解析无效合同的责任承担及损失确定

无效合同的责任负担与损失确定基本案例 2005年1月20日，原告张某(乙)与被告万里公司(甲)签订了房屋租赁合同书协议，双方同意甲方将位于文山道98层的第一、二、五层和谐室、院内配电室、除暖房外的五间住宅租赁给乙方使用，租赁期为5年，2005年4月28日至2010年4月年租金为5万元，乙方同意按年支付，每年4月28日前首先支付50%，其馀年末承诺结算的合同期满，甲方向乙方提供的水、电、暖气、桌子、椅子、长椅、空调如无损伤，按成本赔偿(具体数量另表) 期间，水、电费由乙方承担的乙方在租赁期间，因不当使用或自行改建房屋而损坏的，有责任修复或赔偿损失的乙方必须在规定的时间内全额支付租金，如果没有正当理由而不支付规定的三个月以上租金的，甲方有权收回租赁的房屋。 合同签订后，被告万里公司将案件现场钥匙交给原告。 后来，原告张某以“金桥饭店”的名义经营餐饮业，必要时装修房屋，购买相关设备，招聘员工，进行一段时间的广告宣传。 但是，“金桥饭店”没有工商登记。2005年3月20日，海丰被告书面通知原告：您协议租赁物的所有权不是万里公司，我们公司也从未委托万里公司对外签订住房租赁合同，因此您与万里公司签订的住房租赁合同无效，您收到信后，必须在10天内与万里公司解除合同附有房屋权利人的证明书。 原告审判中承认了2005年3月25日收到了海丰公司的来信特快。 2005年4月7日，被告万里公司以电报通知原告解除合同：在您于2005年1月20日签订住房租赁合同后，威海公司立即通知我们公司要求解除合同。 因为这个住房所有权不属于我们公司，我们公司经过验证后知道这个住房所有权不属于我们公司，所以希望你及时和我们公司协商解除合同，不要给你造成不当的损失。 现在原告要求二被告连带赔偿包括装修、购买事务和酒店用品、员工工资、广告宣传等损失在内的合计. 08元。裁判要点。法院根据有关法律的规定，无处分权的人处分他人财产，权利人追认或者无处分权的人签订合同后取得处分权的，依照审理该合同有效的法律设立的合同，其本身必须办理立即生效的法律、行政法规的规定，认可、登记等手续的据此，被告万里公司与原告张某在没有所有权的家里签订租赁合同，合同是待决合同，直到权利人追认或原告张某取得处分权为止。 另一方面，作为权利者的海丰被告知道后，由于书面拒绝追认，被告万里公司和原告张某于2005年1月20日签订的租赁合同成立，但是无效。 双方约定的租赁期为2005年4月28日至2010年4月28日，该合同成立于2005年1月20日。原告张某租赁住宅的目的是经营酒店，合同签订后为履行合同准备房屋装修、广告宣传、设备采购、招聘员工等是正当的。 据被告万里公司透露，原告张某的租赁期从2005年4月28日开始，被告万里公司在2005年4月28日租赁期开始后的法律责任和原告张某的改装没有得到被告万里公司的同意是不合理的，不予支持。 被告万里公司知道自己没有所有权与原告张某签订租赁合同，违反诚信原则使合同无效，因此应赔偿原告张某为履行合同所支出的合理费用。 原告张某对家的装修作为家庭附件与家庭成为一体，折扣影响使用价值，被告万里公司可以根据装修的现值向原告补偿。 同时，原告张某为酒店开业招聘、包办、发工资，符合行业习惯，此费用也合理。 原告主张的广告宣传费为45200元，可以证明文登市电视台提供的广告宣传业务合同证书。 而且，这一广告宣传行为在原告张某于2005年3月25日要求被告海丰公司主张租赁物所有权，并要求原告张某和被告万里公司解除合同通知之前实际实行。 这笔损失金额已经确定，广告宣传费原告张某是否支付，另有法律关系，与被告万里公司无关。综上所述，原告可以支持要求被告赔偿各损失可确定额的合理部分，不支持不合理部分，原告可以另行主张没有确定损失额的部分。 根据判决，一、被告山东文登万里丝绸有限责任公司在判决生效后十天内赔偿原告各项经济损失总额98元，即90%的92377.78元。 二、驳回原告对威海海丰丝绸被告的诉讼请求。 案件受理费5800元，其他诉讼费400元，共6200元，原告3585元，被告万里公司承担2615元。一审判决后，被告万里公司不服上诉，威海市中级人民法院依法驳回上诉，维持原审。评估：本案主要涉及住房租赁合同的效力、合同失效后的责任负担、如何确定原告损失以及被告海丰公司负责等法律问题。(一)关于本案租赁合同的效力问题。根据合同法第五十一条，有关“无处分权的人处置他人财产，权利人追认或者无处分权的人签订合同后取得处分权的，该合同有效”的法律中，无处分权的人处置他人财产，无权利人追认的，合同无效，因此权利人无处分权的人的处分行为在本案中，由于被告万里公司未经权利人同意将无所有权的房屋租赁给原告，被告海丰公司作为权利人知道后，拒绝书面追认，万里公司与原告签订的合同不能生效，该合同无效。(二)关于原告在租赁时间之前是否有权准备房屋装修、广告宣传、设备购买、员工招聘等问题。当事人对合同效力没有特别约定的，依照合同法第四十四条的规定依法成立的合同，自行生效。 如此一来，本案的住宅所有权人追认原告与被告万里公司签订的租赁合同之前，合同成立并生效的不是2005年4月28日，而是2005年1月20日。 因此，被告万里公司辩解说：“到合同生效前的2005年4月28日，原告对租赁物没有使用权，也就是说没有根据租赁物进行变更的权限，改装门户等，原告对租赁物支付的费用不负责。” 另外，由于被告万里公司的事务所位于涉案家上层的同一栋大楼的三、四层，原告对涉案家进行了一定期间的装修工程。 被告万里公司并不是不知道原告的装修行为，也没有表明异议和制止，应该视为原告对装修行为的认可，因此被告辩解说“钥匙至今还没有交给原告”“我们不知道他们是否装修好，我们也不同意”，不能相信。按照合同法第六十一条、第六十二条的规定，当事人约定合同履行方式等内容不明确的，应当以有利于实现合同目的的方式履行。 因此，被告万里公司在与原告签订合同时，知道了原告为了经营酒店而租了房子。 合同中约定“合同期满，甲方提供给乙方的水、电、暖气、桌子、椅子、椅子、空调必须顺利地交给甲方”，但原告无法继续购买有关经营饮食的必要的相关设施。 因此，原告相信在合同阶段和合同签订时，根据信赖关系租赁合同能够成立并生效，着手准备履行合同的广告宣传、设备购买、招聘员工等，这符合合合同的目的。(三)租赁合同无效后责任负担和损失确定问题。被告万里公司在签订合同时知道自己不是所有权人，知道自己没有所有权后与原告签订租赁合同，违反诚实信用原则的义务使合同无效，因此被告万里公司应当承担合同过失责任，原告应当赔偿以此为依据的信赖利益损失，为履行合同而支付合理原告在签订合同时没有履行必要的慎重审查的注意义务，因此必须承担一定的合同过失责任。 原告自2005年3月25日收到海丰被告通知后，应尽快就发生的纠纷与二被告协商，立即确定责任和损失大小，积极采取相应的补救措施和减少损失措施，以免扩大损失。 特别是原告在2005年4月7日接到万里被告明确解除合同的通知后，得知万里被告无权出租房屋时，继续投入资金，扩大了损失。 在本案中，考虑到原告为开设酒店而进行的一系列资金投入的比较大的准备活动，原告在3月25日收到被告海丰公司的通知后，应该给予一定合理期限的协调补救时间，因此原告的合理损失时间最好决定为2005年1月20日到4月7日(共计78日)。 自2005年4月8日以来，原告为了防止损失扩大而持续支出费用引起的经济损失必须由原告自己承担。要求原告赔偿损失的诉讼请求必须分别对应1、房屋附加装修物的损失。 考虑到原告改装了涉案房屋，作为房屋的附件与房屋形成一体，拆除会影响使用价值，合同失效后，被告万里公司作为该房屋和装修的受益人，必须根据装修的现值补偿原告。 原告认定涉案房屋装修及门首制作费用为40282.08元，应予以支持。2 .广告发行费。 原告主张的广告宣传费没有被支付，但属于可以确定具体金额的损失范围。 从原告和文登电视台签订的广告发布业务合同来看，广告费的具体金额已经确定，从文登电视台发行的广告宣传证书来看，该广告行为在原告收到3月25日的通知之前实际完成，原告要求赔偿广告费45200元，不要支持3、征集工作人员支出的膳食住所、工资等费用。原告在酒店开业准备期间，招聘和包容员工，发工资符合行业市场的交易习惯，因此原告必须认定招聘员工所支付的餐饮、工资等合理费用。 原告提交“金桥大酒店工资表”后，原告雇佣的员工最长工作天数为42天，在原告合理损失时间内，因此原告支付的大部分工资，在被告没有充分证据的情况下，法院应予以认定。 但工资表中原告张某本人的工资为4500元，原告张某系经营酒店老板的收入损失可参照山东省统计局2004年度住宿和餐饮业员工年平均工资11021元的标准计算，合理收入损失为2355元(11021元/365日*78日)。 原告为主张的员工购买迷彩服、垫子、电热毯共1006元，这些物品仍有使用价值，由于被员工带走，无法申请支持这一部分。 原告为员工支付的伙食、工资等合理费用17159.9元。4、可拆卸、可移动办公及酒店用品费用。 原告对于原告购买的办公用品和酒店用品等(包括沙发、桌椅、烹饪器具等)，提供的发票在购买这些用品时只能证明费用，但无法证明这些物品造成的具体损失额。 在审判中，原告声称被告万里公司以价值收取这些货物，被告反对，原告的主张没有事实和法律依据，法院不予支持。 由于这些用品仍有使用价值，可以与租赁住宅分离，原告可以证明这些用品的折旧损失，或者自行处理后发生价值损失的，原告可以对其部分损失在具体确定损失额后另行主张权利。5、上述费用以外的费用。 原告向法庭提交的大量发票除了证明上述1、2、3、4项费用的发票外，还有山东移动通信有限责任公司的专用发票2张，客户名为张某，中国联通有限公司威海分公司的专用发票3张，客户名为邢运东， 若原告未就这5项通讯费用证明该消费是开设酒店的费用，则不予认定，另外，对于没有其他正规发票和收据的剩馀发票，由于没有有效证据，因此不予认定。 因此，关于这部分的费用，法院不予支持。(四)关于被告海丰公司是否应承担连带责任的问题。 从本案来看，关于原告与被告万里公司签订的租赁合同，被告海丰公司已经向原告