重庆市万州区红土实业有限公司诉龚喜伦商品房买卖案

1/9重庆市万州区红土实业有限公司诉龚喜伦商品房买卖案重庆市万州区红土实业有限公司诉龚喜伦商品房买卖案重庆市第二中级人民法院民事判决书（2010）渝二中法民终字第364号上诉人（原审被告）重庆市万州区红土实业有限公司。被上诉人（原审原告）龚喜伦。上诉人重庆市万州区红土实业有限公司与被上诉人龚喜伦商品房买卖合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2009年9月24日作出（2009）万民初字第2355号民事2/9判决，上诉人重庆市万州区红土实业有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，于2010年1月12日针对上诉人提出的上诉请求及其事实和理由进行了询问，上诉人重庆市万州区红土实业有限公司的委托代理人潘祝，被上诉人龚喜伦的委托代理人陈爱忠到庭参加了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2006年2月22日，龚喜伦与重庆市万州区红土实业有限公司（以下简称红土实业公司）签订重庆市商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议（以下简称合同），约定红土实业公司将万州区白岩路二支路44号第一幢北座20层2号房屋卖与龚喜伦；房屋价款元。合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到标准的，出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。附件三装饰、设备标准3、顶棚混合砂浆、4、地面水泥砂浆、9、电梯中外合资。”合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺3、天然气在交房前达到使用标准；如果在规定日期内未达到使用条件，按未交房违约处理。”合同第十五条关于合同登记和产权登记的约定2、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属3/9登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第（2）项处理。第（2）项为买受人不退房的，出卖人按已付房价款的2向买受人支付违约金。龚喜伦已付清房款，红土实业公司于2007年6月2日将商品房交付龚喜伦。龚喜伦接房时未对房屋顶棚是否做混合砂浆、地面是否做水泥砂浆等质量问题提出异议，现在龚喜伦已将房屋装潢入住。红土实业公司于2008年11月7日向重庆市万州区房地产管理局提交建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、工程竣工综合验收备案证、竣工平面图及测绘报告书、申请书、身份证明书、法人代表身份证明书、授权委托书等办证资料，并交纳相应税费。2007年4月2日，红土实业公司向龚喜伦收取天然气安装费元，载明为代收天然气安装费。一审法院认为，2006年2月22日，龚喜伦与红土实业公司签订的合同，约定红土实业公司将万州区白岩二支路44号第一幢北座20层2号房屋卖与龚喜伦，龚喜伦支付房价款元，其约定的内容是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，龚喜伦、红土实业公司应按合同约定履行义务。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若4/9干问题的解释第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，本案中，商品房买卖合同第十五条约定出卖人（红土实业公司）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人（龚喜伦）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款2向买受人支付违约金；红土实业公司于2008年11月7日向重庆市万州区房地产管理局提交建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、工程竣工综合验收备案证、竣工平面图及测绘报告书、申请书、身份证明书、法人代表身份证明书、授权委托书等办证资料，未按合同约定按时提供办理权属登记的相关资料到登记机关备案，已构成违约，故龚喜伦要求红土实业公司按已付房价款的2支付违约金的主张成立，该院予以支持。按龚喜伦所交购房款元以2计算违约金应为元，予以确定。龚喜伦认为顶棚、地板的装饰不符合合同约定，应双倍赔偿装饰损失的问题，合同中约定住宅房屋的顶棚做混合砂浆、地面做水泥砂浆，龚喜伦、红土实业公司应当严格按照约定进行房屋交接。5/9龚喜伦在接房时，应当对其顶棚、地面是否做砂浆的状况进行认真验收，如发现没用做砂浆的情况，应当向红土实业公司及时提出书面异议。然而，龚喜伦在接收房屋后，没有及时向红土实业公司提出书面异议，而且，已对房屋进行了装修并入住，改变了房屋顶棚、地面的原始面貌，应视为龚喜伦对红土实业公司交付房屋的装饰部分实际状况予以认同；龚喜伦要求红土实业公司赔偿房屋装饰损失的诉讼请求，该院不予支持。龚喜伦请求红土实业公司退还天然气安装费3200元的问题，合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺3、天然气在交房前达至使用标准，”按当时万州商品房买卖交易惯例，在无合同明确约定时，开发商只负责天然气设备的安装、管道入户；在天然气公司开户应由使用人凭身份证件办理，并自行缴纳开户费用；且红土实业公司在收费时已明确载明为“代收天然气开户安装费”，故红土实业公司所代收天然气开户安装费应凭天然气公司的收费收据与龚喜伦另行结算，本案不予调整。依照中华人民共和国民事诉讼法第六十四条、中华人民共和国合同法第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，中华人民共和国物权法第七十条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条的规定，判决一、重庆市万州区红土实业有限公司在该判决生效后十日6/9内支付龚喜伦逾期未取得权属证书的违约金人民币元。二、驳回龚喜伦的其余诉讼请求。若红土实业公司不按期履行金钱赔付义务，应当按照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费366元，由龚喜伦承担296元，重庆市万州区红土实业有限公司承担80元。判决后，红土实业公司不服，向本院提起上诉。上诉人红土实业公司上诉称根据红土实业公司与龚喜伦签订的重庆市商品房买卖合同第十五条第二款“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，在一审中，龚喜伦没有证据证明红土实业公司在商品房交付使用180日内，没有将办理权属登记的资料交产权登记机关，不能证明红土实业公司有违约行为，一审法院认定红土实业公司违约没有依据。请求撤销一审判决第一条，改判红土实业公司不承担违约责任，不支付龚喜伦元违约金。一、二审诉讼费由龚喜伦承担。被上诉人龚喜伦答辩称一、红土实业公司没有证据证明在交房后180日内将办理权属登记需由红土实业公司提交的有关资料报登记机关备案，致使龚喜伦未能在规7/9定期限内取得权属证书，红土实业公司的行为已构成违约，一审认定事实正确。二、龚喜伦在接房时对顶棚未做混合砂浆和地面未做水泥砂浆的状况提出了异议，一审未支持该部分损失不当，二审应当予以纠正。综上，红土实业公司的上诉理由均不能成立，应驳回上诉，维持原判。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，龚喜伦与红土实业公司签订的商品房买卖合同及其附件属双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。按约定红土实业公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的2向买受人支付违约金。现买受人未在约定期限内取得房地产权属证书，红土实业公司不能举证证明在规定的期限内履行了向产权登记机关提供相关资料的义务，其举证责任应由红土实业公司承担。一审依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条的规定，认定红土实业公司违约，