重庆塔陵园项目推介书.doc

重庆市北碚龙车寺塔陵园有限公司100%股权及债权项目推介书11一、项目概况本次转让标的为重庆市北碚龙车寺塔陵园有限公司100%股权及相关债权，其基本情况如下：（一）公司简介重庆市北碚龙车寺塔陵园有限公司（以下称：重庆塔陵）成立于1998年，注册地址为北碚区龙凤一村180号，为上海兴现房地产有限公司全资控股的一人有限公司。重庆塔陵主要从事骨灰存放，销售丧葬用品（殡葬服务经营许可证:渝民殡200826号）；分支机构经营：住宿，娱乐、餐饮。公司现拥有正式员工150人左右，销售业务人员近1500人。重庆塔陵主要经营重庆北碚龙车寺塔陵园（以下称：龙车寺塔陵园）项目。龙车寺塔陵园由塔陵区、龙车寺庙区、管理区和休闲区四部分组成，建有逸仙、逸灵、逸秀三座塔陵和一个地宫。龙车寺塔陵园位于重庆市北碚区龙凤桥镇龙车村，东南倚华蓥山和中梁山两山之麓，毗邻龙车寺院北侧，西临环镇公路，北傍山涧清溪。四周九龙山环抱，群山迤逦，青翠叠嶂，似卧于两尊睡佛中央。龙车寺塔陵园毗邻重庆名胜古迹龙车寺，该寺院建于明朝成化年间，又名“阳雀寺”，距今已有五百余年历史，历经清康熙、同治、光绪三朝修葺扩建，渐成丛林规模，风光 旖旎，人杰地灵，为佛教朝拜圣地，被列入全国宗教名庙大全。龙车寺塔陵园既取青山之精气，又得龙车之灵秀，处龙脉福地之中，是世人百年之后长眠安息的最佳风水宝地。（二）土地及建设情况（图1：龙车寺塔陵园）总用地面积36075.5平方米，其中：出让用地面积15208平方米，划拨用地面积20867.5平方米，用途：商业、绿化，商业。终止日期2030年5月23日。 总建筑面积32416平方米，其中：塔陵区建筑面积19870平方米，停车场及共公通道8000平方米，龙车寺庙区厢房建筑面积814平方米，管理区建筑面积3572平方米，休闲区160平方米。（三）产品情况1、产品均价重庆塔陵所开发的寿位产品分为高、中、低三档。低端产品均价4200元/个，中端产品均价13600元/个，高端产品均价23800元/个。2、库存及未开发产品龙车寺塔陵园可开发寿位（即墓位或格位）共计约8万个。截至2011年2月，已开发寿位5万余个，尚待开发寿位约3万个。已开发寿位中，已售2.8万个，库存2.2万个。重庆塔陵已开发的库存产品和未开发产品预计总价值约为7.3亿元。其中，已开发产品总价值约为2.1亿元，未开发产品总价值约为5.2亿元，需投入后续开发资金约2600万元。3、产品展示（图2：寿位产品-低档）（图3：寿位产品-中档）（图4：寿位产品-高档）二、项目背景和相关政策龙车寺塔陵园地处重庆市北碚区，该区是重庆著名的旅游风景区，旅游资源丰富，是国家建设部命名的“国家级山水园林城区”。右上图为北碚区著名的国家四星级旅游景区缙云山。“塔葬”殡葬业在日本、新加坡、马来西亚等国家和地区得到大力推行，享有“绿色事业”之称。随着改革开放向纵深发展，保护生态平衡、美化环境、节省用地的现代殡葬业已获得“朝阳”产业的称号，已受到各级政府和有识之士的高度重视和支持。 土地是人类赖以生存和发展的物质基础，是无法再生的有限资源，是人类共有的宝贵财富，而我国人均耕地仅为世界人均耕地的三分之一。尤其是“入土为安”的传统土葬方式，死者与生者争夺有限的土地资源，不但威胁人类的生存发展，而且不利于环境保护和生态平衡。实施塔葬将殡葬事业向“立体化、艺术化、园林化、现代化”方向发展，成为现代殡葬业的发展潮流。殡葬管理条例（国务院令1997第225号）及重庆市殡葬管理条例（重庆市人大1998）明确规定：一是改革土葬，节约殡葬用地，革除丧葬陋俗，提倡文明节俭办丧事；二是禁止或严格限制土葬，并将殡葬建设列入省、市、县计划；三是国家授权各级民政部对殡葬服务业实施统一管理。龙车寺塔陵园的兴建，有利于正确引导人们的宗教观念，破除迷信，发扬源远流长的佛教文化，已受到各级政府及宗教事务部门的大力支持、关注和厚爱。（图5：龙车寺-始建于明朝成化年间）三、市场现状及前景预测重庆市每年死亡人数约为15万-18万，重庆市约30个殡仪馆，每年火化人数在6万-7万之间，也就是每年死亡人口中有40%的死亡人口是通过火化的。每年死亡被火化的6万-7万人群就是重庆市公墓和陵园（塔陵）的潜在客户群。另外，原有土葬动迁，殡仪馆暂存骨灰又急需永久性存放，这为重庆塔陵的进一步发展创造力条件。根据当地民政部门意见，对于塔陵项目今后原则上不予新增项目建设。重庆塔陵市场现已投入使用的塔位还不足6万个，远不能满足市场的需要。随着中国逐步买入老龄化社会，加上国家严控新增经营性公墓，以塔葬为主要特色的本项目将成为稀缺资源，未来投资收益较为可观。四、项目分析（一）优势分析1、殡葬政策对本项目有一定的利好因素2009年12月3日，民政部发布关于进一步深化殡葬改革促进殡葬事业科学发展的指导意见，要求各地逐步推进“免费基本殡葬服务”。该政策的发布实施，将对我国殡葬行业带来较大的影响。就本项目而言，一方面，“进一步强化公墓建设经营的审批管理，从严审批经营性公墓”，将使得现有经营性公墓成为“稀缺资源”，有效降低市场竞争压力，使其未来有一个更好的经营预期；另一方面，属于“免费范围”之内的“骨灰寄存”针对的主要是低端消费人群，对经营性公墓面向的中高端客户影响有限。具体到重庆市，新建公墓的审批权在重庆殡葬管理中心，直属民政局管理。据了解，重庆主城区已停止审批兴建新的经营性公墓。 2、发展前景看好从2006年开始，重庆塔陵年销售收入连续4年在1600万1700万元左右波动，其中，2009年销售收入1611元，利润200元。2010年重庆塔陵销售收入和盈利能力迅速提高，其中，销售收入2278万元，利润560万元。2011年1月份销售收入161万元，销售寿位181个；2月份销售收入169万元，销售寿位186个。1、2月份是传统的寿位销售淡季，但今年较去年同期销售额增加了约60%，显示出重庆塔陵较好的发展势头。3、本项目具备较高的市场知名度根据重庆康维公司提供的市场调研报告，龙车寺塔陵园在重庆地区的公墓知晓率排名第三，属于知晓程度较高的陵园（如下表所示）。（表1：公墓陵园知晓率）4、本项目具备较好的市场形象根据重庆康维公司的市场调查报告，在对各个公墓陵园的评价中，服务印象得到最高评价的是龙车寺塔陵园，在重庆所有公墓中排名第一（如下表所示）。（表2：服务印象排名）5、本项目与政府部门合作良好龙车寺塔陵园在近13年的发展过程中，一直重视与市民政局、区民政局、北碚区政府、龙凤街道以及当地的派出所、工商、税务部门的友好合作，政府相关部门也给予了本项目良好的支持。在2010年1月的龙车寺塔陵园接引佛的开光仪式上，重庆塔陵邀请到了北碚区副区长以及市民政局、区民政局、北碚区政府、龙凤街道以及当地派出所、工商、税务部门的领导。良好的公共关系，有利于本项目在未来的持续发展。（二）劣势分析当地居民“入土为安”的思想没有根本改变。根据某市场