东莞星城国际项目整合推广策略提案-52PPT.ppt

1,战略就是远见,星城国际项目整合推广深度沟通,2,沟通之前，回顾已达成的共识。,3,地段价值是房地产亘古不变的硬道理；主力目标客群为城市精英阶层。,4,第一章：战略思考,5,寮步镇2003年完成城市总体规划的修编，总规的修编突出了现代城市和融入大市区的指导思想。,宏观大势,6,香缤城市花园，领袖中心城核心区域中央公馆,新城中央，国际社区中央区域，国际品质,中观对手：,7,微观自己,星城国际花园总占地面积156亩，建筑面积约30多万平方米；规划理念：以“融入大市区”为主题的复合型综合城市建筑群；开发理念：打造成一座符合国际化城市人居要求的现代化商住高尚社区。,8,不难发现城市在升级，“融入大市区”是大势所趋这是寮步的未来价值和发展方向，这是希望“区域炒作”是市场主流。,9,我们如何经营好这个势头，借助对手平台，携群势之威，震撼市场，缔造营销佳绩，将是我们思考的重点。,10,所谓造势，在于有风可捕，有影可捉；,所谓借势，在于烘云托月，借日生辉；,所谓融势，在于集合趋势，蔚成大势；,用势论,11,如何借势,通过竞争对手的强势炒作，消费者对于区域的价值已经认同，区域价值已是一个巨人的肩膀，把握区域价值，是我们借势的策略，但我们如何去看的更远将是下一步的动作,12,如何融势,携群势之威，震撼登场是我们的开场秀。我们要谈区域，但不是仅陷于中心之争。站在东莞大市环境看寮步，将项目的操作跟城市的命运、走向和升级紧紧结合在一起，让人们看到这个城市的未来价值和发展方向以及希望之所在，站运营寮步高度谈项目，“融入大市区”是我们的USP。,13,我们推广星城国际就像政府推广寮步一样就要站在“城市”这个舞台上与城市对话，与城市的精英阶层对话更与城市明天对话,14,现在，找一句具有相当高度的语言,隆重推出,15,“西”引全城，融入大市,16,如何演绎：,寮步迈向大市代大市代看星城国际星城国际城市西望,17,站在城市进程的大潮流中看项目，对项目的定位我们有了新看法,18,东城东，30万平米精英名都,区域价值，核心主张。,国际气质，品质彰显。,阶层界定，锁定客户。,规模优势，大盘气度。,19,【说了很多，梳理一下】,20,第二章：战略布局,21,市场攻击总纲,22,攻击作战布局,第一攻击阶段：形象启动建立攻击，认购期时间：2008.4-2008.7战略点：项目形象入市，传达项目特质，建立认同感和知名度大事件：接受咨询第二攻击阶段：形象巩固阶段，强销期时间：2008.8.-2008.9战略点：感性诉求向理性诉求转变期，建立美誉度；大事件：样板房开放，开盘第三攻击阶段：品牌建立期，强销期星城国际花园整合攻击布局时间：2008.10-2008.12攻击点：现场的眼见为实建立全面引导性指标,23,第一攻击阶段（2008.4-7）,我们的攻击范围是寮步、东莞、周边镇，要找对手借势而上。不论是哪一个方面，我们都可以给到市场的包装印象是：星城国际花园是寮步融入东莞中心城旗舰项目，星城国际花园是城市未来主流生活区，是城市未来价值所在。,24,形象启动（概念主导）,主题:“西”引全城，融入大市4月20日，憾世登场本阶段旨在全力提升开发商和星城国际的知名度、美誉度、市场影响力，以概念为主导，融势，建立起引领寮步融入东莞中心城旗舰项目的市场地位。建议本阶段推广主要采用户外、软文、活动的形式，借竞争对手之势，携群势之威，憾世登场。,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,公益活动线：,活动主题：寮步大型企业经理阶层居住状况调查活动寮步镇人口构成以外来人口为主，通过招商引资，成功地引进了韩国三星、亚南、香港伟易达、科广电子、日本先锋、台湾能率、韩国SK、美国当纳利等一批高科技大企业，这些企业的管理层在寮步置业和居住状况如何？是社会所关注的一个话题。通过这样一次大型调查活动，无疑将使本项目得到寮步各大型企业经理阶层的密切关注，同时也突出本项目国际化的特征。活动方式：采用问卷调查的方式，对寮步各大型企业经理层进行定向调查，调查结果采用软文形式报道。活动目的：巧妙造势，锁定潜在买家，树立项目公益形象。,35,促销活动线：,活动主题：“中产阶级俱乐部”借助上一轮活动营销的之势，顺势推出“星城国际，中产阶级俱乐部”活动。活动方式：以会员入会形式，入会人员购房将享受一定的优惠，同时将参与项目的各项活动。活动目的：影响力营销，引起社会关注，为开盘聚集人气，积累客户。,36,第二攻击阶段：（2008.8-9）,形象巩固（项目形象建立）,主题:东城东，30万平米精英名都通过概念导入的市场占位，项目形象已初露端倪，此时，要通过概念传播的建立起项目形象，顺势我们推出“东城东，30万平米精英名都”项目形象，使项目的属性逐渐清晰，项目市场知名度进一步提高。建议本阶段参加房交会，房交会众多大盘、新盘都在瞄准其作为推盘的最好时机，楼盘信息爆炸，这对项目宣传推广造成一定的压力，我们认为，秋交会期间，无论是场内、场外，星城国际都要保持相当高的宣传态势，成为全城“第一关注”，这就需要在推广上先发制人、建立宣传推广的主动优势。建立户外、硬广、软文、DM、网络、活动多渠道立体轰炸。,37,38,39,40,41,中管网房地产频道,42,43,44,45,46,47,促销活动线：,活动主题：解读城市精英阶层的生活蓝本借项目样板房开放之际，邀请各大型企业高级管理层人士，举办联谊会，关注精英群落生活，通过论坛与会议，塑造企业良好的社会形象，进而提升产品知名度与美誉度。活动方式：冷餐会形式活动目的：详细介绍项目，展示项目，促进销售。,48,开盘活动线：,活动主题：城市之星评选活动联系各大型企业，提供企业优秀员工评选名单，由星城国际地产提供奖励。开盘当天揭晓获得人名单，并颁发奖品。奖品设置购房首付款（仅限于够房使用），可考虑电视台现场录制，新闻炒作。活动方式：抽奖方式活动目的：提高项目知名度、美誉度，积累客户，直接促进销售。,49,第三攻击阶段：（2008.10-12）,产品主导（现场优势建立）,本阶段项目工程已经具备一定的展示能力，现场优势将体现在楼身、路旗、围墙、销售中心、看楼通道、样板房等方面，现在优势的重点是包装的感染力与服务的渗透力。客户通过亲临现场，感受到了本项目专属领地的专属权，过现楼的展示，销售人员对项目具体卖点的层层传递，客户将被彻底征服。建议本阶段以现场包装、展示为主，活动配合。,50,公益活动线：,活动主题：“城市精英高峰论坛”此阶段项目已经形成一定的知名度，需要利用一些有影响力的事件，进一步扩大其知名度和影响力。邀请知名职业经理人，由星城国际承办经理人高峰论坛。活动方式：论坛形式活动目的：奠定星城国际地产和星城国际的品牌地位，为项目后续销售积累人气。,51,推广手段,通过广告、促销、公关活动有机组合的整合行销手段展开全方位、立体式的推广。,52,THANKS！专注沟通，完美每个细节！,53,购物中心调整、提升的必要性和实施策略,演讲嘉宾邱志东先生,54,1、购物中心调整和提升的目的2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升3、购物中心调整提升前必须考量的内容4、购物中心调整实施过程中的策略,目录,55,一、购物中心调整和提升的目的,56,购物中心调整和提升的目的,1、完善购物中心定位2、增强市场竞争力3、满足消费者需求4、提升租值,57,二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升,58,1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退租情况比较严重,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,59,4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能或商品结构6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼层的换位调整,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,60,7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要8、经营项目业绩增长有较大市场空间9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整,什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升,61,三、购物中心调整提升前必须考量的内容,62,购物中心调整提升前必须考量的内容,1、购物中心定位的检讨2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性3、市场同业的错位经营和对抗性4、消费者的潜在需求5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析,63,6、原有租户的经营状况、租约履行时间状况7、市场营销推广策略的得失及未来方向8、拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况9、业务团队的思路、业务能力和人员配备10、调整、提升前后租金收益比较,购物中心调整提升前必须考量的内容,64,11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性12、调整提升的时间节点安排13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用,购物中心调整提升前必须考量的内容,65,四、购物中心调整实施过程中的策略,66,1、专职团队的组建和业务要求2、目标租户的资料收集、分析和筛选3、中介机构的选择及专职团队的分工4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略,购物中心调整实施过程中的策略,67,购物中心调