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关于我市物业管理若干问题的法律研究 当宽带的高频取代了传统电传和机车的喧嚣,成为时代新的动力时,城市生存的主题也随之演变。机器与轮轴为主角的时代一去不返,朝九晚五的繁忙正让位于人性化的舒适与安详,这样居住环境与生存的质量逐渐占据了城市生活的重心,而以打造优质人性化生存空间为理念的物业产业,正作为城市的鲜活脉动,在不断推陈出新的经济浪潮中与日俱上。 物业管理作为与人民生活息息相关的新兴产业,伴随着房地产市场的发展与住房制度改革而不断发展壮大,在当今百业竞先的经济洪流中,以其迅猛的发展速度与不断创新完善的经营理念,展示了其无可比拟的优越性和强大的生命力,所以如何建立完善的物业管理法律体系,依法规范和解决物业管理过程中各种行为和争议,是当前我市面临的一个十分紧迫的问题。 一、我市物业管理存在的突出问题 随着全国物业管理产业化、规模化快速发展,我市的物业管理行业也逐步走向健全、合理、法制化的发展道路,但是这毕竟是一个新兴的产业,还存在着基础薄、管理行为不够规范、法制不健全等一系列问题,为了理清我市物业管理方面存在的基本问题,找出合理、妥善解决问题的方法,今年下半年,在市房产住宅局相关同志的配合下,分别深入到物业企业、住宅小区进行调研,查阅并了大量相关资料、信息,组织座谈、咨询相关方面的专家意见等方式,基本上理清了我市物业管理方面存在的几大难题: (一)关于业主委员会的问题。第一,法律地位没有保障。 _物业管理条例中给业主委员作了如下定义:委员会是由业主大会选举产生,是业主大会的执行机构。但是对于其法律上的地位却未涉及,也就是说,业主委员会只是代表全体业主对居住区域内的物业、居住环境等进行自治管理的群众组织。我国民法通则规定可以从事民事法律活动的主体有以下三种:自然人、法人、和其他组织,而业主委员会本身没有经过法律上的登记,没有可供支配的财产,没有独立于业主大会授权的意思能力,甚至也不能为其从事的民事行为承担法律后果。因此,根据我国现行法律规定,很难认定业主委员会的法律地位。这样,给业主委员会在签订物业合同、参与诉讼、以及维护业主合法利益的时候,带来诸多不便,所以,解决业主委员会的法律地位问题是十分重要并且紧迫的。 第二,业主委员会不够规范,未能发挥应有的作用。业主委员会成员首先作为业主生活在居住区域内,在遇到物业管理的问题时,往往过多的认为自己是业主,而不是各业主利益的代表,所以有时更多在意自己的小家利益,在行使权利、履行义务的时候,都比较被动,经常回避矛盾,回避工作,不能及时发现并反映广大业主遇到的难题,做到更好的维护业主们的权力和利益。 (二)维修资金不到位。维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后的大修、更新改造的资金。虽然自今年3月15日起,*市城市房屋维修资金管理暂行办法已经开始发布施行,但我市目前还未建立起十分完善的维修资金缴纳、使用和管理制度。这样,既给住宅共用部位维修和共用设施设备更新造成困难,也影响了房屋的正常使用,带来了很多安全隐患。迄今为止,许多20多年前建造的房屋需要大修或改造,大都因为缺少维修资金,仅靠少量的物业费零星的修补,给居民居住、物业管理造成了很大的困难。 (三)物业管理收费难,居民物业管理商品消费观念尚未建立,消费能力不强。近几年,随着全国物业产业的蓬勃发展,我市物业产业也逐步规范化、产业化发展,但是,目前我市相当一部分地区住宅物业管理收费标准和收费比率偏低,部分物业企业逐年亏损,极大的影响了物业服务的质量,并且限制了物业管理的良性发展。究其原因,有以下几种情况:第一,我市物业管理基础薄弱,发展不平衡,没有形成一种有效的物业服务商品化的运行机制和模式,很难立刻形成一项基础产业;第二,长期以来,我市普遍存在着单位分房的传统观念,严重的影响了积极物业消费观念的形成,部分业主既愿意缴纳物业管理费用,却又极力要求物业服务质量;第三,我市的经济发展水平以及市民消费水平也制约着物业消费能力。 (四)物业管理市场机制未完全建立,物业企业经营管理不够规范和健全。随着我市物业管理行业的发展,业主对于物业管理的质量要求越来越高,而相应有效的市场竞争模式尚未建立起来,还未形成业主与物业企业双向选择机制。一些物业企业忽视业主的合法权益,不按照物业合同以及管理制度进行物业管理,服务质量不高,服务态度不好,甚至巧立名目,多收费少服务,质价不符;有些物业管理人员社会闲散劳动力、农村剩余劳动力,整体素质比较低,几乎没有经过物业管理的专业培训,缺少专业的理论知识和社会实践,无

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