楼地块商业街区项目物业发展建议VIP

1,2,谨呈：韶关市新展鹏房地产有限公司韶关市泓鑫置业投资有限公司,3,战略重心,住宅,商业,收益生命线,收益利润线,市场需求细分？目标客群搜索？产品如何打造？经济效益目标？形象如何占位？,哪些业态适合？市场需求体量？经营管理模式？租售收益实现？,他们需要一个离生意近的地方，可以随时养精蓄锐;,客户定位,43,经常在韶关长短期驻足的公干、商务人员,自用客户群分析,出差的时间不长不短，住酒店费用不经济需要方便商务办公的地方需要城市配套集中的地方需要高品质的生活空间需要提供商务及家居全套服务的地方,年轻白领及高级服务从业者,他们是都市时尚的代表，有着令人羡慕的工作和收入他们具有相当的品位，注重生活的内涵。他们交际广泛而频繁，喜欢随时的逛街，购物和娱乐消费,SOHO一族,他们是充满激情的一族，以经营工作室状态存在他们有着浓厚的都市情节，对城市的繁华有着先天的依赖他们思维活跃，喜欢自由，对空间的追求也比较随心所欲,客户定位,44,投资客户群分析,具有敏锐眼光热衷于投资的人群,外地对韶关房地产市场充满信心的投资者,少量的投机者,他们具有独到的投资眼光，善于理性的分析他们看中物业的品质，更会考虑综合价值因素他们对房地产投资情有独钟，对酒店式公寓投资的前景更是看好,他们比较富有，对小额的投资不是很在乎他们对羊群效应持跟进态度,他们的投资计划撤离深圳市场，开辟“新天地”他们看中武广快线等发达交通带来的无限商机他们看好韶关优越的旅游资源和环境价值，坚信度假物业的投资升值；,客户定位,45,价格厘定,1、韶关房地产市场处于初期发展阶段、不成熟；2、新型物业缺乏市场可比较案例；3、项目的核心优势：地段、配套等；,依据前提,46,地段和区域配套是项目最大优势，自然环境和建筑设计规划是项目劣势,升值潜力,建筑规划,自然环境,区域配套,中心地段,价值16标准：交通、位置、配套、规模、建筑密度、自然环境、停车、噪音、视野、户型特色、建筑外型、内装修、物业管理、发展商品牌、工程进度、营销策划周密性;,同致行项目价值体系,户型设计,价格厘定,47,C（竞争力）=qntn/p,定价原理:,价格厘定,48,考虑市场的波动性及产品的未确定性，预计未来住宅均价为：5300-5800元/,价格厘定,定价计算:,49,0,成本,客户感知价值：?客户愿意支付的最高价（上限）,售价,客户驱动力,营销的作用：1、提升客户的感知价值；2、找到愿意支付更高价格的客户（市场细分）,如何在现有市场下寻找营销价值？,5500元/平方米,整体营销溢价,价格厘定,50,内因元素：规划设计优越资源居住舒适度风情建筑开发周期,外因元素：城市规划前景环境打造力度同期竞争优势政策金融风险,加强元素：完善物管服务社区生活氛围样板工程展示营销组织力度,4000,4500,5500,6000,价格线,溢价策略,同致行认为项目的实现均价为:5000-6000元/,价格厘定,51,价值体系分析,小岛地段优尚配套一线江景双核交通标杆建筑上风上水精粹户型核心商圈,属性定位,众多卖点，哪些价值是核心，最具销售力？,52,半岛名津都心上座,13万平米韶关首席豪宅小户住区,“半岛”：将韶关人知名度最高的地名“小岛”，与一线江岸景观资源概念结合，传递项目占据市中心小岛地段与江景价值兼备的统一，且更显品质与大气；“津”：原义渡口，实指项目位置乃小岛与外界的主通道，小岛乃韶关与外市城际的铁路、公路、水路三维交通的渡口要道。再次强调项目方位的价值，同时“名津”给人以名流生活圈、财富集散地之暗喻，拉升项目品质；“都心”：繁华城市中心，传递项目周边配套及地段特性；“上座”：与项目近百米的高层建筑特点相辉映，寓意生活在上、身份在上。营销说明：突出地段及配套价值，整体给人以省市辉映、生活优雅、名流聚焦得独特物业解读。,项目定位主推广语,53,C1:城市中心小岛之上，浈江区、武江区及乐昌等县城之城市中心,C2:商业中心风度名城+商业步行街+体育用品街+电子数码市场,C3:休闲中心中山公园+体育场+浈江休闲堤岸,C4:交通中心火车站+汽车站+公交中心站,C5:景观中心一线浈江及三江汇流+芙蓉山及莲花山远景+中山城市公园,C6:政治中心市委+市政府=市政+教育+医疗+治安等中心,属性定位价值提炼及延展,“双门户价格：7000元/（超出市场同类产品500元/），现价3-4万/;成功原因：地段优、配套全、园林素质高，户型中小，性价比高；可借鉴点：3层立体园林+中小面积户型；,99,深圳御景华城,酒店式公寓成功案例借鉴,位置：深圳福田华强南（距离一级商圈500米）物业类型：商住（13米层高入户大厅、3层万立体园林、独立会所）主力户型：单房27-35、二房45-73，三房二厅79-82平米，开盘时间：04年10月价格：8500元/平米（超出市场同类产品2000元/）形象：“21万拿波里酒店社区”；成功原因：酒店式花园公寓，主打豪宅牌；可借鉴点：高软性附加值（1000元/精装修）+酒店式管理,100,成功原因：酒店式公寓位置：龙华二线拓展区物业类型：首层商业+住宅主力户型：一房44-55、二房62-78开盘时间：07年5月价格：11000元/平米（超出市场同类产品1000元/）销售率：100%形象：“大城核心，小