廊坊高尔夫国际风情小镇项目前期策划案

廊坊开发区项目策略构想,廊坊高尔夫国际风情小镇项目前期策划报告,合富辉煌房地产二零零七年五月,城市发展研判,城市发展概况,城市发展研判城市发展概况,城市素描：拥有优越交通条件的新兴现代城市,城市概况：廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里，2005年末全市总人口为391.6万人。便捷的立体交通体系：廊坊市区距北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港，在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。城市定位：京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。,城市发展研判城市发展概况,京津“双轮”驱动的模式，建设现代交通体系：第二条京津唐高速全长145公里，预计2008年建成通车，加上现有的京津塘也将全面拓宽，这样，未来两大城市间将有24条高速车道相连，京津两地的公路通勤更加便捷。京津城际轨道交通也正在加紧建设，2008北京和天津两地将可实现半小时通行。京沪高铁年内动工，北京只要20分钟就能到廊坊，进一步拉近了北京和廊坊的时间距离。,未来交通规划,京津交通一体化可以快速实现区域间的优势互补及资源的合理配置，廊坊做为京津走廊的重要门户，将成为快速交通体系的最直接受益者。,城市发展研判城市发展概况,京津冀经济联合圈轴心,京津冀都市圈是我国北部沿海地区经济基础最好、发展最快的区域之一。京津冀都市圈国土面积18.5万平方公里，包括北京、天津两个直辖市以及河北省的廊坊、石家庄、唐山、秦皇岛、保定、张家口、承德、沧州等8个地市。,廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济发展前景。,城市发展研判城市发展概况,一轴三带,“一轴”：京津发展轴，廊坊位于此主轴。“三带”：滨海新兴发展带、山前传统发展带、燕山太行山山区生态文化带。,经济总量,2005年，京津冀都市圈都市圈实现地区生产总值18336.58亿元，约占全国经济总量的9.3%。,廊坊,主导产业,以电子信息和生物制药等为核心的高新技术产业；以金融保险、商务与信息服务、会展等为核心的生产服务业；以汽车、制药行业等为主的现代制造业地位；钢铁、石油化工等基础原材料产业。,城市发展研判城市发展概况,城市布局：三点组团,整体布局一个中心两个次中心：“一个中心”（中心城市）、“两个次中心”（三河、霸州）、“三大板块”（以三河为核心的北部地区、以中心市区为核心的中部地区，以霸州为核心的南部地区）、“两个环带”（环北京城镇带、环天津城镇带）。,中心城市结构采取三点组团方式：开发区：高新科技、会展、教育卫生等为主。万庄：都市型工业和附加值高的高科技产业。市区：城市的文化、政治、商业、居住中心,城市发展研判城市发展概况,经济发展趋势,城市发展研判,经济腾飞尚需时日,2006年廊坊经济发展加速上涨，GDP增幅达到15，但与北京及河北其他城市相比，人均GDP水平及增幅仍处于低点。廊坊的经济发展在很大程度上依附于北京、天津、唐山等地的带动，随着京津冀经济圈的辐射及自身实力的增强，整体经济水平将呈现积极发展态势，但经济腾飞尚需时日。,2006年人均GDP对比,廊坊历年GDP走势,城市发展研判经济发展趋势,对外资吸引力较强,2006年实际利用外资额对比,廊坊历年实际利用外资额,凭借良好的区位环境及政策支持，廊坊对于外资具有较强的吸引力，近三年实际利用外资增长率均保持在15以上，2006年实际利用外资额达到3.15亿美元，远高于保定、秦皇岛等同类城市。,城市发展研判经济发展趋势,工业为支柱产业，第三产业发展不足,2006年产业结构对比,目前以现代工业（包括电子、现代制造业、高新产业等）为主导的产业布局已基本确立，第三产业发展不足是影响其经济整体腾飞的重要原因之一。,城市发展研判经济发展趋势,具有较好的消费基础,2006年人均可支配收入对比,廊坊历年人均可支配收入额,2002年以来廊坊人均可支配收入额始终保持加速上涨趋势，2006年水平已超过保定、秦皇岛两市（而同期人均GDP水平低于二者），说明廊坊具有较好的大众消费基础。,城市发展研判经济发展趋势,重点园区概况,城市发展研判,廊坊地区有廊坊经济技术开发区、燕郊经济技术开发区、安平经济技术开发区、霸州经济技术开发区、固安工业园区、永清工业园区、大城工业园区、文安工业园区和大厂工业园区9个省级开发区以及东方大学城文化产业园区，考虑到对城市发展的重要作用以及与本案的区域关系，重点阐述廊坊经济技术开发区和东方大学城。,城市发展研判重点园区概况,开发区是廊坊经济发展的源动力,廊坊开发区是河北省政府重点支持的省级开发区，是团中央、全国青联命名的“中国青年科技创新行动示范基地”，位于京津塘高速公路廊坊出入口处，于1992年6月26日建区。截至2006年，开发区幅员面积67.5平方公里，规划面积：14.49平方公里，已开发土地面积：14.49平方公里，户籍人口53362（包括大学城）。,概况,城市发展研判重点园区概况,截至2005年底，廊坊开发区已累计实现地区生产总值254.4亿元，占廊坊整体的40，年均增长50.7；工业总产值426.8亿元，年均增长61.3%；工业销售收入404.2亿元，年均增长57.2；财政收入35.4亿元，年均增长54.6，实际利用外资8.7亿美元。到2006年10月底，累计总投资额490亿元人民币，其中外商投资总额15亿美元，累计利用外资9.7亿美元。,快速发展，廊坊经济的重要组成部分,城市发展研判重点园区概况,廊坊经济技术开发区目前已有1300多家企业进区，其中包括西门子、鲁尔、GEA、天合、富士康、东芝、LG、阿克苏诺贝尔、来实建筑等16家世界500强企业。初步形成了电子信息、食品加工、汽车零部件、新材料、生物制药为主的五大主导产业格局。,五大主导产业,城市发展研判重点园区概况,抬高门槛，集约高效发展,1992年建区之后，廊坊开发区迅速抬高项目入区“门槛”：凡是高耗能、高耗水、高污染的项目，一律不得入区；2003年初，廊坊开发区再度抬高项目入区“门槛”：提高项目投资强度，投资1000万美元以下的外资项目、投资5000万元以下的内资项目不再配置土地资源；提高项目投资密度，外资项目不低于30万美元/亩，内资项目不低于150万元/亩。廊坊开发区对入区项目投资强度的“及格线”，是两年多后省有关部门制定的“一线地区”省级开发区相关指标的10倍；而投资密度的“及格线”，则比省相关指标高出25%；2006年，重点引进资源节约型、生态环保型、科技创新型、龙头带动型、高贡献率型的项目，投资1亿元以下的内资项目，投资1000万美元以下的外资项目，开发区将不再配置土地资源。,城市发展研判重点园区概况,东方大学城是以文化产业先导的多功能复合城市新区,概况,位置：东方大学城位于廊坊市经济技术开发区，紧靠京津塘高速公路。总体规划：东方大学城占地2万亩,计划投资120亿元人民币,10年内要完成包括教学楼、科研实验楼、现代图书馆、运动中心、教师公寓以及幼教、小学、中学、医疗、商业餐饮、文化娱乐等一系列配套服务设施,建筑面积达780万平方米,最终形成一个可容纳15万名学生和5万名员工的教育园区。大学城一期：投资14亿元，占地2400亩，建设教学区、生活区、高科技园区、校园文化社区，总建筑面积57万平方米，目前已建成一座拥有综合教学楼、科研实验楼、计算机中心、校园互联网络、图书资料信息中心、体育活动中心、文化宫、大礼堂及学生公寓、教师公寓、书店、商业、医疗活动于一体的科教园区。北京工业大学、北京师范大学、北京工商大学等11所大学的1万名学生于2000年9月首期入驻大学城。大学城二期：为大学城的中心区，由产研片区、体育片区、教学片区、生活片区和农林实验园区组成，总投资32亿元，用地689公顷，建筑面积177万平方米，以国际先进的星型组团规划手法，配以联系京塘高速出口和各组团的快速干道，明确的结构布局、有机的功能整合，构建出市场化的经营模式、人性化的城市机能、集大成的校园文化和景园化的生态环境。,目前，东方大学城已经完成建筑面积205万平方米，总楼宇200多座，30多所高校的近5万名大、中学生入驻。,城市发展研判重点园区概况,经过五年的建设，目前东方大学城已经拥有完整的商业、休闲、娱乐、邮电、医疗、金融、公安等保障服务系统，是自成体系的复合型城市新区，房地产建设是重要的组成部分之一。,自成体系的复合城市、成熟新区,别墅,高尔夫球场,城市发展研判重点园区概况,廊坊为河北省重点发展的地级城市，整体发展起步晚，发展快，目前处于快速扩张阶段；地处京津冀经济联合圈轴心是廊坊最大的发展契机；廊坊的产业布局将面临结构性优化调整；廊坊经济开发区及东方大学城是廊坊发展的两大热点区域，是廊坊未来两大人口导入区，将实现资金及高质人群的密集输送。,总结,城市发展研判,发展状况：起步晚，但高速发展,廊坊商品房市场自2000年左右才正式启动，由于起步较晚，整体发展水平低。但城市发展建设空间充足，可借鉴的成功经验较多，加之与北京、天津等地特殊的位置关系，目前处于高速发展阶段。,廊坊房地产市场研究,房地产投资增速高位反弹,近年来廊坊房地产开发投资一直呈现高速增长的状态，年平均增长速度超过40%。,房地产开发投资走势图,廊坊房地产市场研究,土地供给有待释放,2006年全市实际土地出让面积不足100万平米，07年已有明显上涨，7月至今出让规模已达30万平米，根据十一五规划，未来将逐步加大土地供给规模。,商品房用地出让面积走势图,廊坊市“十一五”期间住宅用地年度实施计划单位：公顷,廊坊房地产市场研究,07年下半年土地成交信息,当前楼面地价1500-1600元/平米，按照成本法计算，售价应为4500-5000元/平米；对比当前市场售价，本土开发商对于未来城市价格空间的判断相对保守。,廊坊房地产市场研究,目前供不应求态势明显，两年后将趋于平衡,今年上半年以前商品房新增供给逐步下降，大量需求被抑制，据统计06年商品房供需比约为0.75：1。但这一状态将从今年下半年开始有所转变，未来将有较大供给放量，主要集中于安次区（详见竞争分析）。,廊坊市区近期商品房供给面积,廊坊05年至今供需比例,廊坊房地产市场研究,目前已知潜在供给项目概况,廊坊房地产市场研究,价格激增,07年来廊坊市区房地产价格增幅达44，目前安次区目前均价为35004300元/平米，而广阳东区板块均价已经达到45005200元/平米，这是由于：正经历起步快速发展的必然阶段；受京津地区高房价的强烈辐射影响。,（数据来源：廊坊统计局）,廊坊整体价格走势,廊坊市区价格走势,（数据来源：根据廊坊房地产网数据进行统计）,廊坊房地产市场研究,产品塑造及运营理念有待全面升级,由于市场发展不成熟，及供需错位造成的卖方市场格局，导致市场产品竞争概念薄弱，在户型、景观、立面等方面品质需大力提高，运营及服务理念有待升级。,阿尔卡迪亚,廊坊房地产市场研究,需求分析,作为地级市，廊坊对其辖下县区及农村居民有较大的吸引力。此部分购房者收入差距较大，对于地段认知不很敏感，性价比是其考虑的首要因素。,是廊坊房地产市场的最主要客户构成，目前所占比例达到80-90%，其中改善性需求占有一定比例，首选区域为城市中心区。,享受京津地区的高收入，坚信廊坊地产有广阔的发展空间，多次置业及投资者比例较高。,交通的便捷、房价和生活成本的低廉，使一部分北京和天津人以投资升值为目的到廊坊置业、居住，目前此类人群呈上升趋势。,廊坊市民,廊坊下辖区县购房者,在京津工作的廊坊人,京津人士,在廊坊工作的其他城市移民,此部分购房者多集中在开发区，多数已在廊坊工作了一段时间，有定居的打算。随着华为、富士康等实力型企业进驻开发区，未来此类型购房者比例将显著提高，开发区内的高品质项目自然是他们的首选。,廊坊房地产市场研究,产品偏好,注重采光和朝向，尤其是南向采光；偏好板楼或点式形态，塔楼接受度不高；经济型三居（95-115）为主流需求，其次为经济型二居（70-90）；良好的社区景观有较强的吸引力；大盘受到追捧。,廊坊房地产市场研究,京津区域一体化趋势是廊坊地产的重要增长极：京津区域一体化延长了房地产供求半径，在交通成本缩减的情况下，位于京津中间点的廊坊商品房的低价格对京津商品房的替代性会加强，将增加廊坊当地房地产的有效需求，从而促进廊坊房地产市场的发展，形成京津区域房地产市场的阶梯增长；目前廊坊房地产市场正处于重大拐点：今年下半年开始供给放量，供需错位逐渐趋向平衡；90/70政策执行，户型趋小；本土化开发模式正被打破，整体运营水平将有所提高；政府管理和市场运行机制将逐步规范化、透明化。城市向东向北发展成为趋势：未来廊坊市政府将搬至北环路以北，市文化艺术中心附近，未来房地产重心仍在城北，经济技术开发区将成为热点之一。,廊坊房地产市场研究,广阳东区：城市核心价值高地广阳西区：主打中端市场安次区：放量爆发的待发展区开发区：高举高打，发展广阔,板块竞争分析,广阳东区：城市核心价值高地,板块竞争分析广阳东区,06年下半年后经历供给断档,广阳东区是廊坊供给量最大的区域，但目前区域供给量逐年萎缩，07年下半年至今仅阿尔卡迪亚三栋楼取得销售证，无新盘入市。,今年下半年以来取得销售证项目,万平米,万平米,万平米,板块竞争分析广阳东区,需求旺盛，销售良好,凭借良好的城市环境和市场认知基础，广阳东区项目销售情况火爆，阿尔卡迪亚等项目分期开盘均可一周内售罄，月均销售速度100套左右。由于近期供给过于稀缺，目前几乎已处于无房可售阶段。,05年至今广阳东区供给量、消化量对比,万平米,板块竞争分析广阳东区,今年价格爆发性上涨,广阳东区价格走势图,广阳东区商品住宅价格近年增长迅猛，2005年时的均价为2865元/平方米，而到了今年的上半年，此区域的住宅均价已上涨到4500-5200元/平方米。阿尔卡迪亚骏景园5#、7#楼今年6月底价格为4800元/平米，目前报价已达5200元/平米。,元/平米,板块竞争分析广阳东区,产品档次高于其他区域，但仍需改进,小高层、多层板楼为主，容积率1.31.7,阿尔卡迪亚,板块竞争分析广阳东区,100130平米三居为主流产品，近期阿尔卡迪亚主推经济型两居（60-85平米）。,板块竞争分析广阳东区,板块竞争分析广阳东区,产品品质仍需改善,广阳东区的住宅在廊坊市发展较早，成熟度及品质最高，社区的规划、配套。产品的设计等均领先于其他的区域，但整体品质仍然需要改善，如户型设计不理想，立面细节处理不佳等。,圣泰新苑96平米三居,阿尔卡迪亚115平米三居，客厅采光不佳,阿尔卡迪亚景观效果,板块竞争分析广阳东区,客群,广阳东区是本地居民最为认可的地区，本区域中本市客群占8090%，包括政府职员、企业职员、管道局职员等，廊坊中高收入者京津人士和投资客在各板块中比例最高。随着京津走廊的快速发展，和交通体系越来越成熟，以及受北京外扩的影响，将会有越来越多的北京人到廊坊置业。,板块竞争分析广阳东区,广阳西区：主打中端市场,板块竞争分析广阳西区,供给稀缺,近2年来取得销售证的项目约50万平方米，供给量低于广阳东区；项目规模普遍较小；从06年下半年起出现供给断档，今年7月华夏新城A区取得销售证；潜在供给：峰尚中心，位于七大街北侧，规模1万平米，预计明年开盘。,万平米,板块竞争分析广阳西区,目前基本无房可售,05年至今广阳西区供给量、消化量对比,万平米,由于供给极度稀缺，区域项目基本消化殆尽，目前项目销售速度惊人，在较长的市场积累期后，华夏新城A区3.3万平米于今年7月15日开盘，2天内销售180套。,板块竞争分析广阳西区,07年价格快速上涨,广阳西区价格走势图,元/平米,随着第五大街到第八大街的开发力度加快，区域成熟度持续升高，广阳西区目前市场上可售项目的均价为4100-4550元/平方米，相比于2005年的价格大幅上涨。,板块竞争分析广阳西区,产品综合品质平平,小高层、多层板楼为主，容积率1.31.8,第八大街,板块竞争分析广阳西区,3居产品仍是该区域主要的产品形式，所占比例超过52%，主力面积集中于100-130平方米；,第八大街126平米三居,板块竞争分析广阳西区,板块竞争分析广阳西区,本地中端客群为主,本地工薪阶层是广阳西区的主流人群；受广阳东区价格高启影响，西区的辐射力和市场关注正在持续增强；华夏新城A区中年轻客户比例较高。,板块竞争分析广阳西区,安次区：放量爆发的待发展区,板块竞争分析安次区,大批供给将集中入市,供给量走势,万平米,以往开发力度较弱，供给不足,安次区的住宅市场发展相对于广阳区来说一直比较滞后，每年的供应也比较少，过去的2年里，安次区的总供应量只有39万平方米，供应缺乏。目前只有金碧伦温泉公寓、新新小镇等少量的项目在售。,板块竞争分析安次区,今年下半年以后将出现供给高峰,安次区由于建设滞后，仍有大量土地可供开发利用，目前全市已知的潜在供给多集中于本区域，总规模在63万以上，未来一段时间将成为廊坊地产主要的供应区域之一。,板块竞争分析安次区,注：潜在规模为项目总规模与已取得销售证部分规模之差。,板块竞争分析安次区,05年至今安次供给量、消化量对比,消化情况,万平米,受到区域因素以及供给制约的影响，以前安次区整体消化面积较小；,板块竞争分析安次区,潜在项目已开始表现出良好的销售势头；,安次区可售项目不多，目前仅金碧伦温泉公寓和新新小镇在售，销售情况良好。如金碧伦温泉公寓今年8月底开盘，开盘销售约为50%（约180套）。其他潜在项目虽未正式开盘，但认购行情热烈，预计正式开盘期会取得良好的销售业绩。,板块竞争分析安次区,价格处于城市末位，后市增长动力强劲,安次区价格走势图,元/平米,由于区域成熟度不高，整体发展滞后，目前安次区价格在各板块中处于末位；迄今2007年的平均价格为3607元/平方米，与06年有较大幅度上涨；,板块竞争分析安次区,未来潜在项目价格将迅速上涨,安次区以往价格多为4000元以下，2007年下半年以来，金碧伦温泉公寓、新新小镇等等项目报价达到4300-5000元以上，潜在项目开盘价则均在4500元以上，其中华夏第九园预计可达5000-6000元/。,板块竞争分析安次区,产品档次较低,小高层板塔、多层板楼为主，容积率1.41.8,馨语星苑,板块竞争分析安次区,以往供给以90-120平米经济三居为主力户型；,潜在供给项目户型明显趋小，以70-90平米两居为主；,板块竞争分析安次区,板块竞争分析安次区,下辖区县购房者占有相当比例,安次区低廉的价格受到当地中层收入者的青睐，中青年居多；对周边下辖区县购房者较强的吸引力；自主为主，主力需求为经济型三居、二居；整体客户素质低于其他区域。,板块竞争分析安次区,开发区：高举高打，发展广阔,板块竞争分析开发区,高起点高调发展,房地产发展起步较晚，但起点高，发展空间充足；具有良好的产业支持基础，高端人群集中；目前区域成熟度不佳，但开发区未来规划将提供良好的前景。,板块竞争分析开发区,别墅类产品为当前主流供给,开发区早期的住宅以区内众多驻园企业的住宅配套为主，比如帼华邨小区、憩园小区、蓝多廊等，但近年来开发区的住宅产品供应基本停滞，而满足高端人群的别墅产品则相继出现，目前在售项目以别墅及类别墅产品为主，总规模在32万平米以上。,板块竞争分析开发区,高端别墅带动价格上涨,类别墅产品报价多在7000元以上，艾力枫社凭借不可多得的高尔夫资源，价格则达16000-30000元/平米；由于区域住宅供给稀缺，并有良好的居住需求，在别墅类产品的带动下，目前二手房报价已达到30004000元/平米。,板块竞争分析开发区,面积相对经济的类别墅产品受到追捧,塞纳河谷一期取得了良好的销售业绩；翠林洲产品设计相对落后，销售不畅；艾力枫社具有绝佳的高尔夫资源，但单价过高，针对京津人士，但产品仍不具备典型豪宅标准，财富阶层消费市场对于地段认知仍有一定抗性。目前500-800平米户型能维持正常销售，800平米以上大户型销售较差。,板块竞争分析开发区,高质客群密集,开发区项目客群表现出明显的高质特征：收入较高，教育水平良好；开发区内工作的中层以上领导居多，本土购房者比例不高；翠林洲、艾力枫社等项目中京津地区客户占有一定比例。,板块竞争分析开发区,05年以来各板块供需对比,板块竞争分析核心指标对比,新奥-艾力枫社,竞争分析个案研究,艾力枫社别墅坐落在球场的中央，更加注重景观效果，从别墅的每一扇窗口望出去，都可以遥瞰到果岭风情。球场和别墅融为一体。艾力枫社别墅位于经济技术开发区内，距离廊坊市中心仅几步之遥，闹中取静。整个别墅区分成东、中、西三个区域，除了东、西区别墅外，中区规划建设中欧洲风情小镇、Townhouse、星级酒店、酒店式公寓和休闲健身等场则将联袂演绎欧式风情。,新奥-艾力枫社,竞争分析个案研究,恒盛-塞纳河谷,竞争分析个案研究,一期,二期,项目一期已经建成，产品形态主要为叠拼、双拼、花园洋房，并已建立较好的市场口碑；,项目二期明年开始建设，产品形态主要为花园洋房、小高层、高层组成,恒盛-塞纳河谷一期,竞争分析个案研究,恒盛-塞纳河谷二期,竞争分析个案研究,天地控股嘉轩凤凰城,竞争分析个案研究,该项目位于东方大学城西侧，南起凤河,西临北京大兴采育镇，北临通州区永乐镇。,项目预计明年开始建设，产品形态主要为别墅、小高层、高层组成,总用地为827亩，总建筑面积82万平方米。,竞争分析个案研究,天地控股嘉轩凤凰城,由于各板块供给近一两年内逐步增加，各板块的地段差异正在逐步缩小，未来的供给量则决定了区域的发展速度，预计安次区在近一两年内将快速发展，与其他区域的差距将逐渐缩小。开发区并非典型的住宅供给集中区，但具有良好的消费力基础、便捷的交通条件，特别是目前别墅类产品集中开发，为本区域奠定了高端市场形象,未来具有良好的发展空间，但目前潜在竞争体量较大，本项目的操作需走差异化竞争的路线，赢得优势；,板块竞争分析结论,项目定位区位环境,本案位于廊坊经济开发区东北部，近邻京津塘高速公路，可快速实现城市空间切换；沿京津塘高速公路距北京国贸中心40公里；沿京津塘高速、北京五环路和机场高速公路，距首都国际机场55公里。距廊坊市区约10公里，道路交通状况良好，交通非常便捷；,项目定位SWOT分析,O,项目资源相对稀缺，可充分挖掘开发区和大学城的高质消费人群，同时可吸引京津高端客户；第二条高速等交通利好将进一步拉近与京津唐地区的距离；廊坊的城市发展以及开发区的发展潜力为本案提供市场基础；规划条件比较宽松，规划和项目定位发挥空间很大。,良好的高尔夫景观资源和高尔夫商务社交平台为本项目区域形象的提升提供强大的支持；东方大学城强大的教育资源和文化氛围为本项目提供了文化载体；本项目可以享受大学城的健全配套。开发商及专业团队运作的品牌效应。,严格的宏观调控政策相继出台，对房地产行业的整顿已上升至政治高度；奥运后期市场走向的不确定性；开发区板块未来供给放量带来的市场竞争；,大学城巨大的负债黑洞对本项目的市场形象有一定的负面影响；本项目目前对外界没有独立出入口；地块形状不规则，增加规划难度；项目西侧的大学城的教学区会产生噪音影响；,项目定位核心课题,经济上,利润最大化，投资风险最小化,目标上,企业的品牌和形象打造,项目定位市场策略,途径之一：,产品主义道路,将先进市场的先进经验运用于非成熟市场，走跃级化产品创新之路；坚持打造具有绝对优势和绝对市场冲击力的特色品，通过自身的优质及品位震撼市场，取得差异化竞争优势；产品绝非仅只户型、立面、景观等与建造有关的部分，而是包括与客户相关的所有界面，文化、环境、交通、生活系统、物业、服务等方方面面。产品主义还意味着保证项目实现的品牌团队组合，开发商的实力及品牌形象。产品主义更意味着高品质的项目实现。,项目定位市场策略,途径之二：,上层文化载体,利用高尔夫运动的上层文化价值，确定项目独特的高端气质特征。通过上层文化主题提升项目形象，强化上层社会身份标定价值。赋予项目灵魂，从产品到营销统一在一个精神领袖之下。能够及早整合有限资源，保证项目自始至终高效、统一的整体实现。,高尔夫国际风情：最大限度利用本项目稀缺的高尔夫球场资源；赋予高尔夫运动的上层文化载体，贵族文化血统；定位市场高端形象，高价值感，差异化路线，体现国际化品质，表现对舒适、浪漫生活的憧憬；小镇：赋予项目恬静、浪漫、和谐、贵族的独特气质；,项目定位产品定位,townhouse,高尔夫景观资源比较好区域低密度住宅、项目区域内高端产品；基于容积率1.5左右的产品组合建议,项目定位产品定位,城市豪宅形象；上流人群享乐主义的物质载体；高贵、奢华气质标定高端地位。基于容积率1.5左右的产品组合建议,小高层、高层,项目定位客群定位,城市中产阶层,区域来源及购买用途：廊坊本地客户，其中开发区、大学城及市中心客户占重要比例，此部分客户以投资、第二居所，改善型购买为主，不排除持有型长期获利客户；京津客户经常在大学城高尔夫打球，购房作为休闲、度假或养老之用；此外还包括部分周边下辖县市地区客户，以私人企业主居多，购房用于标榜自己的身份地位。,基本特征：35-50岁为主；事业处于稳定发展期，中高收入阶层，并有一定积蓄；具有良好的教育背景。客户特质：看好廊坊经济开发区的未来发展前景；积极、乐观的生活态度，非常注重生活品质、乐于享受，喜欢休闲度假。,项目定位住宅价格定位,项目发展基础判断,宏观环境具有一定不确定性：中国宏观政治经济环境；奥运之后市场回落的可能性；近期及未来一年内房地产政策变化；城市发展支持因素：京津高房价辐射影响；高质人群（特别是开发区）的消费支持。,基于上述分析，预计廊坊地产中短期内可保持中速稳定增长，年增幅为8-12，中长期价格涨幅将有所回落。,价格定位工作模型,项目定位住宅价格定位,根据综合分析，本案价格定位如下：Townhouse：9000-11000元/（毛坯）小高层、高层：6500-7500元/（毛坯）,项目定位住宅价格定位,规划设计建议-原规划评价,现有产品设计比较粗糙，档次较低，产品规划未能有效利用高尔夫球场的景观资源，发挥项目潜在价值；内部景观绿化非常差，高档产品与低档公寓未能充分考虑私密性，产品立面不能与外部高尔夫整体协调；容积率偏低，未能实现项目价值最大化。,原规划评价,占地面积：226667.8建筑面积：148955.4别墅：38152.14教师公寓：110803.3容积率约：0.66,规划设计建议-关于容积率的思考,由于本案的容积率的范围比较宽泛，主要从三个方面对容积率设定进行评判：,经济利益,销售周期,产品实现,产品实现,由于土地的成本较低，综合各种产品类型的售价，高容积率产品有利于实现最大的经济效益。,过低的容积率，产品以独栋、双拼等类别墅为主，销售周期过长，回款速度慢，而适中的容积率会有部分小高层、高层产品，大大提高销售周期，加快资金流转。,由于地块形状不规划，部分区域的地块使用率不高，过高的容积率增加规划难度，同时与整个项目定位高尔夫小镇低密社区形象不符，因此不宜单方面追求过高容积率。,综合上述评判标准，建议本案容积率在1.5左右，保证多样产品组合以及适度的低密度社区，综合销售周期且保证经济利益尽量最大化。,规划设计建议-规划原则,充分利用景观资源：产品不追求纯正南北向，可依据景观资源适当倾斜。在户内格局上，起居厅宜朝向高尔夫球场。景观资源与产品档次相匹配原则：保证项目中的高端产品Townhouse占据最佳景观资源，位于高尔夫球场边缘。高层、小高层产品位于球场外围，由于具有高度优势，仍然可享受球场景观。保证Townhouse产品相对私密的空间，在Townhouse产品与高层、小高层产品应有明显的景观带进行区隔。综合经济效益与社区居住环境，建议适度的人车分流，可利用地形起伏，采用部分半地下停车，保证社区环境，降低建安成本。,规划设计建议-产品分区,地块的整体容积率为1.5，低密度产品不做独栋，采用类别墅的Townhouse产品形式，总体规模在89万平米左右；高层、小高层产品总规模在2425万平米。在综合地块条件及景观资源，考虑两种产品分区形式进行尝试，根据最终方案，确定规划形式：,方向一,小高层、高层,Townhouse,Townhouse沿地块的西侧与北侧布置。高层、小高层位于地块位于地块的南侧。,规划设计建议-产品分区,方向二,Townhouse沿地块的东侧与北侧局部布置。高层、小高层位于地块位于地块的西侧、南侧。,规划设计建议-景观设计建议,充分体现本案高尔夫资源，将本案纳入球场范围，建筑是球场的点缀物。因此在设计上将本案作为高尔夫球场的一部分，地形起伏与周边球场相协调，在植被选择上与球场靠近。整个景观追求自然的绿化效果，广场型空间不宜多，应小块分散布置，以绿化为主，乔木、灌木组合，带造葱郁的绿化效果。强调带个项目的品质，重点打造主入口及社区主要道路，给客户归家以尊崇感。在别墅产品与高层、小高产品间的绿化隔离带中应用地形起伏，对Townhouse产品形成保护区，保证其私密性。在植被选择上应多选用一些适用于居住项目的常绿树种，如香樟等。,规划设计建议立面风格建议,作为高尔夫项目，采用异域风情的立面风格会使建筑与自然景观融合，同时与项目定位的小镇风情相呼应。考虑到目前市场上客户的接受度以及产品的实现力，建议尝试两种立面风格，根据其产品的实现性确定最终方案。,地中海浪漫风情,采用地中海建筑特有的色调与材质、符号。如彩色的屋顶瓦、黄色系墙面、木窗板、铁艺栏杆等，使整个立面保持地中海原汁特色。Townhouse产品的石材运用比例稍高，突出其高品质、尊贵感。高层建筑重点打造首二层、顶部，在近人尺度上强调细节。,规划设计建议立面风格建议,地中海浪漫风情,规划设计建议立面风格建议,新古典主义风格,采用新古典主义风格，追求三段式的设计手法，强调轴线对称，运用一些简化的古典建筑符号，使建筑给人一种古黄的庄重感。,规划设计建议户型设计建议,Townhouse产品,Townhouse产品按照地上二层、地下一层的独栋别墅的标准进行设计。充分利用地形，采用台地的形式，使建筑的地下室实用价值更高。严格控制地上建筑面积，以控制总价。建议地上建筑面积在200平米左右。保证每层均有卧室，使居住更为舒适。,户内格局合理，主卧室区体现奢华。,规划设计建议户型设计建议,Townhouse产品,规划设计建议户型设计建议,高层、小高层产品,设计要点一建议多采用点式建筑形式，保证绝大部分户型均三面采光。,设计要点二以庭院为中心，借鉴别墅的内部功能空间组织逻辑，使更多的功能空间受益的同时，改变传统集合住宅的内部空间效果，创造更富情趣的个性性格。同时考虑双层错挑露台、飘窗等附加利