房地产估价师理论与方法第七章思考题参考答案.pdf

房地产估价理论与方法复习思考题 第七章 成本法及其运用 1、 什么是成本法?其中“成本”是成本还是价格?原因何在? 一、成本法的含义 成本法，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减 去折旧得到估价对象价值或价格的方法； （2017 年教材新增内容）或者测算估价对象在价值时 点的重置成本或重建成本和成新率，将重置成本和重建成本乘以成新率得到估价对象价值或价 格的方法。 重置成本和重建成本合称为重新购建成本，是指假设在价值时点重新购置全新状况的估价对象 的必要支出，或者重新开发建设全新状况下的估价对象的必要支出和应得利润，重新购置可简 单理解为重新购买，重新开发建设可简单地理解为重新生产。 折旧是指各种原因造成的估价对象价值减损，其金额为估价对象在价值时点的重新购建成本与 在价值时点的市场价值之差。成新率是估价对象在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购 建成本的百分比。 成本法也可以说是以房地产价格的各个组成部分之和为基础来求取房地产的价值或价格，即先 把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相 加。因此，成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润） ，而是价格（包含利润） 。 成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向（简称成本导向）来求取房地产的价值或 价格。该方法的优点是求得的价值或价格能让人“看得见”（史记：也正因为如此，成本法计 算过程的项目构成、取值标准等相比其他方法更容易引发争议，从这个意义上讲，成本法的运 用更难些）人们可以看到该价值或价格是由哪些部分组成的；较容易发现其中哪些是重复 多余的，哪些被遗漏了，以及哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法测算出的价值或价 格看似有“依据”，特别是在有“文件”规定房地产价格构成以及相关成本、费用、税金、利 润等标准的情况下。 【2009、2005、2003 年试题】 成本法是先分别求取估价对象在价值时点的重新购建成本和折旧， 然后将重新购建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。 （ ）答案： 2、 成本法的理论依据是什么? 成本法的理论依据可以说是“生产费用价值论”，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而 决定。具体可从卖方和买方两个角度来看。 从卖方角度来看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接 受的最低价格不能低于他开发建设该房地产已花费的代价。如果低于该代价，他就要亏本。进 一步来看，当一种房地产的市场价格低于其开发建设成本时，它就不会被开发建设，除非它的 市场价格升高了；而如果一种房地产的市场价格远高于其开发建设成本，则它将会很快进入市 场，直到它的市场价格降下来。 从买方角度来看，房地产价格是基于类似房地产的“生产费用”，即根据“替代原理”，买方 愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润。如果高于 该必要支出及应得利润，则还不如自己开发建设或委托他人开发建设。例如，当房地产为土地 与建筑物的综合体时，买方在确定其购买价格时通常会这样考虑：如果自己购买一块类似土地 的现时价格是多少，然后在该土地上建造类似建筑物的现时费用又是多少，此两者之和（含应 得利润）便是自己愿意支付的最高价格。当然，如果建筑物是旧的或质量、性能、产权有瑕疵， 或者建筑物以外还有一些不利因素（如临近公共厕所、垃圾站、高压线、化工厂） ，则买方在 确定其愿意支付的最高价格时还会减价，即还要折旧。 （史记：如果建筑物临近地铁站、名校、 公园等，买方显然会加价购买） 由上可见，一个是不低于开发建设已花费的代价（含应得利润） ，一个是不高于预计重新开发 建设的必要支出及应得利润，买卖双方可接受的共同点是正常的开发建设代价（包括开发建设 的必要支出及应得利润） 。因此，估价对象的价值和价格便可以根据重新开发建设估价对象的 必要支出及应得利润来求取。 3、 成本法与比较法有何异同? 成本法尽管在本质和理论依据上与比较法不同，但也有相似之处。成本法中的折旧可视为一种 房地产状况调整，即将估价对象建筑物假定为“新的”状况下的重新购建成本（相当于“可比 实例价格”） ，调整为实际上是“旧的”状况下的价格。因此，成本法与比较法的本质区别不 在是否有减去折旧，而在“重新购建成本”的来源方式。如果是直接来自类似房地产的成交价 格，则实质上是比较法；如果是通过房地产价格的各个组成部分相加来求取的，则是真正的成 本法。以容易理解的评估一台旧机器的市场价值为例，如果该市场价值是通过市场上相同或相 似的新机器的市场价格减去折旧来求取的，则表面上的成本法实质上是比较法，这里的折旧实 质上是实物状况调整；如果该市场价值是通过重新生产相同或相似的新机器的成本（包括原料 费、加工费、税金、利润等）减去折旧来求取的，则才真正是成本法。另外，成本法中房地产 价格各个组成部分和折旧的求取，通常可以采用比较法。 4、 哪些房地产适用咸本法估价? 三、成本法适用的估价对象（成本法是适用对象最多的估价方法） 新近开发建设完成的房地产（简称新开发建设的房地产） 、可以假设重新开发建设的现有房地 产（简称旧的房地产） 、正在开发建设的房地产（即在建工程） 、计划开发建设的房地产（如期 房） ，都可以采用成本法估价。 对于很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法 运用的房地产，如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军队营房等以公用、 公益为目的的房地产，特别适用成本法估价。 特殊厂房（如化工厂、钢铁厂、发电厂） 、油田、码头、机场之类有独特设计或只针对特定使 用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或其装饰装修部分，通常也是采用成 本法估价。 在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。因为在保 险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于 发生建筑物全部损毁的，有时也需要采取重建方式来解决。另外，在房地产市场不够活跃或类 似房地产交易较少的地区难以采用比较法估价时，通常只好采用成本法估价。 成本法一般适用于评估可独立开发建设的整体房地产的价值和价格。当采用成本法评估局部房 地产的价值和价格时，例如评估某幢住宅楼中某套住房的价值，通常是先评估该整幢住宅楼的 平均单位价值，然后在此基础上进行楼层、朝向、户型、室内装饰装修等因素调整后才可得到 该套住房的单位价值。在实际估价中，根据估价对象这类房地产的开发方式，还可能需要先求 取整个“小区”的平均单位价值，然后调整到“幢”的平均单位价值，再调整到该套住房的单 位价值。采用成本法评估开发区中某宗土地的价值和价格，通常与此类似。 成本法估价通常比较费时费力，因为测算估价对象尤其是建筑物较老旧的房地产的重新购建成 本和折旧，难度都较大。如果建筑物过于破旧，基本上没有了使用价值，通常就不宜采用成本 法估价。 （史记：土地剩余技术适用于评估附有旧建筑物的土地）在这种情况下，对于建筑物， 一般是根据拆除后的残余价值来估价；对于整个房地产，一般是采用假设开发法，根据其未来 开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价（史记：已不是成本法估价了） 。因 此，成本法主要适用于评估建筑物是新的或比较新的房地产的价值和价格。 5、 成本法估价需要具备哪些条件? 四、成本法估价需要具备的条件 房地产价格取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才会构成 价格。房地产成本的增加并不一定能提高其价值，花费的成本不多也不一定说明其价值不高。 （2017 年教材新增内容）例如，在一块土地上开发建设商品住宅，事先不知道该土地下埋有垃 圾，在基础开挖时才发现。在这种情况下由于要清理垃圾，开发建设成本大大增加了，但不会 提高住宅的价格，反而有可能降低住宅的价格，因为尽管对垃圾进行了清理，但购买者通常因 心理因素影响而愿意出的价格较低，这时只有少赚利润甚至亏损。因此，价格等于“成本加平 均利润”是对同种房地产在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争 （即 可以自由进出市场） ，二是该种房地产可以大量重复开发建设。 （否则成本就太高了）其原理如 下： 首先假设某种房地产的价格正好等于其成本加平均利润，并假设此时的供给与需求正好平衡， 然后假设有某个因素（如利率上调）导致了供大于求，则在供求规律和利润激励的作用下会出 现以下循环：供大于求价格下降开发利润率降低开发投资减少开发量缩减供给减少 价格上涨开发利润率上升开发投资增加开发量增加供给增加价格下降 显而易见，如果不是在较长时期内，或者没有自由竞争，又或该种房地产不可以大量重复开发 建设，则上述循环就不能成立，价格就不会等于成本加平均利润。实际上，即使具备这些条件， 价格等于成本加平均利润也是偶然的，价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋 向于“成本加平均利润”。当求大于供时，价格可能大大高于开发建设成本；反之，价格可能 大大低于开发建设成本。因此，房地产开发建设成本高，并不意味着房地产价格就必定高；房 地产开发建设成本低，并不意味着房地产价格就必定低。正是因为房地产价格与房地产开发建 设成本不是始终成正比，才出现了从事房地产开发经营有盈利和亏损的问题。无论是从一个房 地产开发项目来看，还是从一个房地产开发企业来看，甚至从整个房地产开发行业来看，都有 盈利和亏损的问题。如果房地产价格始终是由房地产开发建设成本决定的，则不会有海南、北 海的房地产市场在 1993 年房地产热过后的多年“悲惨”局面。 6、 实际成本(个别成本)、客观成本(正常成本)以及有效成本、无效成本的含义及其区别是什么? 在估价中为何要采用客观成本和有效成本 尽管有上述原理，但并不意味着不具备上述理想条件就不可以采用成本法估价，而是要求在运 用成本法估价时注意“逼近”，特别是要注意下列 3 个问题： （1）应采用客观成本而不是实际成本。可将成本分为实际成本和客观成本。实际成本也称为 个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。客观成 本也称为正常成本，是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利 润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本。 （2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。现实中有一些选址不当或 规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商 场。在这种情况下虽然无论谁来建造该商场都要花那么多成本，但该商场也不会有那么高的价 值。 （3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。当房地产市场供大于求时，应在客 观成本的基础上调低评估价值；反之，当房地产市场供小于求时，应在客观成本的基础上调高 评估价值。 成本法估价还要求估价师具有一定的建筑工程、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价、 财务会计等专业知识。 成本法测算出的价值在未进行有关调整之前一般是完全产权价值，在中国可视为房屋所有权和 在价值时点剩余期限的土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。当估价对象的 权益状况与此不相同时，如产权有瑕疵，则还应对成本法测算出的价值进行相应调整。 （史记： 是减价调整） 史家解读：在用成本法估价时，在客观成本基础上结合选址、规划设计等的分析进行减价调整 和结合市场供求分析进行减价调整实质是通过考虑建筑物经济折旧来实现的，而在最终确定估 价对象成本价值时，不仅要考虑减价因素，还应充分考虑增值因素的影响，如供不应求情况下 要对评估价值予以调增。 【2016 年试题】运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的 影响因素主要包括（ ） 。 A项目选址不当 B建设成本偏高 C运营费用是否客观 D工程施工质量优劣 E该类房地产市场供求状况【答案】ADE 【试题解析】新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、 规划设计是否合理、工程施工质量优劣以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值 因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。成本法评估采用的是客观成本而不是其实际成 本，因此 B 选项不对。 7、 成本法估价的操作步骤是什么? 运用成本法估价一般分为以下 4 个步骤： 选择具体估价路径；测算重置成本或重建成本；测算折旧；计算成本价值。 8、 房地产价格是如何构成的?如何测算各个构成部分的金额? 运用成本法进行房地产估价的一项基础工作，是要搞清楚房地产价格构成。首先最为关键的是 要模拟估价对象所在地的房地产开发经营过程，深入调查了解从取得土地到房屋竣工验收乃至 完成销售的全过程中所需要做的各项工作通常要经过取得土地、前期工作、施工建设、竣工 验收、商品房销售等阶段，在该过程中发生的各项成本、费用、税金等必要支出及其支付或缴 纳的标准、时间和依据，以及正常的开发利润，进而整理出这些成本、费用、税金和利润等的 清单，做到既不遗漏，也不重复。然后在此基础上结合估价对象的实际情况，确定估价对象的 价格构成，进而测算出各个构成项目的金额。 下面以房地产开发企业取得房地产开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典 型的房地产开发经营方式为例（史记：开发销售模式） ，并从便于测算房地产价格各个构成 项目金额的角度，将房地产价格构成分为土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利 息、销售税费和开发利润 7 大项，即： 房地产价格土地成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润 其中，土地成本和建设成本之和，可称为直接成本，即： 直接成本土地成本建设成本 土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息和销售税费之和，可称为开发成本，即： 开发成本土地成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费 史家解读：房地产价格开发成本开发利润 教材从 2011 年起对开发成本有个新的定义，且与建设成本含义有了区别，过去教材中开发成 本与建设成本同义。2017 年教材把“土地取得成本”改为“土地成本”，称谓变化内涵未变。 一、土地成本（重要知识点） 土地成本也称为土地取得成本、土地费用，是指购置土地的必要支出，或开发土地的必要支出 及应得利润。 史家解读：这里的土地成本是指在价值时点建成全新状况下的房地产为前提下购置土地的必要 支出，或开发土地的必要支出及应得利润，而不是在过去实际取得土地时购置土地的必要支 出，或开发土地的必要支出及应得利润。 土地成本的具体构成因取得土地的途径不同而有所不同。目前取得土地的途径主要有 3 个： 市场购买；征收集体土地；征收国有土地上房屋。在实际估价中，应根据估价对象所在 地相似的房地产开发在价值时点取得土地的通常途径，从上述三个途径中恰当选取其一来求取 史家解读：取得土地方式或途径除了通过市场购买、通过征收集体土地，通过征收国有土地上 房屋之外，还有通过土地划拨方式、与土地拥有者合作开发、租用土地等方式。土地成本一般 由 4 项构成：土地使用权出让金、城市基础设施建设费、土地开发建设补偿费和土地取得税费。 值得说明的是，土地取得税费只有通过市场购置取得才有，通过征收集体土地和征收国有土地 上房屋取得时没有此项税费。 （一）市场购买的土地成本 在有活跃的土地交易市场下，土地成本通常由土地购置价款、应由买方（如房地产开发企业） 缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出构成。目前主要是购买政府招标、拍卖、挂牌出 让或其他房地产开发企业转让的已完成土地房屋征收补偿的建设用地使用权。在这种情况下， 土地成本一般包括： （1） 建设用地使用权价格 （简称地价款） 。主要是采用比较法求取，也可采用基准地价修正法、 成本法求取。 （2）土地取得税费。包括契税、印花税等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定， 按照建设用地使用权价格的一定比例来测算。 例如，某宗房地产开发用地的面积为 5000 ，容积率为 2，市场价格（楼面地价）为 1600 元/ ，受让人需按照受让价格的 3%缴纳契税等税费，则土地成本为：50002l600（13%） 1648（万元） 。 （二）征收集体土地的土地成本 征收集体土地的土地成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费和其他费用。 1土地征收补偿费用 一般包括下列费用： （1）土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 610 倍。 征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规 定。土地补偿费的计算公式为： 土地补偿费被征土地前 3 年平均年产值补偿倍数 （2）安置补助费。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农 业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一 个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 46 倍。但 是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前 3 年平均年产值的 15 倍。征收 其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定。 安置补助费的计算公式为： （被征土地需安置人数补偿倍数）15 时， 总安置补助费被征土地前 3 年平均年产值补偿倍数被征土地需安置人数 （被征土地需安置人数补偿倍数）15 时， 总安置补助费被征土地前 3 年平均年产值15 依照规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经 省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的 总和不得超过土地被征收前 3 年平均年产值的 30 倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特 殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。 省级国土资源部门会同有关部门制定省域内各县（市）耕地的最低统一年产值标准，报省级人 民政府批准后公布执行。制定统一年产值标准可考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的 投入、农产品价格、农用地等级等因素。土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照 保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定；按法定的统一年产值倍 数计算的征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有生活水平，不足以支付因征地而导致 无地农民社会保障费用的，经省级人民政府批准应当提高倍数；土地补偿费和安置补助费合计 按 30 倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国 有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地 人民政府公布的最高补偿标准执行。 有条件的地区，省级国土资源部门可会同有关部门制定省域内各县（市）征地区片综合地价， 报省级人民政府批准后公布执行，实行征地补偿。制定区片综合地价应考虑地类、产值、土地 区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保 障水平等因素。 （3）地上附着物和青苗的补偿费。地上附着物补偿费是对被征收土地上诸如房屋及其他建筑 物（含构筑物） 、树木、鱼塘、农田水利设施、蔬菜大棚等给予的补偿费。青苗补偿费是对被 征收土地上尚未成熟、不能收获的诸如水稻、小麦，蔬菜、水果等给予的补偿费。可以移植的 苗木、花草以及多年生经济林木等，一般是支付移植费；不能移植的，给予合理补偿或作价收 购。地上附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 （4）安排被征地农民的社会保障费用。 2相关税费 一般包括下列费用和税金： （1）新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地的） 。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照 国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。新菜地开发建设基金的缴纳标准，由省、自治区、直 辖市规定。 （2） 耕地开垦费 （占用耕地的） 。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的， 按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当 的耕地；没有条件开垦或者开垦韵耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴 纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。 （3）耕地占用税（占用耕地的） 。根据中华人民共和国耕地占用税暂行条例 （2007 年 12 月 1 日中华人民共和国国务院令第 511 号，简称耕地占用税暂行条例 ）的规定，占用耕地 建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当缴纳耕地占用税。耕 地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。占用林 地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事菲农业建 设的，比照耕地占用税暂行条例的规定征收耕地占用税。 （4）征地管理费。该项费用是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干 方式统一负责、组织、办理各类建设项目征收土地的有关事宜，由用地单位按照征地费总额的 一定比例支付韵管理费用。包于方式有全包方式、半包方式和单包方式三种。 （5）政府规定的其他有关费用。部分省、自治逸、直辖市还规定收取防洪费、南水北调费等。 具体费用项目和收取标准，应根据国家和当地政府的有关规定执行。 3其他费用 一般包括地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权 出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。 史家解读：为便于大家记忆，征收集体土地的土地成本构成总结为下表： 征收集体土地的土地成本一览表 序号 项目 1 建设用地使用权出让金 2 城市基础设施建设费 3 地上物拆除、渣土清运和场地平整费 4 土地征收补偿 费 4.1 土地补偿费 4.2 安置补助费 4.3 地上附着物和青苗的补偿费 4.4 安排被征地农民的社会保障费用 5 相关税费 5.1 新菜地开发建设基金 征收城市郊区菜地才有 5.2 耕地开垦费 占用耕地才有 5.3 耕地占用税 占用耕地才有 5.4 征地管理费 5.5 政府规定的其他有关费用 防洪费、南水北调费等 注：上表中第 2、3 两项也可能放在土地开发成本中而不是在土地成本中。 【2007 年试题】征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（ ） 。 A土地补偿费 B安置补助费 C地上附着物和青苗的补偿费 D土地使用权出让金等土地有偿使用费用 E安排被征地农民的社会保障费用答案：ABCE （三）征收国有土地上房屋的土地成本 征收国有土地上房屋的土地成本一般包括房屋征收补偿费用、相关费用和其他费用。 1房屋征收补偿费用 一般包括下列费用： （1）被征收房屋补偿费。是对被征收房屋价值的补偿。被征收房屋价值包括被征收房屋及其 占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值，通常由房地产估价机构评估确定。 （2）搬迁费。根据需要搬迁的家具、电器（如分体式空调、热水器） 、机器设备等动产的拆卸、 搬运和重新安装费用给予补助。对征收后不可重新利用的动产，根据其残余价值给予相应补偿。 （3）临时安置费。根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按照类似房地产的市场 租金结合过渡期限确定。 （4）停产停业损失补偿费。因征收房屋造成停产停业的，根据房屋被征收前的效益、停产停 业期限等因素确定。 （5）补助和奖励。 2相关费用 一般包括下列费用： （1）房屋征收评估费。该项费用是承担房屋征收评估的房地产估价机构向房屋征收部门收取 的费用。 （2）房屋征收服务费。该项费用是房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作向房屋 征收部门收取的费用。 （3）政府规定的其他有关费用。这些费用一般是依照规定的标准或采用比较法求取。 3其他费用 一般包括地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权 出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。 史家解读：为便于大家记忆，征收国有土地上房屋的土地成本构成总结为下表： 征收国有土地上房屋的土地成本一览表 序号 项目 1 建设用地使用权出让金 2 城市基础设施建设费 3 地上物拆除、渣土清运和场地平整费 4 房屋征收补偿费 4.1 被征收房屋补偿费 4.2 搬迁费 4.3 临时安置费（货币补偿方式的没有此项） 4.4 停产停业损失补偿费（非住宅） 4.5 补助和奖励 5 相关费用 5.1 房屋征收评估费 5.2 房屋征收服务费 5.3 政府规定的其它有关费用 注：上表中第 2、3 两项也可能放在土地开发成本中而不是在土地成本中。 史家解读：征收国有土地上房屋的土地成本中包含建设用地使用权出让金和城市基础设施建设 费，这与房屋征收补偿费有重复之嫌。因为被征收土地一般是出让土地，在被征收时已交纳了 土地出让金，被征收房地产价格中也包含了城市基础设施建设费，而在征收补偿时，开发企业 对被征收房地产土地价值进行了补偿。因为本人认为在计算征收国有土地上房屋的土地成本 时，在开发企业交纳土地使用权出让金和基础设施建设费数额中应扣减被征收房地产相应的土 地使用权出让金、基础设施建设费。在实际操作中，如果土地一级开发企业最终获得该地块， 地方政府会在其交纳地价款基础上返还其土地一级开发成本，包括房屋征收补偿费等项费用。 二、建设成本（重要知识点） （2010 年以前教材为“开发成本”） 建设成本是在取得的土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的费用等，主要包括下列几项： （1）前期费用（之前教材称为“勘察设计和前期工程费”） ，如市场调研、可行性研究、项目 策划、环境影响评价、交通影响评价、工程勘察、测量、规划及建筑设计、工程造价咨询、建 设工程招标，以及施工通水、通电、通路、场地平整和临时用房（史记：市政配套费用，俗称 大配套费用）等房地产开发项目前期工作的必要支出。要注意“几通”和场地平整等费用与前 述土地成本的衔接。如果土地成本中已包含了地上物拆除、渣土清运和场地平整的费用，或者 取得的房地产开发用地是“三通一平”以上状况的熟地，则在此就只有部分或没有场地平整费 等费用。 小知识：“三通一平”是指通水、通电、通路、场地平整。“五通一平”是指给水、排水、电 力、通路、通信、场地平整。“七通一平”是指通给水、通排水、通电、通信、通路、通燃气、 通热力、场地平整。 （2）建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、安装工程费、装饰 装修工程费等费用。其中，附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。要注意 其与下面的基础设施建设、公共配套设施建设等工程建设内容的区分，避免重复计算或漏算。 （3） 基础设施建设费， （2017 年教材新增内容） 是指建筑物 2m 以外和项目红线范围内的道路、 给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项 设施与市政干道、干管、干线等的接口费用。 （史记：小配套费用）需要注意的是，要搞清楚 该部分费用是否已包含在前述土地成本中，若已包含，则不应再计入。若项目用地是生地，基 础设施建设费还应包括城市规划要求配套的项目（用地）红线外的道路、给水、排水、电力、 通信、燃气、供热等设施的建设费用；若项目用地是熟地，则该部分费用已包含在土地成本中， 基础设施建设费中不应包括此类费用。 史家解读： 1建筑物红线 2m 以外的属于基础设施建设费，以内的属于建筑安装工程费。 2基础设施建设费包含两种：一是建设用地红线外的，俗称“大配套费”，熟地是计入土地 成本中的，在此处无此项费用；生地或毛地有此项费用，二是建设用地红线内建筑物红线 2m 以外的，俗称“小配套费”，它是计入土地开发成本中的。 3要注意基础设施建设费中的大配套费用不要与土地成本或前期费用重复。 （4）公共配套设施建设费，包括城市规划要求配套的教育（如幼儿园） 、医疗卫生（如医院） 、 文化体育（如文化活动中心） 、社区服务（如居委会）等非营业性设施的建设费用。 （2017 年教 材新增内容）对于工业类房地产开发项目，该部分费用较少发生或没有发生，测算时应据实计 取。同时工业类房地产开发项目中通常有较多构筑物，应注意计取构筑物等的建设费用。在实 际中，构筑物的建设费用可计入附属工程建设费，也可计入公共配套设施建设费，但不应重复 计算或漏算。 （5）其他工程费，包括工程监理费、工程检测费、竣工验收费等。 （6）开发期间税费，包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用，如绿化建设费、人 防工程费、水电增容费、白蚁防治费等。 （史记：还有城镇土地使用税） 有时需要将上述建设成本划分为土地开发成本和建筑物建设成本。在这种情况下，一般可将基 础设施建设费归入土地开发成本；公共配套设施建设费视土地市场成熟度、房地产开发用地大 小等情况，归入土地开发成本或建筑物建设成本中，或者在两者之间进行合理分配；其他费用 一般归入建筑物建设成本中。 三、管理费用 管理费用是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企 业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地成本与建设成本之和的一定比例。 因此，管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例（如 4%）来测算。 四、销售费用 销售费用也称为销售成本，是预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括广告费、销售 资料制作费、售楼处建设费、样板房（或样板间）建设费、销售人员费用或销售代理费等。为 便于投资利息的测算，销售费用应区分为销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。广告 费、销售资料制作费、售楼处建设费、样板房建设费一般是在销售之前发生的，销售代理费一 般是与销售同时发生的。销售费用通常按照开发完成后的房地产价值（史记：开发完成后价值 重新购建成本）的一定比例（如 2%3%）来测算。 史家解读：本人认为，为便于投资利息的计算，销售费用应区分为竣工（或开发完成）之前发 生的费用和竣工（或开发完成）之后发生的费用，在竣工（或开发完成）之前发生的费用应计 息，在竣工（或开发完成）之后发生的费用不计息。教材 295 页“一项费用计息期的起点是该 项费用发生的时点，终点是建设期的终点，一般不考虑预售或延迟销售的情况”，在开发完成 之前发生的费用均应参与计息，此前可能有预售，在预售前和预售后至开发完成前的销售费用 均应计息；在开发完成之后发生的费用不应计息，此后可能有延迟销售，即使该项销售费用是 在开发完成后、延迟销售前发生的也不应计息，在延迟销售发生后的销售费用更不应计息。 五、投资利息（重要考点） （一）投资利息的含义 投资利息与财务费用或融资成本有所不同，是在房地产开发完成或实现销售之前（史记：为避 免引起岐义，建议改为“在房地产开发完成或竣工之前”）发生的所有必要费用应计算的利 息，而不是借款部分的利息支出和相关手续费等。因此，土地成本、建设成本、管理费用和销 售费用，无论它们是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息， 自有资金要放弃可得的存款利息，即考虑资金的机会成本。所谓机会成本（其他投资机会的相 对吸引力） ，是指在互斥的投资机会中选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。一种放弃的 收益可视为一种成本，或者说稀缺的资源被用于某种用途意味着它不能被用于其他用途。因 此，当人们使用某一稀缺的资源时，应考虑它的第二种最好的用途 （史记：什么是最好的用途？ 风险最小还是收益最高？抑或在风险可控基础上收益最高？） 。从这第二种最好的用途中可以 获得的益处，是机会成本的正式度量。资金是一种稀缺的资源，被占用之后就失去了获得其他 收益的机会，因此占用资金时要考虑资金获得其他收益的可能，显而易见的一种可能是把资金 存入银行获取利息。此外，从估价的角度看，为了使评估价值客观合理，通常需要把房地产开 发企业的自有资金应获得的利息与其应获得的开发利润分开，不能把自有资金应获得的利息算 作开发利润， （史记：都算成开发利润，则会高估自有资金的收益率） 。通常也不应受不同房地 产开发企业的自有资金比例 、 融资成本等的影响 。 （史记 ： 这是客观成本的内在要求） 但是 ， （2017 年教材新增内容）如果是评估投资价值，则通常为财务费用，而不是投资利息。 （二）投资利息的计算 计算投资利息需要把握下列 5 个方面： 1应计息项目（4 项） 应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。 史家解读：这里的销售费用指在开发完成之前发生的销售费用。 2计息周期 计息周期是计算利息的单位时间。它可以是年、半年、季、月等，通常为年。 3计息期 计息期也称为计息周期数。为确定每项费用的计息期，首先要估算整个房地产开发项目的建设 期。建设期也称为开发期， （史记：开发成本和建设成本含义不同，为避免引起岐义，建议去 掉这句话）在成本法中，其起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是达到全新状况的估 价对象的日期。例如，采用成本法评估某幢旧写字楼现在的价值，根据现在建设相同或相似的 写字楼从取得土地到竣工验收完成正常需要 24 个月，则估算该写字楼的建设期应为 24 个月。 对在土地上进行房屋建设的情况来说，建设期又可分为前期和建造期。前期是自取得房地产开 发用地之日起至动工开发（开工）之日止的时间。建造期是自动工开发之日起至房屋竣工之日 止的时间。建设期一般能较准确估算，但在现实中由于某些特殊因素的影响，可能使建设期延 长。例如，取得土地中遇到“钉子户”，基础开挖中发现重要的文物或污染物，原计划筹措的 资金不能按时到位，某些建筑材料、设备不能按时供货，或者劳资纠纷，遭遇异常严寒酷暑等 恶劣天气，以及政治经济形势发生突变等一系列因素，都可能导致工程停工，使建设期延长。 由于建设期延长，房地产开发企业一方面要承担更多的投资利息，另一方面要承担总费用上涨 的风险。但这类特殊的非正常因素在估算建设期时通常不考虑。 估算建设期可依据全国统一建筑安装工程工期定额结合房地产开发项目具体情况来确定，也可 以采用类似于比较法的方法，即通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正或调整来求取。 有了建设期之后，便可估计土地成本、建设成本、管理费用、销售费用在该建设期间发生的时 间及发生的金额。土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在价值 时点（在此假设为现在）的正常水平来估算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常水平 来估算。此点还将在本章第四节“重新购建成本的测算”中进一步说明。 某项费用的计息期是该项费用应计息的时间长度，如 24 个月、8 个季度、4 个半年度、2 年等。 一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售 和延迟销售的情况。另外需要说明的是，有些费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在 一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集 中发生在该时间段的期中。对发生的时间段的划分，一般与计息周期相同。 史家解读： 1价值时点建设期终点全新状况下时点。这是在估价对象为现房前提下的，对于在建工 程用成本法估价，价值时点一般是取得在建工程之日。 2在开发销售模式下，开发经营期建设期销售期，在成本法利息计算时并未考虑销售 期，因为开发期终点就是价值时点。在静态分析法计算利息时，也不考虑销售期，取得待开发 房地产的时点是价值时点，也是待开发房地产价值计息的起点，除未知需求取的待开发房地产 价值外，其它需计息项目：待开发房地产取得税费、后续建设成本、管理费和销售费用（在开 发完成之前发生的销售费用）均应按照它们在价值时点（取得待开发房地产的时点）的正常水 平来估算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。利率一般采用价值时点 （取 得待开发房地产的时点）的房地产开发贷款的平均名义利率。 4计息方式 计息方式有单利和复利两种。单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本 金所产生的利息不计算利息。在单利计息下，每期的利息是个常数。如果用 P 表示本金，i 表 示利率，n 表示计息期，I 表示总利息，F 表示计息期末的本利和，则有： IPin FP（lin） 复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。在复利计息下，不仅本金要计 算利息，而且利息要计算利息，即通常所说的利滚利。复利的本利和计算公式为： FP（li）n 复利的总利息计算公式为： IP （1i）n1 在本金相等、计息期相同时，如果利率相同，则通常情况下（计息期大于 1）单利计息的利息 少，复利计息的利息多；如果要使单利计息与复利计息两不吃亏，则两者的利率应不同，其中 单利的利率应高一些，复利的利率应低一些。假设 i1 为单利利率，i2 为复利利率，并令 n 期末 单利计息与复利计息的本利和相等，即： P（li1n）P（1i2）n 可以得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下： 2 1 11 n i i n + = （） 由于通常情况下单利存款（定期）在存款期间不能随意提取，流动性相对较差，所以实际上的 单利利率还应比上述计算出的单利利率高一些。 例如，某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为 5%，为吸引 3 年期的 储户，则其 3 年期存款的单利年利率应大于： 3 1 5%1 5.25% 3 + = （） 搞清楚了单利与复利的关系后，可知现实中的单利与复利并没有实质区别，主要是表达方式上 的不同。利息计算本质上都是复利（否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入） ， 采取单利形式只是为了计算上的方便。 史家解读：此例题中一年期存款年利率为 5%，此利率既是单利利率也是复利利率，当计息周 期数为 1 年时，通过单利复利利率换算公式可得：单利利率复利利率。 5利率 利率是用百分比表示的单位时间内增加的利息与原金额之比。利率有单利利率和复利利率、存 款利率和贷款利率、名义利率和实际利率等。投资利息计算中一般采用价值时点的房地产开发 贷款的平均利率。 （史记：这个平均利率一般情况下也是名义利率，即包含了通货膨胀影响因 素的利率，这与土地成本、建设成本、管理费、销售费用取值均为名义成本相匹配） 【2009 年试题、2006 年试题】成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（ ） 。 A土地取得成本 B开发成本 C管理费用 D销售费用 E销售税费答案：ABCD 史记：此题中开发成本是指建设成本。 【2008 年试题】某待开发土地，其土地取得费为每亩 36 万元，土地开发费为 15 亿元/K ， 假设开发周期为 2 年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的 60%和 40%，银行贷款年利率 为 8%，该土地的投资利息为（ ）元/。 A5002 B10322 C10963 D11482 答案：B 解析：土地取得费用=3610000666.67=540 元/，土地开发费用=150 元/，该土地的投资利 息=540 （18%）21+15060% （1+8%）1.5140% （1+8%）0.51 103 22（元/） 。 六、销售税费（重要考点） 销售税费是预售或销售开发完成后的房地产应由卖方（在此为房地产开发企业）缴纳的税费， 可分为下列两类： （1） 销售税金及附加，包括增值税、城市维护建设税和教育费附加 （通常简称“两税一费”） 。 （2）其他销售税费，包括印花税等。 销售税费一般是按照售价的一定比例收取，如“两税一费”一般为售价的 55%。因此，销售 税费通常按照开发完成后的房地产价值的一定比例来测算。 值得指出的是，这里的销售税费不包含应由买方缴纳的契税等税费（史记：买方缴纳的税费是 指购买开发商开发完成的房地产的购房人应缴纳的税费）以及应由卖方缴纳的土地增值税、企 业所得税。不包含应由买方缴纳的契税等税费，是因为评估价值是建立在买卖双方各自缴纳自 己应缴纳的交易税费下的价值。不包含应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税，是为了便于 实际估价中正常开发利润率的调查、估计。因为土地增值税是以纳税人转让房地产取得的增值 额为计税依据的，每笔转让房地产取得的增值额都可能不同，从而应缴纳的土地增值税会有所 不同；企业所得税是以企业为对象缴纳的，一个企业可能同时有多种业务或者多个房地产开发 项目，有的业务或项目可能盈利较多，有的业务或项目可能盈利较少，有的业务或项目甚至亏 损，从而不同的企业缴纳的企业所得税会有所不同。 七、开发利润（重要考点） 开发利润是房地产开发企业（或业主、建设单位）的利润，而不是建筑施工企业的利润。建筑 施工企业的利润已包含在建筑安装工程费等费用中。现实中的开发利润是一种结果，是由销售 收入（售价）减去各项成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需 要求取的，开发利润则是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得的利润（平 均利润） ，是需要事先估算的。因此，运用成本法估价需要先估算出开发利润。 估算开发利润时应掌握下列几点： （1）为了与不包含土地增值税、企业所得税的销售税费的口径一致，并得到相对客观合理的 开发利润，开发利润是未扣除土地增值税和企业所得税的，简称税前利润，即： 开发利润开发完成后的房地产价值土地成本建设成本管理费用销售费用投资利 息销售税费 （2）开发利润是该类房地产开发项目在正常情况下房地产开发企业所能获得的平均利润，而 不是个别房地产开发企业最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发企业期望获得的利润。 9、 直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率之间有何异同和高低关系? （3）开发利润通常按照一定的基数乘以相应的房地产开发利润率来估算。开发利润的计算基 数和相应的房地产开发利润率主要有下列 4 种： 计算基数土地成本建设成本，相应的房地产开发利润率可称为直接成本利润率，即： 直接成本利润率开发利润/（土地成本建设成本） 计算基数土地成本建设成本管理费用销售费用，相应的房地产开发利润率可称为投 资利润率，即： 投资利润率开发利润/（土地成本建设成本管理费用销售费用） 计算基数土地成本建设成本管理费用销售费用投资利息，相应的房地产开发利润 率可称为成本利润率，即： 成本利润率开发利润/（土地成本建设成本管理费用销售费用投资利息） 计算基数土地成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润 开发完成后的房地产价值（售价） ，相应的房地产开发利润率可称为销售利润率，即： 销售利润率开发利润/开发完成后的房地产价值 在采用销售利润率估算开发利润的情况下，因为 开发利润房地产价值销售利润率 （土地成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润）销售利 润率所以 开发利润（