万达广场餐饮类招商研

第0页,合肥万达广场餐饮类招商研究,2010年12月,合肥万达广场调研报告,调研时间：2010.12.23至2010.12.25调研地点：合肥调研目的：学习万达广场的运营模式，作为我们工作的参考和经验调研项目：合肥万达广场辅营业态分布调研方法：基本资料网络查询与走访调查相结合,项目概况,一、项目物业类别和建筑类别:商业综合体、室内/室外商业街、公寓、住宅及底商、毛坯,二、项目区位:合肥市马鞍山路与芜湖路交汇处,三、项目周边环境:位于合肥市一环内，地理位置十分优越，西邻马鞍山路，东临巢湖路，芜湖路从地块中间穿过；西侧紧邻南淝河，东侧紧邻环城公园。万达广场7大项目已经定位明确，住宅部分定位在豪宅，共计10栋。合肥万达广场主要包括万达商业综合体、星级酒店沿河酒吧街、包河金街、万达5A级写字楼、万达豪宅及城市公共空间组成，其中：芜湖路南侧以万达商业综合体、写字楼、包河金街为主，兼有三栋住宅及部分底商，北侧为万达超高层豪宅、星级酒店及沿河酒吧街，总建筑面积为55.35万平方米，地下部分15万平方米。,四、交通服务信息：6、11、106、119、130、132、137、145、154、161、226、902路公交车五、室内步行街、万千百货楼体总览B1沃尔玛超市F1精品万千百货国美电器室内步行街F2精品万千百货国美电器大玩家超乐场室内步行街F3精品万千百货国美电器孩子王儿童主题乐园大歌星KTV室内步行街F4精品万千百货万达国际影城F5精品万千百货万达国际影城F6精品万千百货,室外步行街辅营品牌分类,日本料理：松阪烤肉日式料理简餐：苏月弯面馆、爱玛美食开心餐厅、丫蛋水饺、王鼎记时尚餐厅、奶酪时光、食尚食屋、台北小站、周贵妃凉皮烘培咖啡：研磨时光、面包新语、卡旺卡火锅：傣妹婚纱摄影：天然婚纱（天然铂金婚礼宫殿、费加罗）、金色米兰,室外步行街品牌,室内步行街辅营品牌楼层分布情况,商铺产权持有：万达持有，不对外销售整体商铺结构：步行街呈椭圆形设计共3层，1层层高5.4米、2-3层5.1米，一楼主动线宽达10米，天井设计，步行街中有多个通道与万千百货相联，使之与步行街全部为一体。招租情况：租满旗舰主力店：万达旗下万千百货（15楼）万达影城（45楼）万达大歌星（3楼）万达大玩家（2楼）合作品牌：沃尔玛购物广场（负一楼）,室内步行街辅营品牌明细,一楼分布品牌：必胜客、麦当劳、味千拉面、DQ、可颂坊、肯德基、满记,室内步行街辅营品牌明细,二楼分布品牌：肯德基、麦当劳、必胜客、屈臣氏、麦当劳甜品站、芒兄果妹,室内步行街辅营品牌分类,三楼餐饮：烧烤类：汉拿山、蓝焰法式铁板烧、韩悦风情烧烤、一番居西式简餐：绿茵阁、荷花亭、塔克、巴贝拉、银鲨海鲜自助、101牛排、芒果泰式融合餐厅中餐：香籁概念餐厅、麻辣盛宴、新辣道、辣的爽、生焖活鱼、回味特色小吃：诚记、蓉李记、阿香米线、蒙自源米线、禾味面馆、煲煲好、同庆小笼饮品：C果物语、鲜滋先觉KTV：大歌星,室内步行街部分辅营品牌图片,优劣势分析,优势：1、万达这种城市综合体产品可以很好满足人们一站式消费的需求，对于普通合肥市民来说很新奇。2、餐饮品牌新颖、品类齐全，多达50多个餐饮品牌，且多为第一次入驻合肥、价格覆盖面广，客单价从十元到百元以上，满足了不同消费群体的需求。3、与百货互动较为合理，购物中心三层均与百货直通。同时设有三部剪刀梯，四部直达梯，很好的满足了顾客通行需求。4、部分餐饮品牌开展了自身的特色服务，如：塔克的WIFI上网等5、KTV、大玩家、孩子王这些主力店为餐饮带来了很多的客源，同时也丰富了楼层的多元化经营。,优劣势分析,劣势：1、万达集团旗下的万千百货、万达院线、大玩家能否真正形成自己的市场知名度与品牌，特别是万千百货。万千百货现在只是在数量上占据了优势，有了一定的品牌知名度，但其“质量”如何，还有待时日。2、餐饮品牌同种类较高，造成顾客的选择难度较大，如：米线有阿香米线、蒙自源米线等、烧烤类汉拿山、蓝焰法式铁板烧、韩悦风情烧烤、一番居。3、餐饮类员工技能培训不到位，专业素质不高。部分品牌产品与顾客的期望值差距较大。4、餐饮类配套设施缺少，各品牌无独立卫生间，员工与顾客卫生间未分开。5、停车场导视系统不完善，在停车场无明确指示到达相关楼层的路标。,室外步行街招商分析据了解，前期外场招商阻力非常大，截止今天，万达还在连夜督促商家装修进度，其原因分析有两大点：一、由于室内步行街万达自己持有物业,而室外步行街对外销售,为了提高自己持有物业增值,招商以室内为主导,大品牌旗舰品牌由室内先行选择;二、由于室外物业非万达持有,不包租，所以也没有使用权，并且未于业主签订经营管理协议，业主的租金期望值非常高，且观念不一,给统一招商带来了巨大阻力。所以室外步行街较室内步行街的品牌档次低一些，杂乱一些，品牌质量不高,业态不全,像健身,酒吧,早教,休闲会所等业态均为缺乏状态。,对于XXX项目的借鉴：1、部分品牌较好的租金适当补贴，然后各个击破，在以后我们自己的项目运营过程中，室外转角等关键铺位要适当的自己持有，引进旗舰品牌，将会对外场招商起到很大的促进作用。2、餐饮集中在三层，其他楼层配套餐饮相对薄弱，从辅营的角度观察有头重脚轻感觉，餐饮与百货结合存在问题。3、通过对于合肥万达广场的调研使我们认识到综合体或是购物中心应该结合当地民风从而应该有哪些功能、涵盖哪些业态。对不同的业态如何