上海超高层标杆建筑裙楼商业考察2010.ppt

上海超高层标杆建筑裙楼商业考察案例,森拓普物业顾问（深圳）有限公司2010-02,考察背景与目的：城市超高层建筑此起彼伏，标杆建筑必然要求裙楼打造高端商业,珠江新城地理位置：位于广州东部新中轴线上，北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线；珠江新城用地面积：约6.6平方公里，规划建筑面积约1300万平方米；其中公建配套用地99个地块，约556万平方米；可供出让的建设用地共180个地块，建筑面积约780万平方米（住宅约占30%，商务、办公、公寓约占70%）珠江新城区域定位：21世纪广州市中央金融商务区，是集中体现广州国际都市形象的窗口。未来大型商业项目：太阳城商业中心占地面积近11万平米,总面积7.6万平方米,已经引进了沃尔玛超市作为主力店。高德商业中心总建筑面积92万平米，其中SeasonsMall建筑面积超过17万m，预计2010年开业。猎德地块56.8万平米体量将建成集写字楼、商场、酒店为一体的复合地产；珠江新城核心区中央商业广场15万平米，2010年投入使用；合和实业签约珠江新城综合商业项目（总24万体量），6.5万平方米集饮食、娱乐、购物于一体的高档次大型购物中心,预计2014年落成。,广州珠江新城建设如火如荼，金融商务功能强化，标杆建筑（电视塔、及东塔/西塔）代表城市形象,考察背景与目的:,西塔项目（广州国际金融中心）项目概况：西塔楼高432米103层，位列世界第六、中国大陆第二占地面积：3.1万平米建筑面积：共44.8万平米，项目包括有3.5万平米商业、7万多平米酒店、5万多平米公寓和18万平米的写字楼等，四季酒店：进驻塔从第69100层整整32层，占西塔体量的1/3。工程进度：2009年1月30日封顶，预计2010年10月15日开业进驻商家：广州友谊高端百货将租赁西塔首至五层、负一层和负一夹层，总建筑面积增至4.47万平米，租金约7655万元人民币，租赁期7年。,东塔项目开发商：20080912，周大福（新世界地产）以底价2860元/平米夺标。项目概况：楼高530米116层，其中地下3层规划用途：为商务办公建筑体量：用地面积26494.184平米，规划建筑面积为地面以上35万平米、地下商业建筑1.8万平米。开发周期：2009年9月底动工，预计2016年投入使用。,广州西塔/东塔：西塔定位为高档百货，东塔规划中，裙楼商业1.8-3.5万,考察背景与目的:,项目名称：天津中银117大厦地理位置：天津占地面积：园区占地83万平方米建筑面积：园区规划建筑面积200万平米建筑层数：地下3层地上117层600米高度工程进度：2008年10月开工，预计5年完工功能定位：高档商场、写字楼、商务公寓和六星级酒店1-93层为5A级商务写字楼，94-117层为六星级酒店,项目名称：周大福滨海中心地理位置：开发区第一大街与新城西路交汇处，紧邻市民广场项目概况：其建筑高度为530米，建筑楼层为100层，共35万平米建面裙楼商业：建设成为四层3万平方米楼高的高级商业中心整体定位：甲级写字楼为主，集五星级酒店及豪华公寓设施于一身的地标性建筑工程进度：该项目已于09年年末正式启动。,中银117大厦,周大福滨海中心,小白楼双塔-土地在前期整理中，高度430米南站水晶双塔-420米，拆迁中富力摩根-410米，已经开工白楼联合广场-300至360米，挂牌招标中津塔-天津环球金融中心-336.9米，超高建筑塔吊立起，地上施工正式开始大胡同商贸中心-主塔368米，拆迁中世代新城丽思卡尔顿超7星酒店-385米，拆迁中,天津未来超高层建筑最多的城市之一,其配套除大型购物中心外,还有大量2-4万平米的特色商业,项目名称：深圳平安国际金融中心开发单位：中国平安保险（集团）股份有限公司项目概况：平安总部大楼高度将达到588米，共115层，深圳已知最高楼宇地理位置：位于深圳福田中心区1号地块，处益田路与福华路交汇处西南角项目面积：占地18931.74平米，建面37.86万米，工程进度：2009年8月底动工，计划于2014年竣工。功能面积：其中，规划商业建筑面积4.75.9万平米，1至8层；而办公、酒店建筑面积为25.59万平米31.96万平米，9至115层。,考察背景与目的:,深圳平安国际金融中心,项目名称：大中华国际金融中心IFC项目概况：分ABCD四栋，占地18600.50平米，建面19.78万平米地理位置：深南大道与彩田路交汇处东南角工程进度：销售中功能面积：写字楼、希尔顿酒店、商务公寓、酒店公寓；其中裙楼四层2.59万平米高端品牌商业中心东海商务中心：功能组成：双塔公寓70层300米高，2栋写字楼、1栋5星酒店商业概况：地面3.5万平米，地下3万平米，共6.5万平米,深圳未来标杆建筑裙楼规划既有购物中心，也有高端特色商业,考察背景与目的:,未来几年，国内一线城市及经济发达城市的超高层建筑快速兴建，代表了城市的形象和国际化程度，而相应的配套商业定位必然国际化、高端化、特色化，因此选择了上海作为考察对象；选取案例时，主要研究超高层建筑其商业定位和进驻商家，并将商业规模限制在4万平米以下的非大型购物中心项目，因此最终选择了上海环球金融中心和金茂大厦作为研究对象。,上海陆家嘴金融贸易区:,典型商业：正大广场典型商务：上海环球金融中心、金茂大厦。,陆家嘴金融贸易区，是中外金融机构以及证券、期货等全国性金融市场聚集地，是上海国际金融中心的核心功能区，是国家实施浦东开发开放战略中布局的四个国家级重点开发区之一，规划面积28k建筑面积为530万平米，并有望成为上海未来10-20年经济发展最重要的增长极。上海浦东新区陆家嘴金融城2009年末已经拥有330万平米商务楼宇，是上海国际金融中心的核心功能区，1.7平方公里土地上集聚了500多家中外金融机构，预计2010年年底必备业态齐全的商务楼宇能够占金融城总量的90。,上海环球金融中心:,上海环球金融中心业态:3F：商务服务为主，及餐饮2F：餐饮、银行等服务1F：商务大堂，及星巴克B1F:餐饮为主B2F消费人群：外籍人士比重大总体来讲，餐饮大约占到75%,上海环球金融中心典型商家介绍：,俏江南全家便利店鹿港小镇,集团简介：俏江南集团创始于2000年，包括俏江南品牌餐厅、LANClub和SUBU概念餐厅三大高端品牌，川菜为主，辅以粤菜、法国菜、意大利菜等，全国50多家店，是中国最具发展潜力、值得信赖的国际餐饮服务管理集团。拓展计划：计划2年内在北京/上海以外的经济发达城市/拓展品牌餐厅，新增直营店20家，2010上半年将以长三角、珠三角为重点扩张区域；同时在北京/上海将推出集团新的品牌以中央厨房为核心的商务休闲餐厅开设50家左右；在北京/上海以外城市增开至少8家加盟店。,全家简介：上海全家便利是中国大陆便利店行业首家台资控股企业。顶新集团持有的“全家”股份超过50%，成为大陆便利店行业首家台资控股企业。FamilyMart1981年创立于日本，目前连锁范围包括日本地区、中国台湾、上海、韩国、泰国以及美国，2010年1月31日全球15709家分店。拓展计划：2004年进入上海，2010年开设1000家店铺，以成为中国最大连锁便利店为目标。,鹿港集团：鹿港小镇2000年第一家店在上海古北新区成立，目前鹿港小镇专营店在北京、上海、广州、南京、青岛、厦门已发展到全国20家，正努力成为复合型餐厅的领导品牌。主营台湾料理和小吃、甜品，并柔和川、湘、浙和西餐。,B1F,1F,商业楼层结构,上海环球金融中心商业图片：,商业主入口与电视墙（进入大厦安检严格）,2-3F，及日本生活极品展,上海金茂大厦:,金茂大厦裙楼商业:,定位：浦东最高端的生活服务中心业态：包括私人护理、零售、服务和中西餐饮等品牌商家主力店：天萃庭、威尔士健身,业态占比：经估算经营面积餐饮与私人护理各占40%左右，商务服务与零售共占20%。,金茂大厦商业主力店介绍:,天萃庭：金萌苏浙汇在金茂大厦裙房6层所开的高端品牌餐厅，经营本帮菜和粤菜的大型特色餐厅，以制作“创新上海菜”而闻名的中餐厅。装修风格：2200平米大堂空间，以中国古典皇家色彩及建筑元素为基础消费水平：人均消费200-500元,威尔士健身,6F:天萃庭,5F:拉图餐厅,威尔士健身：创立于1996年，目前已经发展成为国内、亚洲、甚至全球业内广受关注、且极具影响力的行业领导品牌之一！金茂旗舰店面积3000平米。计划由23家店到2010年底发展至40家直营门店。,拉图餐厅：主营法、日美食；餐饮人均消费400元/位；点心人均消费98168元/位。,中庭咖啡区,空中连廊,跨层电梯,盘旋花式楼梯,案例比较分析:,案例分析小结：通过上海及深圳三个标杆建筑且商业面积在4万平米以下裙楼商业的比较分析，他们代表了三种不同的发展思路：餐饮主题、生活服务主题、高档零售主题；商业经营主题定位两大主要依据：项目所处商圈竞争环境，及项目自身的物业条件和项目其他功能板块对商业的影响程度；由于标杆项目代表了城市形象，必然要求其配套商业业态品质化，经营档次较高。,比较分析表：,19,MemberofCentalineGroup中原集团成员,深圳公司深圳市罗湖区深南东路5002号信兴广场地王商业中心48楼09室电话（0755）82478556传真（0755）8247