清新县中恒项目商业地产项目前期策划方案.ppt

关于清新项目的初步思路，我想以：广东中恒房地产开发有限公司作为本次报告的指导思想。根据对清心市场的调查和对该地块的了解，本报告提出了相关定位建议。从市场、市场背景分析，广东省清新县的县域生产总值连续三年增长第一，是清远市增长潜力和发展最大的地区。清新县2002-2006年国内生产总值增长图显示，2006年国内生产总值增长32.6%，其中房地产增长26.3%。2006年固定资产投资增长50.6%，其中房地产开发增长30.24万平方米，增长6.4%，其中住房增长13.1%，商品房增长3.41亿元，增长23.8%，其中县城住房价格增长近30%。清远市、清新县、清新县与清远市联系紧密，距广州60多公里，107国道、京广复线、清联一级公路、清思一级公路贯穿全县。清远市区位优势明显。随着城市规划的发展，清新县与清远市的关系越来越密切，这可能成为另一个“禅桂”。新鲜概览，市场战国图，1，2，3，4，5，6，7，9，8，11，10，1)瑞丰花园，(2)恒信凯旋华庭，(3)帝景园，(4)御峰，(5)君豪城，(6)金色家园，(7)美林宏景新城，(8)龙泉花园，(9)怡德公馆，(10)阳光美丽公馆，(11)中山美景，(12)百合花苑，清河大道和清心大道，清心县城区为界目前，大部分项目集中在旧区和新区的开发，在这种情况下，107国道和清新县有很多项目在出售，市场处于初级发展阶段。基本上，局部消化是主要因素，外力尚未出现。12.清新市场已经开始出现一批中高档楼盘，将整个市场的价格水平推至2000元以上，价值明显提升。然而，它仍然主要是多层建筑，出现了小型和高层建筑，但没有形成主流。整体市场情况，案例研究1，瑞丰花园，其设计更具广场性和实用性，目前的小高层建筑是项目价值最大的单元，但整个居住区规划建筑密度高，建筑间距小，园林设计简单，地上停车位少，缺乏质量意识。瑞景新亭迎丰家庭是县城普通住宅的典范，主要服务于周边地区的地方公务员和商人。该项目已接近尾声，在新兴市场有一定的影响力。案例研究2，广州番禺海伦堡的复制品，纯山，原联排别墅，是新鲜市场上最具影响力的项目，拥有优越的景观资源。联排别墅的概念首先是在新鲜市场引入的。新的房地产市场领导者。目前，主要的一排别墅是4或6排，价格约100万元/套，这是很好的市场接受。然而，别墅产品的花园面积很小。另一方面，清远本地人对项目所在地的风水并不乐观。客户：当地公务员、民营企业老板、海外投资客户如广州第二居所。玉峰、案例分析3、君豪城、尊尚大厦位于市中心，户型设计是本项目的亮点：清新原始的家居花园设计，60厘米外浮窗平台，三个房间、三个卫生间，一层约60平方米，带私家花园和三个复合花园。清远第一条商业步行街设计。产品丰富，公寓面积从124到360平方米不等，没有两间房。客户主要是当地公务员和新来的原住民。清心城区销售的建筑主体面积，玉峰、瑞丰花园、君豪城、金屋、美林鸿景、凯旋华庭、龙泉花园、一德居、阳光居里，100，80，清心县城区建筑主体面积分布图，单位：平方米，帝京花园，中山美景，主流产品：120-150平方米，市场主流户型，单价超过2000元。发展价格走势：以玉峰、瑞丰、君豪、金、美林为代表的一批中高档建筑单价突破2000元大关，价格涨幅明显。资源型和产品创新型建筑具有明显的价格优势。市场背景、产品趋势：市场上绝大多数产品都是多层的，占地120-150平方米，产品同质化严重。小高层建筑开始出现，并显示出强劲的势头。它们在价格、质量和户型创新方面有明显优势。小高层建筑将很快成为市场的主流。就地块及地块价值挖掘、107国道及项目指标而言，项目位于新城核心区，地块面积较大。靠近市中心轴线清心大道和107国道，交通便利。建筑面积：15万平方米建筑面积比：2.2-3.0建筑密度：8800.30%绿化率：8800.30%，清心大道，区域位置，本项目位于新城核心区，配套设施齐全。住宅和商业氛围正在逐渐形成。清心商贸城、清心城北汽车站、商业步行街、振兴市场、县二中、清心文化体育中心、清心少年宫、县人民医院、清心县汽车站、四号工程、清心大道、泰和路、新宁路、南侧：临清新大道、东侧：临清新大道、县城中轴线、西侧：临清规划路、泰和路、北侧：瑞丰花园、107国道、广场地块，交通便捷，但整体偏低，地块面积大，开发规模大，可塑性高。它可以实现多种产品组合，并有空间建造市场领先的优质建筑。靠近城市的主干道，交通方便，但也有一些噪音影响。新宁路将地块分为两部分，对项目的整体性有一定影响。周边设施完善，居住氛围逐渐形成，位于新城区，是未来商业交通的核心区域，发展潜力巨大。该地块的价值和邻近街道的项目长度可以通过适当的商业布局最大化。该市中轴线主干道清心大道与107国道的交叉口交通便利，宣传效果良好。周边地区设备齐全，是未来城市发展的核心区域。3.该地块规模大，可塑性强。4.该项目具有明显的景观资源优势。1.市场发展不成熟。2.情节的整体形象不高。2.107国道太吵了。新宁路将地块分为两部分，地块不完整。1、县域扩张，城市发展方向2、市场产品缺位，高层前景小。3.开发商是当地一位著名的企业家。同时，企业的知名度在当地有很强的影响力和激励作用。市场供给大，未来竞争大，项目分析，SWOT分析，领导者，垄断价格，产品不可重复，跟随者，搭便车者，杠杆作用，小幅度，杀戮战术，价格战的制造者，替代品，明确的目标，挖掘客户，瞄准市场缺口，创新产品和需求点，挑战者，改变游戏规则，强调新的评价标准，强调产品的特性和价值，行业领导者，非行业领导者，大中型市场，二级/非主流市场，以及敏锐的机会主义者，给予充分成为行业领导者，引领市场，做出战略选择，关于客户，谁是我们的客户，关于客户，项目的需求客户群，当地的私人业主，当地的中高级公务员，当地的企业中高级管理人员，以及购买第二套住房的本地人是项目的核心客户，随着项目的发展，项目客户的范围和水平在逐步扩大，客户类型、起始期、发展期和成熟期都在多样化。 3.当地个体经营者，1。当地中高级公务员2名。地方企业中高级管理人员1名。当地土著第二购房者，2。当地和清远的城市投资者，3。当地高收入人群，成功人士，企业主，1。海外投资者，2。海外第二家客户，注：1。关于产品，启动模式，大规模启动模式1，时间线，1999.11-2000.4，第一阶段，第二阶段，第三阶段，价格趋势，20.3，25.9，分阶段规模，84，000平方米，2000.5-2002.12，2002.5-2003.4，主要公寓类型，70-120 2-3室，100-150的3-4室，100-150的3-5室仅占总数的1/7，第一阶段已经完成，社区氛围和配套设施已经到位，第二阶段已经开始，业务量迅速增加。蓝色海岸的发展战略，蓝色海岸，每期平均价值：1667套，“蛋糕画”模式：描绘宏伟蓝图，启动模式，启动配置：欠缺，每期平均价值：183000平方米，启动规模：84000平方米，适用范围：1。价格低，价格高，有足够的上升空间(郊区物业或市政规划有很大的好处)。2.前提：前期房地产营销不足，大规模启动模式为1。“饼图”模型，绘制宏伟蓝图，大市场起步模型2、3-4、19，阶段规模，物业类型，时间线、2002.1、2002.9、2002.7，2004年上半年，第一阶段、6-7、2003-11、7.64、2.7、1.6，顶层，25000、15000、12000、9000、8500、9，000一期开发周边生活配套设施不足，生活氛围不强。项目三条产品线的开发规模相对较小。随着社区环境一期工程的成功建设，项目的三条产品线同时翻倍。10，000 M2，二期，多层，房子，天鹅城堡，纯净水银行，天鹅城堡，纯净水银行，一期配置：会所，波托菲诺的发展战略，二期，波托菲诺，华侨城，各期平均值：1，667套，“点带面”模式：先形象匹配，启动模式，启动配置：会所(销售部)，各期开发平均值：119，800平方米。创业规模：71，000 m2，理论基础：心理观点：当一个人在某一方面有杰出的表现时，大多数人认为这个人在各方面都有非凡的能力新经济观点：消费者是有限的和理性的，“点与面”模式，形象和匹配先行、8.84，4.25，阶段规模，财产类型，时间轴、1999，2000年初，2000-10，20000 2002-9，2001-5，7.64，9.13，8.39，5.58，价格趋势，4100，3900，3800，3950，3900，3300，3600，多层普通住宅，低层花园洋房，联排别墅，和第一阶段的发展：交通和商业花城街，提供日常服务。 开发的第一阶段相对较大，第一年有一个阶段，第二年有两个阶段。分阶段开发的规模和速度基于市场可接受的容量和房地产开发的一般规律，有效地保证了项目的可持续发展。万M2，深圳万科的发展战略为四季花城，300万平方米为大型市场启动模式，四季花城每期641套，每期641套为平均值，启动模式，启动配置：300米花城商业街，每期开发平均值：75700平方米，启动规模：76400平方米，并有理论依据“以小求大”的模式，先形象后配套、“以小带大”、“以小带大”、“画蛋糕”的模式，低成本营销方式已经成为当前的主流模式，经历了经济的萌芽阶段，是房地产营销初期的产物，起步规模通常不超过10万平方米，1000套。大规模启动模式的适用性，结合项目的区位、市场、地块和核心客户属性，“以小带大”的低成本营销方式是最适合的发展模式。首先采取匹配和图像的策略。在产品和产品定位方面，根据市场实现和价值最大化的考虑，地中海，起始位置和规模，原则：1。无障碍和宣传的优先性2。控制规模，制造稀缺，建筑面积不超过100，000平方米，2002.10，60，000平方米，90，000平方米，2005.5，第一阶段，第二阶段，100，000平方米，2003.5，2003.10，2004.5，2004.10，第三阶段，第四阶段，80，000平方米，50，000平方米注：启动区应在最终规划方案结合清新山丰富的特色和水资源后确定，并合理建设山水资源。通过产品创新和使市场稀缺的方法，市场应以高端形象进入市场，确立市场领先地位。创新型小高建筑、普通小高建筑、排别墅、小高建筑在市场上的产品供应较少，具有一定的稀缺性。创新的小型复式单位，空中别墅单位，标杆，市场启动，地位确立，标杆和品牌建设。原则：1。制造业稀缺2。多种产品的有机结合。扩大客户层次。营造清新、和谐、温馨的社区生活环境。3、高调进入市场。建立一个形象，并创建一个价格基准。产品定位、剖面示意图、特色小高层建筑：1)外部走廊布局2)6米层高不计入面积提高使用率3)错层小复式，客厅层高4.5米，其他空间3.4)考虑到老年人的需求，部分户型可做平楼层，假日高尔夫公寓位于观澜湖高尔夫球场，总建筑面积：34216m2基本单元58m2可组合最大面积230m2，外墙略倾斜。随着下部退出舞台，立面处理参照下图。如何确定小高层建筑主要产品的市场稀缺性已成为项目成败的焦点。产品形象、特色小高层建筑、产品形象、创新小复式建筑、换房、换房、换房、换房、换房、高附加值小复式建筑、入园8-14平方米，可换房，270度观景阳台，120平方米左右的小复式建筑。例如，餐厅和客厅充分利用了内院的景观，客厅的南北利用了第二卧室和主卧室之间的跳跃设计，使客厅的高度达到3.9米，内院解决了采光问题、产品形象和东邦的组合排。例如，餐厅有两层，利用天窗照明，利用客厅和餐厅的跳跃设计，使客厅的高度略高，上层的独立主卧室朝南朝向大露台。餐厅高两层，三层为独立主卧，朝南的大露台，产品形象和配套设施的启动对未来市场发展有一定的预期，规划中保证了相关功能的预留和灵活性。原则：1。“点带面”的图案要搭配，以形象为先，有很强的感染力。2.人群聚集和煽情效果，早期展示和推广价值，社区生活广场，会所游泳池，关于形象，形象思考，着力打造风情小镇，形象