我国房地产私募股权投资基金发展现状及建议

我国房地产私募股权投资基金发展现状及建议 【摘要】从2014年年初至今，各地房地产市场成交量持续低迷，库存增加、成交量下滑已是不争的事实。房地产行业资金流动性明显降低，现已不足以支撑较高的资金成本，中国房地产私募股权投资基金作为一种新的融资工具，本就在夹缝中生活，其未来的发展趋势也成为学界较为关心的问题，本文就在这一背景这下，探讨其现状，并提出适当的建议。 【关键词】房地产；PE；融资；建议 自上世界九十年代以来，房地产业一直是拉动国民经济持续增长的主导产业，为改善城镇居民居住条件、拉动国民经济增长做出了巨大贡献。但是房地产行业是属于资金密集型行业，对于资金需求量较大，目前融资渠道也比较狭窄，近年来我国房地产行业波动较大，且政府的宏观调控力度逐渐增强，银行系统对房地产行业的贷款规模也在不断缩减，因此，房地产行业能否稳定稳定持续发展，融资渠道是关键因素，PE作为一种新的融资工具，正在逐渐引入我国。 1.房地产私募投资股权基金 私募股权投资基金（Private Equity Funds，简称PE）通常是指面向特定投资者成立的一种非公开募集的基金。其基本运作流程是：先成立一家专门的基金管理公司，低价买入有发展潜力的企业的控股权，经过封闭期（一般为35年或者更长）的运营和重组待企业发展成熟以后，再通过公开上市、股权转让等退出机制退出该企业的日常管理运作，并取得投资回报。 房地产私募股权投资基金（Real Estate Private Equity Funds，简称为REPE），是指一种专门投资于房地产行业的私募股权投资基金。其资金主要投资于房地产行业，通过公开上市或者项目清盘获得利润等方式获得收益，由于它兼具房地产行业的低风险性和PE的高收益，其作为一种创新型融资模式在美国等资本主义国家发展较为迅速。 2. 我国房地产私募投资股权基金现状分析 2.1以外资私募房地产基金为主 外资私募房地产基金在中国已经历了十几年的发展历程，最初是在20世纪90年代进入我国，初步发展阶段规模较小，对我国的房地产行业的影响不大。近几年我国房地产行业高速发展，投资回报也较高，因此外资私募房地产基金开始大规模进入我国，较大的促进了我国房地产行业的发展。目前在中国较为活跃的外资私募房地产基金有摩根士丹利、荷兰国际集团、新加坡政府投资公司、嘉德置地等等。 而人民币私募房地产基金2007年才开始在中国出现，从2010年开始，在我国房地产宏观调控政策持续收紧的背景之下，私募房地产基金得到快速发展这一年共出现了28支国内房地产私募股权基金，募集总额达到29.64亿美元。虽然在资金方面，目前本土PE投资基金与外资的差别已经在缩小，但由于外资PE基金在的公司治理结构、管理经验、国际知名度等方面更具有优势，国内房地产企业更愿意同海外PE投资机构合作。 2.2 民间资本支持 2008年为了抵御全球经济危机，我国采取了较为宽松的货币政策，货币发行量大大超过了实体经济的需求，由于实体经济的投资回报率较低，我国的民间资本十分充裕。截至2013年年底，我国城乡居民储蓄存款余额已达46.65万亿元，我国被称为全球私人财富增速最快的国家。 在我国证券市场和房地产市场是主要的投资渠道，但我国如此庞大的民间资本无法被完全容纳。房地产行业的年均收益率为12%15%，国内的房地产PE目标收益率可达20%25%，因此房地产私募基金的出现，为投资者打开了一条新的投资渠道，对于投资者来说吸引力也是很大的。 2.3 融资需求多元化 作为资金密集型产业，房地产企业在快速发展的同时对于资金的要求也较高。中国房地产市场融资主要是以银行信贷为主，通过统计局的数据分析可知，从2007年到2013年，除去自筹资金，国内贷款占比都超过15%。清科研究中心统计，2013年共有349支可投资于中国大陆的私募股权投资基金完成募集，其中披露金额的339支基金共计募集345.06亿美元，募集数量同比下降5.4%，募资金额同比增长36.3%，房地产基金对募资市场的贡献度占到了三成以上。 银行贷款的缺点是风险过于集中，其他方式如上市或者发行债券这些途径受限多、困难大，通过PE可以吸收闲置资金进行中长期投资，既有利于分散风险维护金融市场安全，也能够扩宽融资渠道，为房地产企业提供充足的资金支持。 2.4 法律身份不明确 我国私募房地产基金的具体实施的法律依据涉及到诸多相关法律，例如证券投资基金法、证券投资基金管理暂行办法、产业投资基金管理暂行办法等，但至今理论界对于其应该属于哪部法律仍然有很大的争议。配套法律法规不健全的后果就是房地产投资基金公开市场无法建立起来，因为在具体运作环节缺乏明确的法律支撑，例如资金募集环节就可以同时参照几部法律，但是几部法律又有不同之处，所以专门针对房地产私募股权投资基金的法律是很有必要的。 3.PE在房地产行业的发展建议 3.1建立健全相应的法律法规，创造良好的外部环境 在现有公司法、证券法、基金法、物权法的基础上尽快制定产业投资基金法及其配套措施，以规范房地产私募股权投资基金所涉及的各种权利、义务和实施标准等。其次，由于其投资的是房地产这一特殊领域，与该领域相关的法律法规也应该进一步加以完善，比如建立统一的房地产评估标准和信用等级评定体系，从而保障利益集团在交易中的公平性。 3.2建立多层次的资本市场 房地产私募股权投资基金是通过在资本市场的顺利退出以实现投资者的资本增值，从国外经验可以看出，房地产私募股权投资基金的退出方式有IPO、股权转让、破产清算等方式，且IPO是最合适的，但是结合我国现状来看确是比较困难的，所以进一步完善创业板和中小企业板块，为发展潜力较大的房地产企业提供平台，通过发展非上市公司的股权交易市场是最理想的。 3.3加强对私募基金参与者?A管理 私募房地产基金在我国的发展时间较短，专门人才培养也才刚刚开始，培养体系还不健全，因此，培养具有创业意识、风险意识和市场眼光的专业人