.5%，占房地产开发投资的72%；办公楼投资完成2.64亿元，下降8.1%；商业营业用房完成投资15.03亿元，增长41.2%。商品房施工面积2906.22万平方米，比上年同期增长46.8%，虽有增长，但增速放缓。上半年，全区新开工面积增速也继续下滑，竣工面积增速逐步加快。商品房销售面积为312.72万平方米，同比增长13.8%，增速同比回落8个百分点；销售额实现116.96亿元，同比增长22.6%。,上半年，全区房地产开发企业资金来源213.42亿元，比上年同期增长46.4%。其中：国内贷款23.59亿元，自筹资金47.39亿元，定金及预收款54.12亿元。上半年，资金保障度为160.2%，比重有所提高，但呈现出逐月下滑的趋势。,2011年上半年银川市商品房成交情况,1-5月，银川市商品房销售面积为122.15万平方米，同比下降8.2%。其中，金凤区商品房销售面积为54.47万平方米，占全市商品房销售总量的44.6%，位居首位。其他依次是兴庆区为29.35万平方米、贺兰县为22.42万平方米、永宁县为7.01万平方米、灵武市为6.38万平方米和西夏区为2.52万平方米。各县市区的销售增速依次是金凤区为94.9%、贺兰县为23.5%、永宁县为-12.7%、兴庆区为-30.5%、灵武市为-58.4%和西夏区为-88.2%。1-5月，银川市现房销售面积为38.81万平方米，同比下降17.9%。其中，兴庆区以13.56万平方米的现房销售位居首位，占全市现房销售总量的34.9%。而全市期房销售面积为83.33万平方米，同比下降2.9%。其中，金凤区以47.02万平方米的期房销售总量位居首位，占全市期房销售面积的56.4%。,2011年上半年银川房地产开发投资情况,1-5月，银川市完成房地产开发投资41.55亿元，同比增长18.3%。金凤住宅投资总量最大，完成住宅投资9.75亿元，占全市住宅投资总量的33.7%，位居首位，其他依次是贺兰县为7.07亿元、兴庆区为5.64亿元、西夏区为3.09亿元、永宁县为1.76亿元和灵武市为1.60亿元；住宅投资增速依次是贺兰县为112.1%、西夏区为86.1%、金凤区为-2.4%、灵武市为-9.5%、兴庆区为-18.9%和永宁县为-26.1%。,2011年上半年银川市房地产施工情况,1-5月，银川市施工房屋面积为1627.93万平方米，同比增长56%。金凤区施工房屋面积613.47万平方米，占全市房屋施工总面积的37.7%，位居首位，其他依次是贺兰县为316.87万平方米、兴庆区为299.55万平方米、永宁县为199.39万平方米、西夏区为100.03万平方米和灵武市为98.62万平方米；施工增速依次是永宁县为133.0%、灵武市为80.0%、贺兰县为70.9%、金凤区为56.0%、西夏区为52.3%和兴庆区为15.7%。,1-5月，全市新开工商品房面积384.86万平方米，同比下降8.5%，其中永宁县以114.05万平方米的施工总量和128.3%的新开工增速居县（市）区首位。1-5月，全市竣工商品房面积为64.49平米，其中永宁县竣工商品房面积为20.96万平方米，占全市竣工房屋面积总量的32.5%。,2011年上半年银川市保障性住房情况,6月27日召开的银川市住房保障民生工程新闻发布会上宣布银川14488套保障性住房将于8月全部分配到户，解决近1.5万户低收入、住房困难家庭的住房难题。,汇报目录,3,2011年上半年银川市土地成交数据统计,银川市上半年土地成交基本情况概述,银川市上半年成交土地用地性质分析,银川市上半年住宅用地土地成交区域分析,银川市上半年住宅用地土地成交价格分析,银川市上半年住宅用地成交土地重点地块,银川市上半年土地成交基本情况概述,截止2011年7月10日，银川市辖区共成交推出334块土地。但目前统计到231块成交土地相关信息，成交面积达1035.95公顷（银川市成交面积：228.1公顷、贺兰县成交面积：247.36公顷、永宁县成交面积：99.1公顷、灵武成交面积：338.94公顷、划拨用地面积：122.47公顷），成交金额达40.1亿元；住宅用地土地成交面积达258.99公顷，成交金额25.24亿元。,注：在2011年上半年土地成交统计中，有103条成交土地信息未统计到,银川市上半年成交土地用地性质分析,2011年度上半年成交土地中，工业用地占到土地放量的57%，成为土地供应的主力。,从银川市上半年出让土地从性质上看：工业用地性质地块面积占出让总地块面积的57%；住宅性质地块面积占出让总地块面积的21%；商服用地性质地块面积占出让总地块面积的6%；划拨性质地块面积占总出让面积的17%。,银川市上半年住宅用地土地成交区域分析,从银川市上半年住宅用地成交地块分析情况来看：银川市市内上半年成交面积为143.2公顷，占银川市住宅用地成交面积总数的55%，跃居第一；其次为政府用于建设经济适用房和保障型住房的划拨用地，占银川市住宅用地成交面积总数的14%；位居第三的是永宁。,在2011年度上半住宅用地土地成交中，银川市市内住宅用地土地成交占据首位。,银川市上半年住宅用地土地成交价格分析,从银川市上半年住宅用地土地成交从价格上看：银川市市内住宅用地土地均价为1286.5元/；贺兰住宅用地土地均价为836.16元/；永宁住宅用地土地均价为991.88元/；灵武住宅用地土地均价为613.41元/。,从成交均价上看，银川市市内住宅用地土地成交均价暂居首位，永宁暂居其后。,银川市上半年住宅用地成交土地重点地块,注：重点地块的选择以成交面积在10公顷以上为准,总结,从银川市上半年成交土地用地性质看，工业用地成为上半年土地供应的主力军，占上半年土地放量的57%；其次住宅性质地块及划拨用地所占比例也较大。从银川市上半年住宅用地土地成交区域看，银川市市内住宅用地成交地块最多，占银川市住宅用地成交面积总数的55%，跃居第一。从银川市上半年住宅用地土地成交价格看，土地成交均价从高到低依次为：银川市市内永宁贺兰灵武，灵武因其区位原因，成交价格最低。在银川市上半年土地供应中，最大的普通商品住宅用地由银川鸿曦房地产开发有限公司拿下，供应面积达40.5007公顷。,Page66,第一部分：入局项目界定,区域成熟度较低是项目最大的劣势,1.项目分析劣势,Page67,第一部分：入局项目界定,2.区域背景项目与城市的关系,项目位于银川兴庆区南部，紧邻重点中学新一中。,兴庆区隶属中心城区，土地价值最高。,未来：区域居住人口持续增加，教育资源更显稀缺，同时土地价值将更加珍贵。,中心区教育资源稀缺，土地价值正在逐渐提升,Page68,第一部分：入局项目界定,通过项目分析，结合区域背景，我们将项目初步界定为：,银川城南高档人文社区,Page69,目录,入局项目界定,谋局市场环境研究,破局项目运作思考,第一部分,第二部分,第三部分,Page70,第二部分：谋局市场环境研究,2009年，在开发商和购房者双重信心的影响下，银川市房地产市场形势一片大好。2010年，受2009年市场惯性影响，下阶段银川市房地产市场还将持续小幅上涨态势。,1.银川房地产市场环境研究市场研判,Page71,第二部分：谋局市场环境研究,1、银川房地产市场环境研究2、区域房地产市场环境研究,Page72,谋局市场环境研究,光耀上城,紫薇星座,民族花园,本案,拾城熟,塞尚骄子,凯尔福邸,康晨一品精装公寓,区域品牌开发商。物业类型丰富，商业配套齐全，人文氛围浓郁，以新一中为强势卖点。,实力开发商。以人文优势打造区域中式精英社区。,十强开发商。物业类型丰富，区域首个以教育地产为主题的项目。目前，售价最高。,Page73,第二部分：谋局市场环境研究,2.区域房地产市场环境研究总结,Page74,第二部分：谋局市场环境研究,如何突破区域价格峰值，获得经济效益最大化？,通过解读市场，我们得到本项目所面临的最大问题：,破局！,破局！,Page75,目录,入局项目界定,谋局市场环境研究,破局项目运作思考,第一部分,第二部分,第三部分,Page76,第三部分：破局项目运营思路,方向、目标、手段,运营思路关键词：,Page77,第三部分：破局项目运营思路,1、方向项目定位2、目标项目价格预判3、手段项目营销思路,Page78,第三部分：破局项目运营思路,1.项目定位定位思路,Page79,第三部分：破局项目运营思路,人文学区生态首席备选：人文学区生态华宅这不是概念，而是一种生活注重孩子教育，同时，还要给孩子生态的、健康的、绿色的生活环境。长信春天，给孩子一个美好的家。,1.项目定位,Page80,第三部分：破局项目运营思路,1、方向项目定位2、目标项目价格预判3、手段项目营销思路,Page81,第三部分：破局项目运营思路,目前区域各类型物业价格区间如下：,2.价格预判区域价格回顾,Page82,第三部分：破局项目运营思路,如何达到此价格？,结