房地产典当基础知识

主讲人：余祥,房地产典当基础知识,前言,随着国家经济的不断发展，人民生活水平不断提高，典当物品也向着价值高、价格相对稳定的物品发展。为了满足对资金的需求，企业或个人利用房地产来抵押典当，已经逐渐成为了被社会广泛接受的融资渠道。,.,第一节房地产的概念,所谓房地产，一般是指房产和地产的总称，包括土地和地上的以房屋设施为主要形式的定着物，是土地和地上永久性建筑物及其衍生的权力关系的总和。,第一节房地产的概念,.,1建筑地块建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关，并具有特定的土地。,第一节房地产的概念,1建筑地块城市土地整体用地构成状况大致包括以下12类：（1）工业用地；（2）仓库用地；（3）交通用地；（4）市政用地；（5）居住用地；（6）商业服务用地；（7）公共绿化用地；（8）道路、广场用地；（9）教育文化、体育和卫生用地；（10）军事用地；（11）港口用地；（12）其他用地。,第一节房地产的概念,2房屋建筑物房屋建筑物可以分为住宅和非住宅建筑物两部分。非住宅建筑，按其用途不同，大致可分为以下四类：生产用房；营业用房；行政用房；其它专业用房。,第一节房地产的概念,.,3房地产服务房地产服务是指房地产业在其开发建设和经营管理过程中对房屋的使用过程中所提供的一系列有助于房地产价值最大化，有利于物业保值增值的经营性服务、活动的总和。,第一节房地产的概念,.,第二节房地产产权制度,房地产产权包括房地产所有权和房地产其他权利。所有权包括：占有、使用、收益、处分等权利；其他权利包括：地役权、地上权、典权和抵押权等。,第二节房地产产权制度,.,1、土地所有权指土地所有权人在法律规定的范围内享有的占有、使用、收益、处分的权利。,第二节房地产产权制度,.,2、土地使用权指土地使用人根据法律、法规或者行政命令以及合同规定而取得的国有土地、集体所有土地的占有权和使用的权利以及转让、出租和抵押等的权利。,第二节房地产产权制度,.,3、集体所有土地的征用4、国有土地使用权的取得和转让5、土地使用权的抵押、出租等他项权利的设立和终止6、土地所有权、使用权的确定和确认7、土地他项权是指土地所有权和土地使用权以外与土地密切关系的权利。,第二节房地产产权制度,1房屋所有权房屋所有权，是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。2房屋共有的概念3房屋的他项权利房屋的他项权利，是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等。,第二节房地产产权制度,.,第三节土地的基本概念,1中国土地制度概述中华人民共和国宪法和土地管理法规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所制。”,第三节土地的基本概念,.,2集体土地征用征用土地具有三个明显的特点：一是具有一定的强制性，二是要妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿；三是被征用后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国家所有的土地。,第三节土地的基本概念,.,3国有土地使用权出让国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,第三节土地的基本概念,4国有土地使用权出让年限土地使用权的出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。5国有土地使用权划拨,第三节土地的基本概念,.,第四节房地产权属登记制度,第四节房地产权属登记制度,房地产权属是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿(权属档案)的法律行为。,1.房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则。2.房地产权属登记的属地管理原则,第四节房地产权属登记制度,1房地产权属登记由不同登记机关分别登记2房地产权属登记为房地产权利动态登记3房地产权属登记具有公信力4房地产权属登记实行及时登记制度5房地产权属登记颁发权利证书,第四节房地产权属登记制度,1总登记2土地使用权初始登记3房屋所有权初始登记4转移登记5变更登记6他项权利登记7注销登记,第四节房地产权属登记制度,.,第五节房地产典当操作,房地产典当，房地产典当，就是指当户以房地产作抵押担保向典当行借款的融资行为。房地产作为当物进行典当实质是以“抵押”形式办理典当借款。,第五节房地产典当操作,一、房地产典当的概念,房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。,第五节房地产典当操作,二、房地产抵押的概念,房地产典当操作流程图,1.咨询申请,2.勘察评估,3.签约登记,4.开票放款,5.业务处理,6.结算归当,六个步骤,第五节房地产典当操作,第五节房地产典当操作,1、咨询申请2、查验房地产权属3、实地勘察4、估价5、确定当金度综合费率6、内部审批7、签订合同8、办理抵押登记9、收存证件，发放当金10、还款、注销登记,.,1.咨询申请,审查实行“三对照”1、对照“人与证”是否相符2、对照“证与证”是否一致3、对照“证与物”是否一致,第五节房地产典当操作,房地产咨询接待（电话）记录,第五节房地产典当操作,.,2.查验房地产权属,个人房产抵押典当应提交的证明文件：(1)房屋产权证原件、土地使用权证原件；(2)房屋产权人及共有人户口簿；(3)产权人及共有人身份证件原件、结婚证或其他婚姻状况证明文件；未婚、离异或丧偶的，需提交相关证明文件。,第五节房地产典当操作,.,2.查验房地产权属,单位房产抵押典当应提交的证明文件：(1)房屋所有权原件；(2)土地使用权证原件及复印件；(3)抵押人董事会决议二份、公司章程二份；(4)抵押人营业执照原件及复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人委托书；(5)受托人的身份证原件及复印件。典当行对当户提供的房地产的权属证明文件要认真查验。,第五节房地产典当操作,.,2.查验房地产权属,查验时要实行“三查清”：一要查清抵押的房产权属是否真实有效，是否有争议，是否有担保抵押，是否被司法机关查封扣押或因经济纠纷被司法部门采取诉讼保全措施。二要查清当户(产权人)的资信信誉，要通过各种渠道了解当户平时为人情况、家庭情况、经济收入及在社会上的影响。三要查清当户(产权人)共有人的财产关系，夫妻关系存续期间共有财产是否有疑议；离婚、丧偶后财产分割、遗产继承是否符合相关法律要求以及结婚证、离婚证真伪以及相关文件的真实性等。,第五节房地产典当操作,.,3.实地勘察,对当户提供的有关文件、证明材料进调查和核实，充分了解典当房地产的详细情况，包括座落、数量、面积、四至、产权性质、产权证明、使用年限和当前状况，以及不动产是否设定有抵押、担保、租赁等。,第五节房地产典当操作,.,4.估价,按市场公开价格或委托专业估价机构进行评估房地产抵押典当评估既要坚持评估的原则性，又要在原则性的前提下有一定的弹性，如果评估价偏高，则会带来较大的经营风险；如果刻意压低评估价，则会造成客户流失。,第五节房地产典当操作,.,5.确定当金及综合费率,以评估价格为参考，由典当双方根据房屋综合因素进行协商，合理确定房地产的当金；其利率、费率标准应根据当期长短、金额大小和风险高低，充分与当户协商，灵活确定。,第五节房地产典当操作,.,6.内部审批,业务人员填写典当放款调查审批表，按照企业内部关于对大额房地产贷款进行管理的有关规定，报送主管责任人审批。,第五节房地产典当操作,.,7.签订合同,典当放款应根据典当实际情况签订专门的借款合同和抵押合同。合同要充分反映双方权利和义务。,第五节房地产典当操作,.,抵押借款合同甲方（贷款人）（抵押权人）：乙方（借款人）（抵押人）：乙方由于生产（经营）需要，向甲方申请借款作为资金。双方经协商一致同意，在乙方以其所有的（以下简称乙方抵押物），作为借款抵押物抵押给甲方的条件下，由甲方提供双方商定的借款金额给乙方。为此，根据典当管理办法及相关法律规定特订立本合同：第一条借款内容1.借款总金额人民币（大写）：万元正（小写）元。2.借款用途：本借款只能用于的需要，不得挪作他用，更不得使用借款进行违法活动。3.借款期限：借款期限为月，即自年月日起，至年月日止。4.借款利率及综合费率：本借款利率及综合费率计算方法为：按月结算，并按双方如下商定执行：月利率，月费率(合计_%)。5.借款的偿还：乙方保证在合同规定的借款期限内按期主动还本付息。乙方归还本借款的资金来源为本公司生产、经营及其它收入。如乙方要求用其它来源归还借款本息，须经甲方同意。6.本合同在甲方同意乙方延期还款的情况下继续有效，相关内容由双方商定。,.,第二条抵押物事项1、抵押物名称：2、产权证号：3、所有权人：4、座落：5、丘（地）号：6、面积：7、双方确认的价值：万元8、国有土地使用证号：第三条甲乙双方的义务（一）甲方的义务：1.对乙方交来抵押物契据证件要妥善保管，不得遗失、损毁。2.在本合同乙方到期还清借款后，甲方将抵押物契据、证件完整交还给乙方，或甲方应配合乙方办理抵押权注销手续，解除担保。,.,（二）乙方的义务：1.应严格按照合同规定时间主动还本付息。2.保证在抵押期间抵押物不受破产、资产分割、转让的影响。如甲方发现乙方抵押物有违反本条款的情形，甲方通知乙方当即改正或可终止本合同的借款，并追偿已借出的全部借款本息。3.乙方在抵押期间使用抵押物应获得甲方的认可，并且乙方要负责承担抵押物的经营、维修、保养及有关税赋等的费用。4.乙方因故意或过失造成抵押物毁损，应在3天内向甲方提供新的不低于原抵押物价值的抵押物，若乙方无法提供新的抵押物或担保时，甲方有权相应减少借款额度，或解除本合同，并追偿已借出的借款本息。5.乙方经甲方同意可以对抵押物进行调换，乙方未经甲方同意，不得将抵押物出租、出售、转让、再抵押或以其它方式处分。,.,第四条违约责任1.甲方如因本身责任不按合同规定支付借款，给乙方造成经济上的损失，甲方应负违约责任。2.乙方如未按借款合同规定使用借款，查实发现，甲方有权提前收回部分或全部借款，并对挪用借款部分在原借款利率的基础上加收%的罚息。3.乙方如不按期付息还本，或有其它违约行为，甲方有权停止借款，并要求乙方提前归还借款的本息。甲方有权从乙方在任何银行开立的帐户内扣收，并从逾期之日起，对逾期借款部分按借款金额每日加收3（千分之三）的违约金。4.乙方如不按期付息还本，甲方有权聘请律师代理甲方向乙方追索，直至乙方还清甲方全部借款本息及综合费为止。乙方须承担甲方为实现债权的全部费用（包括律师费），律师费用的最低限额为乙方拖欠甲方本息的3%（百分之三）。5、如乙方提前解除或终止合同，须还清所欠甲方的借款本息。第五条其它约定1.发生下列情形之一时，甲方有权终止本合同并收回所发放的借款：（1）乙方向甲方提供情况、报表和各项资料不真实；（2）乙方与第三人发生诉讼，其结果可能影响到向乙方偿付借款本息；（3）乙方资产总额不足抵偿其负债总额；（4）乙方的保证人违反或失去合同中规定的条件。,.,2.甲方有权检查、监督借款的使用情况，乙方应向甲方提供有关报表和资料。3.甲方或乙方任何一方要求变更合同或本合同中的某一项条款，须在事情以书面形式通知对方，在双方达成协议前，本合同中的各项条款仍然有效。第六条有关本合同的费用承担有关抵押的设置、公正的办理、登记、证明等一切费用，全部由乙方承担。第七条争议的解决1、本合同遵守中华人民共和国的法律、法规，若发生争议双方协商解决。2、如协商不成，则提请昆明仲裁委员会仲裁解决。本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，公证处及产权处各一份。甲方：（章）乙方：（章）代表人：（签字）代表人：（签字）联系电话：联系电话：地址：地址：银行及帐号：银行及帐号：订立时间：年月日订立地点：,.,8.办理抵押登记,房屋抵押的，要到房地产登记部门办理他项权利登记，取得他项权利证书。土地使用权抵押的，要到土地管理部门办理土地使用权抵押登记，取得土地他项权利证书。,第五节房地产典当操作,.,委托公证的委托事项1、代我（们）还清XX银行（典当行）借款，解除抵押，领取房屋所有权证；2、代我（们）用上述房屋提供抵押担保向银行申请借款，签署借款抵押合同及相关文件，办理抵押登记及公证的相关手续，收取银行发放的贷款金等事项，本事项一次为限；3、代我（们）用上述房屋提供抵押担保向典当行典当借款，签署典当抵押借款合同，办理相关公证及抵押登记手续；收取典当行发放的当金等事项。4、代我（们）出租出售上述房屋，进行交易查档，签署出租、出售合同，收取租金、转让房款，办理合同公证，办理出售过户变更手续，签署出租、出售有关的文件等事项；5、此委托期限直至办理完上述事项止。,9.收存证件，发放当金,第五节房地产典当操作,打印当票，收妥手续，发放当金,.,10.还款、注销登记,到期借款人清偿当金本息和费用后，双方向房地产抵押登记部门注销他项权利登记，并领回原证件交还当户本人。,第五节房地产典当操作,.,1、我国“担保法”和“城市房地产抵押管理办法”等法律、法规禁止买卖、转让的房地产不得典当即不得设定抵押。2、我国法律、法规、规章等规定房地产不得买卖、转让的其他情形亦不能办理典当。3、以出让方式或划拨方式取得的国有土地使用权典当的，要符合法律、法规规定的可转让条件。4、集体所有土地上建成的房屋转让的。应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。,第五节房地产典当操作,.,5、在建房地产项目的审核房地产在建项目要符合买卖、转让的条件，才能办理典当。具体包括：(1)土地使用权以出让方式取得的，已经支付全部的土地使用权出让金：(2)土地使用权已经依法登记取得产权证书；(3)取得用地规划许可证；(4)取得建设工程规划许可证；(5)取得建设工程施工许可证；(6)取得商品房预售许可证；(7)不动产建设的开发投资总额已完成25。,第五节房地产典当操作,.,1、市场价格风险价格波动是决定市场风险的主要因素政策决定市场、市场影响政策房地产受国家宏观经济发展状况的影响,第五节房地产典当操作,.,2、权利瑕疵风险（1）土地使用权的典当。（2）工业用地和划拨用地典当。（3）兼并改制企业房地产典当。（4）骗领房产证典当。（5）无继承权的房产典当。（6）前手交易存在瑕疵的房屋典当。（7）一女多嫁的房屋典当。原权利人一女多嫁。,第五节房地产典当操作,.,3、可销售现房抵押风险（1）低于市场行情的低