西安市商业市场专题研究

西安市商业地产市场分析报告,2015年01月,西安市商业发展及商圈分析西安市各区域商业发展状况西安市商业地产总结,PART1：西安市商业发展及商圈分析,2001-2003,2004-2007,2008-2011,第一阶段,第二阶段,第三阶段,以纯销售为主，能卖掉就万事大吉，主导营销的是广告宣传以及现场销售人员的技巧。其销售模式主要有两种：一是只管卖不管租，二是包租十年销售。,以长期投资的思路进行操作投资者与经营者尝试分离，开发商开始重视招商工作，但普遍缺少成熟的招商运营团队。在定位、招商、销售、经营管理四个方面追求概念化、表面化，资金链条没有解决，基本依靠自有资金和私募。,商业地产开发开始导入“定位招商销售经营管理”全方位市场经营理念。目前越来越多的商业地产开发商、策划代理商，已经开始充分重视和涉足经营管理领域。不断创新商业地产开发模式。,西安商业地产发展的三个阶段,目前西安商业地产已经发展至第三阶段，范围不断扩张，新兴商业模式不断成熟。,西安商业市场供应出现高峰，购物中心形态的新兴商业形态出现；市场供应集中在西安市中心及二环范围，商业市场面临强大的竞争。随着市场的竞争，商圈的范围也再逐渐扩张，随着三环外的规划实施方案落定及城市化发展的需求，新型的商圈将逐渐形成。,西安商业地产区域发展的不均衡，以钟楼、长乐、小寨三大商圈最为成熟，钟楼商圈为地区级别商圈。未来西安城南和城北的常住人口增加，经开和高新商圈的地位将不断提升。根据西安市区县商圈发展规划，到2020年西安将改造或新建85个商业区域，最终形成“时尚购物在中心，休闲消费在二环，增强辐射在三环”的商业服务布局。,西安市商圈分布,六大成熟商圈数据统计表,六大商圈数据统计,西安市六大商圈存量约520万，占全市总存量的55%左右，营业额约占西安市消费品零售总额的61%。,待成熟商圈和专业市场的规模，营业额，客流量都与六大成熟商圈相差较大，本次研究以六大成熟商圈为研究对象。,待成熟商圈和专业市场的规模，营业额和客流量都与六大成熟商圈相差较大，本次研究主要以六大商圈为研究对象,商品档次定位,高,低,西安六大成熟商圈的档次定位及消费者跨度示意图,长乐商圈,钟楼商圈,高新商圈,曲江商圈,西安最大商圈，商品档次齐全，覆盖各年龄，阶段消费者,经开商圈,小寨商圈,商圈商业面积钟楼商圈占全西安商业面积的21.7%，占六大商圈总商业面积的48.12%，在商业面积上占有优势，只有钟楼商圈和长乐商圈的商业面积大于平均值86.5万。,商圈客流量钟楼客流量105万/天，仍然是西安客流量最大的商圈，其次是小寨（50万）。经开商圈商业面积及客流量都是最小的。,西安六大成熟商圈的大型商业的面积和人流统计图,营业额分析长乐商圈以批发为主，营业额以600亿/年，远高于其它商圈。其次是钟楼商圈，大约是300亿/年。,单位面积营业额分析仍然长乐商圈最大，为35000元/1年。其次是高新商圈约为12000元/年,2010年西安六大商圈营业额及单位面积营业额统计图,商圈租金,西安六大成熟商圈的沿街代表性店铺租金,501,商圈商业用房价格分析西安六大成熟商圈中，钟楼商业用房的价格是4.49万/，其次是小寨商圈为3.27万/。目前西安商业用房成交均在14500元/，主要集中在待成熟商圈城郊区，六大成熟商圈的商业用房供给较少，均价都超过西安全市均价。,商圈商业用房租金分析根据每月租金*12，得出年租金，通过商用房的成交价格以年租金，可以算出投资商业用房的收益率。,13.39%,9.52%,商业用房小结,1、业态规模：钟楼业态是最齐全，250万商业存量，是城市级的商圈；2、营业额：以批发为主的长乐商圈最大，600亿/年，其次钟楼，280亿；3、租金情况：钟楼小寨高新长乐曲江经开，钟楼为501元/；4、型集中商业：多以扣点经营，扣点15%-28%，空置率在1.65%，品牌跟换率2.4%5、投资收益率：长乐商圈投资收益率最大，为14.86%，最小的是经开商圈为7.5%。6、钟楼商圈：西安最重要商业圈，人流，商业面积，业态等都处于领先水平。,商业地产小结,定位失误很多开发商基本不做任何专业的市场调查就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目，动不动就是几十万平米的超大项目商业地产的开发，如果不根据市场的需求和地段的特性、竞争态势等因素，进行准确而理性的定位，势必使后期难以正常的经营。,非专业操作商业地产需求投资者、经营者、物业经营者三者相结合，商业地产开发商，大部分由住宅开发商转变而来，对商业规律不了解，普遍存在漠视专业人才，进行非专业化运作开发经营商场所设计的业态组合不合理或不切实际，采用非专业操作給商业地产带来了巨大的投资风险。,1,2,产权分割出售商业地产成功的必要条件是统一招商和经营，前几年流行的产权式商铺模式在实践中几乎是全军覆没，鲜有成功案例。因为在产权分割出售后，很难再统一所有投资人的意愿去统一管理即使可以用售后返租的方式来统一招商和经营，但必然会涉及一般不低于8的投资回报率问题。,3,当前商业地产开发存在的问题,人才短板由于人才的短板，目前大多数商业地产开发商都注重用百货业的管理人员担任重用职位，其实这是个误区，容易导致商业地产项目失败。,盲目拷贝模式我国商业地产开发过程盲目照搬照抄国际概念，殊不知区域的不同、地段的不同、消费者习惯和偏好的不同、人口密度的不同、经济收入的不同、经济增长数据的不同，都会对项目的造成影响。我国开发商虽不断国外考察，但贪大求洋，按图索骥，结果往往是“形似神不似”。,4,5,资金链断裂地产开发过度依赖银行贷款，自有资本的比例偏低，而商业地产回款速度更慢，投资回报期较长，很容易发生资金链断裂。,6,区域市场竞争过度当前区域市场竞争过度，已经导致超市等商业倒闭事件频繁出现；因不适应市场竞争而导致超市倒闭的案例，在全国各地并不显见；布点过于密集的另一个不良后果就是造成同业之间的恶性竞争。,7,倒置的开发顺序我国住宅开发商背景的企业在商业地产开发中表现为：开发程序上沿用“拿地规划、设计施工贷款销售营业”的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。,8,开业经营,项目施工,项目招商,项目设计,项目规划,土地获取,融资,项目选择,国际成熟商业地产开发的基本流程,获取土地,项目设计,项目施工,项目贷款,项目销售/招商,开业经营,目前中国商业地产开发的基本流程,中国城市商业地产开发将由过去的单一模式向多种功能为一体的现代综合开发模式转变,展望一,商业地产大发展时代未来趋势展望,开发主体：集团化开发,连锁经营将成主流,展望二,并购整合推动行业内上市公司外延扩张，优质物业成为并购主要对象,展望三,一线城市的商业地产部正由开发时代转向运营时代,展望四,二三线城市商业地产将迎来井喷期。具有显著的人口导入型特点的城市区域是商业地产发展值得期待的区域，潜在着较大商机,展望五,由资产销售型逐步转移到资产经营型，获取稳定的现金流,展望六,体验式消费的商业模式将受到更多关注,展望七,商业地产大发展时代未来趋势展望,PART2：西安市各区域商住综合体分析（商业体量大于6万平米）,西安市商住综合体数据（商业体量大于6万平米）分布图,西安环球贸易中心,盛龙广场,大明宫万达广场,大明宫中央广场,大华1935,香缤国际城,名京九合院,华远君城,面孔公社,国会山,深国投中心,金旅城,中宝北岸美域,万象嘉城,高新水晶卡巴拉,城北,紫金阳光,经开,保利拉菲公馆,九如御,旭景崇盛园,天朗御湖,雅荷四季城,首创国际城,汇通太古城,万科金域华府,海璟台北湾,凤城庭院,长和上尚郡,世融嘉轩,麟凤尊汇,瑞丰新新城,华岭中央公园,中渝国际城,景泰富城北项目,浐灞,浐灞新天地,浐灞半岛,御锦城,龙湖香醍国际社区,城东,华东万和城,朝阳国际广场,半坡国际广场,易合坊,科达东御兰汀,华远海蓝城,高科绿水东城,国王镇,上东大道,兰蒂斯城,学府首座,华鑫学府城,长乐新城,佳诚长安集,城南,珠江时代广场,中贸广场,西安国际中心,太乙城,万象春天,紫郡长安,中环国际城,MOMOPARK,城南,天朗长安,万科城,宏府龙翔长安,金地西沣公元,时丰中央公园,城西,御溪望城,华润二十四城,龙湖MOCO,恒天国际城,开远半岛广场,太奥广场,宏府鹍翔九天,汉城壹号,启航时代广场,大明宫沣东国际,高新,东方米兰国际城,金辉悦府,华州城,绿地中央广场,锦业时代,国宾中央区,南飞鸿天锦,铭城,金泰假日花城,逸翠园,都市春天,曲江,大华曲江公园世家,曲江华著中城,金辉世界城,海伦国际,绿地曲江名城,曲江芙蓉新天地,中海城,浐灞商业项目5个，总商业体量83万平米,城西商业项目10个，总体量226万平米,城南商业项目19个，共计454.6万平米,曲江商业项目7个，总体量210万平米,城北商业项目17个，共计249.3万平米,经开商业项目17个，总体量305.5万平米,高新商业项目12个，共计164.5万平米,城东商业项目16个，共计199.8万平米,西安市商住综合体项目总结,一.西安市目前供应超过6万平米的商住综合体共计103个，总体供应量达1882万平米，其中扣除自持以及已经去化的，目前可售的商业面积达1650万平米，按照西安市商业年均去化150万平米的速度推算，当前的商业至少要去化10年。二.西安市各版块的商业供应大都维持在200万平米，城南供应量最大，达到454.6万平米，浐灞最少，仅有83万商业供应。尤其值得注意的是，在城南长安板块，目前金地西沣公园，悦美国际，天朗长安，万科城和宏府龙翔长安规划的商业体量都突破了40万，未来的竞争压力较大。三.西安市商业在未来几年存在着较大的泡沫，同质化严重，当前不建议开发商还大规模的兴建底商，特色化的商业和综合体将成为开发的趋势。,PART3：西安市商住综合体体量分析（商业体量大于6万平米）,25个商业体量在6-10万平米,25个商业体量在6-10万平米,38个商业体量在10-15万平米,38个商业体量