跨塘商业项目提报(ppt 28页).ppt

的双曲馀弦值。 跨塘商业项目报告是根据“租赁、销售”一体化战略规划方案，我公司借鉴台湾先进营销代理模式，以投资咨询、规划代理为主业的新型房地产代理公司。 我们代表新翠华庭、奥林匹克春天、发现之旅、美丽的佳园、公园天下、苏州国际教育园的一套商服等具有挑战性的大楼，积累了丰富的工程经验。 公司不仅设立了代理的通常部门，还设立了市场部、企划部、营业部、管理部以及顾客服务部。 公司从为大众服务的观点出发，还成立了设立博市俱乐部。 目前会员约达20000人。 另外，为了体现浙江省公司的招商优势，特别是公司营业部在商社住宅和店铺之间进行了专业细分，设立了商业房地产所，积累了丰富的专业经验和健全的销售网络。 开发商市场营销合作伙伴“博思堂”拥有台湾企业的专业工作实力和宝贵的本土经验等诸多优势，相信这支融合了众多房地产服务经验的精英团队能够以多样化专业的房地产顾问服务深入培育大陆，与业主建立良好的职业生涯第一章市场分析，一、区域状况分析地理位置：跨塘镇，属苏州工业园区，位于苏州城区东北部，南接工业园区中心，北临1.1万公顷物产丰富的阳澄湖。 交通状况：上海312、204和318国道连接苏州、南京、上海等城市的苏嘉杭高速公路条通过浙江路-西接婀东接唯亭横跨塘工业区，是区内主要交通的主要道路经济发展水平： 2003年横跨塘地区实现生产总额达到15亿元，比去年增加57%，财政收入1.5亿元截至2003年底，逾池农民人均收入8598元，超过苏州市总体平均水平。 招商引资： 2003年注册外资1亿美元以上，实际利用外资6000万美元，新注册外资约7亿元，民营企业增加400家。 吸引来自美国、英国、德国、瑞士、日本、韩国、新加坡、印度尼西亚、马来西亚等国家和台湾、香港等地区的顾客投资创业。 有朋友光电、上声电子、亚太纸业、原本电子等着名企业。 城镇规划：规划面积l5平方公里，人口20万人(最新)，3个主要功能区：以塘镇政府为中心的商业住宅行政区、工业区、阳澄湖休闲旅游区。 城市地位：新中心城市，苏州工业园区副中心园区后花园。 二、区域商业地位1，商圈划分为1 )市级商业中心设置区域：城市规划中心商业区域，历史形成的商业集聚地。 功能定位：与购物、文化娱乐、休闲、旅游等金融、商务活动相结合。 客流量： 50万基本商业面积： 30万平方米基本行业：大型商场、专卖店、专卖店、文化娱乐、饮食。 相关行业：酒店、金融服务、旅游服务、展示、图书和邮政业等。 2 )区域商业中心设置区域：居民居住区、商业集聚地、公共交通集散地周边功能定位：购物、文化娱乐、休闲服务人口： 20万基本商业面积： 10万平方米基本设置行业和行业：购物中心、超市、百货店、文化娱乐、饮食等相关行业：旅游、金融服务、图书报、邮政业等3 )新城商业中心功能定位：购物、文化娱乐、休闲、旅游与金融结合。 服务对象：新城居民、商圈辐射范围内的其他消费者和外来消费者。 服务人口： 20万基本商业面积： 12万平方米的基本安装情况和行业：购物中心、超市、商场、专卖店、专卖店、饮食、文化娱乐和其他休闲娱乐。4 )专业，特色街设置区域：商业中心周边，交通便利所功能定位：提供专业商品或专业服务的对象：购买专业商品，寻求专业服务的消费者基本商业面积：町长200米以上专卖店30家以上基本设置职业状态和行业：特色专卖店、专卖店2、 苏州市区定义市级商业中心：观前石路南门地区商业中心：新区园区吴中区等专业，特色街：新区商业街十全街凤凰街跨塘新城商业中心，三是区域商业市场分析1，区域商业发展过程312国道两侧为元外塘镇中心商业。 动转房出现后，商业区由高滨镇和元外塘镇区组成，随着元外塘镇的撤离，高滨镇区成为跨池区划的中心，区域商业现状分析中间的商业广场区域体积也最大，是目前跨池区划商业最繁华的商业中心。 西侧蠡塘路商业沿途商业，地理位置较偏，各种五金等材料店较多。 东侧的中欣大楼是综合大楼，定位为中级商业中心。 现在，其主体是二楼和三楼成为综合性娱乐中心金函商务中心。 另外，正在建设中的新型商业中心位于蟹塘路南、中欣大厦东。3、商业面积状况统计(单位：)4、租金价格分析比较(底铺、单位：元/平方米.月)、5、职业状况分析、6、区域消费潜力根据我们的调查结果显示，跨池人均月消费支出为780元，接近苏州市16月平均水平810元。 四、跨池商业市场特征和发展趋势单一，产品种类少，市场细分度和产品等级低。 经营的产品还处于满足基本工作生活需求的阶段。 经营管理落后，现在的商业以沿街店铺为主，各自处于政治状态，缺乏统一的管理，竞争力不强。 商业功能的分割越来越明显：西侧建设的共同建材五金市场，形成蟹塘路西侧的商业板块和以建材、五金、工具类为中心的专业市场。 中部汇丰公路商业中心以农业贸易市场为中心，形成了满足居民基本生活消费需求的低级商业集聚区。 东部以本案为中心，包括中欣广场和正在建设中的星海国际广场，购物、休闲、饮食、娱乐融为一体，形成以中高级产品为中心的综合性商业休闲娱乐中心。 跨塘区经济发展迅速，人口继续引进，刺激房地产市场。 人口的引进刺激了地区消费力，对地区商业提出了更高的要求。 区域商业经营方式陈旧，数量规模有限，区域发展速度跟不上。 市场需要新产品，现在的产品形态服务对象很狭窄。 许多消费者无法越过池塘达到自己的消费需求。 大卖场、大型商业广场、购物中心不足。 第二章项目定位、功能定位：购物、休闲、饮食、娱乐一体化的综合性休闲广场形象定位：跨池新城市商业中心客户定位：隐性客户(消费者)当地消费者、当地外资企业员工、其他外来者、园区其他消费者、 周边地区辐射消费者等优性客户(房地产买主) 1、跨池本地客户(15%)2、跨池周边乡镇和园区客户(15%)3、苏州市区客户(园区以外的地区客户) (40%)4、江浙上海等地区专业投资客户(30%)5、我司博市会专业投资者(30% )的职业状态构成如下： 通过项目前期调查和预测未来发展趋势，确定了本项目行业态势的比重：本次发布后，跨池商业态势的比重为：酒店商务区：通过调查，跨塘镇餐饮业的比重为17.19%，中高级餐饮业处于市场真空状态，旅游业也几乎空白。 结合项目的建筑计划，把我们的a栋定位在酒店商务区。 一楼和二楼可作为中高级宾馆使用，满足当地政府、企业主管、私营业主和中高收入者的需求，三楼和四楼作为宾馆，满足外国商人等居住需求。休闲娱乐区：目前跨塘商业市场休闲、娱乐类产品极为匮乏，咖啡馆、茶酒吧等休闲产品极少，娱乐产品也只有网吧之一。 跨池产业结构中的机电加工和电子产业占了很大的比重，这些企业大多是年轻的生产工人。 作为外来者，他们的社会关系简单，他们需要交流的场所和娱乐的场所。 另外，对于没有休闲娱乐场所的地区的年轻人来说，这样的产品对他们也有很大的魅力。 因此，本公司将d栋的三楼、四楼和c栋的三楼定位于休闲娱乐区，三楼用于电动城和网吧，四楼用于KTV和行李厢等。 c栋的三楼是咖啡店、茶等吧。 服装专卖区：越池现在经营的服装等级低，而且比重也低到5.9%左右，因此当地人的需求不远。 因此，将c栋楼的二楼定位于以服装、鞋类和品牌专卖为主的服装专卖区。 d栋楼的二楼可以做书店、文化用品、办公用品等，一部分可以穿着。 引进服装类产品，要跨南路进行错位经营，细分产品，适当增加妇女鞋等产品的比例，填补市场空白。 基础综合区：该区主要引进银行、便利店、超市、特色快餐、美容整形、婚纱摄影、药店、通信、手表、门票、花、烟酒、西式糕点店、音响产品、化妆品、餐饮店、修理店等。 可在露天的适当场所设立儿童娱乐场所。 “租赁、销售”一体化战略、“利润平衡模式”、1、投资者月薪月投资回报率、首次投资负担率、稳定安全率、租赁者经营回报率租金低租金入场3、发展者：经销商的费用=成本(包括推进成本)好的利润租金补贴4、 经营管理公司：租金租金补贴=投资收益公司运营费用合理的利润，利润平衡模型满足的核心经济利润关系项目面临的重要问题，考虑到本案分两次发售，将在一期出售，在二期出租。 因此，第一期操作对第二期有很大影响。 我们公司认为，在进行项目一期操作的过程中，一、项目销售必须成功这两点。 二、项目租赁经营一定要成功。 这两点是项目二期成功操作的基础，我公司租赁一体化战略是针对这一问题的明确战略，通过一期租赁，对二期操作直接发挥促进作用。 在制定这一战略的过程中，我们分析了几种商业操作模式，以找出最适合本案的战略。 销售方式实例与优缺点分析： (1)直销是销售人员与目标客户直接联系，实施与目标客户面对面、一对一的销售方法，在项目目标客户极为鲜明的情况下，直销是最直接、最有效、推广成本最低的营销手段。 实施直销方法的关键在于正确找到作为项目目标的顾客群体，集中目标进行销售，否则是毫无意义的盲目销售行为。 主力店实力充足，想购买商店，就采用这种销售方式。 优缺点分析：对于许多开发人员来说，直销是可行的，不可寻求。 商业界重视资产的良好流动性，一般不直接购买获得经营权。 但是，对于上升潜力大的商业地产，有资金能力的国内外投资公司都很感兴趣。 例如，深圳龙头商业总公司将南山南城购物广场转让给深圳鸿岳公司，英资将投资于太古广州报业文化广场和正大集团出资的正佳广场。 虽然直销说可以迅速回收资金，但价格比较低的同时开发商也失去了商业产量的巨大价值。 因此，这种方式常常被应用于资金链断裂的项目，成为项目的最后一招。 (2)、全体租赁说明将商店全体租赁给业者，然后将一切分成小产权，按一定的年收益率出售给投资者。主力店如果不想购买，只是想租赁，这种销售方式销售速度快，铺面价格相对上涨，租赁业者支付的租金和开发业者支付给业主的收益有很大的差别，开发业者前年承担着很大的租赁压力。 (3)租赁市场营销是投资者在订购店铺时，通过向银行偿还贷款，只需支付一部分(通常为12成)说不需要全额支付首付款，买方委托开发商代理经营45年后，开发商支付租金，买方支付未支付的购买店铺费通常，购买店可以按成交总额的56成向银行申请贷款，馀额为45成为购买店铺费。 优缺点分析：开发者为了方便统一经营，在尽快繁荣百货商店的同时，让投资者感到高额回报，刺激成交，加快实现店铺销售。 租金由租赁店支付，不存在开发者承诺问题，投资者风险低的投资者购买时，不必全额支付购买店的费用，只能支付租金，实质上是降价促销。 对开发者来说，风险大，租赁期间店铺经营不好的话，会产生巨大的资金压力。 实施保险租赁营销，开发人员“承包”百货商店开业后市场是否繁荣的风险和纠纷，将“生店”设为“旺店”，然后将店返还给买方，消除买方担心百货商店前期经营不良的担忧。 (4)售后服务租赁方式是投资者购买店铺后，租赁房地产给开发人员经营，租金标准(还原率)一般按成交额的一定比例决定(例如每年8%-12% )，租赁期间通常为3年或5年。 租赁方式适用于以投资者为主要目标的客户项目，是目前最受开发者和投资者欢迎的促销战略。 实施租赁有两个优点：一方面投资者收到店铺后租给开发人员，有稳定的租金收入，另一方面商店开发人员统一经营，有助于建立独立商场，租赁期满的投资人回收成熟的独立商店。 由于怀疑租赁方式不同的融资，开发人员信用风险高，新的房地产销售管理条例禁止租赁销售。 但是，在上海和杭州等地，基本上3年8%/年或5年8%/年租赁销售投资者。 基于利润平衡模型，项目销售方式：租赁销售(类似融通法)项目招揽策略：在一定年限内，实施目标较低的租赁招揽策略方案，在本公司实际操作面板中间发现了开发人员利润保证店铺价格弹性原理，由于店铺受地域因素的影响非常大，客户对店铺的也就是说，对于同一地区的商店来说，价格是10000元/平方米和11000元/平方米，对于客户来说没有大的不同，看销售和媒体是如何引导的是很重要的。 因此，这给我们的操纵盘带来了巨大的发挥空间。 基于店铺价格弹性理论，适当提高店铺销售价格，保证开发人员的利润水平。 推进战略1、跨池与园区业者联动，向所有业