房地产企业的纳税筹划与财务运作.ppt

关于房地产企业纳税筹划和财务运营， 中国注册会计师北京同道兴会计师事务所合作伙伴中国企业联合会客座教授世界税收联合会财税研究员新加坡华新世纪管理研究院客座教授中国税通网客座教授首都经济研究会董事长首席管理咨询顾问中国注册会计师王景江教授EMAL:wjjcpa手机： 着名财税和管理咨询专家、职业培训师、中国注册会计师.北京委托众管理咨询有限责任公司社长、首席管理咨询顾问、北京同道会计师事务所伙伴北京信永中和会计师事务所高级顾问.现任世界税收联合会财税研究员、首都经济研究会理事、中国企业发展研究中心、中国企业联合会、 国家经贸委员会培训中心、国家会计学院、中国税务通信客座教授和君创业，清华大学对外交流中心、视野咨询中心、新加坡华点通、新加坡华新世纪管理研究院、亚美信、迅通诚实、上海益德等十多家管理咨询机构的高级培训师和高级顾问、十几家大企业的多年高级财税顾问。 曾任国际永道会计公司高级顾问、普华永道、安达信、德勤国际会计公司客座教授、北京注册会计师协会客座教授和考试委员会委员、北京信永中和会计师事务所高级管理咨询经理。 为我国数十家中坚企业提供财税和管理咨询，为百家企业提供内部培训服务，在全国数百家高级财税研讨会上演讲，在全国大型企业总会计师班演讲嘉宾，演讲全国CPA考试指导教授，在众多机构卫星转播课程上演讲。 目录、房地产业面临的问题与对策、房地产企业纳税筹划思路与方法、房地产企业财务运营能力的提高、1 .房地产业政策调整及其对策、产业政策、国务院18日文件精神表明：房地产业：肯定国民经济支柱产业的房地产开发投资增加迅速，居民住房消费持续增加，房地产总体发展呈现健康状况18号文件的核心内容：提高认识，明确指导思想：深化国民经济支柱产业住宅市场化、需求导向和改革。 完善供给政策，调整供给结构：控制发展经济适用住宅、普通商品住宅、廉租制度的高级商社建设。 改革住房制度，健全市场体系：推进公房销售，完善住房补贴，激活二级市场，规范发展市场服务。 发展房贷，加强管理服务：回乡和分发，个人房贷担保，贷款监督。 完善规划管理，控制土地供应：优先执行长期规划、国家鼓励开发的项目、土地市场规划和审查。 加强市场监管，整顿市场秩序：市场监管，市场信息与预警，市场秩序。 中央银行121号文件精神中央银行121号文件的公布有两个目的：一是为了防止商业银行的潜在风险，二是为了抑制房地产行业的过热现象。 中央银行121号文件的核心内容是，房地产开发企业申请银行贷款，其自身资金(指所有者的权益)必须在开发项目总投资的30%以上的商业银行发行的房地产贷款， 禁止跨地区使用的商业银行对房地产开发企业不得发放支付土地转让金的贷款的土地储备机构发放的贷款是抵押贷款，融资额不得超过收购土地估价的70%。 贷款期限最长不得超过两年的房地产建设项目建筑施工企业，只能将获得的流动资金购入施工所需设备，严防施工企业使用银行贷款筹措房地产开发项目。个人住房贷款：商业银行只能对购买主体结构受限的个人发行个人住房贷款的借款人，个人商业住房贷款的偿还比率不得超过60%。 贷款期限最长不得超过十年。 购买的商业住宅购买竣工检验房屋第二套以上(包括第二套)的住宅，应当适当提高首付比率，不执行个人住房贷款利率，按中央银行公布的同期等级贷款利率执行。金融政策、税收政策、会计法规、2 .房地产行业市场运营问题及其对策、提高企业核心竞争力、3 .扩大房地产行业财务问题及其对策、资金运营问题、房地产行业融资渠道的房贷证券化。 20世纪70年代美国开始向投资者发行抵押证券，通常由房地产投资信用基金对外发行受益证书，该证书可以通过证券公司公开流通。 英国也于1985年首次发行抵押贷款担保(MBS )，1987年再次发行MBS，在伦敦证券交易所上市交易。 理论上说，住房贷款证券化是将金融机构持有的住房贷款汇总到抵押贷款集团中，向投资者发行相应的受益证明书的“表内融资方式”。 另一种是“表外融资方式”，银行“包装”住房贷款，销售给具有相当实力和资质的机构，该机构进行信用升级，通过证券公司上市。 住房贷款证券化在我国正式“试水”。 (五)海外融资。 房地产商，特别是民营企业，在海外设立投资公司，通过发行股票来吸引外商投资。 在英属维尔京群岛(BVI )设立投资公司的程序比较简单，而且成本低廉，一般可以委托国内律师事务所和香港律师办理手续。 值得注意的是，BVI公司的法定资本一般在5万美元以上。 一般而言，提交所有资料后，您可以在7个工作日完成公司的设立程序。 BVI公司成立后，可以以海外发行公司股份方式吸引海外投资，结合国内房地产，以海外投资和股票转让方式实现融资目的。收益模式问题、房地产行业产业链各环节增值、财务运营问题、一个中心：企业价值最大化、两个基本要点：法人管理、财务管理、三个要点：经营、投资、融资活动管理、四方平衡：股东、顾客、员工、社会利益平衡、五项改革：绩效评价、财务指导、财务报表、 风险管理，母子公司6个循环：预算、报告、收入、支出、资金、评估、企业财务管理变革、目录、房地产行业面临的问题与对策、房地产企业财务运营能力的提高、房地产企业纳税筹划的思路与方法、1 .纳税筹划的含义与方法、意义的比较、企业逃税案例、案例1 :通过某公司发行“小头大尾”的发票转换税和企业案例2 :一家公司以假币的方式收入、费用少。 案例3 :一家公司用其他应付帐款隐瞒收入，少支付转税和企业所得税。 案例分析，案例1 :某公司利用自主定价权，在相关公司产品转移中定价缴税较少。 案例2 :某公司为了少缴个人所得税，减少名义工资收入，增加个人职务消费部分。 案例3 :某公司以合法手段平均个人上班族收入，减少个人所得税。 案例4 :某公司通过“转换”限制费用，减少纳税调整额。 企业避税案例1 :通过某公司合理设计融资方案，将企业所得税降至最低。 案例2 :某公司通过合理选择子公司和分公司的设置形式，少缴企业所得税。 案例3 :一家公司通过合理管理业务招待费，少缴企业所得税。 案例4 :某公司对企业重组中的纳税特别问题，向税务部门获得税收优惠政策。企业纳税筹划案例、节税渠道、2 .纳税筹划基本方法、3 .纳税筹划案例分析、设立环节、融资环节、案例：宏兴公司计划2005年融资5000万元，设计了案例1:家公司a、2000年11月合并赤字国有企业b的3个方案。 b企业合并时，账面净资产500万元，去年损失100万元(上年度无损失)，经评估确认价值550万元，经双方协商，a可按以下方式合并b企业： a公司合并后的股价为3.1元/股。 a公司已发行股票有2000万股(面额为1元/股)。 (1)A公司以180万股和10万元人民币购买b企业(a公司的股价为3元/股) :(2)A公司以150万股和100万元人民币购买b企业。 假设合并后b企业股东在合并企业中所占股份年度没有变化，合并企业补偿损失前的所得税额每年为900万元，增值后资产的平均折旧年数为5年，业界平均利润率为10%。 所得税税率是33%。 投资环节如下： (1)方案：B企业根据转让收入，a公司可以弥补所得税：B企业去年的损失。 a公司当年应支付所得税=(900-100)*33%=264万元，比合并前少33万元，但每年增加的股票应支付股息。 (2)之所以选择计划：是因为被支付的非股票额(100万元)超过了购入股票面值的20%(150万股*1元*20%=30万元)。 因此，合并企业b应转让收入缴纳所得税，应缴纳的所得税为(150*3 100-500)*33%=16.5 (万元)。 b企业去年的损失a企业不能再弥补了。 a公司根据评估后的资产价值，计入折旧，每年可减少所得税(550-500)/5*33%=3.3万元。 案例2:A公司向b公司转让资产，a公司资产负债表数据如下：资产总额1500万元，其中固定资产净额800万元，公允价格850万元库存300万元，公开价格350万元，应收款和货币资金400万元。 整体资产转让规定：发生交易时，将其分解为以公允价值出售所有资产进行投资的业务，进行所得税处理，计算资产转让的所得和损失进行确认，负债总额为1200万元。 业主资本总额为三百万元。 净资产估价400万元。 a公司拥有b公司股份的40%，b公司所有者的权益为500万元。 a公司：销售税额=35017%=59.5万元应纳税收入=100万元(固定资产和库存增值)下年转让该股票，转让收入700万元，账本投资成本500万元。 会计转让收入=700-500=200万元转让收入=700-(500 100)=100万元，借方：长期股票投资359.5负债1200累计折旧200贷项：固定资产1000库存300交易税-交易增值税(销售额) 350*17%=59.5其他资产400，开发环节、 案例1 :某房地产公司开发完成普通住宅项目销售面积10000平方米，公司领导在确定商品销售价格时未能同意，备选方案确定为a、b、c三种，具体方案为： (单位：万元)，案例3 :某开发商可销售普通住宅1万平方米a .每平方米售价为1400元，附加值率为19.97%，附加值率不超过扣除金额的20%。 兔子征收土地增值税，获得233万元利润：B。 每平方米售价为1500元时，附加值率为2848%，附加值率超过扣除金额的20%，但不超过50%。 缴纳土地增值税99.75万元，可获利232.75万元。 如果该开发商独立销售部门，设立住宅销售公司，住宅开发公司以每平方米1400元的销售价格销售住宅，销售公司以每平方米1500元的销售价格销售住宅，销售公司则以销售税：1500100005%=750000元(元) 应支付的城市维持建设税z7500007%=52500元(元)支付应支付的印花税：1500100000.00032=9000元(元)。从利益集团的观点来看，最终能获得251.35万元的利益，比计划前增加18.6万元(不考虑教育费的增加)。 限制费用，限制工资总额费用：税前扣除的工资总额比会计和统计工资总额多三项内容：误食补助金各种奖金，如创明奖、科技进步奖合理化提案奖、技术进步奖住宅补助金。 计税工资方式：劳动效果挂钩方式软件生产企业的合理工资支出是基于实际扣除方式的定额应纳税工资方式。 申报工资扣除额应注意的问题：根据本期制造成本，列支敦士登的工资总额被认为计入本期损益的建设工程的工资总额不能重复扣除。 三项费用扣除：职工福利费、工会经费、职工教育经费分别按计税工资总额的14%、2%、1.5%扣除。 案例：某公司实施劳动效果，2000年核定工资总额300万元，应付工资贷方馀额20万元，本期抽取300万元，实际发放270万元。 2000年调整应纳税收入=300 (提取)-270 (发行)=30万元2001年评定工资总额310万元，本期提取260万元，实际发行275万元。 2001年调整应纳税收入=260 (提取)-275 (发行)=-15万元的情况2 :某公司年平均员工人数40人，实际工资58万元，工资50万元，税收工资标准1000元/月。 应调整纳税工资=40121000=48万元应纳税收入=(58-48)(1 17.5%)=11.75万元，案例： a公司2002年支出广告费200万元，业务宣传费15万元，该公司从2002年到2004年营业收入分别为2000万、3000万、2500万元税法规定：广告费扣除率为2%，业务宣传费扣除率为0.5 02年：广告费40万元，业务宣传费10万元，纳税调整： 165万元2003年：广告费60万元，纳税调整：-60万元2004年：广告费50万元， 纳税调整：-50万元净销售接待费扣除率1500万0.500-5000万0.3P00-1亿0.2%1亿以上0.1%案例：某公司预计2001年销售额为6000万元，该公司的业务接待费支出100万元。 费用管理额=15000.5% 35000.3% 10000.2%=20万元，假定该公司计划支付列支敦士登费用100万元，增加税负： (100-20)33%=26.4万元， 房地产企业利率支出有两种列支敦士登方法：1.根据商业银行同类贷款利率标准在列支敦士登扣除的同时，对其他房地产开发费用按取得土地使用权的金额和房地产开发成本合计(简称总数)的5%扣除。 2 .不能按转让不动产项目分配利息支出或者不能提供金融机构证明书的，按总数的10%扣除。 选择计算比较中可扣除的金额较多的计划。 案例：某企业20003年度实现销售额8000万元，“管理费用”实现列支敦士登业务接待费40万元，“营业费用”实现列支敦士登广告费180万元，业务宣传费50万元，税前会计利润总额100万元。 按照以上扣除率，可扣除业务招待费27万元，业务招待费超额13万元：广告费超额20万元，业务宣传费超额10万元。 该企业总应纳税收入143万元，所得税47.19万元。 该企业将产品以7500万元的价格销售给商业公司，商业公司再以8000万元的价格对外销售，该企业和商业公司产生的业务接待费分别为25万元、15万元，广告费分别为100万元、80万元，业务宣传费分别为30万元、20万元。工业企业税前利润40万元，商业公司税前利润60万元，两企业分别缴纳企业所得税，各项费用不超过税法标准。 利润集团全体所得税33元，节省所得税14.19万元。 个人收入、案例：中信达公司设