泰州房地产市场报告

泰州简介,泰州市场,项目分析,项目结论,泰州区位,上海都市圈、南京都市圈、苏锡常都市圈交界处,苏北正中、区位优越,泰州位于长三角中心城市之一，东西承接上海、南京两大经济圈，南北连接苏南、苏北两大经济板块。,上海,泰州港，国家一类开放港口，年吞吐量2000万吨,京沪、宁通、宁靖盐、沿江高速；沪泰、新长、宁启铁路线,苏中机场（在建）、上海虹桥机场、上海浦东机场,随着沪泰铁路的建成，泰州将融入上海1.5小时都市圈,泰州，长三角城市，区位优越，受上海经济辐射,区划人口,泰州全市约82.72万人；其中泰州城区常住人口约37万人，加流动人口共约49万人；,泰州市辖两个市辖区：海陵、高港。市区占地639.60平方公里，户籍人口约82.72万人,泰州市区人口仅30万，由于多点发展，人口聚集度弱,由于泰州的产业基本上都集中在南部，目前泰州人口逐步向南迁移。,城市经济,虽然泰州市区的面积是整个江苏省各市面积中最小的，但是仍在全省GDP中排行第九。,泰州是一个快速崛起的新兴工贸城市。地级泰州市组建以来，全市国民经济和社会事业取得了长足发展。泰州工业经济基础雄厚，形成以机电、化工、纺织、食品、轻工、医药、建材等为支柱行业的工业主体。其中更是以春兰集团和扬子江药业集团尤为令人瞩目，整体带动了泰州的经济发展。,GDP总量增速较快，2010年GDP总量突破2002亿元；经济发展保持两位数增长，增长趋势继续升高；,人均GDP持续增长，2010年人均GDP达42000元；人均GDP增速平稳；,GDP总量持续增加，人均GDP增速较快,城市经济,受城市规模影响，城市经济在江苏全省中处于中下流水平,经济基数小，经济水平在江苏各市中处中下流水平,城市经济,以第二产业为主，第三产业为辅的经济发展结构,其中2010年第二、三产业比重分别为为55%和38%；第三产业占比重持续扩大，第一、二产业所占比重逐年减少；未来泰州将突出产业发展特色，全力打造医疗、机电、化工、船舶等四大特色产业基地。,泰州第二产业发达，电子电器、医药、机电、船舶、化工等为泰州第二产业的主体。,城市规划,南拓,东进,西优,北控,海陵城区2008-2030规划原则：南拓、东进、西优、北控。,城市发展,结合海陵区未来发展规划，将来海陵将分为：老城片区、高教园片区、站前新区以及南部新城四大居住区。另在南部打造中国医药城,城市小结,城市第二产业经济特色显著，经济发展后劲较强；全市地区城市化建设进程较快，房地产市场需求稳步增长，中长期市场前景良好。未来泰州房地产住宅市场重点向南、其次向东发展。,泰州简介,泰州市场,项目分析,项目结论,整体走势,从11年泰州市商品房成交数据看，全年各月成交量比较稳定，但是月量较低，仅在10万左右。成交走势看，各月成交量萎缩明显，尤其在8月以后成交量有大幅下降之势。成交价格看，泰州商品住宅成交均价走势延续商品住宅销量态势，1-8月市场基本稳定，成交均价一路上涨，8月以后，市场受调控影响观望气氛日渐浓厚，成交量逐月下降，成交均价也有明显下降，8-12月全市商品住宅成交均价已下降至4887元/，月均下降40元/平米。,泰州市商品房市场市场需求量较小，月度成交量仅10万左右,板块划分,城北（交通枢纽、物流区）市场特征产品：以多层，洋房，别墅为主，少量小高层，高层产品；主力面积：公寓以100-120为主，别墅以300以下的经济别墅为主；主力户型：公寓以三房为主；销售价格：公寓4000-5000元/，别墅5000-13000元/；去化状况：90-100左右的经济户型去化速度较快；主力客源：该区域多层楼盘均价较低，因此主要以区域内居民以及对价格较敏感的周边客户为主，洋房，别墅的客源比较广泛，除泰州本地的高收入群体，部分在泰经商的浙江福建人也是其消费群体；整体市场投资氛围较浓，以碧桂园为例，一期2000户售罄，但是实际入住率较低，投资的比例较重。,别墅区、低密度住宅，价格较低,板块划分,城中（老城区）市场特征：产品：以小高层、高层产品为主，少量多层产品。主力面积：以80-90的户型为主，少量120-140的大户型；主力户型：以两房为主，三房为辅；销售价格：小高层、高层销售均价在9000元/以上；去化状况：多层接受度较高，去化快，人们购房首选；小高、高层产品抗性较大；产品品质：产品品质较好，主要依托城中区域便利的交通、浓厚的居住氛围，发达的商业和完善的生活配套。主力客源：客源组成广泛，本区域对其他区域的客源吸引力较强，客源面广，但仍以本区域为主。客层经济实力较强。,市中心区，房价高，两房为市场主力,板块划分,城南（行政中心）市场特征：产品：以多层产品为主，兼有小高层、高层、别墅产品。价格：多层7500-8000元/，小高层6000-7000元/；主力面积：110-150大面积户型为主；主力户型：舒适性三房两厅；去化状况：该地区项目品质整体较好，去化良好，但除部分楼盘外，自去年下半年以来，销售速度明显放缓，小高层，高层项目的大面积户型库存较多；主力客源：城南板块整体环境较好，交通便捷；购房目的以自住为主。客层为公务员、企业中高层管理人员及青年等，主要来自本区域内的市政机关，医药城这样的单位，属于优质客源。,城市发展方向，改善性需求大，以三房为主,板块划分,城西（老工业区）市场特征产品：以多层为主，少量高层产品；价格：4000-6000元/；主力面积：90-110的两房、130-140的三房户型为主；去化状况：城西板块项目体量少，整体质量不高，多采用低价销售策略，整体上销售缓慢；主力客源：泰州市市区拆迁户，本区域内如九龙镇的改善型需求客户以及作婚房用的青年，该板块对周边区域的客户吸引力较小；,环境差，市民排斥，低价行销,板块划分,城东（教育园区）产品：以多层住宅为主，少量小高层产品；主力面积：100-120的紧凑三房为主；主力户型：三房两厅为主，两房为辅；销售价格：4000-5500元/，地段及产品品质的差异，导致区域内价格落差较大；去化状况：90左右的两房房源去化速度较快；主力客源：以区域内居民为主，其它区域客源为次主力客源，包括周边县市客源，该板块内有较多浙江福建人在泰经商产业，不少人选择在该板块或城北板块置业。客层比较优质，属于中高收入群体；置业的目的以自住为主，以小孩上学为目的的市场需求不可忽视。,教育园区，中低改善需求,产品分析,在售项目主要以多层、小高层、高层为主，容积率在1.5-2.0左右，未来供应项目主要以小高层、高层为主；因多层得房率高，使用成本低等优点泰州本地市民较喜爱该类产品；随着美好、华润等企业小高层、高层产品的热销，泰州本地市民对小高层、高层产品的接受度也在不断加深；,在售项目多层和小高层为主，高层逐渐开始出现低密度产品市场稀缺。,户型面积,泰州项目主力户型为2R和3R，其中以面积在100-110的紧凑三房和面积在90-100舒适两房较多；由于泰州本地市场目前新盘较少，大多为尾盘或持续性推盘，在售的多为库存的130平米以上的大户型，舒适性两房和紧凑型三房去化速度相对较快；随着泰州房价的走高，两房和小三房市场需求逐步增加。,两房和紧凑三房热销，大户型普遍滞销,价格分析,城北区域花园洋房：7500元/m2小高层、高层：4500元/m2,城中区域多层：11000元/m2小高层、高层：9100元/m2,城南区域多层：8000元/m2小高层、高层：6500元/m2,城西区域多层：5300元/m2小高层、高层：5000元/m2,城东区域多层：6000元/m2,城北区域：城北区域的小高、高层价格大致在4500左右，价格最低的楼盘均价为4200，处于既远离城中区域又远离泰州火车客运站的地段。最靠近城中区域的中原依云湾的花园洋房则达到了7500的高价。城中区域：城中区域的公寓价格在9100上下浮动，城中区域大部分都是小高、高层公寓，总体而言差别不大。城中区域内仅有金通桂园楼盘中有多层产品的存在，因此价格也达到了11000的程度。城南区域：城南区域的小高、高层价格基本都在6500附近，同样遵循距离城中越近、价格就越高的规律，北部最高价格为7500，而南部的价格仅有6000左右。多层的价格就与上面的规律不同，靠近区域中西部、泰州市政府的多层产品就比远离行政中心的产品贵，平均在9000以上，区域东部的多层项目则在7800-8000的价格范围内。城西区域：城西区域的公寓平均价格在5000左右，但是东西部由于城中区域的辐射影响和夹在东西部中间的工业园区的共同作用，西部的高层公寓均价只有4300，而东部的高层却达到了6400的价位。东西部的差异化，也是五个区域中唯一多层产品价格低于高层产品的，多层产品仅售5000。城东区域：城东区域土地开阔，在售的项目均为别墅以及多层公寓，城东多层公寓的价格平均为6000，靠近市中心的楼盘能达到7800的均价，远离市中心的东部只有5000左右的价格。,泰州影响房价的主要因素为地段距离和产品形态。,城市小，距离对于房价影响较大；产品类型对于价格影响也比较大；,去化分析,上图为泰州市海陵区各楼盘去化情况图。由上图的信息可知，海陵区目前在售楼盘的去化率平均为67，去化速度约为26套/月，去化速度较快的项目为凤城丽都、碧桂园、美好上郡、华润国际社区、左岸名都等。该类楼盘总价较低，且开盘时的价格较低，去化速度较快，但后期去化能力下降。且除碧桂园楼盘外，其余各个楼盘均较靠近城南板块这一未来主力发展方向。根据市调时对各个楼盘的调查，大部分楼盘中的多层产品，普遍去化速度比其它产品高。环顾所有楼盘，去化优势在于低总价、近城南和多层楼这三大特点。,热销特点：低总价、近城南、多层楼,泰州楼市去化速度普遍较慢，一般开盘时去化速度较快，但持续期很长，且清盘困难。,市场小结,泰州市区在售项目31个，总体量大约600万方，大都处于持续期和清盘期，新开项目较少；泰州主力市场供应为城南，城南是城市发展方向，市民购房也主要倾向于城南。城东是泰州的大学城区，教育资源丰富，为市民次主力购房区域。城西环境污染严重，城北发展停滞，居民一般不愿意在该两区域购房；泰州市场需求量小，目前在售项目去化普遍较慢，清盘不易；居民购房一般喜欢购买多层，其次小高层，对于高层抗性较大；居民购房主要需求面积为80-110的两房和三房。大面积户型普遍滞销；,泰州简介,泰州市场,项目分析,项目结论,项目概况,项目总占地：21万；项目总建面：120万项目产品：国际5A甲级写字楼超五星级酒店酒店式公寓茂业百货旗舰店星级购物中心高级公寓住宅区,首期推出为推2号地块住宅，共9幢高层住宅，30-34层，总户数约1150套，建筑面积约15万平米，户型面积95（27%）、135（27%）、155（35%）、186（11%）平米，部分顶层为复式。2号地块1-3号楼为板式楼，户型面积155平米。4-8号楼为点式楼，户型面积为95、135平米。9号楼为板式楼，户型面积为186平米。,项目产品为高层，且户型面积以大户型为主。目前泰州市场主流需求为80-110的户型。项目产品不契合市场主流。,项目区位,泰州城区东北，靠近市中心；周边有金鹰百货和坡子街步行街；南侧为泰州高校园区；东侧10公里为泰州火车站。,项目周边配套充足，交通便利，但不属于城市发展方向,城市发展方向,周边环境,项目属于旧城改造项目；区域现状较为杂乱，2号地块正处于打桩中；1号地块和3号地块处于拆迁中；4、5号地块尚未开始动迁；,项目地块北侧和东侧均为农民房，整体环境较为杂乱，短时间内现状较难改变；预计随着本项目的进行，周边也将会被动迁改造。,项目属性界定,区域价值,规模因素,产品定位,生活配套,项目弱点,位于城东，靠近市中心，比邻护城河，处于前往火车站的方向，配套足，环境较好，通达性优,总建约120万，规模大，在整体包装和形象推广上有较大的优势；,城市综合体，商住办一体，整体定位较高。2号地块以大户型和高层为主,周边有金鹰百货和坡子街步行街，自身将有商场，商业配套将十分充足。,区域尚处于动迁中，小环境差。,项目SWOT分析,泰州简介,泰州市场,项目分析,项目结论,价值梳理,地段价值配套充足，地段繁华城市发展方向，未来前景良好,产品价值低密度房型紧凑，性价比高,泰州居民购房意愿,价值梳理,茂业天地,坡子街,金鹰,配套,发展,低密度,本项目区域配套毋容置疑充分利用配套优势,不在城市发展方向本项目将改变区域发展,高层代表了未来的生活方式,紧凑户型,面积虽大，但总价不高,对于本项目来说，区域配套和本项目的规模将是本项目最大的优势高层和大面积户型将是本项目最大的劣势。,项目价格定位,通过对市场调研，抽取了距离项目最近的依云湾和京都花园，以及与项目类似的美好上郡和万达广场作为样本，通过相关系数拟合项目价格。,在当前市场上，预计本项目高层毛坯均价价格为7000元/（具体价格视开盘时价格而定）,客源梳理,城北区域客源周边乡镇原住民周边生意人北部和东部进城人员,城北区域购房特征与区域由地缘关联靠近工作地和原居住地,城中区域客源泰州富裕阶层生意人企业主,城中区域购房特征看中配套在市区工作,城东区域客源周边乡镇原住民东部进城人员大学城的老师周边生意人,城东区域购房特征与区域由地缘关联的看中教育,城南区域客源泰