物业租赁管理概述

第十章 物业租赁管理l 物业租赁是物业交易或房地产交易中的一项主要活动，是房地产市场的一个很大组成部分，也是许多物业管理者的主要业务之一。l 有的业主甚至将租赁业务的好坏作为衡量物业管理者的最重要的标准。 对一个经营性物业来说，收益是第一位要考虑的； 物业管理者所承担的其他责任也是主要围绕增加收益这个目标，并在这个目标上体现出其他责任履行的好坏。l 为了做好这一项工作，物业管理者必须了解和掌握有关物业租赁的概念、相关法律规定、租约的制定和管理以及如何最有效地将所管理的物业租赁出去，即如何做好租赁营销工作。第一节 物业租赁概述一、物业租赁定义物业租赁是指房屋产权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。有关这个定义有几点说明：（1）房屋出租人必须是房屋产权所有人。这个产权所有人可以是自然人，也可以是法人；可以是产权人自己，也可以是共有人（包括共同共有和按份共有）；可以是产权所有人自己，也可以是产权所有人的委托代理人，或按照法定程序的指定代管人。（2）转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租人受制于出租人，没有出租人的同意转租现象就不存在，转租人也就不存在。因此转租只能是附属于出租的非独立活动。（3）出租不仅将房屋让与承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。这一条是将所有符合房屋租赁法律特征的一切行为都包括在内，防止逃避租赁管理、偷逃税收的现象发生。二、房屋租赁的法律特征房屋租赁是一种特定商品交易的经济活动形式。它具有以下特征：（1） 房屋租赁是房屋占有权、使用权及部分收益权的转移。（2） 房屋租赁的标的是特定物而不是种类物。这反映在租赁合同中对标的物作详细和区别性的描述。 房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。经济契约关系，它体现契约双方有偿，互利互惠的关系。 要式合同，而且是法定要式合同。我国法律规定，租赁合同必须采取书面形式，并依法登记。（3） 房屋租赁关系不因所有权的转移而终止。新房屋所有权人必须承担原房屋所有权人在租赁合同中确定的义务，尊重承租人的合法利益。即是买卖不破租赁。（4） 租赁关系主体的法律要求。其表现为： 租赁双方除了必须具有民事能力以外， 还要求出租人必须是房屋所有权或其指定委托人或法定代管人； 要求承租人没有法律限制承租的情况。（5） 租赁客体的法律要求。有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违法建筑的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；有关法律、法规规定禁止出租的其他情况。三、物业租赁的分类根据不同的分类标准，物业租赁可作如下分类：（1） 根据租赁房屋的性质不同可分为公房租赁和私房租赁，也可分为保障性、福利性租赁和市场性租赁。公房租赁又可分为房管部门管的直管公房租赁和企事业单位自管的系统公房租赁。（2） 根据租赁房屋的用途不同，可分为居住物业、商业物业、办公楼及工业物业等的租赁。（3） 按照房屋的租赁期限不同，又可分为定期租赁、不定期租赁和阶段式租赁。 定期租赁是指有确定期限的租赁，租期满即租赁终止。出租人无须作提前通知，承租人到期必须归还租用的物业。目前我国一般商品房的租赁都属于此种情况。 不定期租赁是指租赁双方没有约定租期，出租人可随时要求收回房屋。我国的公房出租就属于这种情况，但在收回房屋上会要求国家作出另外安排居住的要求。 阶段式租赁是指双方虽然确定了某个期限，但又约定，双方如没有提前通知终止的情况下可自动续约相同一个时期的一种租赁方式，这种情况也经常出现在一些商品房的租赁中。（4） 按照租金的计算和支付方式不同可以分成毛租、纯租约以及百分比租约。详细内容在后面作介绍。（5） 按承租人的国籍不同将租赁分为国内租赁和涉外租赁。四、租赁登记与纳税（一）租赁登记根据我国法律规定，房屋租赁需登记备案。其具体要求如下：（1） 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内（上海市规定15日内），到市县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。（2） 登记备案时，除提交已签订的租赁合同以外，租赁当事人还应分别交验下列证件：出租人应提交的证件：出租房屋的房地产权证或房屋所有权证和土地使用权证；出租人的身份证明；共有房屋的共有人同意出租的证明或委托书； 委托代理出租时，房屋所有人委托代理出租的证明。承租人需提交的证明：境内个人的身份证或户籍证明；境内单位（包括三资企业）的工商注册登记证明；境外人士的回乡证明；境外单位的经公证或认证的合法资格证明（法律、法规另有规定的除外）。（3） 房屋租赁登记申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发房屋租赁证；审核不合格，则由房地产管理部门将租赁合同和有关证件退还当事人。（4） 房屋出租持有关文件至当地税务机关依法纳税。（5） 租赁登记的法律责任：不按期申报、领取房屋租赁证的，责令其补办手续，并可处以罚款；伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可处以罚款；未经出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。（一）租赁税收有关房屋租赁税收，国家没有完全统一的规定，各地的执行都有所不同。在此先介绍一般情况，然后介绍一下上海市新出台的城镇私有房屋租赁税收征收管理办法的主要内容。1房屋租赁一般税收情况房屋租赁一般要涉及印花税、营业税、城建税、教育费附加、房产税、所得税和土地使用税等税收，现分别介绍如下：（1）印花税。租赁双方所持的房屋租赁合同，应按合同所载金额的0.1，一次性贴足印花税票。（2）营业税、城建税和教育费附加（两税一费）。凡从事房地产租赁的单位和个人，以其应税收入为营业税征税对象，税率为5。城建税是以营业税税额为计税依据，一般规定，纳税人所在地在市区内的，税率为7；纳税人所在地在县城、建制镇、工矿区的，税率为5；纳税人所在地在农村的，税率为1（税制改革后，该税项以经营收入额为计税依据，税率为0.30.6）。教育费附加是以营业税为计税依据，税率为2（税制改革后，调整为增值税、消费税和营业税之和的3）（3）房产税。房产税计税方法有两种。一种是依房产原值扣除1030后的余值为计税依据，税率为1.2。如北京市扣减额为30，上海市扣减额为20；另一种是房产出租的，以房产租金收入作计税依据，税率为12（税制改革后，房产税按房产评估值的15计征）。（4）所得税。所得税分两种：企业所得税和个人所得税。企业所得税的计税依据是经营企业的年实现利润净值，税率为33；个人所得税的计税依据是租金所得扣除免征额 的余额（免征额现为租金额4000元以上的为减除费用800元，4000元以上的扣除20费用，然后就其余额纳税）。（5）土地使用税。私房业主出租私有房屋，应按所在地的地段等级适用的税额，交纳土地使用税。2上海市城镇私有房屋租赁税收管理主要内容（1）领取租赁证的7日内向税务机关办理纳税申报、申领统一发票。（2）租赁双方持有的租赁合同，都必须按合同约定租赁期内的租金收入一次性贴足印花税票。无租赁期限的，可按3年分次贴花。（3）对营业税、城建税、教育附加费、房产税及个人所得税统一征收综合税，税率为每次租金收入的21。每次租金收入在2000元以下的，则按15征收（现已改为按5%征收）。（4）转租和再转租的按转租租金收入的9征收综合税。每次租金收入在2000元以下的，则按3计征。（5）按所在地的地段级适用的税额交纳土地使用税。（6）不准匿报房租金，不准收取押租、变相租金或其他额外费用。（7）私房业主或转租人接收承租人聘用或为其提供劳务的，应将租金收入和工资、劳务收入合理划分。工资、劳务收入不得超过同类企业的临时工工资标准。（8）私房租赁须统一使用税务机关印制的发票。（9）以联营等名义出租或转租房产但并不承担经营风险的，其所获取的固定收入应作租金收入处理，按规定征税。第二节 租约管理l 经营性物业的物业管理者一般有出租物业的责任，尽管这种责任根据业主的要求不同会有变化，如有一些物业管理者可能是惟一的出租代理，而另一些则可能与外界独立房地产经纪人共同承担责任。l 即使有些物业管理者不承担租赁责任，而只有维修保养物业的责任，但是涉及租约的具体条款时，他们往往会被业主或业主的律师所咨询。他们有关物业运营和维护的费用及其相关的专业知识对租约条款的拟定有直接的影响。l 如果物业管理者足够熟悉租赁合同的基本条款，并非常懂行地与业主的律师及房地产经纪人合作的话，业主就可以从物业管理者处得到优质的服务，从而增强物业管理者在业主心目中的地位。一、租约的含义及法律特征（一）租约的含义房屋租约是一种债权合同，是出租人和承租人就房屋租赁事宜，明确双方的权利、义务和责任的协议，也即以房屋为租赁标的契约。（二）房屋租约的法律特征（1）房屋租约是双务有偿合同。l 双务合同是指合同当事人都享有权利和义务的合同。即双方各自享有的权利和负有的义务，正是对方应尽的义务和享有的权利。l 双务合同的主要意义在于合同的履行，即任何一方在自己未履行合同义务的情况下，无权请求对方履行义务，否则就变成了单务合同。l 有偿合同是指当事人享有合同规定的权利而必须偿付代价的合同。l 有偿合同大多数是双务合同。l 区分有偿合同与无偿合同的法律意义在于确定当事人履行合同义务时应注意的程度及违约责任大小。一般而言，有偿合同义务的履行，其注意程度要高于无偿合同，有偿合同的义务人的违约责任要比无偿合同义务人的违约责任要重。（2）房屋租约是诺成和要式合同。l 所谓诺成合同即指当事人意思表示一致即告成立的合同。l 实践合同，虽然当事人表示一致，但还须交付标的物，合同才能成立l 这种法律上的分类，主要用于确定合同成立的时间。l 要式合同是相对不要式合同而言的。凡要求特定形式和履行一定手续的合同称为要式合同，否则就成不要式合同。l 法定要式合同；约定要式合同。房屋租约是法定要式合同。我国城市房屋租赁管理方法中明文规定房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。没有书面合同的租赁行为，法律不予保护。（3）房屋租约是继续性合同。房屋租赁当事人双方的义务，均与合同的存续期间相关，时间作为合同的基本元素，因而房屋租约属于继续性合同。二、租有权的概念为了对租赁合同有更深的理解，有必要介绍世界上有关租有权的概念。l 租有权（Leasehold）是相对所有权（Freehold）而言的。租有权是承租人（Lessee， Tenant）拥有的对租赁物业的一种权利。l 对于租有权，不同的国家有不同的理解。在一些国家，这种租有权被认为是承租户的动产（personal property），可以被出售、交换和赠与。而在另一些国家它被认为是不动产（real property）。如果认为是不动产的话，租有权的出售、交换和赠与必须有书面契约。l 在我国，虽然没有租有权这个名词，但与租有权对应的有出让的土地使用权和出租的房屋使用权。根据我国的法律，也可认为将租有权归为不动产。l 在某些国家和地区，租有权可以作为担保物业来进行抵押贷款（如我国出让的土地使用权）。由于承租人设定的租有权抵押可能会损害业主的资信地位和物业的所有权。为了避免这种侵害，物业管理者应该熟悉当地的有关法律，在租约中明确规定：承租人不得出售、赠与、交换和抵押所有权，除非事先得到物业业主的书面批准。（一）有年限的租有权l 有年限租有权（Estate for Years）是大多数物业管理者在出租各类物业中经常采用的方式。l 这种租约有时称作规定时间的租约。当租约指定的时间到期，这种有年限租有权不须提前通知就可以终止。承租人必须马上交还物业。l 有年限租有权也可以继承的，不因租赁双方中的某一位死亡而终止。（二）周期性租有权l 周期性租有权（Estate from Period to Period）是指业主将房屋租与承租户一段时间后可以自动续约相同一个时期的一种出租方式。l 这种租有权的最常见例子是年周期租有权。尽管月周期、周周期租有权的形式也存在。l 要终止一个周期性租有权，签约一方必须提前给通知。通知形式和提前时间的要求一般由当地的法规确定。l 这种租有权也可继承，不因租赁当事人的死亡而终止。l 周期性租有权的产生有两种途径。 一种是租赁当事人在租约中明确写明，如年周期性租有。 另一种是承租户在按规定的期限已经到期，仍然占有物业并支付了租金，则法律认为是有效的。在这种情况下，租金支付的频率将决定了租有周期。 我国的民法，也认为这是一种推定形式的民事法律行为，也是有效的。有许多国家的法律认为承租者新的租有权如前租约所规定的长度，但最长不超过1年。（三）不定期租有权l 不定期租有权（Tenancy at Will）是指业主同意给与承租户不限时间租用物业的权利。这种租有权的产生和延续依赖于双方的自愿。l 现在，一般要求终止一方必须提前以书面形式提出终止租赁的通知。l 不定期租有权可以因任何一方的要求而终止。l 在我国，公房租赁属于一种特殊的不定期租有权。虽然没有确定的租期，但国家不能随意终止租赁关系收回租有权。相反，在拆迁时，还要进行使用权的补偿。这是与我国原有的收入机制有关系，公房里已包括了人们应得的一部分关于住房的收入。（四）默认租有权l 默认租有权是指租户在租约到期时，未经所有者的许可，强制继续占有物业。除非业主诉诸法院或租户自动搬离，否则物业将被继续占用。如果当业主接受对方缴纳的租金时，则表示业主默认对方以周期性的租有权或不定期租有权形式拥有对物业的租有权。三、租约的类型租约因不同的目的，有不同的分类方法。我们这里介绍的是按计租方式的不同，可将租约分成毛租约、纯租约和百分比租约。（一）毛租约l 在毛租约的情况下，承租户支付固定的租金，而业主支付所有有关物业的费用，包括房地产税和其他有关物业的税收、保险费和维修费等。至于水电费等公共事业费，则由租赁双方协商，l 毛租约经常用于公寓的出租，也有用于办公楼的租赁的。（二）纯租约l 纯租约，也称净租约。纯租约一般用于较长租期的租约。l 纯租约主要指承租户除了支付租金以外，还要承担其他的费用。l 从理论上，存在3种纯租约 单纯租约的承租户只支付租金、水电费、房产税和其他的税收， 双纯租约的承租户除此以外，还要支付保险费， 三纯租约的承租户在双纯的基础上，还要加上维修费。 在三纯租约的情况下，承租户承担了物业的所有的有关费用。l 工业物业的租赁一般都采用三纯租约的形式。（三）百分比租约l 百分比租约，有时称作超额租约，是用于零售商业物业的出租租约。l 百分比租约租金的支付一般是基于年度来计算的。它要求承租者在支付一个固定额度的基础租金的基础上，加上承租户总收入超过事先确定的最低销售额部分的一个百分比。例如，一个百分比租约可能要求承租户每月交基础租金1200元。再加上年经营收入超过36万元的差额部分的4%。在这个租约的条件下，一个年总经营收入为72万元的承租户需要固定租金以外的费用为（720,000360,000） 4 = 14,400元。等于每月需多交1200元。l 百分比的确定没有固定的模式，这取决于物业的性质、地点、承租者生意的类型以及总的经济气候。l 百分比租金的计算还可以采取固定百分比和变动百分比两种方式。变动百分比是租赁双方商定的百分比随销售额超额的数量的增加而减少，以达到鼓励承租户提高经营水平、扩大销售的目的，以使租赁双方都获得相应的好处。四、有效租约的基本条款（一）有效租约的基本条款（1）当事人姓名（名称）及住所；（2）房屋的座落、面积、装修及设施状况；（3）租赁用途；（4）租赁期限；（5）租金及交付方式；（6）房屋修缮责任；（7）转租约定；（8）变更和解除合同的条件；（9）违约责任； （10）当事人约定的其他条款。（二）基本条款分析1当事人姓名（名称）及住所l 租约既是合同又是房地产权益的转让证书。它必须包括租赁双方的姓名并且有承租户和业主或业主授权代表签名。l 如果租赁当事人是一个组织或公司，则必须有该组织或公司的名称并有该组织或公司的被授权人员签名并盖上组织或公司的章。l 当事人的住所也是租约的必要要素之一，因为除非当事人有书面改变住所的通知，这样在涉及到以时间判断违约责任时就可以有一个客观的评判标准。法律判定租赁当事人之间的有关通知的送达都以租约上的地址为准。2物业的描述（1）如果物业的出租包括了土地，则在租约中必须有精确的法律描述。如果出租的物业只是一幢大楼的一个部分，则只须提供大楼的地址及房间号码。（2）对于商业铺面，除了地址、号码的描述以外还必须有对承租户使用的描述，除此以外还要有一张表示铺面位置的平面图附在租约后。（3）一个租约的物业描述中可能需要规定对出租空间的间隔、装饰、设施方面的要求以及费用的分担方法。有时这些具体的要求会使租约显得冗长和复杂，这样租赁双方可另立一个补充合同作为正式合同的有效附件。3租赁用途l 租赁用途也是租约中的一个重要条款。例如在办公楼和工业物业租约中非常流行的一条限制性条款，限制承租户使用房子只能用于一般租约规定的用途，而不能用于其他目的。l 住宅的租约也可以包含限制性条款，如限制住在此租赁物业中的人数。这些限制条款的用词必须清楚和不含糊。因为法院是根据限制条款的含义来解决任何争端的。l 如果没有书面的限制性条款，承租户可以将房子用于任何合法的用途。l 对于多用户大楼来说，限制房屋用途的另一方法是制定大楼管理规则。它规定了更为详细的处理日常事务的方法，如承租户如何使用公共场所、停车场和大楼的运营时间。这些规则是为了保护物业的良好状态、维护物业的声誉和安全以及促进所有承租户的和睦协调关系而设计的。4租赁期限（1）租约期限的表达应该完整、明确，在说明整个期限长度的同时，写明开始和终止日期。例如：租期30年，从1996年6月1日起，至2026年5月31日止。（2）在租约期限的条款中常常涉及续租的优先权条款。此条款给予承租户在规定的条件下，有权续约一段时间。优先权条款一般都规定了承租户提前通知的时间要求，也确定了通知的形式、递送方式、通知接受人、续约的期限以及租金多少等。（3）在某些租约的租赁期限条款中还常常包含有允许承租户在支付罚金后可提前中止租约的内容。有的租约中还有在租约期限到期后给予承租户优先购买该物业的选择权。5租金及交付方式（1）租金支付的时间、数量、支付地点及收款人在租约中必须明确规定。（2）有的租约规定了租赁保证金，作为承租户期满拒迁房屋、延付房租、损坏房屋给业主带来损失的保证。保证金一般1至3个月。例如深圳市规定3个月。（3）在此条款中必须加入一条允许业主在必要时调整租金的条款。这是一条极有价值的条款。租金率的调整条款有以下3种方式。 逐步上升条款。这个条款规定了经过某个规定时间后租金可有一个规定的增长。例如，一个长期租约可能要求前两年每月支付400美金，第3年起每月支付500美金，最后两年每月支付600美金。逐步上升条款经常用于商业用户，目的是帮助新的生意或新的专业人员在事业上的起步。 指数条款。这个条款的特征是将租金的调整与某种指数结合起来。最经常被使用的是物价指数。例如租约中可以确定：现在每月租金600元，以后每年的月租金的变化要与物价指数的增长率相同。除了物价指数以外，其他如工资水平，税率、公用事业费率以及物业的总的经营成本都可以作为租金调整的控制指数。重新估价法。这种租金调整的方法是在双方同意的某个约定的时间，按出租房屋重新估价的租金值来调整原有的租金值。也就是租赁双方同意接受市场租金。但这种估价必须由独立的估价师来进行。6房屋的修缮责任l 从前面对租约种类的讨论中，我们知道只有三纯租约，租户才承担维修费用。大多数居住和商业物业甚至一些工业物业的租约都要求业主负责所有使物业适合标准使用的必要修理。所谓标准就是当地政府规定的建筑规范及其他规定。l 我国的城市房屋租赁管理办法中规定，出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修理，租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。从这一规定中我们可以看出，为了避免不必要的纠纷和扯皮，租赁双方必须在租赁合同中明确列出各自的修缮责任。l 在这里要注意以下几点：（1）修缮责任包括两个方面，一是修缮的范围，或修缮的内容，即哪些内容是出租人负责修理，哪些是承租人自己负责修理。例如承租人由于自己生活和工作的特殊需要，超过当地建筑规范所规定的标准安置的设备设施及用具，应由承租人自己修理。第二是修缮费用的承担。即每一次修缮费用谁来承担。一般来说，谁负责修缮的范围就承担相应的费用，但有时会出现不一致的情况。（2）由于过失损坏的物业，由过失责任人负责。（3）修缮责任要与租金作平衡。即修缮责任范围的大小，承担费用的多少是和租金的高低是相关的。（4）物业管理者在合法的前提下，应该起草一个尽可能免除那些超出其控制能力的提供维修和服务的责任。（5）租约中应说明，如果物业被出售，业主的责任在出售之日结束，除了承担将保证金归还承租方或转移给新的业主的责任以外，其他责任均由新的业主承担。7转租的规定l 我国城市房屋租赁管理方法规定，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人，房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意。l 尽管允许转租会给业主带来物业易于出租的好处，但也可能由于被转租方（最终承租方）财务及经营状况的不良导致出租方租金损失的风险和不必要的法律纠纷。因此一般来说，大多数租约中都明确规定禁止承租方未经业主书面同意转租房屋。8变更和解除合同的条件城市房屋租赁管理方法中规定有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同 。（1）符合法律规定或者合同约定可以变更合同或解除合同条款的；（2）不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；（3）当事人协商一致的；9违约责任（1）承租方的主要违约行为有：将承租的房屋擅自转租；将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；将承租房屋擅自拆改结构或改变用途的；拖欠租金；利用承租房屋进行违法活动的；故意损坏承租房屋的；租约终止后非法占有房屋的；其他违反双方规定的内容；（2）承租方违约时，出租方可采取的措施在合约中可规定，一旦承租方违约，出租方可采取以下的措施：出租方在合约规定的时间内向承租方发出书面通知，说明违反合约的性质，要求出租方作出确实的努力，在合理的时间内去改正违约行为以免出租方采取终止租约的行为。如果承租方的违约可以用修缮或替换损坏的部分来解决，而承租方在合理的时间内未作这些修缮或替换，业主或其物业管理者可以进入房子并且完成必要的工作，并将工程实际的合理费用清单交给承租方，加在下一次租金上一并收取。承租方违约给出租方造成损失的，由承租方赔偿。如果出租方选择终止合约的，上述的修理费和赔偿金可从保证金中扣除。保证金不够的，承租方在接到账单时需马上支付。出租方有权通过法律诉讼的途径来纠正承租方的违约行为。（3）出租方的主要违约行为有：不能保障承租方合法使用房屋。如出租方的房屋有产权纠纷；在正常使用范围和期限内，出租方干预承租方使用或毁约等。不能保证承租方在租约规定的时间起实际占有。l 一般来说影响承租方实际占有的情况有3种，一是前承租方因种种原因还没有搬走；二是前承租方虽然人走了，但东西还没有搬走，甚至还有废弃物没有清除；三是出租方对租赁房屋没有整修或整修未完成，因而没达到租约规定或国家有关法规规定的标准。这3种情况都使承租户不能实际占有，都是违约行为。l 但有时业主或物业管理者为了避免违约而引起法律纠纷，可以在合约中规定这样的条款如果承租方在租约规定的开始日期不能获得实际占有，这不能算是损害，也不影响租约的有效性和其他条款，除了出租方将放弃租金至承租方能获得实际占有为止。以此来保护业主或物业管理者的利益。不能提供基本服务。l 由于出租方不能或不能完全提供基本的服务，在法律上会出现推定驱逐或部分驱逐的情况。 推定驱逐是指出租方在提供基本服务方面的失职，造成承租方不能正常的生活或营业而必须离开另行择居。推定驱逐的例子包括不能提供当地通常提供的热和水，不修理已不能使用的房子等实质性的错误而使房子不能为承租方使用。推定驱逐为大多数国家的法律认定为终止租约、收回房子或赔偿的基础。 部分驱逐是指承租方没有搬出房子，但已不能按照租约规定的条件使用全部租用的房子。（4）出租方违约时承租方可采取的措施：发出书面通知，要求出租方在合理的时间内改正错误。在合理的时间过后，出租方未能改正，承租方可以自行采取适当的措施以获得所需要的必要服务，并可从应支付的租金中扣除因此产生的费用。承租户也可能采取拒付租金，直到违约情况被纠正。对于出租方违约的，承租方可索取违约金，给承租方带来损失的，应负赔偿责任。承租方可通过法律诉讼来纠正出租方的违约行为。10当事人约定的其他条款租赁合约中，当事人可根据各自的情况和要求以及市场的情况商定某些条款。这些条款有：（1）税收与保险费的分担。当今各国，越来越多的租约中包括一个税收分担的条款。这个条款要求承租方除了支付租金外，还要按一定的比例分担任何税收的增加（如房地产税）。很显然这种税收分担条款是对出租方的投资是极有价值的保护。保险费的分担也与此类似。（2）租户的改建。l 通常，大多数租户的改建是被认为是定着物（fixture），是物业的一部分。在租赁结束时改建就作为物业不可分割部分归出租方所有。l 为了避免日后的麻烦，租约中可规定：承租户的改建必须经出租方书面同意。必须明确改建后新增部分的归属。必须明确改建费用的承担。一般来说改建费用是由承租方承担，但有时出租方对那些有利于提高自身物业价值的高档改建也会同意承担部分费用。在这方面出租方或物业管理者要尽可能将改建认定为承租方本身的需要，从而避免承担相应的费用。（3）用于生意的定着物处理。l 一个商业或工业的承租户可以有权设置用于生意的定着物，如招牌、灯箱等。一般将这些与生意联系在一起的定着物看作承租方的财产，可以在租约结束前或结束时移走。但是建筑要恢复到租户搬进来时的状况。l 条款的用词在允许承租方移走生意定着物时是很关键的。一些租约规定物业必须恢复到租户搬进来的情况。而另一些却要求恢复到这个租约开始的情况。这些词语上的微小差别可能对出租方有很大的影响。如对经过几个续约期情况的长期租户来说，承租户在第1个租约期安置了固定物，然后在第3个租约期内移走了。如按恢复到这个租约开始的状况，承租户被要求修复的仅是第3个租期内所作的改动，而第1，2个租期内作的改动就可以不包括在内。此时出租方（业主）就须自己承担这些修复费用。（4）保证金。一般租约要列出保证金的数量和种类以及在什么条件下补充。保证金的使用方法以及保证金利息的归属，各地规定不同，物业管理者应注意当地有关保证金的规定。五、租赁双方的权利和义务（一）出租人的权利和义务1出租人的权利（1）有按期收取租金的权利。（2）有监督合理使用房屋的权利。这包括对改建装修、转租的否决权，合法使用的监督权及必要的进入权。（3）有依法收回出租房屋的权利。有3种情况可依法收回，一是租赁期满；二是对不定期租约要收回自住时，需提前通知并要按排好承租人的搬迁；三是承租人违约时。承租人违约违法情况在前面的章节已有叙述，这里要明确指出的是欠租6个月以上，公有住宅无正当理由闲置6个月以上的，都符合收回房屋的条件。2出租人的义务（1）保障承租人合法使用。（2）根据合同对房屋设备维修。（3）保证租户不受干扰。（4）有依靠租户管理房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务。（二）承租人的权利和义务1承租人的权利（1）有按约使用所租房屋的权利。（2）有要求保障安全居住的权利。（3）出租房屋出售时有优先购买权。（4）有对房屋管理状况监督和建议权。（5）在出租人同意的情况下，有转租获利的权利。2承租人的义务（1）有按期交纳租金的义务。（2）有按约定用途使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务。（3）有维护原有房屋的义务。（4）有遵守国家政府有关法规和物业管理规定的义务。第三节 租赁营销管理l 不断为物业增加收入是收益性物业管理者的最主要职能。增加收益的主要途径之一是提高出租率。潜在客户能获知此物业的存在，并被其吸引至该物业，l 物业管理者必须善于利用各种营销手段充分展示自己的营销技能和营销艺术，使自己所管理的物业获得最佳经济效益。一、营销原则 l 市场营销的两个基本原则是熟悉你的产品和新业务的最好来源是你目前的顾客。这两个原则不管对哪一种产品的推销都是一样的。（1）出租空间的检查。物业管理者在将待出租空间推向市场以前，必须事先对待出租空间进行仔细的检查。l 检查的目的是：第一，确保每一待出租空间均处于良好的服务状态。对检查中发现的一些缺陷能进行及时的整改。第二，使物业管理者全面、深入地熟悉自己所管的物业。检查为物业管理者提供了一个了解整个建筑、公共区域及设施的优缺点，以便有的放矢地向客户推荐。第三，为了使外界经纪人熟悉待出租空间的特征和布局，也需事先带他们共同熟悉物业。这样能充分发挥经纪人的效率，使物业管理者有可能分享营销成功的成果-佣金。（2）重视现有租户的推荐介绍。l 来自对物业管理者所提供服务感到满意的现有租户的推荐是花费最少、成功可能最大的出租物业的方法。l 不管这些客户出于何种动机进行推荐，物业管理者都要感谢他们，并充分重视、积极鼓励这种行为，要给与一定的物质或金钱的奖励以致谢意。二、营销活动l 一个完整的市场营销活动可以分成3类：广告竞争、形象宣传和个人直接推销。 广告竞争是指客户通过媒体的广告，直接激起潜在消费者的需求和购买行动，而客户为此必须支付广告费的行为。 形象宣传是指不用支付直接的广告费而获得公开宣传的方法。 个人销售活动是指营销人员直接与潜在客户接触，完成交易的整个过程。l 所有这些营销方法，都要服从业主及物业管理者的目标：尽快地以最合适的租金将房子租给信誉良好的客户。（一）广告竞争实现物业管理者营销目标的第一步是有效的广告竞争。l 一般来说，一个有着精心设计的广告计划推动的好产品，在市场上要比一般竞争者的产品要销售得快，获利也高。l 当房地产市场环境好的时候，精心策划的有效广告甚至可以使物业有高额的租金回报。1广告竞争的制约因素物业管理者不能无限制、无选择地大做广告。一个有效的广告竞争策划是受以下3个主要因素所制约。（1）物业类型。l 物业类型对广告竞争策划的影响最大。l 物业类型不仅是指住宅、商业、工业物业这种用途上的分类，也不仅是每一大类物业中不同档次等更小的分类，例如住宅中有内销商品房和外销商品房之分，外销房中又有公寓、别墅之分等；另外还指同一类，同一档次中的新旧物业之分。l 显然，不同类型、档次的物业都有其特殊的潜在客户来源。而新建成的物业需要比老物业有更积极的初始出租竞争。所以对不同类型的物业要有不同的广告竞争策划。l 用于每种类型的特定广告策划，通常同该广告竞争所要吸引的潜在客户的性质和数量有关。（2）供求关系。l 供求情况是广告竞争策划的第2个决定性因素。供求情况的不同可以导致对一个物业产生两种不同的广告竞争方法。l 在一个低空置率或稳定的市场上，如果所管理的大楼在这个地区较为热门，或者此大楼的租金率与顾客的消费能力相适应，则不需要大规模的广告竞争来吸引潜在的客户。然而，一个精心设计、印象深刻、通常花费较大的形象宣传广告却可以加强此大楼的声誉，因而增加对该大楼的需求并能保持较高的租金率。l 当该地区的空置率高时，广告竞争就必须以尽可能快和尽可能多地吸引潜在客户为目的。这种政策可能与某些物业管理者的想法相违背，在他们看来，经营状况不佳时，应降低开支，削减广告费。但事实上，避免将来损失的最好方法是加紧宣传和促销此物业。l 在高空置率的市场上，广告竞争的焦点、力度和频率是不同于高占有率的市场的，此时需要吸引潜在客户尽快来租用该物业。在这种情况下，广告竞争强调眼前的结果要比长期的利益具有更重要的经济意义。（3）可用的广告资金。l 第3个影响广告竞争策划的是可用的广告资金，来自物业的收入对用于物业的广告和促销活动的各项资金有直接的影响。l 如何在现有的资金条件下选择最佳的广告策略，即以最低的成本获得最大的目标客户群，这就必须依赖物业管理者的市场分析和物业分析。2广告方法l 物业管理者可以从众多的广告方式中进行选择和组合，目的是使所经营的物业最大限度地接触目标客户。l 在任何给定的市场情况下，由于资金的有限性，广告媒介的选择主要还是取决于所涉及物业的类型。（1）标牌。l 标牌是应用最为广泛的广告方式。相对来说，此方式成本较低，持续时间长。l 标牌有各种形式：有竖立在交通要道的大型广告牌，也有小型的灯箱广告，可以是悬挂在大楼上的大型横幅，也可以是商店橱窗上的出租标记，甚至可以是在较大型物业里设置的指示物业管理办公室位置的标牌，它可以使原租户和目标客户能方便地接触物业管理者。l 一般来说，在主要交通要道设立的大型广告牌是最有效地宣传大型工业物业和商业物业的方式。横幅大多用在待出租的新建或翻新物业的本身建筑上。l 不管什么样的标牌，在性质上都是导向性的，即只载有一些基本的信息、位置及联系方式。（2）报纸广告。l 报纸广告也是租赁物业采用的主要方法之一。l 一般可以分成两类：一类是分类广告，另一类是通栏广告。 分类广告相对通栏广告要便宜一些。一般以地区的顺序排列在报纸底部或中缝刊登。这是最流行的住宅出租的广告方式，有时也用于零星的档次较低的办公楼和商铺的出租。 通栏广告比分类广告更有视觉影响，这是由于它们所占的版面较大并经过精心设计。通栏广告在推销新的高档次办公楼、商场、公寓以及别墅上有较好的作用。有时大型住宅项目的发展商为使其新物业能尽快达到一定的租赁量，也会采用通栏广告的形式。（3）杂志和其他公众场合。l 本地杂志和其他出版物也是房地产租赁广告的可靠载体。l 有时非本地的杂志刊登广告也能获得一批合格的目标顾客。但是这必须是该物业规模较大并且有足够的非本地区的需求。如高档的办公大楼，外销的豪华公寓、别墅就可以在非本地区性的出版物上登载广告。l 另外还可以利用当地的公众场合，如体育比赛、大型音乐会和其他热点活动作广告。这种方法在出租住宅、商业和工业物业中都很有效。（4）电台。电台的费用一般较高，初看起来它的听众很多，但绝大多数听众不是目标客户。因此，对单位目标客户广告费的仔细分析，在利用电台作广告时是很关键的。特别是在中国，目前收听广播的人数越来越少。因此很多情况下，这种方式得不偿失。（5）电视。l 电视广告能同时给人以视觉和听觉影响，因此效果最强。但瞬时性、昂贵性的缺点使人们对电视广告效果的看法差别很大。l 这里，物业的类型和可使用的广告资金显然对任何使用电视广告的决策有很大的影响。由于电视是最昂贵的传播媒介，物业管理者必须仔细研究该地区房地产市场电视广告的成本效率。如果作为物业管理者决策指南的、可比较的电视广告成本效率的案例找不到，为保险起见，则一开始只有搞一个试探性节目，用来测定电视广告成功的可能性。（6）邮寄广告。l 邮寄广告的方式一般为工业物业、办公楼及商业物业的业主所喜欢。有时在推销高档次的外销公寓和别墅方面也较有效。l 但由于在图案设计、印刷和邮寄方面的成本很大，为了提高其有效性，要注意以下几点： 首先是邮寄的对象必须是物业真正的目标客户； 其次，邮寄的名单还要包括当地主要的经营该类物业的经纪人； 第三，广告册（单）的设计要适合目标客户的地位、兴趣及收入水平。精致昂贵的宣传册未经选择地寄给一个广大的读者群将是极大的浪费； 第四，广告册应该有一个明确的主题，这个主题应体现在小册子的标题、效果图及说明中。 第五，外观别致、图示简洁、文字精炼并紧扣中心主题。（7）组合广告。广告竞争不应该局限于单一媒介，一般都是根据需要选择几种媒介的组合。（二）形象宣传1形象宣传的方式l 很多潜在的目标客户为某个物业所吸引或感兴趣，经常是因为该物业和管理此物业的物业公司在公众中的良好声誉。因此加强物业的形象宣传，提高物业的声誉极为重要。l 物业管理者主要可以从3个方面来开展工作：（1）保持与社交界、新闻界以及社会公众之间的良好关系。这种关系的建立可以通过积极主动地与各社会团体联系，参与他们的活动并交流分享各自的专业经验。（2）准备新闻稿供发表。物业管理者可以以自己的名义写一份有趣的有事实根据的小文章来分析一个他们完成的交易案例，一个建设性的建议，一个培训方面的成就等，而这些内容又都是当前公众关心的社会热点或所愿意了解的信息。这种新闻稿应该强调物业有意义的特征。例如规模、设施、历史上的重要性、新用途的特点以及那些不同凡响的建筑艺术特色。这种形式的新闻稿在开始出租新的大型商业和大的住宅小区项目上特别有效。（3）利用电视作宣传。电视经常可被用于新的大型项目的开工、封顶和落成典礼的宣传。如果物业管理者有机会、有能力做到这一点的话，应尽量抓住这种机会。2形象宣传的优点形象宣传相对于广告来说，其主要优点是：（1）宣传从本质上来说是免费的。它仅花了物业管理者撰写文章和其他必要的公共关系工作的时间和努力。（2）能得到广泛和影响深刻的宣传。使物业和物业管理公司迅速地为目标客户所了解。（3）公众可信度强。由于本质上的免费性使得其比付费广告具有更高的公众可信度。 一个出色的形象宣传的优点如此之多，以至国内外许多物业管理公司经常雇佣独立的公共关系公司为他们出谋划策。（三）个人销售活动l 由于所有营销活动的最终目的是与客户缔结租约。也就是要与客户直接打交道才能完成营销工作，这就需要个人的销售活动。l 个人的销售活动包括两个方面，一是与独立的房地产经纪人（公司）的合作，二是物业管理者直接与有意向的客户打交道。1与代理商、经纪人合作l 推销住宅、商业以及工业物业最有效的方法之一是与外界的独立经纪人、代理商合作。特别在出租一个新的或相当规模的物业时，与外界经纪人的合作特别有效。l 与外界经纪人合作时必须要注意以下几点：（1）选择有信誉的主要经纪人。经纪人的信誉、能力对物业的营销至关重要。 有信誉的经纪人才能有较大规模的客源， 有能力的经纪人能使潜在的客户变成符合业主需要的现实客户。 经纪人的信誉不佳还会给业主带来时间和金钱损失的风险。（2）向经纪人提供与物业有关的详细资料和信息，使经纪人能充分熟悉和了解该物业的情况及物业业主及管理者的意图。（3）双方事先要就合作方式、各自的权责以及佣金分配等内容达成明确的协议。l 这种协议的达成有两种方式：一种是物业管理者与经纪公司事先就签有协议，到时就按协议执行；另一种是一些经纪人找到合适的客户时，在没将客户带来见物业管理者之前，先与物业管理者就他的条件，特别是佣金分配方案达成书面协议，然后才将客户带来。l 除非经纪人是买方的独家代理，否则事先明确的协议是不可少的。（4）创造条件便于外界经纪人接触了解物业。这可以通过个别介绍或者安排样板房来展示出租房间的特征。2直接销售l 除了与外界经纪人合作以外，物业管理者的直接销售也是租赁的主要途径之一。l 当有意向的客户来到物业管理者的办公室或来到此物业时，营销的第一个过程-寻找客户，已经结束了。物业管理者的任务就是说服这个对此物业有一定兴趣的客户，使其确信此物业是本地区任何物业中对此客户是最适合的。l 为了做到这一点，物业管理者需要销售技巧。这些技巧包括了解有意向的客户、创造兴趣和欲望、处理异议、如何谈判及达成协议，下面作具体的介绍。（1）了解客户。具体从以下几个方面对客户进行了解：了解客户的真正要求。如客户对面积、房间数、能接受的租金范围、停车和交通方面的要求以及对各种设施的要求。当那些客户的要求与你所提供的物业大相径庭时，物业管理者应该实事求是地答复客户，即与其浪费时间带客户去看房，还不如把客户的姓名、地址、电话记下来，事后了解一下同一公司管理的其他物业中有否合适的地方。如果客户带着对此物业以及管理公司的良好印象离去时，则他可能以后会为自己或朋友的需求再次光临的。了解客户搬迁的迫切性。即什么时候打算搬迁？他的搬迁是否是必要的，还是可搬可不搬？有哪些因素会影响（增加或减少）这种迫切性？了解这些信息，对接下来有关租约的谈判是很有帮助的。了解客户的激励因素。客户在作决策时的激励因素是各不相同的。有的注重金钱，有的注重声望，有的注重外表，甚至有的特别注重所谓的风水。因此与客户接触时要能尽可能地掌握这些促使客户作决策的激励因素。了解客户是否是最终的决策者。特别是与商业及工业物业客户打交道时，更要知道谁有权利最终决定租用此空间。物业管理者应努力使主要的决策者尽可能早地介入交易中。但注意避免使最初的接触者有疏远感而形成不必要的阻力。（2）创造兴趣和愿望。l 如何来加强客户的兴趣，使其产生租用此物业的强烈愿望呢？物业管理者亲自带领客户看房是一个有效的方法。尽管在看房以前，物业管理者会对物业作各种介绍，但百闻不如一见。只有通过实地看房，才能充分展示房子真正的好处，给客户以直观而深刻的印象，从而激起客户租房的愿望。l 看房时必须注意以下几