房地产项目开发的整个流程

整个房地产项目开发过程几乎包括十个阶段(一)开发人员提出开发思路是房地产项目整体开发的起点。在市场经济体制下，开发思路是房地产开发人员最重要的工作，从这项工作中，房地产项目开发整体进入了状态。 开发思路是否正确反映了市场需求，将决定未来房地产项目开发的成功与否。 这要求房地产开发人员认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地区的发展前景，掌握不同项目的市场需求情况。(二)可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常重要的一步。 开发人员提出了构想，这个构想是否有真正的市场前景，还需要可行性研究。 可行性研究是房地产项目开发不可或缺的阶段。 政府是否承认该项目的立项，银行是否同意资助，需要参考可行性研究的结果。 进行可行性研究，可能有两个结果。 一是可行性研究表明这个构想是不可行的，即使开发人员不同意，这个项目开发的全过程也实际结束了。 二是可行性研究表明该构想是可行的，并非意外，该项目将进行到最后阶段。 目前，我国忽视可行性研究，或以可行性研究为形式风气，在房地产项目开发领域相当浓厚，这会带来空间率高等一系列不良后果，需要政府认真对待。(三)申请项目用地是房地产开发的第三阶段，也是正式开始项目开发的第一阶段。土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发真正起步的第一步。 在我国，由于人口稀少，土地资源成为极为稀少的资源，对于许多开发人员来说，获得土地是最重要的一步，有土地就有开发的一切条件，有土地就没有项目赚钱。 因此，土地市场上各种腐败事件相继发生。 我国原有规定，有规划土地的方法和转让的方法，规划土地的方法太多，打击了正常土地市场的运作，目前只能在少数情况下规划土地，大部分土地是通过转让获得的。 但实际上，从原来的土地使用者(即拥有国有土地的国有企业的事业所)获取土地是主要的方式。 开发人员取得土地使用权的规定使用年限后，报建行政主管部门，收到房地产开发项目手册。(四)项目设计是房地产开发的第四步，也是关系项目是否符合市场需求的重要步骤。设计的具体工作流程因项目规模而异。 大型房地产开发项目一般分为规划设计、初步设计和设计图设计三个具体步骤。 建议设计反映了建筑平面布局、功能分类、立面形状、空间尺寸、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。 初步设计应按照方案设计，提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业设计方案。 初步设计文件应包括设计总说明书、设计图纸、主要设备和材料表、工程概算书4部分。 施工图的设计应以初步设计为基础，制作出具有工程设备各构成部分尺寸、配置和主要施工方法的完整详细建筑和祥图以及必要的文本说明。 开发人员在进行规划和建筑设计前，必须向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，取得规划设计条件通知书(主要包括规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车空间数等)。 房地产开发人员根据规划设计通知书，让有规划设计资格的公司完成规划设计，然后带有规划设计审核表、规划设计及其说明书等相关资料，经城市规划行政管理部门审核，确认符合规划要求后，发行建设用地规划许可证。 程序设计一经批准，即可进行初步设计。 城市规划行政管理部门审核建设工程初步设计方案，确认其符合规划设计要点后，建设部门可以进行设计图的设计。 城市规划行政管理部门审核工程施工图及有关资料合格后，发布建设工程规划许可证。(五)征地和拆迁安置是房地产开发的第五阶段，也是获得土地使用权后的第一阶段。在取得了010-3010和010-3010之后，需要征收地和撤去工程。 开发人员还需要向土地管理部门办理相关手续。 土地管理部门根据房地产经营者的土地使用权证明书和建设用地规划许可证，进行用地范围的当地规划。 开发人员只能在规定范围内实施征地和拆迁方案。(六)筹集房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地和拆迁安置后最重要的工作。取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金几乎耗尽，如何获得进一步开发所需的房地产开发资金成为房地产开发商最重要的工作。 开发者有必要制定资金使用计划，并以此为基础决定采购的资金量。 通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。 目前我国房地产开发商融资渠道较少，基本上通过商业银行融资，但房地产开发是一项风险较大的商业活动，投资失败与银行体系有关。 最近，人民银行大幅度提高房地产开发商融资门槛，起到抑制我国过热房地产投资的作用。(七)建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适承包商和监理单位的有效途径。工程项目招标投标制是我国工程建设市场的重大改革措施之一。 通过招标，房地产公司可以首先选择合适的项目承包商，保证工程投资不超过预算，质量满足设计要求，工期达到预期目标。 确定工程承包商后，房地产开发商应通过招标选择合适的监理机构，对工程进行建设工程监理。(8)施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的重要步骤。为确保按照建设工程计划许可证的规定进行组织工程，国家规定必须由城市规划行政管理部门在工地进行放射线、检查线，只有向建设行政主管部门收到建设工程开发证明后才能动工。 招聘监理单位后，主要项目工作交给监理单位，开发人员只需控制最后的管理权，就能维持对监理单位的有效监督，必要时撤销监理单位。 项目施工完成后，必须通过城市建设行政主管部门主办的综合竣工验收。 检查不合格，就不能投入房地产市场。(九)营销和规划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的重要步骤。房地产项目开发人员可以考虑在开发项目即将完成之前，对开发的房地产项目进行营销。 开发人员如符合政府主管部门的预售条件，开发人员可以在施工的同时预售开发的房地产项目。 房地产市场营销包括房地产市场调查研究、市场营销目标和手段的确定、销售方式的确定、销售合同的制定、销售宣传资料的准备