某地区项目管理及前期定位管理知识报告分析(PPT 33页).ppt

(第2部分)，第9部分：项目开发建议，项目开发阶段建议，1，3，部署区域，部署区域，2，短期目标：建立轰动效应，获得足够的竞争优势，项目启动模式，实现， 项目面积206.4亩，建筑面积约35.321万平方米，其中商业面积约6万平方米，居住面积约29万平方米。 市场数据显示，祁县房地产市场2010年销售18.69万平方米，71.7%，当年销售13.4万平方米，以每年35.5%的速度增长。此外，该项目还涉及城市村庄拆除结算，初步预测到2012年9月为止，拆除工作将完成。版本I:项目分3个阶段开发，整个销售周期为4年。(2012.9016.9)，整体战略，1，2，部署区，部署区，3，短期快速资金回收，避免项目转移投资风险；中期、后期、稳步发展，逐步形成品牌优势，通过初步建设建立市场质量形象，为替代量的销售奠定基础，2012年9月2014年9月销售约8万平方米，快速资金回收，短期目标，项目的成功运行，在地区市场形成企业和项目品牌，在祁县项目进入市场时机评估：进入市场时间(a)项目观点评估项目将于2012年9月初投入使用，根据当前项目状态保持正常项目状态，整体进展将安排在以下时间(整个项目分3个阶段进行，其中一个是运营地区，因此此处一个期间的计算时间、部署区和一个期间的项目同时启动):根据项目进度预测，该项目具有2012年12月公开销售的基本条件。进入市场的时间，进入市场的时间，(b)评估竞争观点：该项目的项目进度将晚于竞争建筑，进入该市场的时间也将稍晚。目前，智贤在市场上推出的蚕主要由赵谷园、赵家园、华泰新城、新城花园等组成，这些房地产初期阶段的大规模促销提供了进入该项目的机会。该项目可以充分利用竞争对手的热炒、宣传优势，以内部订阅的形式快速进入市场，还可以通过场地包装、产品(样品室及部分花园)的市场差别来抢占竞争对手的客户。因此，从项目角度及竞争角度来看，最好是10月提前登记，11月内部预约，抢劫竞争房地产客户。本公司建议结合祁县房地产市场调查及项目实际情况，将项目一期的整体销售促进阶段分为以下三个阶段，共八个阶段。下表：销售阶段日程，建筑面积约8万平方米，预计住房来源约700套。销售策略，2012.10.01，时间轴，2012.12.16，2013.6，销售节点，节点控制，2012.12月中旬，注：推式销售节奏按顺序进行，上述初步销售计划，提前期，强劲销售期间，2013.6月，尾部销售期间，墙外现场销售中心开放，项目开放，剩馀发运，2012.11.1，2014.09，2014.9月中旬，识别期间，期间，销售节奏这个项目最大的优点是我们宣传的高水平生活态度和开发商为居民创造的幸福和谐的生活氛围。细诉点是地区开发力祁县未来的核心成熟生活权。更广的市场吸引力综合支持和规划，推进战略，项目整体宣传战略，祁县首席城市休闲示范区保证城市发展方向引领祁县人居时尚，此阶段宣传目的是为了节约热水，因此，首先积极解决项目的知名度问题。通过户外、调度、游行、sp活动等多种宣传渠道，形成众所周知的宣传效果，增强观众对项目的认知。随着项目风景的华丽登场，结合项目质量、环境的知名度、项目水景的优点，强调项目高质量的内涵，积累真正的诚信客户，实现销售目标。由于营销战略、营销目标、项目量大，销售周期更长。爆发性宣传的目的是提高“高分”市场的知名度和知名度。最终确立项目大作的整体形象，同时实现快速销售目标，短期内建立项目知名度。高举高打击，短期内建立项目意识和市场冲击。完成400名伪客户水的储存，完成20%的总住房市场销售目标，将项目信息传递到整个祁县地区，形成项目品牌。意向顾客以缴纳诚意金为判断标准。宣传模式，宣传计划，开战宣传工作，开盘之间的蓄水期是整个项目最重要的宣传阶段，采用城市轰炸形式是全方位进行广告，最大限度地应用目标地区，创造了引起轰动效果的项目成功的蓄水垫。扩张计划，扩张计划，扩张计划，这个项目可能会因市场流入量大、建设期不同而有所差异，建议确保从本项目的第一期到最后各种财产类型、各种公寓建筑的平衡。(1)开业前储存力强，积累客户。(2)性价比高，性价比高之前得到客户的认可，小幅上升。(3)打开价格差异，控制房间号码，均衡销售。(4)分段促销。(5)确保充分的广告投入，持续营造这个项目供应不足的营销环境，不断努力提高价格。价格战略，1)市场定价法根据区域内可比较的销售财产和邻近地区同质资产的售价，逐个分析影响价格的各个因素，然后在市场调查中，客户愿意将价格组合在一起，决定该项目的住宅部分的一个市场允许价格。2)使用项目销售价格考虑事项市场比较方法进行该项目的价格定位，在参数选择中遵循慎重原则，根据地区可比较的一般项目情况选择以下11个比较指标(区域批次周边支持运输环境价格和付款方法市场定位计划设计景观物业管理品牌形象项目大小)，并如下设定相应的子值，以根据综合分析市场确定已经形成并可被消费者接受的价格。价格战略，上述价格定位是基于地区市场现有销售项目、竞争地区同质性财产和其他地区的可比房地产情况的市场可接受市场价格。该项目在初期阶段，由于地块周边环境的不成熟、区域开发滞后等因素，在初期引进期间可以采取平准化战略，以后通过概念包装运营和项目本身的质量进行展示，区域层面的持续改善，支持环境的逐步成熟，此外，祁县房价的自然增长，项目后期将有一定的涨价空间。第一期最终售价为多层平均3150元/平方米，高层平均3100元/平方米。价格战略，预先评估结果：该项目的一期价值为市场上客户容易接受的多层2900元/平方米，高层平均价格为2900元/平方米左右。推盘顺序、景观、交通、噪音、建设期等综合因素，一推盘顺序分为三批，由云蒙大道过多的道路方向。推盘顺序，1，区域市场住房开发量，市场接受度较高。2、有项目的县级市场的商业氛围比较差，商业市场正在培养中。3、住宅开发可以提高市场关注度，聚集人气，为推进事业奠定基础。4.住宅先行和商业后方有助