个人用地土地估价报告

关于印发个人用地土地估价报告简易格式的通知鄂土协发201103号各土地评估中介机构：湖北省个人用地土地估价报告简易格式（试行）已经湖北省土地估价师协会二届四次常务理事会审议通过，现印发试行。请各机构将试行过程中的问题及时反馈省协会。附件1：湖北省土地估价师协会关于个人用地土地估价报告简易格式（试行）的说明；附件2：个人用地土地估价报告简易格式（试行）。附件1：湖北省土地估价师协会关于个人用地土地估价报告简易格式的说明为简化个人用地土地评估操作手续，提高工作效率，湖北省土地估价师协会根据湖北省个人用地土地评估的实际状况，同时结合城镇土地估价规程对土地估价报告的制作要求，通过调研，并经省估协专家委员会组织论证，制定了个人用地土地估价报告简易格式（试行）（以下简称简易格式），说明如下：一、简易格式适用于湖北省内权利人为自然人的所有个人用地土地评估项目。二、土地评估机构应向委托方提交简易格式的土地估价报告及土地估价结果一览表，并完整填写表格内容。需要提交土地估价报告备案表的，应当同时提供。三、简易格式中应用的两种估价方法技术过程测算表、估价结果确定表以及委托函、权证资料、宗地图、现场照片、区位示意图等作为土地评估机构内部存档资料备查。四、简易格式的具体内容及填写要求见附件。二一一年一月十日附件2：个人用地土地估价报告简易格式（试行）一、 土地估价报告（表格式）二、 土地估价结果一览表三、 土地估价报告备案表四、 土地估价技术过程一览表1、 市场比较法比较因素条件说明表2、 市场比较法比较因素条件指数表3、 市场比较法取值依据说明表4、 假设开发法技术过程一览表5、 假设开发法取值依据说明表6、 剩余法技术过程一览表7、 剩余法取值依据说明表8、 基准地价系数修正法技术过程一览表9、 收益还原法技术过程一览表10、 收益还原法取值依据说明表11、 成本逼近法技术过程一览表12、 成本逼近法取值依据说明表13、 估价结果确定表五、个人用地土地估价报告附件资料存档要求土 地 估 价 报 告项 目 名 称：受托估价单位： 土地估价报告编号：提交估价报告日期： 土 地 估 价 报 告报告编号：*第*号项 目 名 称*个人位于*市*区的*土地使用权*价格评估委 托 估 价 方联系电话估 价 目 的委托评估土地面积 M2土地级别评 估 基 准 日*年*月*日评估日期*年*月*日至*月*日地价定义实际土地开发程度实际土地用途设定土地开发程度设定土地用途设定土地使用年限设定容积率土地登记状况土地位置使用权面积M2宗地四至东至： 南至：西至： 北至：土地使用权人土地登记用途土地使用证号地号使用权类型终止日期土地权利状况共有土地使用者共有使用权分摊面积M2土地取得时间批准机关批准使用年限剩余使用年限他项权利状况其他涉及转让时填写转让时间、转让人、成交价款土地利用状况现状条件房屋建筑结构建成时间建筑物用途建筑层数建筑面积M2现状容积率规划条件规划批准文件写明文号、发文单位规划用途规划建筑层数规划建筑面积M2规划容积率区域因素对外交通条件基础设施条件周围道路类型：供水： 电讯： 供电： 排水： 公用服务设施方便度区域土地利用状况区域规划限制条件环境条件个别因素临街状况宗地宽度场地平整状况宗地形状宗地进深现 状 利 用有无主体建筑物估价依据1、中华人民共和国国家标准土地估价规程（GB/T 185082001）；2、国家、省、市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策文件；3、土地权属或房产权属证书、图件等（写明具体名称）4、估价人员现场踏勘收集的相关资料；5、委托方提供的其他资料。估价原则估价方法及其结果估价结果评估土地总面积 M2总地价 元单位面积地价元/ M2大 写人民币 元估价报告的使用估价报告和估价结果的使用方向估价报告和估价结果的限制条件估价报告和估价结果的有效期限其他需要特殊说明的事项土地估价师签字土地估价师姓名注册估价师证书号签 字土地估价机构估价机构负责人签字：（机构公章）*年*月*日 土 地 估 价 结 果 一 览 表 估价机构: 估价报告编号: 估价基准日: 估价基准日的土地使用权性质:宗地编号宗地名称估价基准日的土地使用权人国有土地使用证证号宗地位置估价基准日的实际用途估价设定用途现状（规划）容积率估价基准日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地使用权年限(年)土地面积（平方米）单位面积地价（元/平方米）总地价(万元)备注-合计一、上述土地估价结果的限制条件 1、土地权利限制: 2、基础设施条件 地面平整状况: 供水状况： 周围道路状况:排水状况： 供电状况：通讯状况： 3、规划限制条件： 4、影响土地价格的其他限定条件：二、其他需要说明的事项： 估价机构：（加盖公章） 年 月 日 土 地 估 价 报 告 备 案 表估价报告编号： 年 月 日来文单位备案目的估价机构名称注册号评估设定土地用途评估设定土地使用年限评估土地面积（M2）评估单价（元/M2）总地价（元）评估机构意见 机构名称(盖章) 年 月 日委托方意见 单位名称（盖章） 年 月 日备案意见 承 办 人： 年 月 日主管领导（签字盖章） 年 月 日 注：根据当地国土资源管理部门的要求，需要报告备案程序的提供本表。土地估价技术过程一览表（根据估价对象的特点和估价目的选择以下相适宜的两种估价方法技术过程一览表，以下内容作为机构留存，不提供给客户）表1 市场比较法比较因素条件说明表宗地名称： 报告编号： 估价对象与比较 案例比较因素估价对象案例一案例二案例三宗地名称土地位置交易价格（元/M2）交易时间交易方式土地使用年期（年）土地用途区域因素距市中心距离（米）*个别因素临街状况临主干道临次干道临次干道临通道容积率规划条件 续表1 市场比较法比较因素条件指数表 宗地名称： 报告编号： 估价对象与比较 案例比较因素案例一案例二案例三宗地名称土地位置交易价格（元/M2）交易时间交易方式土地使用年期（年）土地用途区域因素距市中心距离100/101100/102100/102个别因素临街状况100/100100/100100/100容积率规划条件 估价对象比较因素修正系数比准价格(元/M2)市场比较法估价结果(元/M2)估价结果取值方法说明注：区域因素、个别因素等条件指数另列表说明取值依据。续表1 市场比较法取值依据说明表宗地名称： 报告编号：项 目案例情况、取值依据、文件等说明案例一 *土地使用者所使用的位于*市*路*号的土地，用途为*，用地面积*平方米，规划（现状）容积率*，土地使用年期为*年，交通条件为*，宗地形状，规划限制条件，周边土地利用类型*。*年*月*日，基础设施开发程度达到宗地红线外“*通”(即通路、通电、供水、排水、通讯)及红线内“地面平整”的国有土地使用权交易价格为*元/平方米。案例二案例三区域因素距市中心距离以待估宗地为100，每增加或减少*米，指数相应上升或下降*%。个别因素临街状况以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数相应上升或下降*%。容积率规划条件 表2 假设开发法技术过程一览表宗地名称： 报告编号： 项 目各项参数的确定与取值标准各项费用测算结果(元)估算不动产总价房屋建筑面积(M2)列公式及结果预计平均售价(元/M2)开发成本建筑费用(元/ M2)专业费用(元/ M2)不可预见费(元/ M2)利息开发周期利息率利润投资利润率(%)（投资回报率）交易税费税费比率(%)总地价(元)=-土地面积(M2)单位面积试算地价(元/M2)注：表中“”项目内容可以根据当地的实际情况进行适当增减。续表2 假设开发法取值依据说明表宗地名称： 报告编号：项 目各项参数的确定与取值依据、文件等说明规划条件说明现状条件说明预计平均售价(元/M2)案例一案例名称、位置、平均售价、区位条件、建筑物条件案例二案例三开发成本建筑费用专业费用不可预见费利息开发周期利息率利润投资利润率（投资回报率）交易税费税费项目各项目详细说明取值依据表3 剩余法技术过程一览表 宗地名称： 报告编号： 项目各项参数的确定与取值标准各项费用测算结果(元)不动产总价房屋建筑面积(M2)列公式及结果平均售价(元/M2)房屋重置价格(元/M2)折旧总额房屋使用年限(年)已使用年限(年)年折旧费(元/ M2)房屋现值(元/M2)交易税费税费比率(%)总地价(元)=-土地面积(M2)单位面积试算地价(元/M2)注:表中“”内容可以根据当地的实际情况进行适当增减，续表3 剩余法取值依据说明表宗地名称： 报告编号：项 目各项参数的确定与取值依据、文件等说明现状条件说明平均售价(元/M2)案例一案例名称、位置、交易价格、区位条件、建筑物条件案例二案例三开发成本建筑费用专业费用不可预见费利息开发周期利息率利润投资利润率（投资回报率）交易税费税费项目各项目详细说明取值依据表4 基准地价系数修正法技术过程一览表宗地名称： 报告编号：待估宗地所在土地级别*用途*级级别基准地价(元/M2)说明基准地价的批准文件依据及价格内涵影 响 因 素指标条件修正系数(%)区域因素距市级商服中心距离距公交线路距离距长途汽车站距离个别因素宗地临路条件宗地宽度影响因素指标修正系数小计单项修正开发程度修正年期修正地价指数修正其它修正单位面积试算地价(元/M2)列出计算公式 注:表中影响因素和单项修正的内容可以根据当地的实际情况进行适当增减。表5 收益还原法技术过程一览表 宗地名称： 报告编号： 项 目各项参数的确定与取值标准各项费用测算结果(元)房地产年总收益房屋出租建筑面积(M2)列公式及结果月租金(元/M2)房地年总费用 管理费(元)维修费(元)房屋使用年限年折旧费(元)保险费(元)税金(元)房产税营业税城市维护建设税教育费附加房地年纯收益(元)=-房屋现值房屋重置价格房屋已使用年限年折旧费(元)房屋还原利率房屋年纯收益(元)土地还原利率土地年纯收益(元)估价设定年限年期修正系数总地价(元)土地面积(平方米)单位面积试算地价(元/M2)注:表中“”内容可以根据当地的实际情况进行适当增减，续表5 收益还原法取值依据说明表宗地名称： 报告编号：项 目各项参数的确定与取值依据、文件等说明平均租金水平出租率有效出租面积比率案例一案例二案例三房地年总费用 管理费维修费房屋使用年限年折旧费保险费税费房产税营业税城市维护建设税教育费附加房屋现值房屋重置价格房屋已使用年限年折旧费房屋还原利率土地还原利率表6 成本逼近法技术过程一览表宗地名称： 报告编号：项目各项参数的确定与取值标准各项费用测算结果(元)取值依据土地取得费土地补偿费列公式及结果安置补助费青苗补偿费税费征地管理费耕地占用税耕地开垦费统征包干费土地开发费利息投资利息率开发周期利润投资利润率土地成本费用=+土地增值土地增值收益率区位修正系数估价设定年限年期修正系数单位面积试算地价(元/平方米)土地面积(平方米)总地价(元)注:表中“”内容可以根据当地的实际情况进行适当增减，续表6 成本逼近法取值依据说明表宗地名称： 报告编号：项目各项参数的确定与取值依据、文件等说明土地取得费土地补偿费安置补助费青苗补偿费税费征地管理费耕地占用税耕地开垦费统征包干费土地开发费利息投资利息率开发周期利润投资利润率土地增值土地增值收益率区位修正系数注:表中“”内容可以根据当地的实际情况进行适当增减，表7 估价结果确定表 报告编号：宗地名称*方法评估结果(元/M2)权重*方法评估结果(元/M2)权重最终估价结果取值(元/M2)估价结果取值方法说明土地面积(M2)总地价(元)个人用地土地估价简易报告附件资料存档要求一、土地估价报告附件存档资料1、 委托估价函2、 估价对象权