3月份郑州市房地产市场情况培训报告.ppt

,2009年二月份房地产市场培训报告,市场策略中心培训:2009年3月12日,目录一、房地产市场环境分析二、土地市场分析三、09年二月份市场数据分析四、名人言论,房地产市场环境分析,壹,经济环境政策环境房地产市场动态城市规划,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,1、08年河南GDP增长12.1%房地产投资增长四成多，经济总量位居全国第5位，增长速度位居全国第16位。,固定资产投资增长有所回落,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,2月份河南CPI下降1%自2003年6月以来首次下降,居住类价格同比下降.。其中，水、电及燃料价格上涨.，建房及装修材料价格上涨.，租房价格上涨.，自有住房价格下降.。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,2月份CPI和PPI同比双双下降,据国家统计局昨天发布的统计数据：2月份，居民消费价格总水平（CPI）同比下降1.6%，工业品出厂价格（PPI）同比下降4.5%。2月份CPI和PPI的双下降，主要受国际市场初级产品价格显著下降和一些特殊性因素的影响，还不能就此判定出现了通货紧缩。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,区域经济蓝皮书:5大支撑力助中国抵经济寒冬,3月11日，中国区域经济发展报告蓝皮书发布，预测今年中国经济将在全球“经济寒冬”中稳步前行，可能会先于其他经济体进入复苏阶段。报告同时指出中国经济的全局性支撑力可抵御全球“经济寒冬”的侵袭。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,央行：宏观经济热度指数创16年最低水平,中国人民银行昨天公布的2009年第一季度企业家问卷调查显示，一季度企业景气状况仍惯性下滑，但企业的资金和生产要素供给状况有所改善，企业家对下季度经营景气预期明显回升。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,2、国家发改委表示房产业已有应对措施无需列入振兴,国新办就重点产业调整和振兴规划的情况举行的发布会上，中国经济环比已经出现了好的迹象，国家已针对房地产相继出台了很多应对金融危机的措施，因此不需要再列入振兴规划中。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,3、我省公布今年首批重点项目建设名单261个项目投资7961亿,月日，我省对外公布年第一批个重点项目建设名单，计划总投资亿元。这个项目主要涉及铁路、民航、公路、电网、煤炭、物流、社会事业、工业、高新技术等方面。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,4、1、2号线一期工程今年将全面开工郑州今年地铁投资50亿,目前，郑州地铁1号线一期工程的总体设计已完成，工程的勘察工作，除部分地点外已完成岩土地质初勘，初勘成果已通过专家评审。截至2月10日，已累计完成土建投资8750万元，完成各项投资累计1.56亿元。此外，地铁1、2号线一期工程今年将全面开工，并完成50亿元的建设投资计划，2013年年底前建成1、2号线。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,郑州市市区土地基准地价表,（单位：元/）,1、郑州市住宅一级地价涨了近七成,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,20日，郑州市政府公布了最新市区土地基准地价，调整的主要内容包括商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地等。住宅用地涨幅最大，划分为七个级别，一级用地4050元/平方米，末级用地460元/平方米。商服用地分为八个级别，一级用地5250元/平方米，末级用地600元/平方米。,2、住房部：要给地方房地产政策留有一定的空间,对于今年的房地产调控趋势，在执行中央统一政策的前提下，要给地方留一定的政策空间，因地制宜进行房地产市场调控。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,3、郑开发商不能指定物业公司必须进行公开招标,今后，郑州市小区的物业聘用必须公开招标，开发商不能随意指定自己的下属公司负责物业管理，否则将面临最高10万元罚款。2月17日，郑州市政府出台了郑州市物业管理招标投标办法（以下简称办法），明确了房地产开发商和业主大会聘用物业公司的行为和规则。达到一定建筑面积的小区聘请物业，必须经过公开招标。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,4、财政部和税务总局发文：制止地方越权减免税,春节前，财政部和税务总局下发通知：要求各级财税部门做好税收征收管理工作，不得随意改变税收优惠政策范围。各级财税部门将开始对本地区越权减免税、税收先征后返等变相减免税情况进行一次全面检查和清理，并于3月20日前上报清理检查情况。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,5、中国银行业协会规定:七折房贷不能搭售理财产品,中国银行业协会：就做好存量房贷利率调整工作向各会员单位提出自律性要求，包括：各会员单位应认真督导各分支机构明确存量房贷利率政策的实施细则，及时将房贷政策调整原则主动通知借款人；对确定给予符合条件的客户七折利率的，应要求分支机构提高办理工作效率，加快推进业务政策的落实；在办理存量房贷利率调整业务中一律不准强制搭售银行理财产品或其他金融产品，规范操作流程，做好放贷审查，切实防各类风险等内容。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,6、郑州今年150亿元投向交通是去年工作量的7倍,从郑州市区至新郑国际机场将新修两条快速通道，3月1日，市交通局发布消息，我市今年将至少有150亿元投资用于交通基础设施建设领域，新建市区至航空港快速路、紫荆山南路南延至航空港、花园口互通立交工程、郑州南出口道路等10余项重点工程项目。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,7、央行松绑民间借贷可盘活数万亿元,央行表示，我国将加快制定放贷人条例，社会关注已久的民间借贷问题有望得到重大突破，企业和个人都可能成为“只贷不存”的放贷人。目前正加快制定放贷人条例，将明确非吸收存款类放贷人主体的法律地位，通过规范民间金融，使其尽快浮出水面，积极创造条件，引导民间金融成为农村金融市场的重要竞争主体。据了解，放贷人条例的最大突破将是允许符合条件的个人和企业，以自有资金注册成立“只贷不存”的放贷机构，从而打破被银行垄断的信贷市场。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,8、新建住房不节能房产企业不得销售,25日从省建设厅获悉，今年，全省市、县新建民用建筑节能标准执行率要达到100，对不符合民用建筑节能强制性标准的，规划部门不得颁发建设工程规划许可证，建设单位不得出具竣工验收合格报告；施工图设计文件不符合民用建筑节能强制性标准的，建设主管部门不得颁发施工许可证；对达不到节能标准的建筑，质监部门不得办理竣工验收备案手续，房地产管理部门不得发放销售许可证，房地产企业不得销售。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,9、中央追加280亿廉租房覆盖面扩大,2月15日，中央财政又将一笔用于保障房建设的资金280亿元正式下发至地方政府。加上去年四季度紧急下发的用于“加快建设保障性安居工程”的100亿元，中央财政共支出380亿元用于保障性住房建设。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,据中国经营报初步计算，如果按照中央支出与地方支出13的比例计算，截至目前，全国用于保障房建设的资金投入将接近1500亿元。看来，加大保障房建设力度的方向不会改变。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,10、90/70政策松动现契机新项目可申报修改原方案,春节前夕，北京市政府出台了对当前的京城楼市提出了15条具体的指导意见。其中，第十一条规定指出：“对商品住房项目，根据城市总体规划确定的原则，统筹兼顾土地节约、集约利用和住房实际使用需求，在全市总量平衡前提下，根据市场需求确定套型面积和比例。”此条格外引人注意，因为，这条新规定对目前正在执行的“90/70”政策进行了新的解读。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,1、四成人仍按原计划购房再降10%契合心理价位,同时，旺盛的改善型需求折射出消费者对市场较为乐观的预期。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,零点针对10城市居民房地产消费倾向进行的最新调查发现，虽然市场低迷，各大城市的消费者却都有不同的理由来抵消部分观望情绪，在当前形势下，大多数消费者倾向于放弃的住宅要素是“地理位置”，住宅郊区化的趋势可能会更加明显。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,2、全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9,根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，1月份,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,3、思达两处物业复建10月31日前交房,26日，思达优典和思达数码国际公寓正式开工复建。此次复工是经金基不动产（郑州）有限公司、河南思奇科技投资有限公司董事会研究，并与战略合作方商定的。复工后，所有工程质量均会按合同规定的标准建设，同时公司将会确保在10月31日前分批交房。但是按照之前已经签订的买卖合同，从3月份开始就要陆续交房，有关负责人表示，如果出现了延迟交房的情况，所造成的违约金，公司将会对业主给予补偿。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,4、今年郑州建筑业预计产值360亿,2月17日，市建委下发的2009年建筑业工作要点中预计全市建筑业总产值完成360亿元，同比增长10%以上；房地产开发业完成开发工作量170亿元。2009年，建筑业利税总额同比增长6%以上；房地产开发业完成开发工作量170亿元；实现建设工程招标率、公开招标率达到100%；新开工工程节能标准执行率100%；全面执行新建民用建筑65%、公共建筑50%建筑节能标准。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,5、08年河南土地开发查出违规资金3933万,2月12日，从全省农业与资源环保审计工作会议上了解到，去年我省共完成涉农审计项目76个，党政纪处理直接负责人4人。其中，省审计厅组织的部分省辖市审计机关对我省11个省辖市20052007年度土地开发整理资金进行了专项审计；审计查出违法违规资金达3933.62万元审减工程造价176.11万元,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,6、1月郑州房屋销售价格同比上涨1.3%,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，降幅比12月扩大0.5个百分点；环比下降0.2%。而我省省会郑州及其它地区如洛阳、平顶山等地却逆势而上，纷纷呈现上涨趋势，三地当月房屋销售价格同比分别上涨1.3%、2.4%、3.2%。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,国家统计局数据显示：2009年12月，国内房地产开发完成投资2398亿元，仅增长了1.0%。而在去年同期，房地产开发投资增幅还高达32.9，总金额为2374亿元。,7、房地产市场的波动明显地影响到了企业的投资热情,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,1、新107国道又要东迁已选好的位置在中牟万山公路,2月23日，召开的郑州市发展和改革工作会上透露：还将新建一座卷烟厂，新建、改扩建15所中小学目前已选好的位置是中牟万山公路一带。2月23日，召开的郑州市发展和改革工作会上传出消息，郑州市今年的生产总值增长目标为12%左右，同时在今年启动总投资达4000亿元的郑州市跨越式发展新三年行动计划。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,2、19日郑州市南大门王胡砦村整体改造项目开工,2月19日，位于郑州市南大门的王胡砦村整体改造工程开工，4年内将配套建设3所中学、5所小学、1所医院，入住居民不会为上学、看病发愁。王胡砦村隶属于二七区嵩山路办事处管辖，位于大学南路以东，京广南路以西，长江路以南，环城路以北区域，共有4个自然村，9个村民组，涉及居民2127户，常住人口6582人，流动人口3.3万余人，总面积3197亩。,经济环境,政策环境,房地产市场动态,城市规划,3、郑汴产业带核心区年内计划建成10平方公里,建设文化广场乐园、启动高层楼群建设，引进总部商业和楼宇经济今年，本市将积极推进郑汴产业带核心区建设，争取完成建成区面积10平方公里。今年，市政府将加速推进郑汴产业带核心区建设，重点打造白沙组团中央商务区、高新技术产业园区、现代职教园区和综合服务中心区，争取完成建成区面积10平方公里。,贰,土地市场分析,1、郑州首块限价房用地拍出7734万元,26日，郑州市挂牌出让了13块土地。其中一块限价商品房土地吸引了很多人。最终，郑州申泰置业有限公司以7734万元的挂牌起始价，摘下了郑州首块限价商品房用地。该地块位于郑州白堤路南、灵隐路西，面积40260.4平米，约合60.39亩，每亩地约合128万元。郑州申泰置业有限公司隶属河南杜康投资集团，是河南杜康投资集团的核心企业之一，主要业务是房地产开发与经营。,2、春节后郑州共出让7宗土地,春节过后，郑州市城中村改造步伐加快，先后有任砦、南陈五寨、弓庄、七里河村等4块城中村改造地块挂牌出让。,2月6日，南陈伍寨、任砦两块城中村改造土地分别被海森置业、广厦置业成功摘牌，创下了郑州城中村改造土地实行招拍挂以来最低价。,3、土地供应量骤减多城市1月土地成交呈休眠状态,中国指数研究院数据（上表）显示，今年1月，北京共成交24宗地块，全部为工业用地；上海成交28宗地块，25宗为工业用地；广州共成交3宗地块，全部为工业用地；天津成交25宗地块，有21宗为工业用地。二三线城市中，苏州成交9宗地，有6宗是商住用地；大连成交2宗地块，全部为商住用地；成都成交6宗地块，有3宗为住宅用地；昆明成交13宗地，有12宗地为商住用地。,4、1月全国住宅用地成交锐减79%,据土地监测系统19日公布的1月份全国土地交易统计数据显示，相比于去年12个月的平均值，1月份全国居住用地成交15宗、77公顷，较去年月均成交量下跌79%。,4、1月全国住宅用地成交锐减79%,除成交量大幅下滑外，全面底价成交也成为1月份全国土地出让的又一特点。统计显示，由于岁末鲜有大型知名开发商在土地市场公开拿地，大部分城市地块均以底价成交，这使得土地成交价格整体比去年同期下降12%。,5、万科集团1月份销售22亿,2月9日，万科1月份业绩快报显示，当月万科实现销售面积28.6万平方米，销售金额21.9亿元，分别比2008年同期增长24.2%和18.6%,5、万科集团历经8个月后首次华南买地,本年度1月份，万科新增了广州大坦沙项目。该项目净占地面积约3.81万平方米，容积率3.56，按容积率建筑面积约13.57万平方米。万科拥有该项目100%的权益，需支付交易价款4.54亿元，相当于楼面地价3345.62元/平方米。这是万科自2007年7月竞得广州番禺“地王”后，再度增加广州地区的土地储备。,叁,09年二月份房地产市场数据分析,整体市场情况住宅市场办公用房市场商业用房市场区域市场分析,整体市场,住宅,办公用房,商业,区域市场,整体市场,住宅,办公用房,商业,区域市场,2月份全市商品房批准预售项目共计5个，商品房批准预售面积19.24万平方米，较上月下降了73.29%，较去年同期下降了63.4%。其中,商品住宅批准预售面积14.78万平方米，较上月下降了74.76%,较去年同期下降了62.82%。非住宅批准预售面积4.46万平方米，较上月下降了66.89%，较去年同期下降了65.21%。（商品住宅批准预售均价为5545元/平方米,环比上涨46%;同比上涨61.85%）,整体市场,住宅,办公用房,商业,区域市场,整体市场,住宅,办公用房,商业,区域市场,2月份全市商品房销售5684套（间），较上月上涨了42.17%,较去年同期上涨了174.19%；商品房销售面积56.38万平方米，较上月上涨了42.84%，较去年同期上涨了154.23%；商品房销售均价为4467元/平方米，较上月上涨了4.76%。,整体市场,住宅,办公用房,商业,区域市场,2月份全市商品房批准预售面积19.24万平方米，环比下降73.28%，同比下降63.329%。,整体市场,住宅,办公用房,商业,区域市场,2月份全市商品住宅销售5142套，较上月上涨了46.87%,较去年同期上涨了181.14%；商品住宅销售面积45.22万平方米，较上月上涨了37.5%，较去年同期上涨了136.5%。,整体市场,住宅,办公用房,商业,区域市场,2月份全市办公用房销售面积5.75万平方米，环比上涨161.4%，同比上涨656.58%。,整体市场,住宅,办公用房,商业,区域市场,2月份全市商业用房销售面积4.85万平方米，环比上涨11.75%，同比上涨133.17%。,其中位于郑东新区的澳柯玛物流园区成交面积较多，而金水东路的一些商业项目，由于地理位置优越，月份成交的价格也比较高。,整体市场,住宅,办公用房,商业,区域市场,整体市场,住宅,办公用房,商业,区域市场,整体市场,住宅,办公用房,商业,区域市场,2月份郑房指数分析深度解读量价齐升,商品住宅每平方米均价达到元，比月份上涨元，创下了年以来郑州市商品住宅均价的新高,2月份郑房指数分析深度解读量价齐升,从月份郑州楼市销售情况的分析中可以发现，房价上涨的主要原因是中等价位商品住宅销量占比增加，每平方米元的商品住宅成交量占比达到。,2月份郑房指数分析深度解读量价齐升,自住型客户是目前市场绝对的消费主力。,2月份郑房指数分析深度解读量价齐升,从户型面积上看，月份市场成交仍主要分布在平方米区间，这个区间的住宅成交占全部住宅成交的，而月份和年月份该比例分别是和，呈现出逐月增加的态势。,2月份郑房指数分析深度解读量价齐升,从市场热销的项目来看，月份销量较大的中原新城、裕鸿国际、六合之家、富田太阳城、升龙国际中心、曼哈顿广场、首座国际、绿都城托斯卡纳、橡树玫瑰城等楼盘,2月份郑房指数分析深度解读量价齐升,月份依然保持了较大的销售量足见这些楼盘在市场上的受欢迎程度是比较高的月份郑州楼市销售量前十名的楼盘成交均价在每平方米5元左右这个价格更加能贴近郑州商品住宅市场目前的均价。,2月份郑房指数分析深度解读量价齐升,月份郑州楼市销售大幅增加的原因,春节过后积累的市场需求释放,政府实施的下调贷款利率减免税费延长贷款年限降低首付等积极的财政政策对房地产市场提升销量起到了强有力的助推作用,2月份郑房指数分析深度解读量价齐升,月份郑州楼市销售大幅增加的原因：,此外，开发商利用开盘和各种节假日适时推出的花样众多的促销活动诸如特价房送装修送汽车打折优惠等吸引了部分观望的购房者跟进。,2月份70大中城市房价分析,国家发改委和国家统计局10日公布的最新调查显示2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%降幅比1月扩大0.3个百分点环比下降0.2%连续7个月环比下跌,2月份70大中城市房价分析,2月份，新建住房销售价格同比下降1.8%，降幅比1月扩大0.4个百分点；,2月份70大中城市房价分析,调查显示，2月份新建住房销售价格同比上涨的有39个，包括银川8.7%、北海6.9%等；同比价格下降的城市有30个，包括深圳-16.3%、广州-8.9%、石家庄-6.5%等；环比价格上涨的有17个，包括沈阳1.3%、锦州1.0%等；环比价格下降的有36个，其余城市则持平。,2月份70大中城市房价分析,分类型看，经济适用住房销售价格同比上涨0.3%，环比下降0.1%。普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别下降1.8%和2.8%，环比均下降0.2%。,2月份70大中城市房价分析,新建非住宅销售价格与上年同月持平，涨幅比1月低0.2个百分点；环比与1月持平。分类型看，办公楼销售价格同比上涨1.2%，环比上涨0.1%；商业营业用房销售价格同比下降0.1%，环比与1月持平。,肆,名人言论,名人言论,央行高官两天来释放信号：还会降息但幅度不大,名