高尔夫球场科研报告

,2010年6月,荔湾区旧龙溪路高尔夫球场A、B地项目可行性研究报告,合富辉煌（中国）发展策略中心,区域发展研究,区域房地产市场研究,SWOT分析,项目发展初判,项目概况,项目区位,项目现状,规划指标,竞买须知,区域经济环境研究,区域规划影响研究,宏观政策影响研究,区域市场发展历程,区域住宅整体特征,区域在售项目分析,区域二手市场分析,区域土地市场分析,潜在竞争板块分析,项目SWOT分析,市场定位初判,价格预测,产品方向,目标市场,区域发展研究,区域房地产市场研究,SWOT分析,项目发展初判,项目概况,项目区位,项目现状,规划指标,竞买须知,项目位于广州主城区荔湾，同时也是广州老城区之一，属广佛都市圈核心，区位价值高；地块拥有较好的水景及生态资源；且产品不限户型设计。,结论,区域发展研究,区域房地产市场研究,SWOT分析,项目发展初判,项目概况,项目区位,项目现状,规划指标,竞买须知,项目位于广州市老城区荔湾，紧邻佛山，位置优越,项目位于广州市西南端，属于荔湾区原芳村板块，地理位置优越，地段价值较高。2005年4月28日，撤销芳村区，并入荔湾区，芳村的区位价值得到快速提升。项目西北面紧邻佛山盐步、黄岐，西面通往佛山桂城，属广佛都市圈的核心区域，受到广佛同城规划的利好带动。,项目离芳村繁华路段有一定距离，住宅开发度不高,地块位于荔湾区原芳村的旧龙溪路，该片区不在芳村中心、繁华商业路段，属于新开发的住宅片区。目前，项目周边村镇用地较多，区域档次不高。A地块：东、北面临花地河，南至龙溪东路，西至B地块。B地块：东至A地块，南至规划路，西至高压走廊，北临花地河。,原为广州芳村至尊高尔夫用地，政府回收后分拆出让,地块背景：原为广州芳村至尊高尔夫乡村俱乐部，后因武广铁路客运专线建设需要，广州市政府曾于2007年收回8919平方米，由于部分地块被收回，球场的整体功能将无法实现，后达成整体收回协议。该俱乐部占地94万平方米，当时收地补偿款高达14亿元。地块现状：现将部分划分成A、B、D、E、F五地块，将于今年6月开始分批出让。,过去七年间，政府在原芳村新推用地甚少，加上现在发展商手上存量开发用地亦接近尾声，因此政府在2010年重新推出原芳村住宅地块，以缓解市场供应不足局面。,资料链接,区域发展研究,区域房地产市场研究,SWOT分析,项目发展初判,项目概况,项目区位,项目现状,规划指标,竞买须知,总体而言，A地块的景观资源明显优于B地块,地块江景资源及生态环境优越，但亦受到高压走廊的影响,A地块东面、北面以及B地块北面临花地河，江景资源优美B地块西侧有一高压走廊，对景观会有所影响，且存在一定的辐射干扰地块南面有一城中村增滘村，村的形象及配套档次较差；西北面紧邻佛山盐步、黄岐地块目前的绿化景观条件较为优越，原生植被茂盛；但宗地现状场地尚未平整，略有高差，地块还有一面积较大的水塘，需填平后进行建设,高压走廊,A、B地块场地均未平整，不存在拆迁安置问题,承诺交地状况A、B地块场地均未平整，不存在拆迁安置问题。根据国有建设用地使用权出让合同，A地块的宗地红线范围内有一界桩点位于现状道路路位上，但未位于覆盖现状道路的规划道路路位上。若因此造成受让人施工困难或无法施工的，由受让人自行解决并承担由此产生的费用。受让人不得以此为由要求出让人承担任何违约赔偿责任。承诺交地时间竞得人同意在国有建设用地使用权出让合同项下土地成交之日起6个月内，将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地场地未平整的现状土地条件。,地块旁规划路2010年8月动工建设，工期约6-7个月,地块的前期市政状况：A、B地块旁边的规划路将于2010年8月开工，建设期大概6-7个月，届时，土地开发中心将会同煤气公司、自来水公司等相关部门制定统一方案，统一施工，但具体接口位置尚未确定。,项目步行10-15分钟生活圈内，缺乏大型生活配套设施,地块步行10-15分钟生活圈内，仅可共享地块南面城中村增滘村配套，以及芳村花园的社区配套，档次及规模较低。地块北面是规划中的葵蓬生态公园，该生态公园建设投入使用后，可使项目北面的景观资源更加丰富。,项目交通出行有待进一步完善，如意坊线将带来利弊影响,目前，地块的出行主要依靠龙溪东路、龙溪大道、环城高速公路地块东南面有一公交站，东漖桥头站，仅有812路公交地块距离最近的地铁站坑口站约2公里另外，A地块东面规划建设如意坊放射线连通广佛，会对地块带来一定噪音影响,龙溪东路、龙溪大道连接芳村中心环城高速公路到达广州市中心各区如意坊放射线通往佛山,区域发展研究,区域房地产市场研究,SWOT分析,项目发展初判,项目概况,项目区位,项目现状,规划指标,竞买须知,两地块住宅总建约17万m，无70/90限制及保障房配建和贴建,A、B地块相关的规划指标情况,A、B地块车位控制要求：机动车泊位按照1泊/100平方米建筑面积的要求配建，非机动车泊位按照1泊/100平方米建筑面积的要求配建。,区域发展研究,区域房地产市场研究,SWOT分析,项目发展初判,项目概况,项目区位,项目现状,规划指标,竞买须知,地块的保证金及地价款项情况,竞买保证金须由竞买申请人交付，竞买保证金（人民币或港币）必须在2010年6月8日前（包括6月8日）到达广州市房地产交易登记中心指定的银行账户（广州市房地产交易登记中心人民币开户行：中国建设银行广州珠江新城支行，账号：44001420314050170392；港币开户行：中国建设银行广州越秀支行，账号：44013020400220500160）。另外，B地块合同项下国有建设用地使用权出让价款未包含地下建筑面积的出让价款，地下建筑面积出让价款待规划方案明确后应按届时规定计收。,A、B地块保证金额、地价款项情况,签订合同后30日内需一次性付清出让价款,交纳保证金、竞买申请、报价与竞价时间如下交纳保证金：2010年6月8日前（包括6月8日）；竞买申请：2010年5月20日至2010年6月9日（工作日，9:0012:00，13:3017:00）；填写报价单报价：2010年6月18日至2010年6月29日12时；竞价：2010年6月29日15时。,付款进度要求竞得人和市国土局签订国有建设用地使用权出让合同后30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。,区域发展研究,区域房地产市场研究,SWOT分析,项目发展初判,项目概况,区位优势及城市发展规划，项目所在区域未来将面临七大发展机遇；加上项目所在区域以第三产业为主导，项目周边分布着大量大型专业批发市场，生意人云集，购房潜在需求强大。,结论,区域经济环境研究,区域规划影响研究,宏观政策影响研究,区域发展研究,区域房地产市场研究,SWOT分析,项目发展初判,项目概况,区域经济环境研究,区域规划影响研究,宏观政策影响研究,概况：芳村总人口35万，于2005年并入荔湾区，形象快速提升,04年芳村辖9街道，05年4月28日，撤销广州市芳村区，将原芳村区的行政区域划归荔湾区管辖芳村总用地46平方公里，目前总人口35万左右目前原芳村批发市场、旧厂房、旧村落集中，广船和广钢等工业使芳村工业区形象深刻，区域形象改观空间较大。另外，受制用地，近年房地产开发量不大。,文化：芳村历史悠久，文化底蕴深厚，彰显岭南特色,广州市文物保护单位8处毓灵桥、车歪炮台、真光书院等已在广州市登记保护的文物单位4处小蓬仙馆、黄大仙祠等广州市第一批16片历史文化保护区1处聚龙村民居,车歪炮台，建于清嘉庆二十二年（1817）,花地黄大仙祠，始建清咸丰六至八年间,大黄滘，修建于唐代,醉观公园,大通寺,白鹅潭长堤景观,芳村大道,河涌整治,芳村地铁站,真光中学,绿化景观,市容：城市面貌日新月异，老荔湾人已经接受在芳村居住,经济：广州市西部的荔湾区重点发展第三产业,09年荔湾区实现生产总值522.88亿元其中，第三产业一枝独大，占比70%09年，荔湾区实现社会消费品零售总额339.97亿元其中，批发和零售业实现零售额的比重为90%，对全区消费增长的贡献率为93.2%,备注：由于芳村、原荔湾合并后无单独的芳村经济数据，且考虑原荔湾和芳村在产业方面较为相似，因此采用现荔湾区的产业数据作为参考。,产业：广州五大区域性综合物流园之一，大型专业批发市场主导,根据广州现代物流发展规划纲要，芳村（综合）物流园区是广州市5个区域性综合型物流园区之一大型专业批发市场是芳村近年来发展最快，知名度最高的新兴产业，小生意人云集于此芳村已初步形成以卷烟、医药两大工业物流和花卉、茶叶、观赏鱼、汽车销售服务、建材家居、文化用品、塑料和包装等专业市场为主的产业群,交通：30分钟可达天河、佛山中心区等广佛都市圈重点经济区,“桥梁-对外公路-地铁-高速-客运站”组成的对外立体交通格局,配套：成熟商业配套集中在花地湾地铁沿线,学校：省一级中学3所、省一级小学2所医院：三甲医院3家，另有一家正在建设中购物：集中的购物中心3家运动设施：芳村体育中心（占地208亩）,区域发展研究,区域房地产市场研究,SWOT分析,项目发展初判,项目概况,区域经济环境研究,区域规划影响研究,宏观政策影响研究,发展机遇1：位处广州老城区，原芳村板块大量的可开发用地为区域未来持续发展奠定坚实基础,05年行政区划调整，原芳村与原荔湾区合并，原芳村板块迎来良好的发展机遇。广州老城区可开发用地日益稀缺，原芳村板块凭借“三旧改造”，释放大量房地产开发用地，将是下阶段政府和开发商竞相投资建设的热土，区域发展空间广阔。,发展机遇2：芳村是广州“西联”战略桥头堡，交通网络日趋完善,广州于2001年提出“东进、西联、南拓、北优”的八字方针来开拓城市发展的空间，随着珠三角一体化的提出，西联战略已被提上重要议程，并着手推进。根据广州2020：城市总体发展战略，“西联”战略：促进广佛协调，加强城际联系，交通网络体系将日趋完善。,金沙洲芳村,发展机遇3：白鹅潭地区将打造成新的城市中心，也是近期重点建设的节点之一，芳村是其主体部分，战略地位凸显,白云新城、琶洲和员村、白鹅潭地区和中轴线南段是广州市四大重点区域，将打造成新的城市中心白鹅潭地区以芳村板块为主体，同时包括大坦尾、黄沙和沙面以及海珠区工业大道中和工业大道南沿江部分,广州城市总体发展战略规划,主城区,白鹅潭地区,近期建设节点,中轴线南段,琶洲地区,黄埔中心区,白云新城,本案,“白鹅潭”经济圈以现代商务和总部经济为主导，打造商贸、休闲旅游、创意产业、高级商住以及餐饮服务于一体的综合滨水经济区。白鹅潭地区规划总用地面积35.11平方公里，整体毛容积率控制在1.1左右，不到珠江新城一半。居住用地最多，占37.9%；商业金融用地建筑面积980万。,发展机遇3：白鹅潭地区将打造成新的城市中心，也是近期重点建设的节点之一，芳村是其主体部分，战略地位凸显,发展机遇4：“芳村-桂城”是广佛同城化的领跑者，芳村将首先迎来发展新机遇,根据广佛同城化发展规划（2009-2020年），“芳村-桂城”片区是广佛同城化五个综合实验区的示范区,根据2009年9月广州市规划局对“芳村-桂城”整合规划的介绍，“芳村-桂城”地区的定位为：珠三角城市一体化的先行区，广佛同城整合对接的示范区，富有岭南特色的生态型滨水宜居新城,广州市,佛山市,广佛同城化“芳村-桂城”示范区近期将着重改善区域环境，远期将启动花地河沿岸综合生活区的建设,近期,全面启动商业商务核心区的建设，启动广纸地区改造和生物医药港建设对广佛交界地带的污染工业用地进行整治、拆迁，同时推进广钢、广船等大型企业的用地置换,中期,全面启动石围塘地区发展建设,通过西朗枢纽的建设形成西南门户地区，通过窖口地区建设形成西北门口，启动花地河沿岸综合生活区的建设,远期,“芳村-桂城”建设计划,发展机遇4：“芳村-桂城”是广佛同城化的领跑者，芳村将首先迎来发展新机遇,发展机遇5：区域发展潜力巨大，区域认同度不断提高,芳村未来可开发用地充裕，地铁通达性好，15分钟可达中心老城区，30分钟可达天河等区，且城市面貌日益改善，区域认同度不断提高，对老城区客户吸引力不断增强，特别是越秀、海珠、原荔湾，而对天河客户的吸引力也在慢慢增强,发展机遇6：“城中村”改造提升区域形象，未来5年产生大量住房需求,广州市计划用5年时间对52条城中村进行全面改造，其中有15条村位于芳村，本项目南面的增滘村也在改造之列。,发展机遇7：“退二进三”，厂房搬迁置换可摈弃芳村工业区形象，同时释放大量房地产开发用地，中远期住宅开发将成为热点,“退二进三”中芳村有30多家企业在列，这些企业将在2015年前搬离，如广钢、广船、柴机厂等。,区域发展研究,区域房地产市场研究,SWOT分析,项目发展初判,项目概况,区域经济环境研究,区域规划影响研究,宏观政策影响研究,经济发展：调结构是2010年经济工作的主要任务,今年国内生产总值增长8左右，主要是强调好字当头，引导各方面把工作重点放到转变经济发展方式、调整经济结构上来。温家宝总理我国已进入只有调整经济结构才能促进持续发展的关键时期。李克强副总理,目前宏观经济调控面临许多的“两难”,国内外形势仍然极其复杂，宏观调控面临的两难问题不少。要防止多项政策叠加的负面影响，始终合理把握政策力度。温家宝总理宏观经济发展主要措施：1、继续推进国内经济结构调整；2、扩大内需，加快城镇化进程；3、抑制投机，引导资本向实体经济回流；4、继续实施流动性管理，保持流动性“适度”。,对房地产的影响：中期来看，继续疏导投机资金从房地产领域流出，房地产难获支持。长期来看，城镇化及更为稳定的经济形态将促进房地产向好发展。,国内宏观调控,外围经济走弱,控通胀,保增长,调结构,保增长，促就业,压制投资泡沫,资本市场动荡,中央决策,地方执行,财政能力,提高国民收入,“两难”,国内经济稳健为宏观调控奠定基础，房地产调控持续时间较长,对房地产的影响：国内经济基础稳固，在调控上面临的“经济回调”压力并不显著，未来除非经济上有大的回落，如，GDP跌破8%或PMI连续3个月低于50%，否则调控仍将继续。,连续15个月高于50%，经济总体处于扩张态势,虽然中国经济面临的两难问题不少，但中国经济基础仍然稳固，当前的经济环境要好于2008年，加快经济结构调整是下一步的工作重点。因此，预计房地产调控短期内不会弱化，调控持续时间较长。,国内货币投放减速，房价快速上涨支撑动力减弱,M2增速连续5个月回落，目前已降至接近20%。房价增长较大程度上与货币投放量有关，货币投放减弱的情况下，房价的支撑力量亦会有所减弱。,对房地产的影响：房价支撑动力减弱。全年M2增速为17%，余下时间货币投放重回宽松的可能性已经不大，房价面临下调。,“4.17”新政：政治挂帅，抑泡沫、促民生、配合结构调整,从调控主体可以看出，此轮调控中央态度更加坚决，加上经济环境明显好于07、08年，中央短期内放松房地产调控的可能性很小从调控手段和政策力度看，此次调控力度更大，政策更加完整,调控效果显现，5月成交量急剧萎缩，广州楼市相对较乐观,四大一线城市,广州商品住宅价格涨幅较为平稳，调控以落实中央政策为主,广州政策细则重在加大供应和加快保障房建设,5月21日，广州市出台关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神努力实现住有所居的意见6月8日，广东省政府出台转发国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，广州、深圳等中心城市要严格限制发放购买第三套及以上住房贷款，严格限制发放不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购买住房贷款,未来3年广州住房用地供应计划充足，90/70政策从严执行,根据广州市住房建设规划（20102012），未来3年居住用地供应总量为1306-1506公顷，其中保障房306公顷，商品住房1000-1200公顷2010年土地供应大幅增加，但2011和2012年的供应量与07、09年基本持平根据规划，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90以下住房（含保障房）面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上,备注：2011、2012年广州市商品住房用地供应计划为250-350万，以上两表取中间值300万。,广州今年增加主城区供地缓解主城区供地紧张,2010年广州主城区区供应总量大幅提高如能顺利出让，将有效缓解目前主城区供地紧张的局面2010年主城区供地计划大幅增加区域分别为天河区和白云区，其中荔湾区的原芳村也是近年首次出现较大规模供地,从2008年至今，房地产经历调控的发展趋势看，主城区物业价格抗跌能力更强,08年房地产低迷时期，主城区价格下跌幅度明显小于全市平均水平09年，房地产市场全面回暖，商品住宅价格强势反弹，而主城区上涨幅度明显高于全市平均水平,主城区：越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔。,区域发展研究,区域房地产市场研究,SWOT分析,项目发展初判,项目概况,项目位于广州主城区荔湾，同时也是广州老城区之一，属广佛都市圈核心，区位价值高；地块拥有较好的水景及生态资源；且产品不限户型设计。,结论,区域市场发展历程,区域住宅整体特征,区域借鉴项目分析,区域二手市场分析,区域土地市场分析,潜在竞争板块分析,区域发展研究,区域房地产市场研究,SWOT分析,项目发展初判,项目概况,区域市场发展历程,区域住宅整体特征,区域借鉴项目分析,区域二手市场分析,区域土地市场分析,潜在竞争板块分析,2010年1-5月荔湾住宅成交24万m，市场份额升至9%,近十年荔湾区一手住宅成交量每年介乎30-50万平方米。市场份额并不高，但2010年却上升至9%，显示目前荔湾房地产市场热度增加。,注：原十区，即现在的天河、荔湾、海珠、越秀、白云、黄埔、番禺、花都八区。,2010年1-5月荔湾住宅均价16070元/，比全市高31%,2008年开始荔湾住宅均价明显高于全市水平，2010年1-5月价格高出全市31%主要受逸彩庭园、荔江美筑的拉动，目前五号线开通，芳村交通条件又上新台阶。,注：原十区，即现在的天河、荔湾、海珠、越秀、白云、黄埔、番禺、花都八区。,荔湾均价仅次于天河、越秀，高于主城区均价1000元,广州主城区中，荔湾价格位居第三位2010年1-5月，荔湾均价16070元/平方米。其中，芳村均价12192元/平方米,注：主城区即天河、荔湾、海珠、越秀、白云、黄埔。,并区前：经历98-99年房改末班车后，市场开始萎缩，新增供应降至年均14万/年以下；并区后：2005年并区后,主要受到大市和并区的利好,恒基兆业等品牌开发商的进驻,带动了产品的升级,恒荔湾畔的推出带动了芳村整个市场产品档次及价格上了新台阶。2006-2007年受中高档盘恒荔湾畔大量新货上市影响，市场成交一度活跃，拉动价格快速上升。2008年芳村供货大幅减少，区域供不应求矛盾突出，带动价格大幅上升，但需求潜力被压抑。2009年芳村一手商品住宅价格逼近10000元，目前均价突破12000，比2005年上升2.4倍。,注：2005年前数据来源广州国土房屋管理局2005年后数据来源广州阳光家缘网+合富市场部监测,2005年并区后至今，原芳村均价上升2.4倍，目前已突破1.2万若供应充足，原芳村住宅年成交面积可达26万平方米（2007年）,2001年至今，芳村均价年均增幅约14%，而原十区增幅约12%,芳村住宅成交均价从2006年开始明显拉升，2009年开始超过全市均价指标性楼盘跟随大市，目前价格达近年最高水平。,注：2005年前数据来源广州国土房屋管理局2005年后数据来源广州阳光家缘网+合富市场部监测,区域发展研究,区域房地产市场研究,SWOT分析,项目发展初判,项目概况,区域市场发展历程,区域住宅整体特征,区域借鉴项目分析,区域二手市场分析,区域土地市场分析,潜在竞争板块分析,目前在售两项目均在桥东板块，龙溪板块处于断货期,目前在售的两个楼盘逸彩庭园和荔江美筑均是地铁沿线物业。本地块所在龙溪板块目前属于一个一手住宅市场空白的新兴板块。,分布,区内以中小规模的楼盘开发为主，缺少大型、高档楼盘,芳村已经进驻了新世界、恒基兆业两大港资品牌开发商，楼盘档次同区最高。,档次,近几年楼盘的建筑风格日趋现代时尚,近年随着品牌开发商的进驻，建筑风格清新时尚，品质感突出，现代感较强。,翠竹苑一期,逸彩新世界（早期产品）,恒荔湾畔,力迅原筑,2006年,2007年,2005年,2004年,荔江美筑,万盛苑,2005年,2009年,风格,供应主流产品以紧凑实用70-80M2二房和90-100M2三房为主,芳村供应主流产品：70-80M2紧凑二房、90-100M2小三房；其次110-120M2大三房总体而言，芳村目前的产品偏紧凑实用，个别项目产品亮点突出，如荔江美筑。,户型,成交主力面积集中在70-125平方米，面积占比94%,70-125平米为成交主力，比例高达94%，其中：70-90平米约占成交的35%90-125平米约占成交的59%125平米以上的改善型产品成交仅占5%，去货亦较慢，显示芳村改善型需求尚未有效激发。2010年芳村成交户均面积较2008年扩大10平米，显示目前区内的居住条件得到明显提升。,面积,注：数据来源广州阳光家缘网+合富市场部监测,一手住宅单价集中在1.2-1.5万，二手次新房单价集中在1-1.3万,芳村在售楼盘仅逸彩庭园及荔江美筑，价格12000-15000元/周边二手市场次新房盘源成交价格集中10000-13000元/。其中恒荔湾畔江景单位均价17000。,单价,成交主力总价集中在50-150万/套，面积占比93%,注：数据来源广州阳光家缘网+合富市场部监测,目前芳村的产品供应主要以紧凑实用的二房和三房为主，因此成交总价也相对不高,主要集中在50-150万/套，面积占比93%。,总价,近年主力楼盘月均成交40-60套，销售速度理想,芳村指标楼盘在主力销售期内月均成交套数为40-60套。大盘逸彩庭园供货充足，月均销售达到60套/月。,销售,注：数据来源广州阳光家缘网+合富市场部监测,芳村外源性市场特征明显，芳村本地购房客户仅占4成外区主要是原荔湾，其次是海珠、越秀等老城区,外区客户主要是15分钟居住圈的原荔湾、海珠、越秀，少量白云、天河客户。总体而言，芳村客户近九成来自广州中心老城区。,客户,数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据。,广州西部专业市场云集，产业特征明显，芳村购房客职业构成以专业市场老板、个体经营为主，接近五成,原荔湾、原芳村产业特征明显，专业市场为芳村提供大量的客户人群专业市场老板27%：以原芳村、原荔湾专业市场的老板为主，该部分客户由于生意关系，原区域置业的倾向高，并成为中高档楼盘的主力军公务员20%：以老城区各政府机构的公务员为主个体经营19%：在本区及周边附近区域的个体户中高层管理者15%：广钢、广船、烟草、电力等企业的中高层管理者,客户,数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据。,芳村购房客户以首置、首改为主，再改需求尚未激发,芳村属于广州市老城区，同时区域新一轮发展尚属起步阶段，区域形象仍未完全改善，主要吸引首置、首改客户，比例约九成，再改置业需求潜力尚未激发。,客户,数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据。,区域发展研究,区域房地产市场研究,SWOT分析,项目发展初判,项目概况,区域市场发展历程,区域住宅整体特征,区域借鉴项目分析,区域二手市场分析,区域土地市场分析,潜在竞争板块分析,区内值得借鉴楼盘：荔江美筑、恒荔湾畔、逸彩庭园,目前可售项目较少，且多数都是些小规模且产品质素一般的项目，结合本地块的特征，最后可借鉴的项目仅三个:荔江美筑、恒荔湾畔、逸彩庭园,数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据。,典型个盘分析,个案分布芳村逸彩庭园芳村恒荔湾畔芳村荔江美筑项目启示区域潜在购房需求巨大，其中对高素质物业的需求大产品随着区域价值提升而演变通过出色的产品打造，引领区域价格标杆目前原芳村板块的售价面临回调压力,逸彩庭园,基本情况项目地址：荔湾芳村大道西芳兴路58号开发商：广州芳村新世界房地产发展有限公司项目规模：占地37万，总建120万在售组团：朗逸廷在售组团规划：5栋20-25层：在售组团开盘时间：2010年1月总货量：近800套，目前在售C1-C3近450套小区配套：儿童活动中心、桌球室、舞蹈室、花园、健身中心、会所、游泳池项目卖点：大规模社区与配套、宽楼距、低容积率、逾10000的中心水景园林、三位一体教育体系、地铁上盖物业,逸彩庭园,在售组团：C1-C3栋,销售情况C1-C3栋总货量约450套2010年1月开盘,目前销售率超过90%开盘当月销售率超过七成此组团全部以实用型二三房为主,受市场追捧程度较高后续开发朗逸廷后续4-5栋预计2010年下半年推出逸彩庭园二期用地投放市场预计2011年底或2012年,发展商的品牌号召力成熟社区氛围的打造区域价值的挖掘产品尺度的演变,逸彩庭园成功的原因在于以下几个方面：,逸彩庭园借鉴分析,逸彩庭园成熟社区氛围的打造,小区配套有幼儿园，真光中英文小学，豪华会所餐厅，宏城超市，民生银行，康乐活动场所，中心园林花园，大型人工湖景花园，大型地下停车场,逸彩庭园区域价值的挖掘,充分利用地铁和白鹅潭经济圈的概念，提升项目形象,逸彩庭园产品尺度演变,2008年在售E1-E3栋,2010年在售C1-C3栋,三房及以上比例占55%,三房及以上比例占85%,一梯七户,一梯六户,布局舒适度增强,随着区域形象和成熟度的改善，客户群体已发生改变，对应的产品档次亦逐渐提高，三房及以上中大户型配比明显增加，舒适尺度增强,恒荔湾畔,基本情况项目地址：荔湾区芳村大道210号开发商：恒基兆业地产集团项目规模：占地4.8万，总建25万规划：由六栋33层、三栋34层组成开盘时间：2006年总货量：2090户小区配套：幼儿园、园林、泳池、会所周边配套：芳村酒吧、黄大仙古嗣、醉观公园、好又多、东山百货商店项目卖点：距离珠江仅200多米，尽览白鹅潭江景、大坦沙三江汇聚景色、产品品质感较强，社区规模较大。,恒荔湾畔,户型配比,销售情况项目2006年9月开盘一期：A1-A2,C1-C2栋；二期：开发B1-4栋及C3栋一期开盘低楼层和低总价单位畅销，A1栋西北向望花地河二房单位相对滞销。二期2007年开盘,年底遇楼市调整珍藏近三百套单位2008年底推出2009年年中售罄,项目推售时机发展商的品牌号召力产品定位的准确性项目豪宅形象的打造,恒荔湾畔成功的原因在于以下几个方面：,恒荔湾畔借鉴分析,恒荔湾畔推售时机,2005年广州市行政区域大调整，撤销广州市原芳村区，将原芳村区的行政区域划归荔湾区管辖。两区合并后，恒荔湾畔处于大荔湾的核心位置，区位价值大幅提升；恒荔湾畔是近几年来在芳村区域少有的大型高素质物业，受到渴市已久的芳村客户极力追捧2005年芳村区新增预售商品住宅只有3.5万平方米，而成交达到14.23万平方米；2006年新增预售商品住宅供应的19万平方米中，恒荔湾畔独占74%；2004年开始，由于受供应的影响，二手成交量超过一手成交量，显示市场需求潜力巨大。,恒荔湾畔发展商的品牌号召力,恒基兆业地产有限公司是香港三大地产发展商，成功开发IFC、嘉亨湾、新都城中心商场的物业，品牌实力强。,恒宝华庭的成功开发，树立了西关豪宅的形象，同时使旧荔湾老城区客户对恒基物业的追捧。,恒荔湾畔发展商的品牌号召力,树立恒基企业品牌拔高项目形象,外观上树立其区内杆竿豪宅形象，成功定位：,新荔湾之心城市上游生活！,恒荔湾畔豪宅形象打造,罕有江景资源，奠定豪宅地位芳村首个带装修出售项目装修上运用大量石材、浴室配马赛克装墙身，客厅高级抛高砖；室内安装名牌抽油烟机、坐厕、水龙头、电冰箱、消毒柜等高级会所配套尊显地位以香港豪宅级物业嘉亨湾的“seaclub”会所为设计蓝本，有多达二十项功能设计。设有中西餐厅、多功能豪华健身室，附设蒸汽浴室，桌球室、卡拉OK室、舞蹈室、亲子游戏室、商务会议室等，而最让人惊喜的是按摩迷你电影院。恒荔湾畔价格远高于同区项目09年五一推出74-118产品，单价超过14000元/,恒荔湾畔会所的按摩迷你影院,荔江美筑,基本情况项目地址：荔湾芳村大道西开发商：广州奥力房地产开发有限公司项目规模：占地1.9万，总建6.4万规划：由两栋24层，四栋14-16层建筑组成开盘时间：2009年9月总货量：596户小区配套：下沉式会所、泳池、公立小学周边配套：芳村区林凤娥小学、好又多、广州中医药大学第三附属医院芳村分院、珠江大酒店项目卖点：位于“白鹅潭经济圈”及广佛都市圈核心位置，北向临江，周边生活配套较为完善。,荔江美筑,产品情况（1-5栋）,小复式北向望白鹅潭江景升值前景较佳,创新创新N+1户型，附送情景阳台,后续开发项目还有一栋未推售，预计2010年底推出,通过出色的产品打造，引领区域价格标杆目前原芳村板块的售价面临回调压力,荔江美筑借鉴点：,荔江美筑借鉴分析,荔江美筑产品附加值的提升,通过样板房、外立面等提升产品附加值荔江美筑板房设计与装修水平在芳村首屈一指，装修标准3000元/，亦为区域最高水平产品附加值的打造使荔江美筑售价高于区域其它楼盘，吸引的客户档次也较高,荔江美筑引领区域市场价格标杆,09年9月以来，荔江美筑价格快速拉升，5月份均价达15745元/但今年5月项目推出5栋单位，开盘销售情况不理想，价格面临回调压力6月下旬推出12000元/特价单位，销售情况理想，带动了特价平层单位销售，也带动了小复式产品的销售可见，目前芳村楼价面临回调压力。,区域发展研究,区域房地产市场研究,SWOT分析,项目发展初判,项目概况,区域市场发展历程,区域住宅整体特征,区域借鉴项目分析,区域二手市场分析,区域土地市场分析,潜在竞争板块分析,项目所在龙溪板块二手以次新房为主,区内二手商品房主要有芳村花园、盛大蓝庭、小康人家等。,项目所在龙溪板块二手吸引较多外区置业客,龙溪板块二手盘源较为优质、价格适中吸引较多的区外置业者。,资料来源：合富辉煌集团市场研究部监测资料。,项目所在龙溪板块二手交投较活跃，价格0.85-1万,龙溪板块二手成交主要以次新房为主，此类房源环境较好，二手交投较活跃。,资料来源：合富辉煌集团市场研究部监测资料。,区域发展研究,区域房地产市场研究,SWOT分析,项目发展初判,项目概况,区域市场发展历程,区域住宅整体特征,区域借鉴项目分析,区域二手市场分析,区域土地市场分析,潜在竞争板块分析,芳村近年仅出让用地2宗，2010年计划推出高尔夫用地共20万M2,近年芳村共出让开发用地仅2宗；2010年广州出让计划中芳村有五宗高尔夫用地，合计用地面积20万M2，总建预计达58万M2，是芳村近年最大规模的一次土地出让。,数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据。,未来三年芳村内部竞争项目不多，主要竞争将来自区外邻近板块,未来三年芳村竞争项目预测白鹅洞地块东沙医药港地块逸彩庭园后续用地高尔夫D-F地块由于芳村厂房搬迁和城中村改造的项目最快4-5年后投放市场，因此对本项目无直接竞争。本项目主要竞争将来自区外邻近板块，详见以下分析。,区域发展研究,区域房地产市场研究,SWOT分析,项目发展初判,项目概况,区域市场发展历程,区域住宅整体特征,区域借鉴项目分析,区域二手市场分析,区域土地市场分析,潜在竞争板块分析,项目周边板块分布,本地块所在芳村龙溪板块，周边有芳村另外两大板块：桥东板块和花地大道板块。另外原荔湾、金沙洲、海珠西部、黄岐盐步等板块也围绕在芳村周边。,金沙洲、黄岐盐步板块与本板块价格和产品较为相似,从资源、价格和产品供应上来看，金沙洲和黄岐盐步板块与本板块较为相似。,数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据。,从供应量和客户上来看，金沙洲和黄岐盐步板块与本板块存在竞争。,金沙洲、黄岐盐步板块与本板块供应和客户存在竞争,数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据。,金沙洲、黄岐盐步板块与本板块形成最直接竞争,从目前的地理位置、价格水平、产品定位、资源条件、片区置业者特点以及后续的供货量等综合因素研判:金沙洲、黄岐盐步板块将成为本项目的最直接竞争板块,竞争板块金沙洲,板块位置界定金沙洲位于广州西部，地处广佛交界，总用地面积为8.26平方公里面积板块内生活配套商业：现时以小区配套商业为主，未来在金沙洲大桥桥头将规划发展为商业中心：教育：政府加快建设8所学校：两所中学、三所小学、三所幼儿园，可容纳220多个班级、解决6000名学生入学的问题路网：现时交通不便，未来开通地铁六号线，广佛在金沙洲地区规划有9条衔接道路板块内自然景观条件东面为珠江西面为浔峰山板块优劣势优：楼盘规模较大、有一定的江景资源、地铁六号线劣：配套不完善、交通不方便、保障房集中,竞争板块金沙洲,板块内商品住宅特征价格水平不望江：1-1.5万望江：1.5-1.8万主力产品不望江：70-100平方米两房三房望江：180-250平方米三房四房销化情况（畅滞销售品情况）畅销：70-100平方米两房三房滞销：望江大户型高总价单位开发商和产品锻造力方面描述品牌开发商占主导产品档次定位差异大板块客户群描述以广州老城区（荔湾、越秀、白云区）客户为主，职业以专业市场客户、城区白领为主,竞争板块金沙洲,金沙洲板块地产商大鳄云集，后续供应充足,数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据。,竞争板块金沙洲,未来潜在项目分布,数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据。,板块前望随着政府建设力度的加大，区域配套将逐步完善；品牌开发商占主导，产品类型丰富，能较大程度上激发需求；金沙洲已进入开发高峰期，未来供应量集中，竞争激烈。,竞争板块金沙洲,竞争板块黄岐-盐步板块,板块位置界定黄岐-盐步板块指黄岐、盐步办事处所辖范围，位于广佛交界地带板块内生活配套商业：黄岐商业中心等教育：省一级中学5所，省一级小学5所，省一级幼儿园1所路网：已打通多个广佛交接路口，公交接驳5分钟可达地铁站板块内自然景观条件东面为珠江和黄岐公园板块优劣势价格优势明显，配套较为齐全配套档次不高，区域形象不高,竞争板块黄岐-盐步板块,板块内商品住宅特征价格水平盐步：0.7-0.8万黄岐：0.9-1.0万主力产品实用型两房、三房为主开发商和产品锻造力方面描述品牌开发商以大盘开发为主产品丰富，档次定位板块客户群描述本地客户和广州西部客户为主,竞争板块黄岐-盐步板块,板块前望黄岐-盐步位于广佛交界地带，广佛同城化的推进将为片区发展带来利好;凭借价格优势，不断吸引广州客户前来置业，随着广佛交通路网的打通，对广州西部客户的吸引力呈增强趋势;目前区域在售项目不多，后续雅居乐盐步地块、汉粤黄岐地块等将提供充足的供应。,区域发展研究,区域房地产市场研究,SWOT分析,项目发展初判,项目概况,地段：位于广州老城区，地段价值较高环境：内部原生态资源，空气优质景观：资源优势突出（东、北紧邻花地河，北面为规划建设中的大型葵蓬生态公园，地块内原有水塘）规模：A+B地块总建17.6万m，规模适中易于打造精品户型：不受90/70限制,发展规划：广佛同城化的示范区，富岭南特色的生态型滨水宜居新城交通辐射：芳村将再建两条连接原荔湾的如意坊大桥、连接海珠区的洲头咀遂道，与老城区的交通连接更便捷用地供应：政府以往少有新增用地供应，导致短期缺货旧村改造：计划用5年完成芳村15条城中村全面改造，本项目南面的增滘村也在改造之列。提升区域形象，同时产生大量的置业需求旧厂搬迁：芳村大量旧工业厂房伴随广州“退二进三”政策搬迁。未来区域形象提升，房地产开发成为重点政策影响：主城区物业抗跌能力更强,发挥优势，弱化劣势挖掘机会，化解威胁,S优势,T威胁,W劣势,O机会,配套：周边配套不成熟，偏离芳村板块成熟配套片区交通：离地铁有一段距离，出入要经过狭窄的城中村城中村：地块南面增滘村对形象及景观产生一定影响高架桥路噪：A地块东侧规划有如意坊放射线高架桥高压走廊：B地块西侧临高压线，辐射影响及景观干扰,消费力：区域自身缺乏高端购房客的原始积累市场竞争：市中心外围新发展的大型居住新城，如金沙洲；以及广佛同城区域，如黄岐、盐步等区域，对广州老城区居住外迁人群产生巨大的分流作用。,项目SWOT分析,区域发展研究,区域房地产市场研究,SWOT分析,项目发展初判,项目概况,市场定位初判,价格预测,产品方向,目标市场,弱化劣势，化解威胁,外部变竞争为竞合共同打造区域新形象提升板块热度及档次强化中高端客户吸聚力,内部加强自身商业配套制定差异化产品体系建立项目中高端档次,发挥优势，挖掘机会,价值挖掘文化价值挖掘区域价值挖掘景观资源挖掘产品提升挖掘价格空间挖掘客户外延挖掘,树立标杆加快开发步伐，争取提前入市充分利用原生态及花地河景观打造老城区中高端精品楼盘,S优势,T威胁,W劣势,O机会,基于对项目SWOT分析后，项目的发展策略,项目核心价值提炼,荔湾老城区广佛同城化,区位价值,花地河景观原生态资源,生态景观,精品型楼盘产品不受限,项目规模,项目应以突出区位、重整资源、再造价值、彰显特色、树立品牌为原则,项目市场定位初判,引领广州荔湾人居品质升级的江畔生态精品社区,项目位于广州荔湾老城区,中高档精品盘,景观+规模+产品,原生态+花地河,合富辉煌认为，本项目并非一个独立的芳村盘，也并非一个单纯的景观盘，我们必须立足区域发展机遇来看待本项目的发展角色，确立项目的战略高度,项目市场定位内涵,展现广州都市感的居住建筑展示项目江畔生态居住环境从城市更新到人居升级打造荔湾高品质居住中心新标杆实现深业广佛居住圈品牌战略,项目推广案名建议,花地河畔荔尚湾畔,在这里，我们升华城市价值，我们缔造生活之美,翠啼湾畔映月湾,区域发展研究,区域房地产市场研究,SWOT分析,项目发展初判,项目概况,市场定位初判,价格预测,产品方向,目标市场,A地块目标市场,A地块景观资源突出，目标客户以项目周边及老城区中高收入、改善型客户区域来源：原芳村、原荔湾、海珠区域的客户为主职业特征：专业市场老板、公务员、专业人士、个体经营者为主置业次数：首改及多次换房客,核心客户：芳村、原荔湾客户,延展客户：越秀、海珠,目前区域主要楼盘购买客户群区域、职业分布,B地块目标市场,B地块景观资源较A地块逊色，目标客户以项目周边及老城区中偏高收入、首置及首改客户为主区域来源：原芳村、原荔湾、海珠区域的客户为主职业特征：公务员、专业人士、专业市场老板为主、一般职员、个体经营者置业次数：首置及首改客户为主,核心客户：芳村、原荔湾客户,延展客户：海珠、越秀,目前区域主要楼盘购买客户群区域、职业分布,区域发展研究,区域房地产市场研究,SWOT分析,项目发展初判,项目概况,市场定位初判,价格预测,产品方向,目标市场,项目应以切合市场、平稳递增、展现景观、适度超越、树立标杆为定价策略,项目2010年价格测算,原则1：地价成本法,楼面地价底价3100，正常溢价30%-40%，则地价4030-4340，土地成本一般占楼价1/3推算,项目2010年均价测算,12100-13000,原则2：市场比较法,逸彩庭园：13000-15000规模、配套、成熟、地铁、品牌、物管荔江美筑：12000-14000周边配套、公交、江景、产品恒荔湾畔（二手）：13000-14000周边配套、地铁、品牌、江景、产品,11500-12500,本案综合条件略逊色,原则3：市场成交价,今年1-5月，芳村均价12192，考虑区内供不应求及刚需自住主导，受调控影响下半年降幅不超10%,11000-12200,以B地块为例,原则4：客户接受价,通过对合富代理金沙洲/