同致-港中旅香蜜湖项目策划思路.ppt

中港旅游米香湖项目规划理念，品质时间见证永恒，建筑品质：建筑的永恒之道是与居民精神世界的和谐统一。香港中旅的建筑不仅有高贵的品质，更有源于国际贵族住宅品质的“消失后的宁静与内涵”！人文品质：“800元买一套房子，1000元买一个邻居”。在深圳拥有一栋大房子不值得炫耀。关键在于生活本身的质量和文化。该项目所拥有的独特的社区文化符号定义了生活的质量和持久的吸引力。这是一个值得一生珍藏的精神居所！2002年，深圳批准预售面积890万平方米，超过2001年同期预售量的39%。南山、福田和宝安已经成为深圳楼市的三大热点。据统计，2002年深圳高端房地产市场的供应量接近400万平方米，房地产界称2002年为“豪宅年”。2.项目所在区域市场分析：向梅路、农林路、向巧路、深南路为米香湖农业科学中心区的封闭区域，东临米香湖路、米香湖地区，西临农业科学中心区。中心区的主辐射带是连接中心区和华侨城的纽带，该区的住宅市场特色鲜明，自然文化景观丰富，功能分区明显，初步形成了高尚住宅群体；b .位于CLD环的高端区域，发展潜力巨大。它有良好的教育资源和休闲设施。它的受欢迎程度不高，它的商业氛围很差。e .该地区的公共交通系统和生活设施尚未完善；在未来的规划中，米香湖地区将成为一个国际生态居住社区。随着中央商务区的日益成熟和入世后的新经济时代，其国际居住氛围是CLD在深圳的主要领地。深圳的CLD地区由以下几部分组成：1 .环香米湖地区形成的高尚物业区吸引了CBD高层人士和高级管理人员；2.皇岗公园与中央公园周边形成中高档物业居住区，吸引中高收入家庭，吸引部分香港居民；3.中档物业住宅区由忻州、石沙、下沙组成，吸引中高级白领；3.深圳市高档物业可比区；1.华侨城区东起谯东路，西至沙河西路，北至环岛北，南至深圳湾海岸线，总面积约15平方公里。华侨城在深圳是一个享有很高声誉的高端物业区。自然景观和文化景观是“旅游地产”发展理念的核心，在全国大力推广。滨海大道以北、沙河东路以东、谯城东以西、白石洲路以南，规划面积约2.9平方公里，为低密度高尚住宅区。(我们公司正在规划东部的红墅湾项目。深圳市洪树湾区的地理位置、规模、景观和前景都很独特。深圳未来的顶级居住社区将肩负起打造深圳滨海城市特色的重任。深圳和香港的房地产开发商非常关注，发展前景良好。特点：中心区位于深圳经济特区福田区。土地被四条主要的城市道路包围：滨河大道、莲花路、彩田路和新洲路。中心区占地607公顷，规划人口77，000人。3.深圳中心区作为深圳“第二创业”的主要功能区，将使深圳的整体功能更加协调。未来中心区的建筑将成为21世纪深圳的标志性建筑。特性：4。深圳高端物业案例分析，5。深圳高端物业发展分析结论，社区规划显示出身份和鲜明的个性。容积率低，覆盖率低，建筑风格独特，环境附加值高，周围有良好的自然环境或人文环境支撑从房价和户型来看，高端房产的价格在7000元以上。“性能合理、空间舒适”的大型公寓，面积110170 ,三房四房的大格局，在市场上反响良好，销售顺利。一、项目分析的第二部分，一、项目基本情况(一期)，总建筑面积122087.98，其中：房屋：92143.06，商业：1570.80，会所：1543.00，架空面积：3644.07，容积率：1.77，总户数：550停车位：628 (1:1.14)，二、地块分析3.项目的SWOT分析(1)八大优势1。区域形象优势：高尚的居住区形象深入人心2。教育资源优势：3区优质教育资源。第四区的生活优势。该地区的交通优势；道路网发达，5。休闲空间优势：区内休闲旅游度假设施齐全。景观优势：景观规划具有前瞻性。项目规模优势：项目规模大8。企业品牌优势：开发商实力雄厚，资源丰富，(2)两个劣势，1。该地区缺乏商业设施。公共交通设施不完善，(3)两个机会，1。随着中央商务区的成熟，CLD将日益发展。2.未来米香湖农业区的良好规划。4.两大威胁。1.市场上高端房产的供应量太大。对同质房产的竞争非常激烈。西苑，同一地区的一个直接竞争项目，即将启动。2.香港经济持续低迷。出口创出新低。项目的第三部分旨在追求生活文明的进步。1.该项目属于米香湖的大型国际高尚亲水社区。第二，市场形象定位于一个高尚的国际人居品质的首都境内，(1)国际人居品质区1，国际休闲设施：德堡、应永高尔夫、水上公园、米香湖度假村、国际网球中心2，国际教育设施：深圳高级中学、深圳外国语学校附属小学、傅晶外国语学院、国际幼儿园3，国际生活设施：山姆会员店、米香湖地区名人俱乐部，靠近城市最繁华的中央商务区，以优雅的方式诠释CLD元素，为城市人提供一个完美的栖息地；(2)国际住宅建筑质量1。规划标准：低密度、高级人性化设计2。空间标准：宽敞舒适，利用率高，与自然紧密结合3。建筑材料标准：健康环保材料大规模、低密度、兼容多层、小高层洋房、联排别墅，主要是大三室、大四室一梯两户。这座建筑本身的品质代表了一种姿态，洋溢着高贵的贵族气息。(3)国际人类住区环境质量1。健康生态：高区域植被覆盖率和良好的空气质量2。自然景观：接近自然，接近山、湖、海和其他自然景观3。园林景观：一个具有高观赏价值和高参与价值的园林艺术项目，靠近农业科学中心的自然氧吧，俯瞰安托山的山景，有一个以世界四湾为主题的大型亲水性园林，从山和水看世界。(4)国际人类住区文化的质量1。海洋文化：所有的河流都流入海洋，宽容是最大的。2.生活质量：在高质量的生活环境中提高生活质量。3.社区文化：高层次的沟通和同级人之间的沟通。在后世贸时代CBD时代，该项目拥有高品质的区域形象文化和国际人居文化。(5)国际人居服务质量1、提供全方位、多元化、人性化、精致化服务2、国际化、智能化、科技化、品牌物业管理。充分利用香港和中国旅行社丰富的旅游资源，提供更多的国际服务，展示我的优质生活3.目标客户导向。在上述九个群体中，本项目的主流消费群体由以下四个群体组成：1。文化收入高的“知识精英阶层”；2.文化收入高的“社会精英阶层”；3.文化收入高的“高级白领阶层”；4.文化收入高的“顶级贵族阶层”。4.该名称建议，香港中国旅行社海湾城应给予一个辅助推广名称：海湾世纪滨水四海阳光顶层大观；5.价格定位；4.营销理念；1.整体营销推广理念；1.国际人居环境质量应作为项目2。以四湾园林文化为市场切入点；3.首先推动“TOWNHOUSE”树立高档房地产形象。(2)推广步骤：1)建立城市住宅市场，塑造国际人居之都形象；2.添加并推动城市中罕见的多层单元，以积累目标客户的关注焦点；3.最后，小型和高层的美丽风景单元被隆重出售，形成了项目的高潮。1.教育33，354名业主的子女可以获得国际教育旅行基金。2.健康业主可以享受免费的一般健康检查一年两次；3.装饰聘请知名家居装饰设计公司提供各种不同风格的装饰方案，选用优质环保建材为业主提供豪华精装修。保险为业主提供终身安全保险和装修保险。5.物业管理聘请国际知名物业管理公司提供高质量的物业管理；6.Transportation 为车主提供高频专用巴士，以满足几乎没有汽车的目标客户的需求。(3)评估入市时机。2003年3月底和4月初，该项目开始正式出售。原因：1。在西苑项目开始前就急于出手，从而达到先发制人的目的。2.留出2-3个月用于项目前市场预热。3、有良好的项目形象展示。(4)准备进入市场，实施五个“一”项目(包括销售中心)、花园展示区(销售中心前广场和TOWHOuse区)、游泳池(滨海风格)、形象展示墙和TOWHOuse样板房，(5)整合营销推广战略，(1)战略整合(1)，品牌互动营销战略(2)，全球营销战略(3)，公共关系营销推广战略(4)，巧妙的定价战略。(2)整合营销推广的主题是国际知名领地，(3)整体推广计划，(6)分阶段推广策略，(1)内部预热期(活动营销)，隆重推出限量100张VIP优先认购证和凤凰卫视联合举办高品质栏目，提升项目品味和联合媒体的国际知名度，开辟“深圳第三只眼”栏目，并对海归的生活和成功经历进行一系列跟踪报道。全面整合教育资源，如成立香港中国旅行社国际旅游基金，所有项目业主，其子女均可参与国际教育旅游。(2)在公开发售期间(活动营销)，TOWHOUSE单元和一些多层单元将推出，小型和高层单元将开始识别自己。开幕式(升旗和国际形象代言人签名)凤凰卫视将现场拍摄赞助节目，通过媒体向世界展示项目形象。四国风情展示月(结合园林主题每周举办一次活动)参