苏州科技城42＃地块公寓项目产品定位报告_86PPT_颂唐机构_2008年

天天文档在线 技城 42地块产品定位报告 零零八年 七月 天天文档在线 言： 孙子曰： “ 兵无常势 ， 水无常形 。 能因敌变化而取 胜者 ， 谓之神 .” 因此我们此次的调研：立足当下 ， 放眼未来 当前的市场形势为基础对区域未来 2作前瞻性的研判 准 . 天天文档在线 告目的： 目标客户群锁定； 项目总体定位； 户型配比； 价格定位； 天天文档在线 告主要分析方法： 板块分析 区域分析 逻辑推理 逆向分析 类比分析 定性分析 定量分析 主要分析 方法 天天文档在线 告主体架构： 新区市场主力户型分析 科技城主力购房群体探析 新区各板块价格走势分析 苏州楼市前景综合研判 产品定位 .州楼市前景综合分析 苏州楼市成交量分析 苏州中小户型走势分析 苏州经济发展前景研判 第 一 章 综合研判 天天文档在线 州楼市成交量分析 苏州 07年 1月 08年 6月每月成交套数 成交套数 （ 套 ）0100020003000400050006000700080002007年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年1月2月3月4月5月6月从表中成交的套数可以看出， 2008年 1交量较少。尤其是 2月份受天气影响较为明显， 3月份开始缓慢复苏，但 08年上半年市场与去年同期相比成交套数下滑严重。市场观望情绪浓郁。宏观调控效应明显。 天天文档在线 州 07年 1月 08年 6月每月成交面积 从表中成交的面积可看出， 08年开年至今成交面积始终在低位徘徊。 天天文档在线 州 07年 1月 08年 6月每月成交均价 从表中价格走势图我们可以看出，楼市均价一直在稳步上升，除了去年 11月份与今年 2月份略有下降外，一直保持坚挺态势，但价升量跌的现实考验着开发商的耐心和智慧。 天天文档在线 “淡 ” 是苏州楼市上半年的一个基调，开发商压力普遍较大。融资难，销售不畅。 如果下半年观望情绪仍然浓郁，迫于资金压力，价格回落的可能性还是比较大的。 目前苏州均价已经站稳至 7000元 /平，比较坚挺。但鉴于土地成本的因素以及钢材等原材料的大幅上涨，人力成本的上升等因素，苏州楼市价格大幅回落的可能性非常小。 虽然宏观调控政策给全国的楼市带来了强力的冲击，苏州楼市受影响也较为明显，但刚性需求仍然存在，并支撑着楼市前行。 总 结 天天文档在线 州中小户型走势分析 上半年，苏州全市 90平方米以下的商品住宅施工面积 比增长 其中今年新开工面积 占全部新开工住宅的 竣工面积中 90平方米以下的住宅为 比增长 中小户型的大量上市，大大调节了以往大户型主导市场的供应结构性问题，也将对以后几年的市场供给结构调整起到推动作用。 今年以来，苏州房地产市场上中小户型住房供给量增加，商品房供应结构进一步调整优化。 可见，几年后的大户型反而将可能成为稀缺户型。现在小户型较为景气，但明后两年中小户型将迎来井喷，市场主力畅销户型将明显发 生改变，物以稀为贵。 天天文档在线 7年苏州经济分析 宏观经济情况： 2007年 经济总量跃过 5000亿元大关，全市实现地区生产总值达 5700亿元，按可比价格计算比上年增长 16%，其中第三产业增加值 1970亿元，比上年增长 产业结构进一步优化，三次产业的比例为 三产业比重比上年提高 财政收入实现跨越式增长，宏观经济效益继续向好。全市实现地方一般预算收入 上年增长 地方一般预算收入占 比上年提高 业税、增值税、企业所得税分别增长 财政公共服务能力不断提高，对新农村建设、科技、教育、文化、卫生、环境保护和社会保障等领域的资金投入力度加大。地方一般预算支出 上年增长 28%。 天天文档在线 房地产业情况： 2007年 房地产业继续保持稳健发展。全市房地产开发投资 565亿元，比上年增长 20%，占全社会固定资产投资的比重为 其中，住宅、商业营业用房和办公楼投资分别增长 16%、 53%和 38%，占房地产投资的比重为 75%、 商品房施工面积为 5700万平方米，增长 7%；竣工面积为 1600万平方米，下降 12%。商品房销售额为 980亿元，增长 53%，其中住宅销售额为 820亿元，增长 56%。 房屋二级市场置换交易活跃，市区存量房交易成交面积为 中住宅 范存量土地的利用和转让，全市拍卖、招标和挂牌交易用地 市建成定销房面积 56万平方米。 天天文档在线 固定资产投资情况： 固定资产投资保持适度增长，坚持以有效增量带动存量调整，促进投资结构优化调整。全社会固定资产投资 2360亿元，比上年增长 12%。其中国有经济投资 402亿元，比上年下降 12%；三资企业投资 765亿元，增长 16%；私营个体投资 760亿元，增长 13%。投资结构继续优化，第二产业完成投资1223亿元，增长 5%；第三产业完成投资 1134亿元，增长 占全社会投资比重达到 全社会施工房屋面积 11550万平方米，竣工房屋面积 4200万平方米，下降 房屋竣工率为 全市新增固定资产 2150亿元，固定资产交付使用率为 91%。 天天文档在线 居民生活情况： 居民收入水平稳步提高，收入来源更趋多元化。市区城市居民人均可支配收入 21260元，全市农民人均纯收入 10300元，分别比上年增长 11%。在工资性收入保持稳定增长的基础上，财产性收入和转移性收入比重提高。 居民家庭财产继续增加，年末城乡居民人民币储蓄存款余额 上年增长 年末家用客车拥有量达 市区居民人均生活消费支出 13959元，农民人均生活费支出 7655元，分别比上年增长 市区居民食品消费支出占生活消费支出的比重为 农民为 住房保障工作加强，住房条件进一步改善。市区享受廉租住房制度保障政策的住户累计 2125户，组织供应中低收入家庭住房 1000套，完成解危修缮工程总量 个老住宅小区、建筑面积 益居民达 天天文档在线 入 08年： 苏州国民经济整体仍然在高速运行， 居民收入 08年上半年与去年同期相比增幅 右。 外向型经济继续保持快速增长势头，进出口总额超过了 650亿美元。 产业结构在进一步优化，高新技术产业等处于良好的发展态势 苏州依托上海这个龙头，经济发展形势良好。后劲十足。这也是众多外地房产大鳄 看好苏州楼市的最根本性因素。 天天文档在线 苏州楼市前景的研判 下半年苏州房价将基本趋于平稳态势，小幅微调可能性较大，但不会有大的波动。 鉴于房价较为平稳，刚性需求旺盛。下半年观望情绪将会减弱。但受宏观政策影响 ,全面复苏可能性不大。 苏州楼市是以自住和换房客为主支撑起来一个市场，因此市场相对健康，这次宏观调控将会令苏州的楼市更健康稳健的发展，当然短期的阵痛显而易见。 新区土地供应相对较少，相比较于园区、吴中区，楼市表现较为逊色。但随着科技城板块和通浒板块的深度开发，新区的楼市将迎来一个发展高峰。 天天文档在线 区市场主力户型分析 主力畅销户型分析： 别墅户型 普通住宅户型 第 二 章 天天文档在线 墅市场 智园延续姑苏古城文化气脉，在宋代 平江图 的基础上，再现当代江南街、巷、院落空间，二进式、三重院落、两层、现代简约中式别墅，地上面积 230400平米，送层高 00平米全明半地下室、 10平米前院、 30平米中庭、 50100平米后院、 30平米露台，每户 2个车位。 智园 项目地址 新区滨河路 1888号 开发商 苏州今日置业 开盘时间 07房时间 2008地面积 51918 总建筑面积 17500 容积率 化率 规划户数 62户 物业类型 别墅 主力房型面积 230 房型面积范围 230 销售均价 / 价格范围 400客源 市区、新区政府机关 建筑风格 中式 天天文档在线 化率 共 62户，分布均匀， 不同面积的去化差不多， 面积 300左右的较易于去化 。 销售 情况： 天天文档在线 半地下室约 100多平米，设有停车库、会客厅、活动室、吧台、卫生间等，活动功能齐全，且现在社会上比较流行别墅拥有半地下室。 一层平面约 150多平米，设有起居室、厨房、餐厅、客厅、书房兼卧室等，空间大而舒适，主要特色为、大面积的中庭、后庭，景观丰富，可由主人自行设计。 二层平面在 100多平米，主要以休息睡眠为主，有三间卧室，其中南面超大开间，带有电脑房、书房、卫生间。中部又一大面积露台供主人休息、娱乐。 整个设计动静分离，以人为本，充分考虑人与自然的接触，缺点是面积浪费较大，但对于别墅客群来说，这个缺点或许不算缺点，提高了居住的舒适度。 户型特色 天天文档在线 通住宅市场 定位为 “ 高新区区域内地标性的建筑 ” 。 强调时尚质感，简约手法呈现现代感，规划、建筑创铂质感。 1栋高层之间空中花园、专属会所。 铂客 项目地址 新区新区长江路与何山路交汇处 开发商 苏州诚鑫房产开发 开盘时间 2008房时间 / 占地面积 10000 总建筑面积 48000 容积率 化率 规划户数 195 物业类型 高层 19层 ,30层 主力房型面积 110 房型面积范围 110 2室占 60% 3室占 40% 销售均价 7400 价格范围 111万 客源 当地人、企业，30岁左右为多 建筑风格 现代 天天文档在线 前在售的是 19层， 30层尚 未销售，先期推出的房源中 两房去化在 75左右，三房 60左右，整体去化情况一 般。 销售 情况 天天文档在线 2室的 112平米，属于比较宽敞的户型，从户型图看，优点明显 ,两卧室朝南，客厅也面南，采光丰富；缺点是各卧室、卫生间的门均开向客厅，私密性弱，但通过隔板可以有效地隔离该弱势。 3室的约 135平米，户型方正，起居、主卧室朝南，采光良好，但两次卧朝北，且各户型的私密性不够，此种户型偏向于以客厅会客交流为主。 整个设计布局不是十分合理，相对而言， 2室的设计更为合理。 户型特色 天天文档在线 项目定位于 边古运河寒山寺景色，右边 区内 “ 100余米的疏阔楼宇间距离 ” 成为鑫苑 国际城市花园高层住宅的一大重要亮点， 300米叠水景观，六个主题广场。 鑫苑 国际城市花园 项目地址 新区滨河路西，马运路南 开发商 苏州鑫苑置业 开盘时间 2008房时间 / 占地面积 119000 总建筑面积 215000 容积率 化率 45% 规划户数 2400 物业类型 小高层 13、高层 18、24、 27 一室 10% 二室 43% 三室 47% 主力房型面积 65、 80、 100 房型面积范围 60 销售均价 8000 价格范围 52万 客源 白领阶层，狮山路周边，年龄在30建筑风格 法式 天天文档在线 售情况： 近两个月整体去化率约 50%左右。 80平的两房以及 100平米小三房去化相对较为理想。 天天文档在线 1室约在 65平米左右，该户型小而精致，但有一个大型阳台，整个环境营造比较新颖，动静分区，厨房的位置可以很好的排除油烟干扰。缺点是南北不通透。 2室约 80平米左右，小而精致，室内空间得以充分利用，餐厅、厨房、起居室布局较紧凑， 卧室设计宽敞明亮。 3点进户时有个露台，主卧带阳台，动静功能分区，设计比较有特色。 整个设计布局合理、美观， 3 户型特色 天天文档在线 精装修复式小户型挑高 黄金比例分割为两层，相当于买一层送一层，赋予空间变化，南北贯通复式户型，两层独立设计，全部精装修。 上城 项目地址 新区长江路花苑东路路口 开发商 苏州金鑫房产开发 开盘时间 预计 9交房时间 / 占地面积 / 总建筑面积 23000 容积率 / 绿化率 / 规划户数 200多套 物业类型 小高层 主力房型面积 45 房型面积范围 45 销售均价 9000（硬装） 价格范围 客源 年轻族， 30岁左右，自住投资各占一半。 建筑风格 现代 天天文档在线 售情况 暂时处于预约期间。 天天文档在线 动静分区，主卧与客厅朝南，面积小，但基本生活功能完备。缺点是卫生间都是暗位，这种户型属于过渡性客群，户型舒适度较低。 户型特色 天天文档在线 将会成为生态绿色与现代科技结合的现代化社区。东临石湖第一街，南临上方山国家森林公园及石湖风景区，西面规划是园区核心共享区，北通新区商业中心，周围人文气息浓厚。 中锐山水印象 项目地址 新区学府路与科源路交汇处 开发商 苏州中锐地产 开盘时间 2008房时间 / 占地面积 140788 总建筑面积 182300 容积率 化率 / 规划户数 1842户 物业类型 多层、花园洋房、联排别墅 主力房型面积 联排别墅 210 洋房 1房 65 、 2房108 、 3房 132 多层 1房 56 、 2房 88 、 2室半 92 房型面积范围 联排别墅 210 洋房 65 多层 56 销售均价 别墅 洋房 7400左右 多层 6300 价格范围 别墅 240洋房 多层 客源 滨河长江路一带第一置业者以及教师 建筑风格 欧式 天天文档在线 售情况： 去化良好。 1期共推 800多套，有 3层 联排 别墅、 5层的花园洋房和 6层的多层。多层已销售完毕，别墅出售 16套剩余 2套，花园洋房 出售 70套，剩 10来套，主要购买洋房的是公务员及教师。 2期再推 120多套，有多层 80来套、 8层小高 40多套。 天天文档在线 洋房较好销售的是 100平米左右的户型，户型开间较大，舒适明朗，尤其是客厅与餐厅南北通透，主卧、客厅具有良好的采光。 户型特色 天天文档在线 小区在规划上注重版式及点式高层的整体性，在规划上建筑临落星河而建，色彩明快、现代简约，最宽处楼距将近 90 米；区内园林景观立体式，强调生态以及区内、区外环境的有机结合，实现低密度人居的健康要求，诠释一个生态型的菁英社区的居住内涵。 新港名墅花园 项目地址 新区文昌路、大同路交界 开发商 苏州新港建设集团有限公司 开盘时间 20062008交房时间 / 占地面积 260000 总建筑面积 400000 容积率 别墅 化率 35% 规划户数 别墅 172 物业类型 小高层、花园洋 5排别墅 3层 主力房型面积 联排别墅 3210 小高 1房 45 、 2房 98 房型面积范围 联排别墅 210 合院式 200 小高 45 销售均价 别墅 7000左右 小高 5000左右 价格范围 别墅 140小高层 客源 收入 3000元的为主。年龄构成在 25建筑风格 中式 天天文档在线 售情况 去化良好。 一期别墅去化较快，剩余 10套以内，二期去化缓慢。 小高去化良好， 45平米的 1房比 98平米 2房去化快。 天天文档在线 此户型 1层为客厅、餐厅等主要家庭活动区域，还拥有一个中庭； 2层是 3间房间，主要以休息睡眠为主，两间朝南，采光良好，两卧室都带有阳台； 3层是一间大型主卧兼卫生间、书房，主要以生活享受为主，宽敞而明亮，拥有一个大型露台，给主人以完美的空间设想。 户型特色 天天文档在线 高层户型 2室设计较为普通，但布局还是比较合理； 1室设计新颖，但布局有一定缺点，卫生间是暗卫，客厅没有阳光照射，卧室门开向进户门。 户型特色 天天文档在线 该盘被定位为新兴锐利板块的领航建筑，也将是苏州西北部的时尚生活坐标。 浒新棕榈湾 项目地址 新区浒墅关镇大通路与浒杨路交界处 开发商 苏州浒新置业 开盘时间 2008房时间 / 占地面积 135000 总建筑面积 160000 容积率 化率 39% 规划户数 1300 物业类型 多层 、小高层、别墅 主力房型面积 小高 1房 60型面积范围 多层 85、 109、 115、128 小高 1房 50%60房 85 3房 110墅 197、 280、 234 销售均价 1期 4900多层 2期 5200小高 别墅未售 价格范围 多层 小高 客源 本地、高新区 建筑风格 地中海 天天文档在线 售情况： 1期多层接近售空， 2期剩余几套。 2期主要销售小高。小户型 1房和2房去化最为迅速前期整体销售情况良好。 天天文档在线 2室的户型布局合理，功能分区明确，厨房的布局减少了油烟的干扰，同时起居室拥有大型阳台，比较舒适温馨。 但过道过于狭长，浪费面积较多。 户型特色 天天文档在线 科技城新兴城区首个房地产项目。 青山绿庭 项目地址 新区科普路 16号 开发商 苏州科技城发展有限公司 开盘时间 / 交房时间 / 占地面积 总建筑面积 容积率 化率 40% 规划户数 330/1500户 物业类型 叠加别墅、小高层、多层、配套商业 主力房型面积 两房 房型面积范围 多层两房 房 124 小高两房 88、三房 142、四室 154 别墅 284售均价 高层 5200左右 叠加别墅 6000左右 价格范围 多层、小高约 叠加别墅 160客源 科技城工作人员，企业团购较多。 建筑风格 现代 天天文档在线 售情况： 1、 2期已交房，企业团购较多，整体去化 85% 左右。三期处于预约阶段。 天天文档在线 层为半地下车库，另外空间可做一卫生间和健身房； 1层是以家庭活动为主，有餐厅、厨房、起居室等，面积都比较大而宽敞，还有一个前院和中庭； 2层有 3个卧室，主卧很大，带有书房、进入式衣柜、卫生间。整体布局，缺少公共露台，人与自然的亲密度不够。 户型特色 叠加别墅 天天文档在线 2室面积在 100左右，卧室、起居室朝南，厨房、餐厅朝北，还有一个大型的露台，整个设计宽大、舒适、明亮。缺点也相当明显，餐厅与起居室之间的过道面积浪费太大。 3室面积在 124左右，布局与 2室差不多，只是在 1室的露台处布局为带有卫生间的书房，整个布局采光性好，但中间过道面积浪费过多。 多层 1 天天文档在线 2室 88左右的户型， 型飘窗，采光良好，厨房的位置较有效的减少油烟干扰。 1合理，卧室、起居室采光良好，但两卧室的私密性不强，一个面向进户门，一个面向公共走道处，卫生间的门面向餐厅。 3室 142左右的户型， 过道较长，浪费面积大，室内转角处较多，容易给人产生不和谐、不安全的感觉，厨房的出入口与餐厅距离偏大，不方便来回。 高层 2 天文档在线 结 别墅 主力面积范围（ 主力总价范围 智园联排 23000中锐山水印象联排 21040新港名墅花园联排 21040浒新棕榈湾 联排 197定 青山绿庭叠加 28460别墅 新区的别墅面积普遍在 200积稍大的智园历经 8个月，其中 300平米去化速度最快，可见新区经济型别墅较受市场认可。 中锐山水印象别墅历经 5个多月， 16套剩余 2套，去化率 从表中与销售情况看，新区中等面积的经济型别墅是市场的主流，销售状况 较为理想的也就是 250平左右， 200万左右的别墅。 天天文档在线 通住宅 主力 1室（ 主力总价 主力 2室（ 主力总价 主力 3室（ 主力总价 鑫苑小高 65 52万 80 64万 100 80万 中锐 山水 印象 洋 房 65 108 132 多 层 56 35万 88 / / 浒新棕榈湾小高 6085 110 新港名墅花 园小高 45 98 49万 青山绿庭小 高 / / 88 1室主力面积普遍在 56价在 312室主力面积在 85左右，总价在 453室主力面积在 100价 57新港名墅的户型与周边有着差异化， 1室偏小， 2室偏大，销售也相对良好，关键在于总价比较低，具有价格优势。 主要的价格差异在于住宅类型以及区位，区位较中心的鑫苑价格较高，住宅类型花园洋房的中锐价格价格较高。 天天文档在线 06年 70/90政策出台后新上市的地块都规划了相当比例的中小户型。目前新区各大普通住宅楼盘 90平以下的户型至少占到了 30以上的比例，而且这一比例有进一步上升的趋势。 07新政造成投资客和二次置业者浓郁的观望态势，而对首次置业的刚性需求影响不大。因此现在新区市场最畅销的户型大都集中在 65 115平左右，总价在 35万到 70万之间的中小户型 。 新区别墅市场以经济型别墅为主，目前市场主力面积在 200 250之间，总价在 200万 250万之间。 随着中小户型需求被有效释放，而中小户型的后续供应却异常充足， 2 3年后的三房以及三房以上的户型将成为市场的稀缺户型。 新区畅销主力户型总结研判 天天文档在线 区各板块价格走势分析 各板块价格分析 第 三 章 新区去年至今的成交价格走势分析 天天文档在线 新区各主要居住板块 天天文档在线 浒板块 通浒片区位于苏州高新区北部，包括了国家级出口加工区、保税物流中心、浒墅关经济技术开发区，总用地面积 54 平方公里，其中建设用地 方公里，规划人口容量为 25 案名 产品类型 体量 面积 价格 推案情况 新创理想城 多层、小高层、高层 50万 63、 139 5400元 / 在售三期 浒新金榈湾 多层、小高层、别墅 16万 84层 5400元 / 小高层 4900元 / 在售二期 新港名墅 别墅、花园洋房、小高层、高层 40万 小高： 45， 98 联排： 204高 5290元 / 联排 7100元 / 在售三期幸福郡 惠泽云锦城 高层、小高层、双拼、联排别墅 19万 小高： 89墅： 236高层： 4800元 / 一期公寓 210套 别墅 72套 客户群分析： 普通住宅：虽然项目位置较远，但单价较低。客户群主要是在新区工作的新苏州人，以及居住在通浒板块附近的居民。因拆迁安置而富有的苏州本地人。有一定的投资性客户。 别墅项目： 该板块别墅大多属于经济型别墅，苏州高新区的私营业主，外资企业高层主管，通浒周边富有的本地人。 天天文档在线 桥板块 枫桥板块主要指的西环路往西，塔园路以东，南何山桥和北寒山桥。区域是市区与新区的交通纽带 何山桥和寒山桥，还有环城高架（西环、北环）经过。板块的生活居住氛围已经成熟，大润发、时代商业街、科技学院、国际汽车城等都会聚在此。 客户群分析： 普通住宅：白领阶层，婚嫁一族等，年龄主要集中在 25 35岁左右。 别墅项目：市区、新区私营业主，高级政府公务员。 案名 产品类型 体量 面积 价格 推案情况 铂客 高层 19， 30 1万 112、 135、158 7400 在售一期，共一期 智园 别墅 23000多万 在售三期，共三期 鑫苑 高 18、 24、 27，小高13 60、 80、 90、100 7000售一期 天天文档在线 山板块 玉山板块位于玉山公园周边附近，区域交通便利，板块内有轻轨汾湖路站。板块毗邻狮山商业圈，配套设施完善。区域投资价值明显。区域开发基本成熟，随着新港储备用地的动工，即将建成的商业中心，将辐射整个新区的区域。但板块内后续少有土地供应。 客户群分析： 主要是在新区工作的中高级白领，高管。也有小部分其他区域的客户。 案名 产品类型 体量 面积 价格 推案情况 嘉业阳光假日 高层、小高层、多层、别墅 0 8000元 在售 5期 今创启园 高层、小高层 07800元 /售一期 君地风华 高层 7万 7500元 /盘 天天文档在线 山板块 高新区与吴中区接壤地带。南邻苏福快速公路，长江路通达新区市区。轻轨塔园路站设在附近。横山板块距离市区、新区中心、木渎都很近，周边企业众多，教育人文资源丰富。近期诚河新旅城将成为区域标杆， 该板块未来发展方向将集中在苏福路沿线。后续土地供应不多。 客户群分析： 区域内在售楼盘普通住宅、商住房 ，暂无别墅。客户群主要是在周边工作的新苏州人，部分苏州新区本地人、少量市区的本地人。木渎周边居民。 案名 产品类型 体量 面积 价格 推案情况 诚河新旅城 别墅、多层、小高层 50万 85价 7500 预计 7月分开盘 山水华庭 多层、小高层 22万 6、 88600元 三期在售 上城 商住小高层 式 45 装 9000元 未开盘 天天文档在线 湖板块 枫桥板块主要指苏福路南面，上方山北面，国际教育园北区位于此。 客户群分析： 长江路、滨河路一带的首次置业者和区域内的当地人，老师、公务员、个体户以及部分投资者等。 案名 产品类型 体量 面积 价格 推案情况 中锐山水印象 别墅、多层、花园洋房 墅 210园洋房 91层 56、 86、 89、 126、 131 别墅 花园洋房 7400 多层 6300售 2期， 120多套 湖畔花苑 多层 10万 24、 142 5800元 在售 4期，共 4期 天天文档在线 技城板块 位于新区西北部，东渚镇东部。 客户群分析： 主要是在科技城工作的人员，企业团购较多。有一定比例投资性客户。东渚、光福客户较少。 案名 产品类型 体量 面积 价格 推案情况 青山绿庭 叠加别墅、小高层、多层、配套商业 15万 房 88房 120墅 284墅 6000 高层 5200 二期尾盘、三期待售 天天文档在线 结： 板块 通浒板块 枫桥板块 玉山板块 横山板块 石湖板块 科技城板块 均价（元 /5000 7500 8000 7500 6000 5200 目前新区核心区域均价在 75008000元 /平左右，而通浒板块和科技城等外围板块配套，交通等相对不完善，价格大都在 50006000元 /平左右，随着这些板块的日益成熟，特别是轨道交通规划的利好，将大大拉近与主城区的距离。 010002000300040005000600070008000通浒板块 枫桥板块 玉山板块 横山板块 石湖板块 科技城板块天天文档在线 区 07年 1月 08年 6月每月成交面积 从表中成交的面积可看出，新区大部分月份成交面积都在低位徘徊，占苏州市区的成交总量中的比例不是很大，一方面：是因为新政的因素，另外一个很重要的因素就是新区 供应量相对较少，因此很难掀起成交高峰。 新区总体成交走势： 成交面积（万方）0246810122007年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月2008年1月2月 3月 4月 5月 6月天天文档在线 区 07年 1月 08年 6月每月成交套数 相对应与其成交面积，成交套数也是不温不火，偶尔新盘上市，成交量相应增加。大部分月份成交量维持在 300 600套之间。 成交套数（套）010020030040050060070080090010002007年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月2008年1月2月 3月 4月 5月 6月成交面积（万方）0246810122 007年1 月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1 0月 1 1月 1 2月2 008年1 月2月 3月 4月 5月 6月天天文档在线 区 07年 1月 08年 6月每月成交均价 从表中走势图可以看出，新区整体成交均价处于稳定上扬趋势，但涨幅平稳，幅度不大。 成交均价（元/ 1000200030004000500060007000800090002007年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月2008年1月2月 3月 4月 5月 6月天天文档在线 结 相对于园区，吴中区， 高新区的房价虽然整体也处于上扬态势，但涨势平稳，目前区域整体均价在 6500 7000元 /平左右，与苏州整体均价基本一致。 目前市场整体观望气氛仍然很浓，销售者对市场的心理预期在降低。价升量跌的尴尬局面意味着买卖双方的博弈在继续。 新区的开发商与其它区域房企一样面临着较大的资金压力，但新区楼市不是苏州楼价的高地，可供挤压的泡沫相对较少。因此新区楼盘价格跳水的可能性是非常小的，但不排除微幅调整和变相打折降价的可能。 基于全国楼市走弱的连锁效应，以及区域开发商资金压力的日益加 重。下半年至 09年上半年，新区房价大幅上扬的可能性非常小。因 此区域房价将基本处于平稳的态势。 天天文档在线 技城主力购房群体探析 东渚镇人群分析 科技城人群分析 周边地区人群分析 第 四 章 天天文档在线 渚镇人群分析 全镇总面积 口 要集中于镇区。区域内主要以建材、机械、电子、轻纺、医疗等行业。 东渚人对科技城的认识并不深入，对已经开发两年时间的青山绿庭也知之甚少。当地大部分人对项目区域的认知度较低。 科技城目前还处于雏形状态，当前对这部分当地客群的吸引力还很小。但随着区域的日益成熟，区域良好的规划，优越的环境，以及高素质的入住人群将会对镇上的私营业务，公务员等产生较大的吸引力，从而使得这部分人群成为科技城板块客户群的重要一支。 天天文档在线 技城企业人群 程师，科研人员，学生等文化水平高。 科技城规划人口为 8 目前，近百家国家级科研院所、研发机构、培训机构、软件开发、外包和 苏州科技城内企业有：中国兵器工业集团第 214研究所；信息产业部电子第 5研究所；中科院苏州生物医学工程技术研究所、半导体所、物理所、信息产业部电子第 5研究所等国家级科研院所；东菱振动、赛力菲陶纤、金力风电等科技企业；信息产业部软件与集成电路公共服务平台江苏分中心等产学研合作平台；华中科技大学苏州技术研究院、门户软件等一批研发机构、软件开发、外包和 25家跨国公司研发中心进驻、 45个全球 500强项目落户、引进高科技研发和产业化项目 900多项。 天天文档在线 息产业部电子第五研究所华东分所 苏州电波环境研究发展中心 苏州市建筑科学研究院 网迅中国软件有限公司苏州分公司 欧索软件有限公司 鼎华通信技术（苏州）有限公司 苏州金游数码科技有限责任公司 苏州新人类软件有限公司 苏州震旦电力科技有限公司 苏州恒翔通信科技有限公司 苏州矽科信息科技有限公司 苏州波特网络技术有限公司 苏州迪泰医学科技开发有限公司 苏州赛力菲陶纤有限公司 苏州雪樱汽车科技有限公司 苏州盛世阳科技有限公司 根据网上部分招聘信息可知，科技城部分研发企业规模较大，拥有员工 2000人以上的企业众多。目前已入驻一小部分。随着招商引资的深入，企业数量的不断扩大，科技城员工的数量将大大提高。将催生大批的刚性住房需求，对科技城楼市的发展带动力度是相当大的。 部分入驻企业 天天文档在线 业类型 技术工人 研发人员 中高级管理人才 年龄构成 25 35 25 32 35 45 家庭结构 2 3人 1 3人 3 5人 收入情况 年薪 3 5万 5 12万 50 200万 科技城企业员工的基本情况分析 科技城板块的企业员工整体素质较高，追逐时尚和新颖事物，追求品质生活。 本区域员工收入丰厚，购买力强劲，区域整体收入情况要远高于苏州平均工 资水平。 因为是科技新城，大部分员工都是新苏州人，是技术人才，年龄结构普遍较 轻，家庭结构与传统的家庭结构差距较大，年轻人大都是单身一族，经过几年 打拼会组建自己的小家庭，家庭成员一般不超过三人。 天天文档在线 边地区人群分析 首次置业者占多数，大都是项目周边的企业白领、管理阶层以及周边本地人。 换房阶层也占一部分比例，这部分人群随着经济收入的提升和稳定，对居住要求相应提高。对住房的要求有简单的居住功能转换为更高层次的需求。 高新区目前投资客所占比例较小，一方面是宏观调控导致部分投资客转为观望态势，另外一方面新区性价比高的楼盘并不多。但随着股市的 持续低靡，通胀的压力。部分长线投资客会回流楼市。 天天文档在线 品定位 客群定位 项目总体定位 价格定位 户型配比定位 建筑风格定位 第 五 章 天天文档在线 群定位 通过对科技城板块以及周边板 块的潜在购房群体的深入剖析 得出我们的： 天天文档在线 群定位 主力客户群：科技城的技术人员以及中高级白领。 次主力客户群：被科技城的自然人文环境和价格吸引过来的新区其他区域的白领以及镇上的私营业主。（吸引他们的重要因素：价格，配套。环境，交通便利性），以及部分看中这里的人文气息的学生家长。 偶得客户群：其他板块的小部分购房者，偶然性较强。 主力客户群 次主力客户群 偶得客户群 板块内的技术人员以及中高级 白领 区域的白领、学生家长 其他版块购房者