力问题谈谈有关商品房预售认购书法律效

谈商社预售预约书的法律效力问题谈商社预售预约书的法律效力问题作者张东伟楼市购房定金纠纷一直居多投诉首位，此纠纷的主要原因是在签订住房合同前签字预约书支付金额较少的定金，如果买方不能在卖方限制的期限内签订住房合同，卖方有权没收定金。 笔者就购书的法律效力及其存在意义进行了探讨。第一，购书是双方平等自主签约的认购合同，具有法律效力，其存在也符合我国现有的法律规定。根据民法理论，合同分为本合同和预约。 预约是当事人双方约定将来签订一定合同的合同，将来应该签订的合同称为“本合同”，约定签订本合同的合同称为“预约”。 在预约过程中，本合同在预约成立时不成立，预约合同的成立和生效只能使当事人在将来有义务签订本合同。 两者之间有不同的性质和法律效力，不可混淆。 由于预约合同当事人的义务是签订本合同，当事人只能要求对方签订合同，不能根据预约的本合同内容要求对方履行合同。预约书的成立和生效只是当事人有义务在预约期间内签订预约购买合同，“本预约书签约之日起十天内正式签约”只是预约销售者有义务在十天内向购买者签订预约购买合同，而不是向购买者提出签订预约购买合同的申请。 承诺有义务在一定期间内签订住宅合同，但未来合同的内容不是事先肯定的，而是在以后开始合同行为时有合同意图的制约。 因此，笔者认为购买书籍实际上是销售者向购买者签订本合同的预约，是债权合同，是适用一般合同法的规则。简而言之，只要有人签约了预约书，根据预约书的条款与预约者谈判了购买的具体事情，购买者就认为已经履行了义务，合同是否成功签订了合同是另一个新的合同事项。此外，也有看法认为预约是有期限的民事法律行为。 有限期民事法律行为是当事人对法律行为规定一定期限，以期限的到来作为法律行为生效和失效的依据。 表面上说“本预约书签约之日起十天内正式签约”，约定了合同正式生效的时期。 但事实并非如此。 合同之所以在有期限的合同中成立，是因为当事人在合同中在一定时期约定了合同，合同在该期限到来之后生效。 但是，在预约书被签约的时候，由于当事人之间没有成立正式的住宅购买合同关系，所以有期限的合同没有关系。实际上，在现实生活中，预约书这样的预约合同被日常化，在签订广告合同时需要预约广告布局，想投资证券业务时需要预约开户，读者预约人气图书，预约专家的诊察，商人在谈判投资前预约面谈等法律性质只是，一般的预约对象金额少，双方的权利义务简单明了，购买书没有被关注。第二，认捐书成立是有效的法律条件。目前，大多数意见认为预约书中包含下列条款是有效的。 第一，承诺不要把特定的商品卖给第三者。 二是按照预约书约定的主要条款签订购房合同；三是协商在约定期限内签订买卖合同；四是双方就此主要条款不能同意的，按照双方约定、法律规定、交易惯例、公平原则解决合同纠纷。确实，合同成立的核心条件是当事人的意思一致，但这并不表示预约书明确明确，将来要签约的购买合同的主要内容必须有约定才能成立。按照我国合同法规定，承诺通知到达申请人时生效，承诺生效时合同成立。 依法设立的合同，其本身即将生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 一个申请要有法律效力，必须有确定完整的内容，也就是说有足够的主要条件使合同成立。 但是，如何具备成立合同的基本条件，法律没有强制性要求。 联合国国际货物销售合同公约第14条规定：“向一个或一个以上的特定人提出签订合同的提案，充分确定，并且表明出价人在接受时受到制约，则提出价格。 一项建议如果写明货物，明确或暗示数量或规定如何确定数量或价格，则非常确定。 条款的含义表明，货物是明确的，如果数量和价格能够确定，就能够满足申请的条件。 美国统一商法典的规定更简单：货物买卖合同是有目标和数量的成立有效合同，价格、履行地点、时间和违约责任可以事后确定。买方根据预售人公开的申请邀请，来考察销售的目标(预售店)。 此时，买方提供了事先做好的预约书。 这显然是预售人向买方提出申请。 因为我们希望买方可以根据买方提供的预约书的内容，接受合同。 一旦购买者表明想要签约，承认了对于购买书的法律约束力。 此时的预约宣布成立和有效，无论是书面签约还是口头承诺，书的内容是否完整，只要具备特定的商品就可以。 关于数量，我觉得可以省略。 首先，购买商品和动产品不同，哪个都一样都可以，所以没有约定的数量，一个人变成一千人，卖方产生的利润和费用就大不相同。 但是，商品属于不动产，在向买家明确表示其预售时可以通过效果图提供的所有商品的同时，通过空间坐标来表示某个特定商品位于哪个水平、哪个位置、哪个朝向，即各商品存在于某个特定空间，可以理解为完全不存在相同的商品。 其次，因为商品的销售价格巨大，实际上几乎没有人同时购买2家以上的商品。 退一步说，在这个时候，商品的品质、价格、面积、交货期等最主要的条款完全没有提及或者大致提及，因此对商品的购买数量详细说明也没有意义。第三，如何界定购书违约的责任。对于在购房过程中不履行预约书义务的违约责任，双方无法签订合同的，一方可以将预约书的内容视为买卖合同的内容，可以委托对方履行，也可以向法院提交裁决书作为买卖的依据。 违约人无法履行的，违约人应赔偿违约人的损失。 损失包括违约人的预期利润损失。笔者认为，预约书只不过是销售者向购买者发行的签订本合同的预约，其法律效力只能使当事人将来有义务签订本合同。 购买者有意在一定期间内根据预约书中约定的条款和日期与预约者签订合同，只要确实履行了该意图，其行为就实际履行了预约书中约定的义务。 购房合同双方有分歧无法达成协议的，是另一种法律行为，与预约书没有必然的关系。 预约书上约定的预约金，如果预约人根据预约书上约定的主要条款与预约人谈判预约合同，预约人有权不退还。 除此之外，预售人没有扣押预付款的法律依据。 此时定金的性质应属于解约定金，本质上是合同违反方向赔偿的信赖利益损失。 这种定金的最大特征是，通过放弃定金和返还双倍给当事人解除合同的权利和机会。我们在预约书中明确约定了将来签约的本合同的主要条款，货款、支付方式、住宅面积、结构等，因此，将来签订合同不能被认为是细分、补充、变更。 有了这样的功能，预约书就成为合同的重要组成部分，将来要签约的本合同只是对预约书的条款进行更加详细的修改和协商。 如果是这样的话，会不会提前签订住宅合同的合同时间呢？预售人员在提供购买合同的同时，如何说明签订购买合同后预约书到期的条款呢例如，某买家与预售人员约定10天后从预售人员那里购买5家商品。 价格是每平方米三千元。 10日，买家按期与预售人进行谈判，双方对数量和价格没有异议，但未能同意违反合同的责任。 在这种情况下，预售者若购买者因违约没收预付款，则明显缺乏法律支持。签订购房合同本身就是一种独立的法律行为，当事人可以按照合同条款反复协商。 合同条款意见不一致，可视为不能达成协议，应归还约定的定金，不影响购房单的法律效力。 当事人履行了预约书上约定的合同义务，只是双方对有关条款有争议而未能达成共识，当事人的意愿一致是合同成立的核心条件，当事人当然有权放弃合同。基于以上认识，笔者认为预约书中规定“因预约者的失误不缔结买卖合同时，预约金由预售者没收”，以及“因预售者的失误不缔结买卖合同时，将预约金返还两倍”的预约金条款未必有效。 由于这样的承诺模糊不清，而且过于概括，实质上抹杀了违约的种类、程度，无法达到促使当事人签订合同义务的特定目的，反而有机会给非法者设置定金陷阱。 之所以不一定有效，是因为这样的大致约定，预约者无正当理由不与预约者签订住宅合同的行为也有可能包含其过失。 如果确实存在这样的过失行为，守约方当然有权没收定金，这一点已经分析。第四部分，内部预约书的法律效力分析。预售人在大楼项目未取得商社预售许可证前开始预约，与客户签订预约书称为公司内预约。 在这种情况下签订的预约书没有法律效力，是无效的合同。根据城市房地产管理法第40条的规定，在预售商品应满足的条件下，取得商品预售许可证书的形式的条件和其他实质性的条件，即取得商品预售许可证书是预售商品的强制规定。 合同法根据第52条的规定，违反法律法规的强制规定的合同无效。 因此，未取得预售许可证之前签订的预约书是违反法律强制规定的无效合同，当然没有法律约束力。预约无效的情况下，预约者必须向预约者返还预约金。 此外，订约人应承担合同上的过失责任。 此时，购房者应重新分析是否应承担责任。 即使隐瞒了预售人员事先没有取得商品预售许可证，但仍然以“优惠政策”让购买者签订预约书，有欺诈的嫌疑。 此时，预约者毫无疑问，其所受损失(如利率损失、购买机会损失等)应由预售者承担全部责任。预约者事先知道或者预约者明确告知的，预约者也有错误，必须承担一定的责任。 但我认为双方各分担一半责任不是公平合理的原则。 因为预约书是由预售人员制作并强制实施的，在出售该房子之前有义务履行法律法规规定的全部法定手续，保证出售的房子没有法律上的权利馀地。 这也是合同法中卖方应承担的义务，要知道合同违反法律的强制性合同是没有法律效力的。 在这种情况下，他仍然与购买者签订无效预约书。 这首先违反诚信原则。 因此，预订者只承担次要责任，但主要责任应由预售者承担。 另外，根据商品房销售管理办法第38条和第42条的规定，预售人承担行政责任。第五，合同预约书并非法定手续，而是以双方平等自愿承诺的合同为依据。预售人员要求签订预约书的手续，没有法律依据。 城市商品房预售管理办法有人认为第二条和第十条的规定是这样的，但实际上以上的规定是商社的预售合同的签约规定，而且只以希望的房间为对象。 相反，根据商品房销售管理办法第16条的规定，“商社出售的，房地产开发企业和买家必须签订书面的商社买卖合同。 ”该条文没有规定签订预约书是买卖商品的必要手续。 合同法和其他行政法规也没有强制性规定。因此，法律上不需要签订预约书的手续。 买房者不必完全签订预约书，只要预约商社，就可以与预售者直接签订正式合同。 不签订采购书的缺