商业项目定位及物业发展建议(ppt 205页).ppt

常熟鸿泰商业项目项目定位及物业发展建议,谨呈：常熟鸿泰置业有限公司,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2,、项目区域地块特征,、城市宏观经济背景,报告思路,、项目核心问题分析,、城市商业地产现状,、城市商业地产规划,、项目物业发展建议,、客户定位及客户访谈分析,、客户目标,3,常熟市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产业进入高速平稳发展期,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,4%-5%,5%-8%,大于8%,小于4%,萎缩停滞稳定发展高速发展,800-4,000US$,4000-8,000US$,0-800US$,启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期,人均GDP与房地产发展关系,8,000-20,000US,常熟市大量外来从商人群，人口不计在市区人口内，但经济税收计入常熟市地税部门，从而大量提高了常熟市的人均GDP；正常本地人口的人均GDP应该处于4000-8000US；,4,这个指标反映通过各种商品流通渠道向居民和社会集团供应的生活消费品来满足他们的生活需要，是研究人民生活、社会消费品购买力、货币流通等问题的重要指标。常熟市以每年15%左右的年增长率上涨，表示常熟市居民的消费水平大幅度的提高，商业发展进入快速期,04、05、06年常熟人均消费性支出占人均可支配收入比例，分别为：68.51%、69.97%、74.79%表明常熟市的居民消费能力逐渐提升，占支配比重大，商业发展潜力巨大,常熟市社会消费品零售总额以每年15%左右上涨，居民消费性支出占可支配收入比重大,极大促进商业发展,5,常熟市产业结构以第二产业为主，其中以轻工制造业为支柱，但第三产业消费性行业提升明显,6,常熟市宏观总结发展态势迅速，为房地产、商业物业发展奠定了良好的平台,常熟市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产业进入高速平稳发展期,社会零售消费品总额每年以15%以上增长，且人均消费性支出占可支配收入的比例不断增加，突破70%,第二产业轻工制造业为全市支柱产业，第三产业潜力巨大，消费性行业年增长率30%60%,宏观经济,消费市场,产业结构,7,、项目区域地块特征,、城市宏观经济背景,报告思路,、项目核心问题分析,、城市商业地产现状,、城市商业地产规划,、项目物业发展建议,、客户定位及客户访谈分析,、客户目标,8,区域内主要以住宅开发为主，目前没有商业氛围，新建成的住宅小区很多，项目地块位于片区核心位置，商业价值很大，辐射面广,明日星洲,金山苑、锦绣苑,东区铂宫,项目地块,距市区3公里,常熟三个专业市场,项目区域特征,9,东侧地块,西侧地块,明日星洲,东区铂宫,锦绣苑金山苑,地块解析,禧徕乐,10,西侧地块,用地面积：30272平方米容积率1.8建筑密度50%绿地率20%建筑形式：多层建筑东南角设置集散广场2500平方60车位/万平米，地面停车位总停车位的20%,东侧地块,项目参数,用地面积：42487平方米容积率2.2建筑密度50%绿地率20%建筑形式：多层为主，局部可设点式高层，限高60米西南角设置集散广场3000平方60车位/万平米，地面停车位总停车位的20%,项目总建筑面积将近14万平米具备成为市级商业中心的潜质跨越昆承片区服务功能，辐射全市，形成三足鼎立,11,世联对项目的理解项目界定,总GDP、人均GDP上涨迅速消费能力不断提升的三线城市全国百强县（市）排名第六的城市城市人口迁移，未来成熟区域跨越昆承片区辐射全市，形成三足鼎立,12,、项目区域地块特征,、城市宏观经济背景,报告思路,、项目核心问题分析,、城市商业地产现状,、城市商业地产规划,、项目物业发展建议,、客户定位及客户访谈分析,、客户目标,13,常熟市商业发展规划两心三带,两心：古城核心新城中心三带：虞山-尚湖旅游渡假休闲商业带环琴湖风情休闲商业带沿昆承湖自然风情休闲商业带,常熟商业规划,14,常熟市商业发展规划10大社区商业服务区,常熟商业规划,15,、项目区域地块特征,、城市宏观经济背景,报告思路,、项目核心问题分析,、城市商业地产现状,、城市商业地产规划,、项目物业发展建议,、客户定位及客户访谈分析,、客户目标,16,常熟市历年商业用房开发情况,常熟市商业地产发展迅速,17,常熟城区按规模和辐射范围分为四个商圈,1、从商圈历史演变来看：方塔街商圈-招商城商圈-建、汽、居批发商圈-世茂中心规划商圈2、以海虞路为界，大部分商业主要集中在海虞路以西3、东部缺乏大型消费型商业，以新世纪大道为中心，周边商业明显不足，但世茂中心已经规划100万平米商业，对本项目产生巨大威胁4、城区外围则以专业市场，建材、汽车、家居等为主,方塔商业区,海虞路沿线金融商业带,环虞山娱乐休闲商业带,招商城商业区,建材城、汽配城、汽车市场,世茂中心,18,常熟市现有商业分布状况,特点：集中式市民消费场所不多常熟市商业多以专业市场形式出现，如：招商城服装、布匹、小商品、鞋类市场、建材城、汽配城、汽车市场、禧莱乐家居等,19,方塔街商圈是常熟历史最长，人气最旺的商圈,商业街带动：商脉历史较长3大集中商业带动：华联商厦，第一百货、华地百货商圈定位中低档，工薪阶层消费较多，人气较旺附近居民区带动：步行街两边就是居民区，晚间市民带动人流量很大,方塔街商圈因有方塔而出名，商脉历史悠久,商圈分析,20,方塔街典型物业,商圈分析,21,招商城商圈通过20年的经营已经形成大规模服装、小商品、家纺、鞋包箱、五金件批发零售商圈,招商城经历20多年的经营，成为整个华东最大的专业批发市场，远近文明的全国4大服装批发市场；还在不断的开发之中，今后将以旅游购物的模式来促进经营；目前招商城商圈有300万平米体量，营业面积200万平米；成熟的经营铺位价格大大高于市场；,商圈分析,服装城,小商品市场,22,招商城商圈典型物业,八达鞋城,商圈分析,23,招商城商圈在售物业,招商城商业体量趋于饱和,商圈分析,24,东部商圈是以批发为主的建材、汽配、家居、五金的专业市场,建材城四期、汽配市场二期，禧徕乐家居都在建设之中建装、汽配主要以批发为主，汽车市场4S店、二手车交易市场建材市场基本都已经满租，汽配市场经营一般，二期均价4100元，禧徕乐抓住市场空白，以家居建材推出市场，开盘销售不错,商圈分析,建材城,汽车市场,汽配、五金市场,禧徕乐家居,25,东部专业市场典型物业,常熟投资者对传统认知度较高的产业比较看好,商圈分析,26,世茂中心未来规划100万平米的商业面积，包括写字楼、酒店、集中商场、沿街商铺等物业形式,总体量170万平方米建筑面积商业办公100万平，规划有市级商业中心和酒店办公楼住宅70万平，以高层为主，少许联体和独院,商圈分析,27,从租金水平来看，目前招商城和方塔街商圈还是常熟最核心的商圈，项目附近区域商业尚未体现,图示单位：元/天,汽配最低0.35,招商城：530,方塔：525,专业市场：25,招商城商圈：租金最高，平均租金达到18元/平米，最高达到35元/平米，转让费在2030万方塔街商圈：以步行街和新福地广场为两个中心，因体量大，商品档次属于中档，导致租金难于升，平均为525元/平米东部商圈：专业市场为主，由于区域相对较偏，所以租金也较低25元，汽配市场只有0.35元世茂商圈：目前未建成，预计全部完工时间比本项目晚,商圈分析,方塔商业区,招商城商业区,建材城、汽配城、汽车市场,28,从城市发展规律来看，城市的核心商圈将随着城市的发展和人口的迁移而发生转移,随着城市的发展，城市人口的增加，城区的不断扩张，城市中的人口分布也将产生变化；越来越多的人口由老城区迁入新城区居住，城市的人口重心将发生转移；随着人口重心的转移，以及老商圈交通、配套等问题的日益显现，新的商圈将会崛起，并逐步取代老商圈的地位；,城市发展,城市发展,人口迁移,人口迁移,商圈一,商圈二,商圈三,商圈一,商圈一,商圈二,核心商圈,核心商圈,核心商圈,商圈发展分析,29,306省道,集美,翔安,海沧,厦门的城市发展历程与商圈的转移,集美大桥（厦门大桥）1991年建成通车，306省道（含集美大桥）成为早期厦门岛对外的唯一出口，奠定了今天厦门商圈沿嘉禾路线性分布的格局海沧大桥于1999年底通车，成为厦门岛对外的第二条通道，加速了岛内的发展，商业格局也悄然发生变化翔安隧道2009年开通后，江头商圈的辐射力将进一步加大，中心化地位会更加凸现,富山火车站商圈,江头商圈,江头商圈：位于厦门岛几何中心，交通四通八达是其最大优势，自2001年12.6万平米的SM广场入驻后，大面积的住宅开发启动，随后岁宝百货、食街、国美电器相继进入，江头商圈逐步繁荣起来。,富山火车站商圈：98年以后逐步取代中山路地位，目前成为厦门人气最旺的商圈，圈内有世贸商城、嘉年名华、假日商城、灿坤3C、富山诚达等多家大卖场，2002年40万平米的明发商业广场开盘进一步巩固了该商圈的龙头地位。,中山路商圈：98年以前厦门最繁荣的商圈，但由于城市北扩，居住中心转移，老城设施陈旧、可供开发用地不足、环境等问题逐渐暴露，中山路地位渐渐衰落。,厦门大桥,海沧大桥,翔安隧道,中山路商圈,案例城市发展历程与商圈的转移,30,青岛的的城市发展历程与商圈的转移,中山路商圈,台东商圈,东部商圈,青岛的城市发展经历了“市南区市北区崂山区四方、李沧区”这么一个过程。而青岛的核心商圈也随着城市的发展在不断的迁移。,案例城市发展历程与商圈的转移,城市发展顺序,31,80年代末以前城市的范围：罗湖区核心商圈：罗湖商业中心,90年代末城市的范围：罗湖区、福田区、南山区核心商圈：华强北,80年代末至90年代中期城市范围：罗湖区、福田区核心商圈：国贸、东门、地王,2000年至今城市的范围：罗湖区、福田区、南山区、宝安、龙岗、龙华核心商圈：多个,城市开始进入多极发展阶段,深圳的城市发展历程与商圈的转移,案例城市发展历程与商圈的转移,32,随着城市向东、北发展，人口向东、北部迁移，本项目商圈将有可能承接方塔街商圈的地位，成为新的城市核心商圈,利用周边专业市场形成的气候及周边居住区对商业的需求，对两块地块进行统一定位，但功能业态进行有所区别。,方塔街,商圈竞争分析,本案,世茂,招商城,建汽居,批发型商业,零售型商业,33,常熟市商业市场结论,市场结论,需求上,供应上,专业市场：对传统认知较高的产业比较看好，这类产业的专业市场经营状况非常好,消费型商业：目前东部地区消费型商业缺乏，存在巨大潜力,招商城供应趋于饱和，住宅项目商业也供大于求,未来两年随着世茂中心全部建成，商业供应量大，市场存在一定的竞争,34,、项目区域地块特征,、城市宏观经济背景,报告思路,、项目核心问题分析,、城市商业地产现状,、城市商业地产规划,、项目物业发展建议,、客户定位及客户访谈分析,、客户目标,35,常熟商业地产市场虽然近年增长迅猛，但年销售量起伏不定，本项目能否引起市场追捧，顺利实现销售呢？,常熟市近几年商业用房销售面积起伏不定，原因是由于有些项目推出市场后得到全方位关注，引起市场的追捧，从而达到火爆的销售速度。而有些项目定位不是很准确，导致滞销。（禧徕乐、五金市场两个临近的专业市场，销售的价格、速度差异十分明显）常熟的投资者跟风的意识比较强烈，大家认为好的，就越会关注；,36,常熟人对商铺投资比较感兴趣，看中区位、人流及消费力,拦街随机访问消费者。消费者中对商铺投资感兴趣较多，43%的人投资过，其中75%觉得成功。比较看中商业的位置、周边消费人群不少人有“一铺养三代”的传统观念不少投资者认为常熟能投资的物业较少，写字楼、酒店式公寓也不多，还是对商铺投资比较看好,37,常熟本地投资者购买力强，看重升值潜力，易于被引导,从对常熟商铺投资市场的投资者进行访谈，归纳出常熟投资者的特征如下：投资者购买实力较强，有多次购买商铺的经验；看重升值潜力，并不急于短期内转手；商铺投资知识不足，投资理性程度不够，易于被引导。看重旺铺概念，一铺养三代。,投资者之陈夫妇投资购买了两个商铺，成交总额在120万左右，现居明日星城。对商业物业要求不高，只要位置好就行。投资者之冼女士投资购买三个商铺，成交总额在200万以上，私营企业主。投资商铺不急于转手，主要为升值作准备，地段旺了好收租。喜欢选择周边居民较多的商铺，二楼、内街都可以接受。投资者之曾先生投资购买1个商铺，成交总额70万，私人老板。不转手，享受长期回报收益。比较喜欢总价低，回报高的投资项目投资者之梁先生常熟本地人，有多次投资小铺位的经验，自己经营连锁生意。两手准备，短期涨幅大就转手，不大就长期持有。投资者访谈,投资者,38,绝大多数投资者看好本项目所处地段的发展前景，同时认为项目定位是项目成败的关键,在所访谈的投资者中，无一例外地认为本项目所处的位置是今后一个商业发展的大好区域，潜力巨大。项目如何定位是项目成败的关键。也是投资者决定是否投资的关键。超市、百货、餐饮、专业卖场等都在投资者考虑范围之内。,投资者之陈夫妇位置不错，发展空间满大，但做什么很重要。投资者之冼女士我就住附近，附近买东西不是很方便，有大型的卖场那就方便多了。投资者之曾先生位置不错以后会有很多人感兴趣，但主要是商品档次和种类，常熟集中式一站消费场所根本没有，希望有这类商场出现投资者之朱女士属于新区，发展潜力很大。不过定位档次要高。投资者访谈,投资者,39,投资者研究结论,商业地产市场规模较小的城市，其市场容易形成热点，易于被引导，整个市场可以因单一项目而发生巨大的改变对于小规模商业地产市场，大型商业项目的强势入市往往能启动市场，激发整个市场的投资热情，改变整个市场的规模和格局无论从区位、规模还是开发商实力来看，本项目都有能力改变整个常熟市的商业地产市场,投资者,客户,重点客户：公务员、私营企业者,核心客户：投资过商铺的投资者,以私营业主为主的常熟本地投资者具有很强购买能力；同时普遍认同本项目的商业价值和升值潜力；将是本项目的核心目标客户群,40,常熟消费者对新鲜事物接受度高，购物出行半径大，这都有利于新商圈的成熟程度,只要项目定位的好，有适合自己的商品，有新鲜的东西，去哪里都无所谓，反正我自己有车，很快就到了。消费者王先生,由于常熟市区面积不大，本地人很少有区域概念，北面的居民到南面消费，是很正常的事。本项目离市中心3公里不到，规划道路建成后，距离将更进一步缩短购物半径大，同常熟消费者购物出行方式有关。据调查，30%的消费者拥有私家车作为出行的交通工具。,有什么新鲜的东西我一定要去尝试下。消费者钱先生,常熟人吃饭，只要东西好吃，就算打车去很远吃，他们也不在乎。反正市区就这么点大。出租车司机李师傅,消费者,41,访谈纪要,被访者：史先生职业：教师访谈内容:住在锦绣苑，觉得附近商业比较落后，平时消费喜欢和家里人一起去方塔步行街。如果有更近的消费场所当然欢迎，希望本项目做得更综合性，能满足各种生活需求。,被访者：陆先生职业：公务员访谈内容:准备购买明日星洲的房子，现住在里颜巷。觉得那边人气不是很旺，但今后会好起来。消费频率一般为一月两次，主要周末和老婆、儿子逛逛商场。因为经常去上海、苏州，觉得常熟缺乏一站式消费场所，消费档次也不高。,被访者：蒋小姐职业：理工学院学生访谈内容:不是本地人，在常熟上学。平时一个月大概5、6次逛街，比较喜欢去步行街、方塔街，因为那里比较集中东西较多。和同学、朋友一起去。,常熟市消费特征以家庭式消费为主，喜欢去综合性购物场所,消费者,42,区域内消费特征以家庭式消费为主，喜欢去综合性购物场所,访谈纪要,被访者：钟先生职业：招商城私营业主访谈内容:在招商城附近买了房，平时购物次数很少，但对餐饮娱乐业接触的比较多。常熟高档餐饮场所不多，和朋友一起去的比较多,被访者：金女士职业：家庭主妇访谈内容:家住东胜路附近，平时大概一个月去一次上海，丈夫开车带全家去。觉得上海东西比较好比较多，车程也就一个小时多。主要常熟综合性集中的MALL很少。,消费特征：家庭式消费占很大的比重开私家车去消费比较多喜欢综合性商场的购物环境,消费者,43,消费者访谈,针对步行街、招商城附近的110组人流做出问卷调查对于消费者、投资者有目的性的访问，其中有效问卷97份，其中男女比例67%：33%本问卷主要通过数据，分析常熟人的消费习惯、消费方式、投资意愿等,消费者,44,常熟消费者消费习惯,“如果常熟能有象上海那样的大MALL就好了”消费者王小姐,“现在买东西的地方东西很不全，要是能在一个地方买齐所有东西就好了”被访者殷女士,消费者,45,调查显示，常熟的餐饮、休闲、娱乐消费市场也存在“盲区”，消费者对“一站式”消费需求强烈,“如果有上海莱福士广场那样的商业就很好啊，更多餐饮、更好的娱乐设施，更多常熟现在没有的品牌，比如在上海都有的星巴克咖啡、哈根达斯冰激凌，常熟却没有。”消费者李小姐,我们调查的消费者中，80%以上的消费者都表示会光顾休闲、娱乐场所。从调查的结果看，常熟的休闲娱乐消费市场已经形成了一定的气候。不过健身中心、游乐园、国际影剧院等较为缺乏。,“希望以后能够出现”一站式“的大规模购物中心，品牌多，商品全。另外，现在锦绣苑这一带餐饮休闲娱乐的地方太少，尤其适用于休闲和与社会交流的餐饮。”消费者赵先生,消费者,46,商业核心消费群特征,本项目商业的核心消费群是常熟市核心城区居民；他们越来越关注商品的种类、品牌和购物环境；女性是大部分消费行为的主体；目前已具备了一定程度的品牌忠诚度，并且在不断增强；喜欢跟风，赶时髦，很多购物行为属于非理性的易于被引导；崇尚外来的商品和国际性的品牌，很大一部分高端消费外流（主要是上海、苏州）；“一站式购物”和“一站式消费”的需求日趋强烈，将就餐和娱乐当作购物体验中很重要的一部分；渴望体验和享受有格调的、与国际潮流接轨的生活；,消费者,47,目标消费者分类标准一：按生命周期分类,核心消费者,次要消费者,1、青春时尚年轻、单身、充满活力,A、行为性格：热忱、重视友情、喜欢聚群、有鉴赏力、关注时尚B、商业需求：K吧、迪吧、运动场馆、休闲茶吧、娱乐嘉年华,2、二人世界甜蜜、浪漫、热恋中的年轻人,A、行为性格：爱情至上、强调品味、追逐时尚、善于欣赏和品鉴B、商业需求：时尚服饰、影城、中西快餐、运动地带、娱乐嘉年华,3、小太阳家庭温馨、关怀、孩子小于10岁的三口之家,A、行为性格：十分重视亲子教育，孩子是家庭的重心B、商业需求：亲子乐园、餐厅、影院、书城、嘉年华、家电卖场,4、小资一族自我、独立、单身贵族,A、行为性格：前卫时尚、有时孤独、非常重视品味和文化B、商业需求：时尚服饰、中高档餐厅、酒吧、咖啡吧、运动健身,5、大太阳家庭成熟、稳重、孩子超过15岁的三口之家,A、行为性格：父母走向不惑、儿女开始独立，二代人开始区隔B、商业需求：品牌服饰、中高档餐厅、美容spa、桑拿娱乐,6、夕阳时光幸福的中老年人,A、行为性格：追求安逸和宁静，居家、或有学习欲望B、商业需求：超市卖场、健康保健、书城,重要消费者,48,目标消费者分类标准二：按社会圈层分类,核心消费者,重要消费者,次要消费者,1、居家型下岗职工、退休职工,A、特点：居住在项目周边，日常消费为主B、商业需求：大型超市、中档餐饮,2、工薪阶层、一般白领企业一般或中层职员,A、特点：容易被打动的人群，压力大，追求快乐的生活B、商业需求：时尚服饰、影城、中西快餐、运动地带、娱乐嘉年华,3、高级金领医生、教师、企业高管、小型私营企业主,A、特点：重视交际、追求时尚和品味、消费能力强B、商业需求：中高档餐厅、影院、酒吧K吧、运动健身、品牌服饰,4、政府机关人员公务员,A、特点：消费能力极强、重视交际和享受B、商业需求：桑拿洗浴、中高档餐饮、K吧酒吧、品牌服饰,5、高端商务人士大中型私营企业主、大型企业高管、老总,A、特点：社会金字塔尖人群，神龙见首不见尾B、商业需求：一线品牌服饰、私人会所,49,本案所面对的市场目标消费者需求的启示,分类一的核心消费者：二人世界、小太阳家庭分类一的重要消费者：青春时尚、小资一族、大太阳家庭分类二的核心消费者：一般白领、高级金领分类二的核心消费者：政府公务员、高端商务人士二部分核心消费者的需求交集：时尚品牌服饰、中高档餐厅、影城、运动健身场所、酒吧KTV、娱乐嘉年华、家居装饰等,以上业态可以作为本案业态组合的重点参考,50,、项目区域地块特征,、城市宏观经济背景,报告思路,、项目核心问题分析,、城市商业地产现状,、城市商业地产规划,、项目物业发展建议,、客户定位及客户访谈分析,、客户目标,51,客户目标企业战略,本体条件,市场实现,结构化分析,核心问题,我们将结合企业战略，解读客户目标,企业目标、本体条件、市场状况之间的关系,52,佳和集团提出的目标:,将所有物业对外出售，尽量不自己持有降低开发风险，实现项目价值最大化考虑做消费型商业，持续运营，赢得常熟市良好口碑,53,我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向,基于企业战略的目标,全部出售、价值最大化,降低风险、赢得口碑,高利益高形象,54,、项目区域地块特征,、城市宏观经济背景,报告思路,、项目核心问题分析,、城市商业地产现状,、城市商业地产规划,、项目物业发展建议,、客户定位及客户访谈分析,、客户目标,55,开发商目标与市场结论对比,本项目该定位成什么样的商业物业形态？,56,邻里中心是商业功能设置上坚持十二项功能于一体的区域性商业服务中心,邻里中心以社会管理的理念规划社区商业，改变以底商为普遍形式的社区商业运作模式，突出服务功能，使社区商业与大卖场实现优势互补。,商业功能,商业规划原则,商业业态,邻里中心分析,57,集中化管理、分散化经营，与商业街、市场不同；,商业功能,商业规划原则,商业业态,邻里中心分析,58,业态的先进性、商户的定位层次高于一般的社区商业街和市场,邻里中心，区域商业的各项配套有住户会所、超市、银行、咖啡馆、健身房、邮局、诊疗所、书店、茶室、美容美发厅、洗衣房、彩扩中心、桌球房、商品专卖厅等各类业态,世联认为：邻里中心商业形式规模不大、体量小，而项目14万平米的商业面积明显不适合发展邻里中心,商业功能,商业规划原则,商业业态,邻里中心分析,59,社区商业不是传统的“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”,商业功能,商业规划原则,商业业态,社区商业功能主要以满足社区或区域居民日常生活必需的就近商品、服务及餐饮性需求为主，同时根据社区规模、人群特点等进行休闲、娱乐等功能的设置。一般具体设施配置有：购物、餐饮、维修、美容美发、文化体育、图书音像、数码彩扩、洗衣裁剪、家庭服务和再生资源回收等。,社区商业是辐射半径1-3公里，建筑面积5万平方米以下的购物中心，其主力客群是目标商圈内的居民,社区商业分析,60,便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现出满足社区居民便利性需求的原则；和谐性原则：充分体现商业与社区居民的亲和性，商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐；开放性原则：在社区内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于外来客流和通过性客流；在相邻社区间，按照区域总体商业规划进行规划设计；相对独立原则：实现住宅与商业的相对分离和商业的相对集中与独立，以保证商业不扰民及住宅的宜居环境；,满足社区居民需求,便利,商业功能,商业规划原则,商业业态,社区商业分析,61,多种商业业态相辅相成，形成完善的服务功能。,世联认为:项目可以考虑中型社区商业,商业功能,商业规划原则,商业业态,社区商业分析,62,商业用地物业类型分析,商业用地物业类型,写字楼,酒店,常熟建筑装饰材料市场,本项目,李闸路建材一条街,好美家,禧徕乐国际家居生活广场,虞杭家具,大型商场,沿街商铺,餐饮娱乐,专业（批发）市场,1、常熟建筑装饰材料市场,2、李闸路建材一条街,3、禧徕乐国际家居生活广场,4、好美家,5、虞杭家具,带着这个问题，我们对以下五家规模较大的商家进行分析,91,常熟建筑装饰材料市场-唯一的建材批发市场,地理位置常熟建筑装饰材料市场（简称：常熟建材市场），位于市区的东边，204国道和外三环路交会处，距离本项目4公里左右；基本情况项目整体规划用地80万，于2001年8月动工建设；2002年开业，前三区共用地面积53万，四区（四期）工程正在建设中；建材市场基本都已经满租，只有三楼余有少量的面积及三区少量的仓库和宿舍；,大型商场,沿街商铺,餐饮娱乐,专业（批发）市场,92,常熟建筑装饰材料市场-经营项目户数、面积比较图,分析：材料市场经营的项目达14项之多前六位的经营项目为：1、陶瓷卫浴、淋浴房4、地板、木材、装饰板2、油漆、涂料5、家具3、水暖、五金电器6、灯具、灯饰、照明占总经营户数80.9%,大型商场,沿街商铺,餐饮娱乐,专业（批发）市场,分析：前六位的经营项目为：1、灯具、灯饰、照明4、地板、木材、装饰板2、家具5、水暖、五金电器3、陶瓷卫浴、淋浴房6、石膏板、线、扣板占总经营面积64.9%,93,常熟建筑装饰材料市场-经营项目比例分析,分析：1、常熟建材市场现有经营户近700户，其中本地客户占60多，说明建材市场是一个区域性的市场；2、建材市场开业已有5年时间，是常熟唯一建材专业批发市场，由于是专业批发市场，高端的产品没有太大的份额；3、按经营户数和经营面积统计可看出陶瓷卫浴、淋浴房；水暖、五金电器；家具；灯具、灯饰、照明；占总经营户数54.7%占总经营面积63.6%,大型商场,沿街商铺,餐饮娱乐,专业（批发）市场,94,常熟建筑装饰材料市场,常熟建筑装饰材料市场是以批发为主的建材专业市场，现经营的品种比较齐全；由于市场距离市区较远，经营面积大，对于一般的消费者来说不方便进行材料的购买，比较适合购买大宗材料；整个市场环境较差，店铺装修也简单，虽有统一的业态布局但实际执行的比较乱，指示系统基本没有，普通消费者往往为了找一件产品花费较长的时间来，很难能在短时间内找到所需的产品；由于是批发市场，因此其产品定位在中低；,总结经营面积大、专业批发市场、购物环境差、商品档次低,大型商场,沿街商铺,餐饮娱乐,专业（批发）市场,95,李闸路建材一条街,地理位置李闸路南北走向，南起环城东路，北至北三环路，全长大约3.5公里，中间与枫林路、珠江路、长江路、黄河路相交，是长熟市老城区通往北三环的主干道。基本情况李闸路沿街的建材商铺较多，面积在60-100之间；李闸路前段（东胜路口至珠江路口）人流量相对较多，沿街商铺较集中，但建筑外观陈旧，只有“枫林公寓”底商是新建商铺；李闸路后段（珠江路口至黄河路口）人流明显减少；个体工商户近250余户；,大型商场,沿街商铺,餐饮娱乐,专业（批发）市场,96,李闸路建材一条街-经营项目户数比较图,分析：材料市场经营的项目达14项之多前六位的经营项目为：1、木门、防盗门、移门2、其它（玻璃、墙纸、木雕、浮雕、铁艺等）3、装饰设计公司4、橱柜5、水暖、五金电器6、油漆、涂料可能占总经营户数82.4%,大型商场,沿街商铺,餐饮娱乐,专业（批发）市场,分析：前六位的经营项目为：1、装饰设计公司；2、橱柜；3、其它（玻璃、墙纸、木雕、浮雕、铁艺等）；4、木门、防盗门、移门；5、窗帘布艺；6、油漆、涂料占总经营户数80%,97,李闸路建材一条街-经营项目比例分析,分析：1、李闸路现有经营户近250余户，都是沿街店铺，每间店铺的规模都不大；2、十年前李闸路已经是常熟专门经营建材的地方了，由于时间跨度长，整个购物环境不是很理想，且大部份都是档次偏低的尚品，因此吸引了一部分低端客源；3、李闸路上有42家的装修设计公司；4、按经营户数和经营面积统计可看出装饰设计公司；橱柜；其它（玻璃、墙纸、木雕、浮雕、铁艺等）；木门、防盗门、移门；占市场经营户数73%占总经营面积73.3%,大型商场,沿街商铺,餐饮娱乐,专业（批发）市场,98,李闸路建材一条街,李闸路前段（东胜路口至珠江路口）沿街商铺较集中，人流量相对较多，但由于是沿街的商铺，平均经营面积在50-80平方米间，建筑外观陈旧，只有“枫林公寓”底商的建筑较新建；李闸路后段（珠江路口至黄河路口）人流明显减少，商铺也明显减少，以底商为主，购物环境差；整条街经营品种不齐全，其中橱柜和装修设计公司较多，其余的品种较乱，经营产品档次普遍偏低，以“前店后厂”模式经营的业主较多；由于距离市区较近，便于普通消费者购买普通建材，店铺装修档次参差不齐；,总结：主要是沿街商铺、规模小、经营项目杂、商品档次低,大型商场,沿街商铺,餐饮娱乐,专业（批发）市场,99,禧徕乐国际家居生活广场,地理位置禧徕乐国际家居生活广场位于常熟市新城区，地处富春江路以北，黄山路以西，毗邻即将兴建的沪锡常轻轨站点，距离项目2公里。基本情况禧徕乐家居生活广场总占地120亩，总建筑面积20多万平方米，分两期开发；其中一期8万多平方米，建筑主体地上5层，14层为家居城，5层为办公、餐饮；12层商铺分割销售面积在60-200平方之间；14层商铺统一招商，由开发商组建经营管理公司经营管理；商铺近500余户；国际家居生活广场2007年10月开业,大型商场,沿街商铺,餐饮娱乐,专业（批发）市场,100,禧徕乐国际家居生活广场-经营项目户数比较图,分析：一层面积大约22000平方米主要经营1陶瓷；2卫浴系列；占单层经营面积的90%二层面积大约22000平方米主要经营1橱柜、小电器；2地板；3木门、移门;4灯具;占单层经营面积的75%,大型商场,沿街商铺,餐饮娱乐,专业（批发）市场,101,禧徕乐国际家居生活广场-经营项目户数比较图,分析：三层面积大约22000平方米主要经营1板式、实木家具；2沙发系列；占单层经营面积的80%四层面积大约22000平方米主要经营1古典、红木、办公家具；占单层经营面积的95%,五楼是配套的办公室和小型餐饮,大型商场,沿街商铺,餐饮娱乐,专业（批发）市场,102,禧徕乐国际家居生活广场-经营项目比例分析,分析：前五位经营项目为：古典、办公家具；板式、实木家具；陶瓷；卫浴系列；沙发系列；占总经营面积62%,大型商场,沿街商铺,餐饮娱乐,专业（批发）市场,现阶段招商已经进入尾声，签约品牌及商户占总经营面积的75%，从招商情况来看其70%的品牌及客户都来至常熟建材批发市场；从招商的品牌来看其品牌选择为高、中档，但由于其自身的商业体量过大，在开业后很难控制品牌向中档转移；经营品种较多，其配套设施比较合理；,总结：由于还未开业，不确定因素较多,103,好美家,地理位置位于常熟市通港路1号，毗邻常熟经济开发区，交通便利；基本情况好美家是中国最大的商业集团-百联集团麾下旗舰品牌企业；是专业从事建材销售、大型连锁装潢建材的企业；好美家常熟店营业面积近1.3万平方米，一层为建材超市，二层为家具广场；2007年5月1日开业,大型商场,沿街商铺,餐饮娱乐,专业（批发）市场,104,常熟好美家商场内有50000多种建材；商品全部是在货架上开放式的展示；一层经营面积大约7000平方米建材超市形式，经营项目有瓷砖；地毯；厨房设备；电工电料；园艺；家居用品；五金工具；门窗型材；地板；油漆涂料；卫生洁具；龙头等；二层经营面积5500平方米主要经营各式办公、家庭家具；,好美家-经营项目分析,大型商场,沿街商铺,餐饮娱乐,专业（批发）市场,好美加距市区较远，没有固定的班车，人流量相对较少，消费者以自驾购物为主；由于是今年才开业的商场，外部及内部的设施都比较好，购物环境是现有的建材市场中最好的；货物属中高档，服务员态度好，服务规范，不会买到假的产品，价格在同类中较合理；,总结：经营项目多、服务规范、购物环境好，产品的档次中档，有小部分高档商品,105,虞杭家具市场主要是经营家具，经营品种单一，因此其可比度较弱,地理位置位于常熟市新世纪大道立交桥旁，交通便利；基本情况成立于1994年，经营面积约定1.3万平方米；市场三层都是经营家具,代理品牌有香港“红苹果”、香港“皇朝”、品木家具、香港“乐其”、香港“宝马”；虞杭家具城位于新世纪大道立交桥旁，经营面积约1.3万平方米，人流量较少，客人以自驾购物为主；专项经营家具，代理的品牌主要有香港“红苹果”、香港“皇朝”、香港“乐其”、香港“宝马”、品木家具等，产品档次中档偏低，购物环境不是很理想；,大型商场,沿街商铺,餐饮娱乐,专业（批发）市场,总结；主要经营、代理香港品牌家具、经营面积不大、商品档次中档偏低,106,常熟市家居用品市场发展潜力巨大,大型商场,沿街商铺,餐饮娱乐,专业（批发）市场,107,常熟的专业市场租售情况都相当不错，传统认知度高产业的卖场更为火爆，投资者比较看重项目概念,大型商场,沿街商铺,餐饮娱乐,专业（批发）市场,108,目前市场在售商业均价突破1万，带投资回报的商业物业市场热销，跟常熟人投资理念息息相关,大型商场,沿街商铺,餐饮娱乐,专业（批发）市场,109,专业市场可以划分铺位出售，实现的价格也相对较高，故可以成为本项目发展方向,大型商场,沿街商铺,餐饮娱乐,专业（批发）市场,110,综上所述世联认为：本项目物业形态可以由以下组成,大型商场SHOPPINGMALL,专业卖场,高档公寓,+,+,迎合城市发展、市场需求,规避部分风险,启动区,其中“专业卖场”作为本项目的启动区,111,启动区主营何种产业？,服装产业卖场趋于饱和招商城在售项目消化速度比较慢,五金市场与汽配市场得不到传统认知支持，经营较为惨淡。建材市场、家具市场经营火爆，禧徕乐刚推出市场2个月就消化了出售面积的70%,最适合本项目启动的业态？,112,常熟近年住宅进入高速平稳发展期,单位:万平方米,单位:套,常熟近年住宅销售数量,常熟近年住宅建设面积,常熟2006年住宅施工面积420万平方米住宅新开工面积150万平方米住宅竣工面积136万平方米住宅销售面积140万平方米,常熟2006年住宅竣工7556套住宅销售7102套,家居业态分析,113,常熟近年商品房价格明显上升,常熟近年住宅销售平均价格,单位:元,常熟2006年住宅平均销售价格4344元,家居业态分析,114,常熟市装修市场前景乐观,目前，常熟房地产市场的装修多指的是对墙、顶、厨卫的装修，一般不包括家电。装修房分三个档次：第一档每平方米装修费用500元1000元；第二档在每平方米1000元以上，材料配件都采用品牌产品；第三档的豪华装修每平方米在3000-4000元，使用的材料都是顶级品牌的产品；,家居业态分析,2006年住宅销售面积140万平方米X(装修预算每平方米600+300元)=12.6亿元人民币,600元为每平方米装修费用300元为每平方米装饰费用,115,有大部分消费者为了买到理想的商品会不辞辛苦到苏州、常州、上海去,被访者：李先生职业：个体户访谈内容:住在明日星洲，觉得附近商业比较落后，平时消费喜欢和家里人一起去方塔步行街。如果购买高档商品则会自己开车到常州或上海。,被访者：刘先生职业：公务员访谈内容:我的新房在今年五月份刚装修好，面积是120平方左右,费用十万左右，没有包括家电和装饰品，价格还觉得蛮合适,就是后期在布置房间购买装饰品时比较麻烦，因为常熟还没有专业的家居市场，最后我和妻子是到苏州才买的合适的装饰品。,家居业态分析,116,被访者：吴先生(百安居设计中心)职业：设计师访谈内容:我们现在的客户大多数装修面积在80-100平方米，总的费用都控制在78万左右，在装修时我们会陪同客户到我们苏州的百安居超市去选购材料，且材料全部都在百安居选购。毕竟我们对自己的产品是很有信心的。,被访者：博先生（李闸路上装修公司）职业：客户经理访谈内容:我们高端客户的数量还是可观的，他们在进行装修时对材料的选择，只要他们看上的不管是什么高档品牌，我们都要买到，所以在施工过程中我们和客户要经常往返常熟与苏州、上海之间，还好三地的距离都不是很远，基本上一天的时间就能把需要的产品给置办齐。,高端客户在选购材料及装饰品时要求是很高的，由于常熟市场有限，往往会特意到外地去选购,家居业态分析,117,家居业态在启动区的可行性分析-（有利条件、不利条件、机遇、威胁）,启动区是否具备进入家居业态的条件？（SWOT分析）,Strength（有利条件）,常熟近几年住宅销售面积都在不断的增加，至2006年已达140万平方米;常熟市装修装饰市场份额每年都都有所增加，并且住宅每平方米装修的费用已达5001000元，装修装饰行业市场前景乐观；整个常熟市上规模、上档次的建材装饰市场还不够成熟，现有的商业面积少于十万平米，这对于常熟现有城市规模来说是不合适的，未来还有很大的市场空间；,家居业态分析,Opportunity(机遇),项目所属的东南开发区和周边住宅物业的发展带来大量潜在消费人群；目前市场在售商业均价突破1万，投资型商业物业热销；本项目交通便捷，且有足够的空间规划充足的停车位；,118,Weakness（不利条件）,本区域属于待开发地区，人气尚未充分形成，需要有一段时间进行市场培育；启动区如全部分隔成小铺位出售，后期由小业主自行经营，可能无法保证整个项目经营档次及营业互动；,家居业态在启动区的可行性分析-（有利条件、不利条件、机遇、威胁）,启动区是否具备进入家居业态的条件？（SWOT分析）,家居装饰分析,Threat(威胁),西侧4.5万平方米的开发体量相对即将开业的禧莱乐10万平方米经营面积，规模上没有优势；如采取招租或组建经营管理公司，则需要统一经营，需要大面积反租，有可能导致现金流出加大，对开发商的资金运作能力是一个挑战；,119,时尚家居生活中心-经营项目有以下建议,灯具、灯饰、照明,家居装饰、家具、五金小电器,+,陶瓷卫浴、淋浴房,家居装饰分析,产品丰富、高档次、高品位、环境舒适,综上所述：启动区经营业态定位为时尚家居生活中心,+,120,超市业态建筑形式,第一类建筑比例将越来越小，因为这是对土地价值的严重浪费；,第二种是大型建筑的群房,第三种是进入购物中心，成为一个店中店,第二类建筑因为要满足诸多硬件条件，数量也不会太多；,进驻大型的综合购物中心会成为超市、卖场选址的主流趋势，它与周边商业业态的互补互助，共存共荣能够促使其更长足的发展；,第一种是单体建筑,世联建议：第三种比较适合本项目,超市业态分析,121,超市访谈：中型的超市企业入驻可能性很大,超市业态分析,122,超市业态在启动区的可行性分析-（有利条件、不利条件、机遇、威胁）,启动区是否具备进入大型超市的条件？（SWOT分析）,超市业态分析,Strength（有利条件）,常熟作为现代化工业强市，人均GDP早已突破8000美金，有相当强的购买力；本项目交通便捷，且有足够的空间用于规划停车位；,Strength（有利条件）和Opportunity(机遇),项目所属的东南开发区主要以住宅为主，目前没有商业氛围，新建成的住宅小区很多，项目地块位于片区核心位置，商业价值很大，辐射面广；随着开发趋势向东、北部进展，人口逐渐向东、北部迁移，本项目商圈将有可能承接方塔街商圈，成为新的城市商圈核心；,123,超市业态在启动区的可行性分析-（有利条件、不利条件、机遇、威胁）,启动区是否具备进入大型超市的条件？（SWOT分析）,超市业态分析,Weakness（不利条件）,本区域属于待开发地区，人气尚未充分形成，需要有一段时间进行市场培育；前期对国内外的众多超市商家进行了前期沟通，大部分大型超市对本项目意向不明确；国内一些较成熟的中型超市和社区型精品超市对项目兴趣浓厚，希望进一步沟通；,Threat(威胁),大型超市对经营的面积需求大，面积需求在10000-20000平方米，且对开发商提出的条件苛刻、免租期较长或单位面积租金较低，这样不利于开发商回收资金；目前在本项目3公里范围内世界五百强企业沃尔玛已进驻，对本项目有相当大的影响；,124,大型超市选址要求,世联建议：大型超市不适合本项目,超市业态分析,125,中型超市类商家选址分析,超市业态分析,126,超市业态分析,项目适合发展精品型超市,超市业态分析,127,主力百货业态分析-泛百货概念,主力百货,主力百货带动周边商铺销售，提升商铺的价值,商铺,商铺,商铺,商铺,商铺,商铺,商铺,商铺,商铺,商铺,百货业态分析,128,百货经营的商品和品牌集中到某一个专属类型里面比如，专门卖化妆品、体育用品。,百货业态分析,129,百货访谈,主力店强势的品牌效应以及对客流的吸引能力，对于商业项目来说起着“一锤定音”的作用。主力店的成败，直接关系着商业项目的成败。,百货业态分析,130,主力百货的选址要求,百货业态分析,131,百货业态在启动区的可行性分析-（有利条件、不利条件、机遇、威胁）,启动区是否具备进入精品型主力百货的条件？（SWOT分析）,百货业态分析,Strength（有利条件）,常熟虽然是县级市，但作为现代化工业强市，人均GDP早突破8000美金，然而商业配套的落后使常熟大量的消费者外流苏州、上海等地；本项目交通便捷，且有足够的空间规划充足的停车位；现有的百货商场内休闲、娱乐区域太少，无法给消费者提供购物、文化、休闲、娱乐、运动、养生结合到一起的购物休闲空间；楼层分布不清晰，动线较乱；服务质量还有待提高；,Opportunity(机遇),项目所属的东南开发区域内主要以住宅开发为主，目前没有商业氛围，新建成的住宅小区很多，项目地块位于片区核心位置，商业价值很大，辐射面广；随着核心商圈向东、北部发展，人口逐渐向东、北部迁移，本项目商圈将有可能承接方塔街商圈，成为新的城市核心商圈；目前常熟百货商场尚处于初级阶段，停留在满足消费者最基本的购物需求基础之上；,132,百货业态在启动区的可行性分析-（有利条件、不利条件、机遇、威胁）,启动区是否具备进入精品型主力百货的条件？（SWOT分析）,百货业态分析,Weakness（不利条件）,本区域人气尚未充分形成；百货店都必须选址在城市的核心商圈，一旦离开核心商圈，百货店是很难发展，因为单个百货公司是无法形成商圈的，百货公司的发展对核心商圈的