南通景瑞18号商业简介.ppt

第1页,南通景瑞18号商业简介,景瑞商业2012-02,第2页,目录,立地条件区域分析业态定位,第3页,立地条件,1,第4页,项目区位,南通市城市总体规划（20092030）,港闸区,通州区,新东区,新城区,老城区,经济技术开发区,开发区核心区距离南通市政府10公里，南通中心13公里，为正开发的能达商务区未来中心,第5页,技术指标,用地红线,低层控制线南面东面退5米；北面退6米,小高层控制线退10米,高层控制线退15米,三角地面积：13220平米,三角地商业总体量2.4万方限高50米,第6页,项目四至现状,与景瑞18号相连接的桥,工地现状,与润华之间的绿化带,与景瑞18之间景观河,东侧道路是北向南单行线,河两侧都有道路两座桥连接三角地与景瑞18号,北侧主干道十字路口,第7页,地块商业价值分析,项目北侧为主干道路，未来人流车流主要来源方向，商业价值最大。景瑞住宅部分与三角地之间有两座桥连接，未来小区居民将通过这两座桥进入商业地块，南侧商业价值次之。东侧道路为单行线，人流只能由北向南进入，地块与对面润华项目之间有马路和绿带阻隔，商业价值略低，但临近十字路口部分，商业价值较高。,人流主要方向,人流次要方向,小区居民,2层,1层,桥,桥,核心商业节点,次要商业节点,商业价值1,商业价值2,商业价值3,第8页,区域分析,2,第9页,9,南通市城市总体规划（20092030）,发展方向：向东和向南为主向东：南通主城区和通州城区相向发展，完成通州市向通州区的过渡，使其更快融入南通市区。新东区作为老城区和通州区的衔接地带，是重要发展区域。向南：形成沿江带形发展的态势。经济技术开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主，是南通市重点发展区域。,港闸区,通州区,新东区,新城区,老城区,经济技术开发区,本项目位于南通经济技术开发区核心地段，未来规划前景良好,第10页,10,项目西侧为星湖花园、四海家园开发区工厂宿舍区，目前人气不高，商业氛围极其薄弱,第11页,周边现状及规划：项目处于能达商务区核心区，周边未来有大量商务办公项目，商务、商业氛围预计会在3-5年内形成,能达商务区位于南通经济技术开发区核心区，南临336省道（星湖大道），东靠通盛大道，距南通市中心仅10公里。苏通大桥通车后，南通将融入“上海一小时经济圈”，能达商务区更将成为南通接轨上海、融入苏南的前沿阵地。能达商务区是集行政、商务、研发、商业、生活等为一体的大型功能性项目，规划选址紧邻开发区南北中轴线通盛大道，在开发区星湖大道（336省道）北、通盛大道以西、宏兴路以南、新开北路以东，规划面积约140公顷，总开发建筑面积约205万平方米，总投资约需60亿元。,星湖101,景瑞18号,华润橡树湾,第12页,10,南通2004-2010年商业网点规划,一圈、双核、两带、五心、六个道口、十街、多点,项目位于南通开发区核心地段，属于商业网点规划中的五心，但不属于南通规划的核心商业区（南大街、新城区），与开发区星湖101商业区遥相呼应。,一圈：环濠河特色圈；双核：南大街市级商业，新城区商业中心；两带：新336线，外环北路为轴线发展商业业态；五心：五个区级商业中心：东城区商业中心、越江路商业中心、工农路外环北路商业中心、开发区商业中心、滨江新城商业中心；六道口：结合通启高速公路、苏通大桥北接线的建设，于高速公路互通立交及入城通道附近发展物流业、仓储式超市等新型业态；十条特色街,第13页,11,南通开发区核心地段；未来商务、居住核心区；目前周边居住、商务均氛围较弱。,市级商业环境：不具备成为综合商业中心的环境。区域商业环境：可以满足区域未来居住人群需要。周边社区商业：补充并完善现有配套商业的内容。,商业环境认知,区位认知,区位分析结论,第14页,业态定位,3,第15页,考虑到项目所在的南通开发区能达商务板块，目前缺乏足够的商业氛围与人流支撑，均面临开发、销售与后续经营的困境，项目的商业整体的空置率将较高；商业依托的优势是人气、交通、成熟的办公区及住宅区、周边商业的规划和发展、商业业态的聚积效应等，项目所在区域目前商业资源竞争力较弱，但未来4-5年发展前景向好；区域在相当长的一段时间内人气不足，成熟需较长时间；项目周边住宅社区较多，家庭型休闲消费为主的需求也将会大量释放。,商业定位依据,第16页,商业体量规模依据,本项目商业最直接的竞争主要来自于华润项目商业和星湖101广场。,介于两者之间，商业体量规模适中，适宜地块布置及业态招商经营，同时又符合景瑞持有商业标准，故规模控制在1万-1.2万平米之间。,第17页,商业需求,商务园区基本需求：当前整个南通开发区目前已有500余家外资企业、2000余家中资企业进驻，但其中能达进驻企业较少，主要以携程呼叫中心等为代表。目前商务园区消费主要到市区进行，如果区域商业得到很好的发展，会吸引园区消费者的商业需求来此。,新的商业中心需求：星湖101的整体开街及政府招商支持力度加大，新的区域商业中心形成指日可待，由此创造并吸引大量消费需求。,周边小区入住人口需求：目前区域为待建新区，现有人口极少，随着区域新建社区的开发、销售、入住，人口会逐渐导入。对区域商业的需求会随居住人口的增加而逐步扩大，尤其是高档楼盘入口的导入。,商务消费需求：随着能达CBD、苏通科技产业园投资兴建，在近两年内将有数百亿的基础设施建设投入，依靠政府的投资拉动开发区板块的消费需求。往来的商务人士及带来的相关大量商务宴请，将大大促进餐饮、娱乐等消费需求。,目前本案周边为待建区域，现有居住人口极少、商业需求量小、商业氛围弱，缺乏现有消费支撑，但随着周边项目陆续动工及导入人口增加、能达商务区规划落实及星湖101广场成功运营等，将吸引大量商业需求。,商业需求支撑分析,第18页,商业客户需求分析,核心客户：来自于商业地块南北两个方向的社区居民，即景瑞本项目与华润项目，共计5000户左右，人口在12000人左右。,辐射客户：半径3公里范围，主要为狼山别墅区和能达商务区内的居住及办公人群。,关联客户：主要是通过引入特色业态，尤其是区别于星湖101广场进驻的业态，包括餐饮、休闲、娱乐及儿童游玩等品牌商家，形成目标性消费，客源区域以南通市区东南片区为主。,第19页,依托于周边高档项目及能达商务区的邻里型休闲商业中心,以家庭型消费为主，兼顾能达商务区内的商务性需求，提供休闲、娱乐、餐饮、购物及社区配套业态于一体的新型休闲商业中心。,商业总体定位,第20页,邻里型休闲商业中心,依托本小区和领近社区居民，以1万平米左右的规模测算，需要有效消费人口1万人以上的支撑，即辐射周边三公里范围区域；覆盖全家老中少消费需要，将各年龄层次消费差异有机统一，包括业态配比、交通流线、营业区域等规划平衡，兼顾商业经营租金价值，体现“onestopshopping”；突出家庭玩乐、休闲感觉，尤其是晚营业和节假休息日时段的需求，重点强调做“女人与孩子”的生意；同时避免正常工作日白天营业客源缺乏困境，适当增加商务性、宴请性和目标性消费业态，打造“alldaylong”商业中心。,总体定位内涵探讨,第21页,主要业态重要性排序,休闲类业态娱乐类业态餐饮类业态社区配套,休闲、娱乐类业态决定整个项目的特色和调性，是规划和招商的重点。,第22页,社区配套是基础：是基础性业态，但不是最主要或最重要的业态，目的是为了满足社区居民日常居家生活基本需要，包括便利店、烟酒专卖、干洗店、形象设计、糕点、鲜花音像、药店诊所、银行邮政、电信网点、中介家政、生活家居等。以休闲业态为亮点：突出整个商业街的品质与调性，包括健身、咖啡饮品、书吧、创意展示、红酒坊、奢侈品鉴、足疗SPA等。以餐饮为赢利保障：餐饮具有一次性投入大、抗风险力强、经营稳定、带动性强等特点，可以承受较高的租金，适合较好规划定位又需要较长时间培育的商业，可以吸引商务宴请客群，避免平时经营客源惨淡困境，同时有利于商业未来资本化运作价值支撑。以娱乐为经营发动机：保证家庭型消费不同年龄人群需求，包括儿童乐园、亲子教育、培训机构、棋牌茶座、KTV、商务会所等，有助于形成目的性消费。,主要业态功能与作用,第23页,南、北、西三方向的人流到达点，也即三个商业节点，但距离较近，商业流线重叠或连贯，在规划布局时可以合并成一个大的商业节点。,东方向人流到达点，虽然未来进入的人流较少，但因场地开阔再加上已有公寓人群，适合小型目标性业态进序列，如社区配套、物业服务、健身等。,在规划时，人为增加一个商业节点，便于消费人群集中，同时出更好的休息,南通18号商业主要节点,第24页,西区商业街定位：北侧购物店铺；南侧休闲、娱乐、餐饮等东区商业定位：酒店式公寓+经济型酒店+社区配套运动休闲,南通18号商业东、西两区,第25页,2F,3F,3F,3F,3F,15F,2F,商业建筑天际线，尽可能保证西侧入口视野开阔，东侧与高层公寓融合。商业标准层高4.2米，2F建议设计“联廊”，打造“双首层”交通；3F建筑不需满建，可退出较多空间或露台。,商业顶部天际线,南通18号商业天际线示意,第26页,商业业态布局落位示意平面进深示意图,三角地块当前规划，可建筑物体宽度在1250米之间，平均20米*200米（最长250米，预留西侧门廊和中间交通节点口），单层可建面积4000平米左右，若建1万平米需要局部三层。,建筑宽度12米,建筑宽度最深26米,建筑宽度24米，一层可分南北向，单侧商铺进深在12米左右，二层可作为完整的铺位，引入健身俱乐部。,第27页,项目商业布局示意,特色商业街区,公寓底商,社区配套业态、运动及招商办公等,增加步行道，满足商业动线,儿童游乐设施和场地（硬质铺装为主）,沿河街区，适宜有情调的西式餐饮、酒吧、休闲等业态,沿街商铺，适宜娱乐、精品购物等业态，大面积的娱乐和儿童教育等目标性业态可放置在楼上。,第28页,沿河街区，适宜有情调的西式餐饮、酒吧、休闲等业态,商业业态布局落位示意沿河休闲、餐饮,业态定位：餐饮主力店400-800平米/个建筑要求：北部预留店家入口和展示面，南部为主要营业区和休闲区大空间，可任意分隔包间，入口挑空，预留餐饮和隔油设施、广告位景观要求：结合户外软硬景，预留户外就餐区，并在图示位置设置儿童游乐设施，如旋转木马、滑滑梯、秋千、跷跷板等,第29页,品牌设想：中式餐饮2家南通当地特色海鲜酒楼（如一品海鲜）/豆捞坊西式休闲咖啡1家上岛咖啡/两岸咖啡/迪欧咖啡等异国餐饮2家泰国菜、美式/意式西餐,沿河休闲餐饮业态设想,第30页,沿河休闲餐饮业态示意,第31页,儿童游乐场地示意,第32页,沿街商铺，适宜娱乐、休闲、精品购物等业态,商业业态布局落位示意沿街休闲、娱乐,业态定位：休闲、娱乐300-800平米/个，精品购物100-200平米/个建筑要求：大空间，可分隔，广告位景观要求：便于进入，避免入口台阶、栏杆等休闲感较差的形式，并注重与景观绿化、河道融合，就近马路或北侧门口预留较多停车位，满足“即停即消费”模式。,餐饮、娱乐、休闲及儿童教育等目标性业态支持三层空间，以最大限度地利用店铺价值。,第33页