13.万科金域华庭整合营销推广策划方案.ppt

一、统一营销方案，万科金域华庭，二， 产品目录第一部分基本概况3354354335335353354-3第二部分宏观经济33543543353535353535353533543354-11第三部分城市规划335433543353535353354-26第四部分房地产经济53353353354-36第五部分典型盘3353353535353354-52第六部分项目理解33543543353535354-63第七部分客户定位3354354335353535353 安装354335353354-94第9部销售战略3354354335353354-102，3，部件1的基本概况，4， 1、地理位置分别为佛山市南海区东部、东至广州、南至佛山市禅城区、西至狮山镇、“广佛金回廊”基本概况、5、2 .基本数据、总面积： 125.77平方公里、10个居委会和32个村委会、户籍人口25.2万人、外来人口30万人、综合经济实力排名全区镇(街)首位辖大沥、盐步、黄岐3个办事处，基本概况，6，3 .地域特色和文化表现，大沥是名副其实的文化名镇。 大沥是中国民间艺术“醒狮之乡”、广东民族民间艺术“曲艺之乡”和“书画艺术之乡”。 大沥原产沙皮犬是中国唯一的世界名犬之一。 基本概况，7，4 .行政区域划分，2005，南海镇级行政区域调整，原大沥，黄岐，盐步合并新大沥镇。 基本概况，8、改变过去职业状况分布偏差、重叠缺陷，发挥各行业集群效应，提高大沥形象，提高广州经济圈辐射效应，加快城市化进程，工业、住宅和商业区域清晰，改善传统大沥工业和住宅混合带来的环境质量问题， 受广州中心城区经济辐射和功能转移的影响，大型会展和现代物流中心等商贸物流业发展到了更高的形态4 .行政区划-合并优势，基本概况，9，5 .交通现状-华南咽要塞，基本概况，10，5 .交通现状-华南咽要塞，广茂铁路，321，325国首，广佛，广三高速公路， 广州西环高速公路、穗盐路、南海区桂和、桂丹路是贯通国内、云南、广西、海南、粤西进入广州的西陆路口。 广州白云(花都)新国际机场15公里，国家一级港南海港仅10公里。 开往香港、澳门的汽车约需3小时，形成四通八达的交通便利的交通网络。 11、Part2宏观经济，12，1.GDP分析，2006年大沥镇GDP增长213亿，增长24.74%，创造南海1/5GDP，大沥是南海两个超亿城市之一，预计2010年大沥GDP将达到300亿元，宏观经济，南海顶强镇，13、 2 .大沥镇居民收入分析大沥与南海全区居民储蓄存款馀额相比，宏观经济、西藏富民，购买力强，人均储蓄存款馀额达11.6万，远远超过全区平均水平4.8万，居民生活丰富。 2006年大沥存款馀额达282.6亿元，占全区总额的28.7%、14、3 .产业结构分析，以产业结构：工业为主体，第三产业蓬勃发展，以宏观经济、第二产业为主，第三产业蓬勃发展，有色金属加工工业、商贸物流业、房地产业、内衣业为支柱产业。 15、重点工业卫星镇、经济增长较快的大沥是广东省重点工业卫星镇和全国乡镇企业百强镇之一。 以有色金属深加工为主，是摩托车生产、机械制造、家电产品、制版印刷、塑料建材、制服制鞋、食品饮料等20多个优势行业。 2007年上半年，大沥工业总产值266.51亿元，比上年增长26.02%。 投资潜力显着，发展后实力强劲的2007年上半年，大沥百万元以上招商项目56个项目。 其中总投资超过千万元的项目有24项，总投资超过亿元的项目有8项。 引进了中国铝业、深圳同心金珠宝、广东卓精密枢纽和PCB电子铜等四个项目。3 .产业结构分析-工业占主体，以宏观经济、16、城市商场、连锁商业、连锁服务业为主体的城市商业体系初步形成，提高大沥商业竞争力，3 .产业结构分析-第三产业蓬勃发展，有利于加快本地区城市化进程，广佛金廊下为商贸、 以物流、居住等为中心产业的新兴城市宏观经济，17 4 .大沥支柱产业分析，1 .有色金属产业，2 .商贸物流业，3 .房地产业，4 .内衣业：中国内衣名镇，宏观经济，18，规模：有色金属生产企业1000多家，年产量超过80万吨，占全国约35%，年税收额超过5亿元。 产业链：全国首个“再生金属物流加工基地”，金属流通量每年超过200万吨，约占全国总量的三分之一。 4.1有色金属产业“中国铝业第一强镇”发展的瓶颈：粗放型经营中低端企业无序发展，规模效应不充分发挥的现状，宏观经济，19，4.2商贸物流业-广佛地区专业市场和物流集散地，嘉洲广场，雍景商业街，时代广场相继开业，城市名汇、 新都市广场正在建设，商业状况逐渐丰富，城市商业结构初步形成的发展瓶颈：老商业等级形象不高，合理的城市规划需要提高职业等级，大沥“巴黎之春”商业步行街和黄岐商业中心步行街很受欢迎。 但是没有计划，管理等级形象不高，现状是宏观经济、20、广佛地区专业市场和物流集散地地位逐渐南国小商品城、大小商品城隆重开业的博美金饰材城、九龙小商品城、大沥桂江农产品市场、广铁三眼桥粮食物流中心和康力医药物流中心全面施工，广佛地区专业市场和发展瓶颈：新的大型专业市场尚未成型，需要更加完善的规划支持，4.2商贸物流业广佛地区专业市场和物流集散地、宏观经济、21，4.3房地产业：品牌发展商带动大沥房地产，大沥是许多房地产大锷进入佛山的试金石，形成市场竞争非常激烈、百花齐放的局面万科、中海、雅居乐、碧桂园和合生创展为争夺市场份额，不断推出新产品，销售旺盛。 发展瓶颈：旧三镇(黄岐、盐步、大沥)老功能区划不清，混杂工业居住鱼龙，居住环境制约房地产业升级，2007年上半年房地产投资22.19亿元，比上年增长67%销售面积51万平方米，销售金额27亿元，比上年增长12.5%，现状、 宏观经济，22，4.4内衣业：中国内衣名镇，发展瓶颈：“三来一补”品牌发展，销售网络受到限制，影响企业发展，没有自主品牌技术支持，需要在政府领导下大力引进技术人才，发展自主优势。 目前，大沥盐步是“中国内衣名镇”，也是广东省专业镇技术创新考试之一。 大沥镇目前内衣生产及相关企业140多家，职工超过2万人，内衣年产量达1000多万打，约60%出口世界各地，以欧美地区为主。 宏观经济，23，优二： 10%的低端产业和企业向外转移，到2010年完成20%30%的工业用地置换，建设工业园区，开发铝材等主导产业，实现土地合理利用。 强三：以城南中心商贸区建设加强大沥第三产业发展。 城南中心商贸区位于大沥市南部，规划面积0.5平方公里，今后510年内将重点发展各类商业和房地产。 今后5年，要求更好地进行其他辅助性建设，创造更好的商业环境。5 .产业发展战略：东优西拓、强三优二、解决瓶颈，大沥是“东优西拓、强三优二”产业发展战略，宏观经济，24，5 .产业发展战略：东优西拓、强三优二、东优西拓”:大沥东部是第三产业，特别是优化和提高商贸、物流业、房地产的大沥西部是以长虹岭工业区为中心的新工业板块宏观经济，25，总结大沥作为重点卫星工业城市，处于转型期，旧城规划功能配置不能满足，大沥二三产业发达，经济实力强，新城规划需要合理的功能区划，实现经济优化发展。 产业发展战略：东优西拓、强三优二、宏观经济、26、Part3城市规划、27、1 .大沥城市发展规划、城市定位：广佛城市重要区域专业市场和物流集散地，佛山是具有优良生态环境的新城区、南海重要制造业基地之一。 规划范围：城市总用地125平方公里，其中居住用地共26.78平方公里。 城市规模： 2010年总人口规模为65万，2020年为75万。 发展目标：对城市进行合理的功能划分和规划建设，实现工业和住宅的合理划分，满足城市发展需要。 城市规划，28，2 .城市规划广佛重要的区域专业市场和物流集散地，引进大量资金和技术人才，是大沥未来的重要经济增长点。 为大沥商贸业进一步升级提供大量消费需求和强大的经济后备。 规划大型物流中心建设，丰富产业结构，城市规划，29，2 .城市规划南海重要制造业基地之一，在建设佛山具有良好生态环境的新城区的基础上，保持南海经济龙头地位，升级传统支柱产业制造业。 以长虹工业园区为中心，转移低层产业，发展总部经济，转移低层产业，将企业总部研发、设计、销售、办公等核心部分和高级生产环节留在大沥，发展总部经济。 成为南海重要的制造业基地。 城市规划，30，2 .城市规划-佛山具有优良生态环境的新城区，【房地产升级】、【产业升级】、【环境升级】，今后3年内“三旧”改造项目68个，总改造面积220万平方米，其中重点项目26个，改造面积200万平方米。 退陈重新构筑新图。 成立联汇区废塑料回收行业，成立废金属回收行业，相继完善棉纱加工行业。 下一步，大沥将着手转移废棉加工行业。 为有色金属产业、商贸业等支柱产业构建平台。 今后三年内，大沥将投资亿元，整治镇内13条主干河涌，为村集团河涌整治提供补贴。 另外，城南污水处理厂的管网铺设正在加速，盐步污水处理厂将在年内建设，以明年的作业为目标。 中心城区生活污水阻断污染的设想即将实现。 全面完善升级，新城、城市规划，31，3 .发展战略：两翼、城市规划，32，4 .发展战略：连接两翼、南海经济，大沥经济力量和消费力进一步融合南海、广佛，向西部扩展，推动周边辅助和房地产市场发展。 项目在“西翼”，将来发展成大沥新城金融商贸中心。 制造业、工业、房地产业全面发展，城市规划，33，5 .城市功能区划，功能区划清晰，改善居住环境，发挥工业规模效应，城市规划，34，六横 :广佛-广三高速，建设街，广佛新干线，广佛高速和西环高速联络线，穗盐路-同庆街，海八路； “六纵”:广州西环高速公路、佛山一环、桂和路、广佛高速、325国道新线、虹岭路。6 .城市网络建设-与广州无缝对接，建设六纵六横道路：从广州口向东西，经黄岐海北居住综合区、商贸综合发展区、大沥居住综合区，南进佛山禅城区，与建设中的广佛地铁相连。 南北方向朝向广佛轨道线与海八路站相连的北方，通过商贸综合发展区，经广州地铁5号线延长线相连的里水、和镇区，与花都区范围内的轨道交通线相接，经过花都汽车城、花都中心市区，沿云山街向东进入新机场。 东西、南北轨道建设：城市规划、优化大沥交通，16个出口通向广州，与广州实现无缝对接。 35、从城市总体规划角度看，大沥加强区域空间布局优化，奠定广佛经济圈的中心地位。 从发展规划产业的角度看，“东优西拓、强三优二”有效实现资源优化和产业优化。 从城市交通规划角度看，网络建设的发展，大沥内部交通网络得到顺利改善，与周边城市的距离缩短。 但是从商业发展的前景来看，城市之间的距离反而容易产生消费力外流的机会，影响当地商业的发展。 总结如下：城市规划，36，Part4房地产市场，37，1 .总体印象，2007年1月至11月南海区各街道普通住宅成交信息统计，大沥街道普通住宅成交面积为南海区2，成交平均价格为南海区3，房地产市场，38，2 .供需关系，大沥街道供应和成交面积最小，但价格增长幅度最大， 达到15%，房地产市场，3920062007年大沥大楼一般住宅销售统计表，房地产市场，销售单位统计包括登记单位和签约单位，统计数据仅包括各大楼的洋房，不包括车位/店铺/别墅，统计数据来源于“佛山建设局” 统计时间从2007年至12年至10年，40年，大沥街市供应最少，06年成交的主要是南海碧桂园1128套“翠堤水岸”花园洋房，07年新推出海琴轩和名汇城市花园共计800套以上，至今约有5成黄岐、盐步与供应充足、市场稳定的其他两个区相比，大沥街道显示出更大的市场力量，价格从2006年第三季度开始急速增长，第三季度平均价格超过黄岐、盐步，房地产市场，41，3 .大沥街道楼市状况，楼盘供应结构由低端单体楼转为中高端住宅区价格上涨，房地产市场，42，4 .产品结构，大沥镇普通住宅套房成交面积信息统计，大面积单位需求增大，产品主力供应面积130160平方米，房地产市场，43，4 .产品结构，大沥街市场平均价格低，丰富的居民消费能力实现了客户群对大面积单位的需求，套房平均面积需求06年南海碧桂园“翠堤水岸”户型面积包括70-80两房、133三房和155-250四房以上，07年名汇城市花园和海琴轩的成交地点以三房130以上为主。 黄岐、盐步吸引了大沥大部分外来发展商，产品等级高，结构丰富，与广州价差约一半，吸引了约六成的广州客户。 因此，以较为丰富的资金和低价实现了广州客户100-120的广泛需求。房地产市场，44，5 .客流，大沥本地人购房现象严重，外来移民是大沥商品购房主体，房地产市场，45，5 .客流，大沥街道污染严重居住环境，杂乱治安气氛和低等级，高密度楼宇素质，客流现象严重的本地高级客户群除了在村镇土地竞争中拍卖自营房外，还有南国桃园外来高级城市移民是大沥商品房成交最活跃的群体，在大沥镇占大沥商品房群体的6成，自营住宅、房地产市场，46，6 .土地供应，大沥镇2007年度经营性用地指标一览表(单位：公顷)，土地资源少，可开发旧城改造的土地，房地产市场，47，48， 土地供应越来越不足尤其是大沥街镇，更是“寸土尺金”，稀有性大大提高新房地产项目的上升、投资潜力的大沥镇老房地产多建于20年前，建设等级低，现在是合同过期或接近期限的时间。 在土地供应不足的情况下，城镇发生大规模“旧城改造”，职业需求日益膨胀，6 .土地供应、房地产市场、49、7 .政策影响，大沥街道