楼盘调研强排分析产品定位模版.ppt

内容提纲,常州市楼盘调查研究,区位分析,区位分析,本案区位,本案处于钟楼区、新北区及国家级常州高新区交界地带，位于常州市的西北，在新建的龙江路、龙城大道高架道路交口西南。基地南临新闸路、东侧位龙江路，龙江路为贯穿常州南北并连接沪宁及沿江高速的重要交通干线，基地北侧的龙城大道往东可以通向新市政府及麦德龙超市。两条道路的交汇处即为常州第一高架龙江路高架。注：1：市政府2：飞龙居住区规划配套商业/体育公园/小学/酒店等3：欧尚超市4：麦德龙超市5：华联吉买盛,总体鸟瞰,地块总体综合经济技术指标：,技术指标,地块北临龙城大路，东临龙江路，南临新闸路，西临某工厂，总用地面积409亩，分为A、B、C三个地块组合而成：A地块：98850m2B地块：98225m2C地块：75740m2,板块,钟楼区,新北区,武进区,戚墅堰,常州楼盘项目调查研究,武进区,新北区,戚墅堰,钟楼区,武进区01,武进区01,新城公馆,模型鸟瞰,楼盘概况：物业类型:高层/排屋/商业建筑风格：西班牙总建筑面积：46.4万m2占地面积：25.8公倾销售均价：高层7800元/m2-9800元/m2别墅：已售清主力房型面积：高层130m2（部分）160200m2设计单位：中建国际,区位示意,武进区01,新城公馆,1.高层住宅与排屋2.别墅实景照片3.高层住宅与商铺,1,2,3,武进区01,新城公馆,四房两厅两卫185平方米,三房两厅两卫127平房米,武进区01,御城,楼盘概况：物业类型:高层/小高层/别墅建筑风格：新古典总建筑面积：90万m2占地面积:48.70公倾销售均价：小高层7500元/m2高层6000元/m2别墅13000元/m2主力房型面积：高层120m2独栋别墅310m2,模型鸟瞰,武进区01,御城,武进区01,御城,独栋别墅房型232平房米,高层房型三房两厅一卫130平房米,武进区01,莱蒙城,楼盘概况：物业类型:高层/联排/商业建筑风格：高层：ArtDeco联排：北美风格总建筑面积：100万m2占地面积:26公顷销售均价：高层5800元/m2(1月中价格)联排12000元/m2（包含地下）主力房型面积：高层120m2联排240m2,模型鸟瞰,新北区02,新北区02,九洲花园,楼盘概况：物业类型:高层/别墅/商业建筑风格：地中海风格总建筑面积：68.8万m2占地面积：27.2公倾销售均价：高层：4800元/m2（1月初价格）4200元/m2（10月价格）叠加：7000元/m2主力房型面积：高层130m2别墅170m2,售楼处实景,新北区02,九州花园,三房两厅两卫138.82平房米,三房两厅两卫130.67平房米,新北区02,世茂香滨湖,鸟瞰效果图,楼盘概况：物业类型：高层/联排/商业建筑风格：美式总建筑面积：150万m2占地面积：89公倾,销售均价：高层6500元/m2(1月中价格）小高层7500元/m2（1月中价格）联排13000元/m2双拼16000元/m2(1月中价格）,主力房型面积：高层130m2别墅180m2-？,新北区02,世茂香滨湖,沿街实景,排屋实景,排屋区实景,新北区02,世茂香滨湖,四房两厅两卫182平方米,三房两厅两卫135平方米,新北区02,香树湾别墅,总平面图,楼盘概况：物业类型:合院别墅建筑风格：英式/美式/中式总建筑面积:29.16万m2占地面积:45公顷销售均价：别墅12000元/m2主力房型面积：联排别墅220m2独体别墅390m2,新北区02,香树湾,售楼中心实景照片,新北区02,香树湾,独栋别墅房型平面,新北区02,香树湾,排屋房型平面,排屋效果图,新北区02,秀江南,楼盘概况：物业类型:联排，叠拼别墅建筑风格：中式总建筑面积：10万m2占地面积：14.5公倾销售均价：联排:12000元/m2叠拼:7000元/m2主力房型面积：联排171-245m2叠拼150-213m2,鸟瞰效果图,新北区02,秀江南,联排别墅房型图216平方米,戚区03,戚区03,新城公园壹号,鸟瞰图,温莎郡楼盘概况：物业类型:别墅建筑风格:英式销售均价：别墅12000元/m2主力房型面积：220m2,润园楼盘概况：物业类型:高层建筑风格:新古典折中销售均价：高层4600元/m2主力房型面积：7090m2120m2,润园+温莎郡,总建筑面积:11万m2占地面积:8.47公顷,城东03,公园壹号润园,城东03,公园壹号润园,高层房型三房两厅两卫121平方米,高层房型三房两厅两卫124平方米,高层房型两房两厅一卫76平方米,戚区03,公园壹号温莎郡,排屋房型平面220平方米,钟楼区04,钟楼区04,景瑞熙城,鸟瞰图,楼盘概况：物业类型:高层，小高层建筑风格：现代总建筑面积：90万m2占地面积：27公倾销售均价：5000元/m2（1月初价格）4500元/m2（10月价格）主力房型面积：90120m2,钟楼区04,景瑞熙城,景瑞熙城,钟楼区04,两房两厅一卫89平方米,三房两厅一卫128平方米,景瑞熙城,钟楼区04,两房两厅一卫90平方米,两房两厅一卫95平方米,三房两厅一卫123平方米,青枫公园04,青枫一号,楼盘概况：物业类型:联排，联排别墅销售均价：12000元/m2主力房型面积：280m2注：未正式销售无具体房型,注：未正式销售无具体房型及楼盘效果图,项目调查研究,项目汇总,市场分析,2009.12009.12常州商品房交易均价走势,宏观特点,1、住宅：经过2007、2008年房产项目的市场调节，住宅购房者的刚性需求已在2008年四季度开始显现，09年初受国际金融危机影响，成交略有影响，以后一路上扬，受2010年新政的影响，12月冲到历史新高。2、政策：受2008年底国际金融风暴影响，国家及地方政府连续出台一系列“救市”政策。3、房价：根据国家统计局2009年统计数据：全国无论是商品房成交量、销售额、房价涨幅,都创下了历史纪录。4、土地：2009年10月以来，常州市土地出让不再出现流标，土地市场竞争激烈，有的项目成交价比底价高出了一倍多。,市场分析,市场预见,1、受房产税收政策影响，2009年带动房价上涨的投资客表现出又一轮观望的情绪。2、2010年常州市在续建20万平方米廉租住房和公共租赁住房的基础上，再新开工建设12万平方米。从结构上调节供应，加大普通住房，特别是中小户型、中低价位住房的供应。3、国家还会继续出台新政，维护房地产市场的稳定。4、2009年常州市区土地出让42块，出让面积4036472平方米，2010年供给大于需求，市场竞争激烈。,A地块产品定位研究,SWOT分析,产品发展建议,户型配比建议,开发强度计算,用地价值分析,产品类型布局,已建成案例,B地块规划总平面图,B地块,B地块指标,B地块经济技术指标：,C地块规划总平面图,C地块,C地块指标,C地块经济技术指标：,SWOT分析,优势,W,劣势,S,Strength（优势）项目紧临城市主要交通干道（龙城大道、龙江路、飞龙西路），交通畅达性较高；项目位于城市飞龙居住区板块西端；项目自身配套齐全，62万平方米雄踞区域体量之首，打造低密度城市生活；绿地集团实体品牌支撑，一、二期项目开发为项目三期开发提供良好保障；整体体量大、品种类众多，联排、高层，满足不同客户需求；项目南、西两侧临景观河道，区域独立，不受周边未开发项目的干扰；项目东北侧有50米的城市绿化隔离带，减少高架道路噪声影响。,Weakness（劣势）虽然交通便捷，但本期项目东北侧是大型立交接口，噪音景观受到一定影响；项目西侧有城市河道，东北受立交影响，内部出入只能使用新福路单向南行。,SWOT分析,机会,T,威胁,O,Opportunity（机会）2010年常州市场上多家外来大型房地产公司项目开始销售，将整体抬高房价；2010年钟楼区大力投资区域服务业和制造业，受益于产业发展，区域房产市场刚性需求增加；项目一期、二期已成功开发，销售良好，本期产品丰富了项目整体产品线，可灵活适应市场的产品需求；B区物业交付，带动项目整体成熟。大型房地产企业刚刚陆续进入常州，以往市场产品品质不高，产品类型较少。,Threat（威胁）2010年上半年国家调控政策力度加大，本期产品面向市场需要一段周期，未来市场预期不明确；区域竞争项目供应量较大，瓜分客源，为项目成功销售带来威胁；二期项目暂时没有面市，缺少一定的市场反馈信息。,产品发展建议,业态依据,政策层面：2010年常州市继续调整住房结构供应，加大中小户型普通商品房建设，累计到2012年本项目交付时将建成30万平方米的廉（公）租房。市场层面：联排别墅类产品得到中高档客户认可；针对整个常州市场，随着中小户型的大量上市，联排类产品成了“稀缺品”，供不应求。竞品层面：从区域竞品的产品结构分析，2009年上市销售和在建的多是（小）高层公寓。客户层面：作为常州市中心商务科技园区，区域吸引了追求舒适居住理念的中高层商务人士，对于高端物业有着强烈的需求。,建议:以中高档住宅产品为支撑，开发联排、洋房、高层类综合社区,户型配比建议,A地块产品定位研究,配比依据,1、政策层面：为了应对2006年“国十五”条中涉及的70/90政策，也为项目提高日后销售风险，建议考虑部分比例的可分可合户型。2、市场层面：根据“常州新建商品房信息公示”平台提供的12月住宅销售统计，中心城区已售住宅347400m2，成交套数3070套，即成交套均面积113m2/套；可售住宅1815600m2，16927套，即套均107m2。可见2010年中心城区可售住宅的单套面积以小户型为主。3、竞品层面：从区域竞品在售项目剩余的房源分析，同类产品的小户型依然受到追捧，去化相对较快，如果不同面积的产品区位无优势、附加值无差异，使用功能无增加，去化就会相对慢。4、客户层面：区域内缺少为高端客户度身定制的住宅区域产品。,结论:中小户型仍然是高层公寓的主力户型；针对目前市场需求，排屋及花园洋房180m2220m2为主力户型,配以300m2舒适型类独栋。,户型配比建议,A地块产品定位研究,配比建议,建议A地块高层公寓户型配比：,B地块高层公寓户型配比：,C地块高层公寓户型配比：?,户型配比建议,A地块产品定位研究,配比建议,建议A地块排屋及洋房户型配比：,B地块排屋户型配比：,C地块排屋户型配比：,同高层-详细,开发强度计算,A地块产品定位研究,规划要点,用地面积(SA)：98850容积率(FAR)：2.61注：2.61为规划要求最大容积率建筑密度(D)：0.25建筑层数：3层32层,总建筑面积(RBA)：257998.5,总占地面积(RFA)：24712.5,若全部做排屋，以每户220计算，一层面积85，住宅总建筑面积(RBA)=257998.5住宅总占地面积(RFA)=98850(SA)0.25(D)=24712.5排屋户数(V)=257998.5/220=1172排屋占地面积=851172=99620总住宅占地面积(RFA)=24712.5,产品类型可设定为类独栋，排屋，多层洋房，高层,注：公共建筑部分已在B，C地块设置,结论:不可能全做别墅产品，必定含有高层（11F32F）产品。,基于以上设计条件，拟定以下强排方案：,方案一：小高层排屋,方案二：高层排屋,方案三：小高层高层排屋,方案四：高层洋房排屋类独栋,A、B、C地块总规划用地272845m2，可作容积率2.3。,子,多层小高层高层,高架的噪音对本地块北侧产生一定影响,城市绿地对高架噪音有一定减弱作用,河道景观提升了本地块的环境品质,与已建成的B地块的小高层隔河相望,结论：综合城市形象以及环境等因素，本地块布局应呈现由南至北洋房到高层的布局。,A地块产品定位研究,用地价值分析,子,多层小高层高层,沿高架一侧考虑板式高层与点式高层的结合来进一步丰富产品线，并且形成了小区的屏障,中间以小高层过度丰富了天际线,应建类独栋、排屋等底层低密度住宅充分利用河道等自然景观,北童子河,A地块产品定位研究,产品类型布局,A地块规划强排方案,方案一排屋+小高层,方案二排屋+高层,方案三类独栋+排屋+洋房高层,方案四排屋+小高层高层,开发强度计算,A地块规划强排方案,排屋：3F，146户,小高层：11F,1540户,地上建筑面积：184800,地上建筑面积：32100地下建筑面积：12400,地下建筑面积：30000,总户数：1686户地上总建筑面积A1：A1184800+32100216900FAR2.20地下总建筑面积A1：A130000+1240042400,方案一,排屋小高层,收益额估算,成本计算（注：成本计算以C地块为样板）,开发强度计算,成本计算（注：成本计算以C地块为样板）,收益额估算,A地块规划强排方案,方案一,排屋小高层,开发强度计算,排屋：3F,146户,高层：32F，1940户,地上建筑面积：226900地下建筑面积：40600,地上建筑面积：32100地下建筑面积：12400,总户数：2086户地上总建筑面积A2：A2259000FAR2.61地下总建筑面积A2：A253000,A地块规划强排方案,收益额估算,成本计算（注：成本计算以C地块为样板）,方案二,排屋高层,开发强度计算,收益额估算,A地块规划强排方案,成本计算（注：成本计算以C地块为样板）,方案二,排屋高层,开发强度计算,方案三,类独栋+排屋+洋房高层,排屋：3F，36户,高层：32F，1920户,地上建筑面积：201000,地上建筑面积：6800,高层：18F,324户,地上建筑面积：27100,类独栋：18F,33户,总户数：2330户地上总建筑面积A4：A4257800FAR2.60,花园洋房：5F，96户,地上建筑面积：13000,地上建筑面积：9900,A地块规划强排方案,成本计算（注：成本计算以C地块为样板）,收益额估算,开发强度计算,方案三,成本计算（注：成本计算以C地块为样板）,收益额估算,类独栋排屋洋房+高层,A地块规划强排方案,开发强度计算,方案四,排屋+小高层高层,排屋：3F，116户,高层：32F，1280户,地上建筑面积：153300,地上建筑面积：25500地下建筑面积：10000,小高层：11F,660户,地上建筑面积：79800,小高层及高层地下建筑面积：40000,总户数：2065户地上总建筑面积A3：A3257000FAR2.6地下总建筑面积A2：A350000,A地块规划强排方案,收益额估算,成本计算（注：成本计算以C地块为样板）,开发强度计算,方案四,收益额估算,A地块规划强排方案,成本计算（注：成本计算以C地块为样板）,排屋+小高层高层,开发强度计算,方案比较,方案一,方案三,方案二,方案四,A地块规划强排方案,开发强度计算,结论,高层产品可提高产值及规模。目前市场接受度较低,建议预留用地，考虑后期待市场成熟后开发。,低层产品可满足利润最大化，是企业盈利的最佳选择，但不能满足容积率，并且总价高目标客户少。,结论:排屋+小高层+高层的产品混合类型是A地块在当前形势下的最佳选择。,A地块规划强排方案,推荐方案（方案四）：类独栋、排屋+小高层、高层产品排屋+小高层+高层产品的制胜点产品种类丰富，具有产品创新的空间。低层产品具有利润高，周期短等优势。小高层、高层产品所占有市场份额高，且市场影响大销售额高等特点。,A地块产品意向,总户数：2330户地上总建筑面积A：A257800FAR2.61,总平面,3F，33户地上建筑面积：6800,类独栋，间距15M,3F，36户地上建筑面积：9900,排屋，间距13