海昌极地海洋世界营销计划部署

海昌极地海洋世界2010年营销计划部署湖北合富辉煌房地产顾问有限公司09-12-04主要内容一、 2010年项目营销节点部署二、 项目2010年入市价格预期三、 2010年资金回笼预测四、 项目一期F地块工程分期要求五、 2010年推广费用预算一、 2010年营销节点部署1. 最新工程节点回顾取得预售条件海洋馆开业现场售楼部开放海洋馆桩基施工完成10.0510.0811.0210.022. 2010年营销节点部署加推G1/G5高层项目开盘示范样板区开放现场售楼部开放外展点开放10.1010.0910.0710.0510.03说明：项目在2010年9月开盘所推产品需融合了花园洋房和高层产品，在保证项目良好的价格走势的同时，丰富项目的产品线；3. 2010年营销推盘计划序号所推时序所推楼栋所推套数所推面积面积比例12010-9-5H7/H8/H9/H13/H14/H15/H10/H11/H12/H16/H1719222047.5682%G2/G626424648.3622009-10-16G1/G58610145.7618%合计/54256841.68100%二、 项目2010年入市价格预期1. 定价原则根据市场情况及推货策略的探讨，制定原则如下：l 多层可售面积有限，同时作为项目稀缺产品，考虑后期价格走势空间；l 高层产品作为一期F地块重点，采用稳健的价格策略；由于市场比较定价法是依靠市场特点为基础的一种定价法，所得出的价格比较接近市场的发展状态，容易被消费者所接受，对此，在成本利润方面尚未知的情况下，我们对本项目产品选用了相应的市场比较定价法。2. 多层价格测算l 竞争项目遴选项目巢上城美联奥林匹克升华现代城泰跃金河地址盘龙城 露甲山路常青花园公交总站后环湖路以西环湖路5号类型多层花园洋房多层多层销售率二期多层60%尚未开盘二期多层已售50%二期多层销售40%成交均价（元/）3800500041004200l 竞争项目与本项目类比评分案例巢上城美联奥林匹克升华现代城泰跃金河极地海洋世界交易情况修正100/100100/100100/100100/100100交易日期修正90/10090/10090/10090/100100区域因素修正商业繁华度7108810土地利用度9109910交通条件8109910公共服务配套899910环境卫生999910发展规划8109910基础设施898810娱乐文化898810潜在灾害影响899910街道条件899910合计81948787100比例100/87100/94100/87100/87100/100个别因素修正新旧程度1010101010建筑结构91091010小区环境规模9109910设备设施9109910平面布置9109910楼层9109910朝向通风1010101010形象91091010合计7480747680比例80/7480/8080/7480/7680/80l 竞争项目权重及本项目价格预估项目交易均价交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正修正单价权重权重价格巢上城3800100/10090/10095/8780/7439524%158.08美联奥林匹克5000100/10090/10095/8780/805220 90%4698升华现代城4100100/10090/10095/8780/7443443%130.32泰跃金河4200100/10090/10095/8780/7643263%129.78武汉极地海洋世界5116.18本项目多层花园洋房2010年9月份入市价格在5100元/，多层产品销售均价按照5200元/计算。具体执行价格需根据市场变化调整，我司在开盘前一个月提交；3. 高层价格测算l 竞争项目遴选项目同安家园美联奥林匹克领袖城翠堤春晓地址后湖新区幸福大道北侧常青花园公交总站后盘龙城开发区管委会对面金银湖金墩出口类型小高层/高层多层、小高层小高层、高层多层、高层交易情况二期销售率60%元月开盘二期销售40%四期已推销售65%成交均价（元/）5200470035004200l 竞争项目与本项目类比评分案例同安家园美联奥林匹克领袖城翠堤春晓极地海洋世界交易情况修正100/100100/100100/99100/101100交易日期修正90/10090/10090/10090/100100区域因素修正商业繁华度11119910土地利用度9991010交通条件111110910公共服务配套1111101010环境卫生910101010发展规划1110101010基础设施1110101010娱乐文化1110101010潜在灾害影响910101010街道条件1112101010合计1041029898100比例100/104100/102100/98100/98100/100个别因素修正新旧程度109101010建筑结构1010101010小区环境规模101091010设备设施101091010平面布置9991010楼层1010101010朝向通风1010101010形象91091010合计7878768080比例80/7880/7880/7680/8080/80l 竞争项目权重及本项目价格预估项目交易均价交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正修正单价权重权重价格同安花园5200100/10090/100100/10480/7849745%248.7奥林匹克4700100/10090/100100/10280/78478975%3591.75领袖城3500100/9990/100100/9880/76375615%563.4翠堤春晓4200100/10190/100100/9880/8040655%203.25武汉极地海洋世界4607.1高层价格2009年预计在4600元，高层产品的销售均价按照4700元计算。具体执行价格需根据市场变化调整，我司在开盘前一个月提交。4. 叠加别墅价格测算l 竞争项目遴选项目山水龙城金银湖别墅罗纳河谷万科高尔夫城市花园类型连排别墅叠加连排别墅叠加交易情况三期连排销售98%连排销售70%连排销售60%连排销售70%成交均价7200550062007200l 竞争项目与本项目类比评分案例山水龙城金银湖别墅罗纳河谷万科高尔夫极地海洋世界城市花园交易情况修正100/100100/100100/99100/100100交易日期修正90/10090/10090/10090/100100区域因素修正商业繁华度99101010土地利用度910101010交通条件910101010公共服务配套910101010环境卫生1010101010发展规划910101010基础设施91091010娱乐文化910101010潜在灾害影响1010101010街道条件91010910合计92999999100比例100/99100/99100/99100/99100/100个别因素修正新旧程度1010101010建筑结构1010101110小区环境规模1110111210设备设施1110111110平面布置1311121110楼层1211121110朝向通风1010101010形象910101210合计8682868880比例80/8680/8280/8680/8880/80l 竞争项目权重及本项目价格预估项目交易均价交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正修正单价权重权重价格山水龙城7200100/10090/100100/9980/86618720%1237.4金银湖别墅5500100/10090/100100/9980/82495025%1237.5罗纳河谷6200100/9990/100100/9980/86550035%1925万科高尔夫城市花园7200100/10090/100100/9980/88612020%1224武汉极地海洋世界5623.9本项目叠加入市价格在5600元/，以上价格为叠加别墅预计在2010年下半年推出时的价格预测；具体执行价格需根据市场变化调整，我司在开盘前一个月提交。三、 2010年资金回笼预测1. 花园洋房（首推货源面积约22047.56）按照5200元/计算，2010年春节前销售1.5万平米，回笼资金5200元/ *15000=元；2. 高层住宅（首推货源面积约34794.12）按照4700元/计算，2010年春节前销售2万平米，回笼资金4700元/*20000=元3. 回笼资金总量为 + =元四、 项目一期F地块工程分期要求1. 基于大盘开发的需要，一期F地块所有楼栋2010年3月全部动工，高层地下室部分同期展开；2. 现场展示中心在2010年5月交付使用，示范商业、示范外园林同期使用；3. H7-H17共11栋花园洋房区域的示范区（示范内园林及样板间）在2010年8月完工；（样板间考虑H10楼的N1/N2/N3/N4四种户型）4. 高层G1/G5/G2/G6在2010年9月初取得预售条件；5. G3/G7/G4/G8四栋高层的主体工程施工设定在2011年，能保证在2011年5月前后取得预售即可；6. H1-H6共6栋花园洋房和V1-V6共6栋叠加别墅的园林景观施工时间设定在2011年2月展开；五、 2010年推广费用预算设定2010年全年营销推广费用的原则：1. 大盘形象的考虑；在项目入市初期需要媒体推广采用大城覆盖战略，建立良好的市场形象；服务于后期的价值提升；2. 项目二期、三期、四期的持续开发在一期良好的市场形象基础上，通过良好的口碑和广告持续投入来保持市场热度；2010年，海昌极地海洋世界项目正式进入全面启动阶段，作为一个大规模品牌项目，面对前期市场预热，需要将整盘30%的推广费用集中在该年度投放，以达到项目品牌形象展示的效果，同时为项目进入销售阶段时实现市场爆热的良好业绩做好铺垫工作.按照整个项目保守估计56万*6000元/=33.6个亿的项目整盘价值估算，其中推广费用约33.6亿*1.5%*30%=1512万，因此2010年推广费用预计投入1500万元。媒体分配比例如下：媒体类型目 的投入价值比例费用预计（万元）户外广告