第一章---房地产投资与投资风险.ppt

房地产开发经营与管理,地理科学学院2014年2月20日,房地产开发与经营管理,第一章房地产投资与投资风险第二章现金流量与资金时间价值分析第三章房地产市场及其运行规律第四章房地产开发的程序第五章房地产市场调查与分析第六章房地产开发项目可行性研究及财务分析第七章风险与不确定性分析,第一章房地产投资与投资风险,第一节房地产概述,1.房地产的概念1）从物质实体上来理解，房地产指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称。,房地产,土地,构筑物,其它附属物,建筑物,土地，指地球表面及其上下一定范围内的空间。,建筑物，一般指房屋。房屋是能够遮风避雨并供人们居住、生产、储藏物品或其它活动的工程建筑物，由基础、门、窗、柱和顶层构成。,构筑物，除房屋以外的工程建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、蓄水池等。,其它附属物，与土地、建筑物不能分离，或虽然能够分离，但分离后会破坏土地、建筑物的功能或完整性的物。例如如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草、埋设在地下的管线、设施等。,2、从权益方面来理解，法律意义上房地产本质上是一种财产权利，是寓于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利。,房地产的权益特点：1）房地产的物权是以登记为公示方法。从法律的角度看，未经物权登记的房地产对房地产权利人其实没有任何的财产价值，即使你实际占有着它，它也还不是你的合法财产，你无法有效地行使你的财产权利。案例张女士从某开发商处购得一套商品住宅，并按合同付清了购房款，开发商也如期交了房。但由于种种原因，张女士一直未去房产管理部门办理权属登记，也就没有取得房屋所有权证。两年后的某天，张女士突然接到法院通知，令她限期搬出所购的房屋。原因是,她并不是这套房产的合法权利人,2）房地产所有权在我国目前的土地管理制度下是不存在的物权种类，房地产权利人仅仅是对房地产构成中的房屋拥有所有权，而对房屋所占用的土地只有使用权。任何房屋所有权人其实都不能完全按照自身的意愿来行使房屋的所有权权能，房屋所有权的完整实现受到了土地使用权的限制。【案例】你有一套临街的底楼住宅，如果用来做铺面，将会为你带来更大的收益，但是，你却不能按照意愿自行将它改为商铺使用！原因就是房屋下面的土地不属于你所有，你必须按照与土地所有权人的约定用途使用土地。要想改变用途必须去土地管理部门变更土地用途。,3）房屋所有权的各项权能可以发生分离，但分离后会对房地产的市场价值和处分带来很大影响。根据我国目前的有关规定，在租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权时，承租人在同等条件下有优先购买权；承租人放弃购买的，房屋所有权的受让人应当继续履行原租赁合同，直至租赁期限届满。由此可以看出，房屋所有权的处分权能受到了限制，即必须优先卖给承租人；同时，也对收益权能和市场价值有着明显影响。,4）房地产可以依法设立抵押权，但抵押权的设立限制了房屋所有权的效用。城市房地产抵押管理办法明确规定，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。由此可以看出，房地产抵押权设立后,房屋所有权人对房地产的收益、处分权能的行使都受到了限制，即需征得抵押权人的同意。,房地产：土地、建筑物及其他地上定着物及其衍生的权益。本书房地产：土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。国家房地产估价规范,2.房地产的种类,从开发程度上来划分，房地产可以分为土地、在建工程和建成后的物业三种类型。1）土地依据土地所处的状态不同，生地和熟地，毛地和净地。生地指的是已完成土地使用权批准手续（指征收），没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地；熟地指的是已完成土地开发等基础设施建设（具备“几通一平”），形成建设用地条件可以直接用于建设的土地；毛地指的是已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地；净地指的是已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁、平整，土地权利单一的土地。一般而言，“生地”、“熟地”重点着眼于建设（评估）；而“毛地”、“净地”更多着眼于出让。,2）在建工程已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是建设工程中的一种中间形态。在建工程的几种情形：整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程（可采用工程形象进度法进行评估）对于实际完成工作量较少的在建工程（用成本法或假设开发法进行评估）属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的（要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整）,3）建成后物业居住物业，投资居住物业的目的有两个，一是自用，二是置业投资。交易规模小，但交易量很大。商业物业，投资性物业或收益性物业，涉及资金数量巨大，以机构投资为主。位置影响较大。工业物业，包括重工业厂房（交易少）、轻工业厂房（介于两者之间）和高新技术产业用房（适应性强）等。特殊物业，包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业。市场交易少，其投资为长期投资，依赖日常经营活动来回收投资和赚取利润。,第二节房地产投资的特性,1.位置固定性或不可移动性“房地产的价值就在于其位置”，充分说明了房地产不能脱离周围环境而单独存在，说明了位置对房地产投资的重要性。同时，其不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客具有吸引力，即能够获取利润。,2.寿命长久性房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间，其经济寿命结束的标志是：收益=成本。自然寿命则是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，到建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证安全使用时止的时间。一宗房地产可以获取几个经济寿命，但只能获取一个自然寿命。,3.适应性适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。通过调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。房地产适应能力的好坏，直接决定着其面临的投资风险。,4.不一致性（各异性）各异性是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。而作为业主和租客也不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业雷同，有特色或者是标志性的物业，可以给投资者带来更高的关注度、知名度、良好的信誉等等。,瑞士建筑师赫尔佐格和德梅隆,江欢成，中国工程院院士,5.政策影响性政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。2011年国家出台相关政策调控市场(金融政策、货币政策、土地政策、税收政策等)，2011年9月以来，百城平均价格连续3个月环比下降，11月十大城市环比全线下降，调控效果明显。十八届三中全会，“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。”,6.专业管理依赖性前期的投资建设、项目融资、市场营销以及后期的物业管理均需要专业人员。7.相互影响性相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。,第三节房地产投资的类型,投资，就是投资主体为了获取预期收益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资产的经济活动。或者说，投资是将一定数量的有形资产或者是无形资产投入到某种对象或事业中，以取得一定的收益或社会效益的活动。投资分为很多类型，从总体上来说，分为固定资产投资、流动资产投资。,房地产投资，是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。,1.房地产投资的形式（1）直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成后物业的置业投资两种形式。开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报丰厚；置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。（2）间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作间接房地产投资的具体投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投贤信托公司(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。,2.房地产直接投资,1）房地产开发投资房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种人住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转化过程收回投资、获取开发利润的过程。属于短期投资。万科地产、中海地产、恒大地产、富力地产、金地地产,2）房地产置业投资房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。途径：一是自用；二是投资目的：自用、出租（获取经常性收益）、投资保值、增值。,3.房地产间接投资,1）购买房地产企业债券和股票投资目的：解决开项目资金短缺的问题；为投资者提供一个间接投资房地产的机会。例如:北京首都创业集团发行企业债券、北京天鸿宝业等上市发行股票。2011年6月9日，国家发展改革委办公厅下发关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知，以解决保障性住房的资金问题。,2）购买住房抵押贷款证券住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人作房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。,3）投资于房地产投资信托公司REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。北京国投：发行集合资金计划募集资金，投资于商铺。,第四节房地产投资的利弊,1.房地产投资之利自然寿命长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益。1)相对较高的收益水平开发投资中，股本收益率可达到20%的水平，甚至会超过100%（利用信贷和财务杠杆）；置业投资中，每年股本收益率为15%-20%。,2)易于获得金融机构的支持金融机构通常认为作为抵押物的房地产，是保证其能按期安全收回贷款最有效的方式。因为除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外，房地产本身也是一种重要的信用保证。商业银行、保险公司和抵押贷款公司等在内的许多金融机构都愿意提供抵押贷款服务。3)能抵消通货膨胀的影响通货膨胀是反映一个经济体总体价格水平上涨水平的指标。美国和英国的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。,4)提高投资者的资信等级拥有房地产是占有资产、具有资金实力的最好证明。5)能够得到税收方面的好处房地产投资所得税的税基为净经营收入=毛租金-（经营成本+贷款利息+建筑物折旧），随着建筑物使用年限的增长，每年的收益能力在下降，所以税法中建筑物折旧的年限比起经济寿命要短得多，所以使得建筑物每年的折旧要比实际损失的多，所以置业投资者税基就比实际减少了很多。,2.房地产投资之弊1)变现性差销售过程复杂、交易成本高，使得很难变现。使得投资者无力偿还债务而破产。2)投资数额巨大投资数额巨大，一方面使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产减少；另一方面使得小投资者望楼兴叹。3）投资回收周期较长开发投资3到5年，置业投资，少则10年，多则20、30年。承担的资金压力和市场风险比较大。4)需要专门的知识和经验房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，所以对专业依赖性较强。,第五节房地产投资的风险,1.风险的概念从房地产投资的角度来说，风险：为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。,当实际收益超出预期收益时，我们就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，我们就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。,如图所示的A，B,C三项投资，c的风险最大，B次之，A最小。,2.系统风险风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险。1）通货膨胀风险通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。通货膨胀风险直接导致未来收益价值的下降。当收益是通过分期付款的方式获得时，投资者就面临通货膨胀风险。房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。,2）市场供求风险市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。房地产市场供求关系的变化会影响到房地产价格的波动。例如，当供给大于需求，投资者面临房地产空置或积压，导致资金占压，还贷压力日增。因此，投资者可以通过密切关注当地社会经济发展状况、细心使用投资分析结果，来降低市场供求风险的影响。3）周期风险周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。研究表明，美国房地产市场的周期大约为1820年，香港为78年，日本约为7年。我国，5年的发展期加2年左右的一个低落期。,4)变现风险变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑换为现金时，由于房地产市场的不完备，必然使投资者蒙受折价损失。5)利率风险通过调整利率，政府可以调节资金的供求关系、引导资金投向，从而达到宏观调控的目的。利率调升会对房地产投资产生三方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。三是利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。,6）政策风险政府有关房地产投资的土地供绐政策、地价政策、税费政策、住房政策，价格政策、金融政策，环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资带来风险。7）政治风险政治风险主要由政变、战争，经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等造成。政治风险旦发生，不仅会直接给建筑物造成损坏，而且会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。8）或然损失风险或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。,3.个别风险,1）收益现金流风险收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。开发投资者来说，销售价格、开发成本、市场吸纳能力等指标，置业投资的租金水平、房屋空置率、资本化率的变化等都有影响。2)未来经营费用风险未来经营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。主要是针对置业投资者来说的。由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。,3）资本价值风险预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着报酬率的变化而变化。4）比较风险比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。,5）时间风险时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。6)持有期风险持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般说来，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。因此，置业投资的实际收益和预期收益之司的差异是随着持有期的延长而加大的。,思考题：某投资者用自有资金购买了一店铺物业，在合适的时间拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项投资计划中将面临怎样的风险？,4.风险对房地产投资方向的作用,1）令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。例：某开发商投资康居工程，政府保证24%的投资收益率，风险为0。另一个开发商投资娱乐城，受到风险，成功的概率为60%，现在想要得到24%的预期年收益率，其必须保证年投资收益率达到多少？结论：风险越大，收益越高。2）是使投资者尽可能规避、控制或转移风险。,40%的年收益率,5.投资风险的处置1）风险回避即选择风险较小的投资项目或放弃那些风险较大的投资项目。2）风险转移即投资主体将其损失有意识的转嫁给与其相应经济利益关系的另一方承担。分为保险型转移和非保险型转移。保险型转移即通过参加保险，以小数额的保费为代价，避免所承受的风险。非保险型转移，主要是投资者通过合同，将风险损失转由另一方承担和赔偿。,3）平衡交易平衡交易在房地产投资中较为普遍的一个方式就是购买期权。期权(Options)是一种选择权,期权的买方向卖方支付一定数额的权利金后,就获得这种权利，即赋予期权购买者在未来某个时间以约定的价格和方式交割某种金融资产的权利的合约。可以节约时间、减少市场发展过程中的一些不确定性。4）风险自留当与其风险不可避免时，自行设立基金，自行承担风险变现后财务后果。如，工程概算中，设置不可预见费；资产运营过程中，设置意外损失基金。,5）投资组合投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。投资组合的目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下使收益最大化的投资组合。例如，某人得到一大笔资金，那么他将这笔资金投入到一个项目去，还是投入到不同的项目上去呢？基金会的资金使用方式最能体现这种投资组合理论，因为基金投资的首要前提就是基金的安全性和收益的稳定性。,结论：单一一项投资风向波动十分大，若组合起来，可以将两者的风险相互抵消，从而把组合降到最低。,经过以上的分析，投资者就可以进一步按照他个人对承担风险的态度去设计出一个最能扩大其收益的投资组合。RY理想组合带基本上代表了不同投资收益与风险程度的组合。,结论：这种投资组合理论所做出的减少风险方法并不能使投资组合变成毫无风险。从理论上说，风险是由系统性市场风险(例如宏观经济因素，国家金融状况等)和个别性非市场风险(个别发展项日因素、建筑物类型、地点等)所组成。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少，但系统性市场因素然存在。市场风险率变成了某个投资项目相对于整个市场反应变化的幅度。,投资者的应得收益变以补偿这个风险率为主。为：,市场风险系数的算法：,假如市场的整体平均预期收益率是10，一个投资项目的相关系数是0.5，则其预期收益率为5。假如系数是1.